不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S不動産売却査定住まいの売却データファイル「土地」の売却経験者から学ぶ!売り時と売り方の判断方法

「土地」の売却経験者から学ぶ!売り時と売り方の判断方法

土地はマンションなどの建物と違って経年劣化しないものであり、土地の価値は、広さや立地のみならず、接道状況や形状によっても大きく変わってくるもの。そのため、「売り時」や「売り方」に悩んでしまいがちです。このような“土地ならでは”の不安を解消し、後悔しない売却をするための方法を、383人の土地売却経験者のアンケート結果から学んでいきましょう。

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更新日:2020年07月09日

このページの目次

  1. 土地の売却を検討し始めたきっかけは?
  2. 売却した土地はどう入手した?
  3. 売却を急いだ人は多かった?
  4. 土地の売却で不安に感じていたことは?
  5. 不動産会社はどうやって探した?
  6. 査定依頼した不動産会社の数は?
  7. 土地の売却で後悔したことは?
  8. 土地売却経験者から聞いた「失敗しない売却のコツ」
  9. まとめ

土地の売却を検討し始めたきっかけは?

売却のきっかけは「今が売り時だと考えた」が最多

1 今が売り時だと考えた 24.1%
2 住宅・不動産の維持・管理が大変になった 20.9%
3 住宅・不動産の相続 19.7%
4 維持費が高いと思った 19.5%
5 税金対策・節税 13.9%
6 居住者・名義人の死亡 12.8%
6 家族や親族の高齢化 12.8%
8 住宅・不動産の老朽化 11.7%
9 ご自身の高齢化・病気 10.1%
10 資金が必要になった 9.9%
11 生活に便利なところに住みたいと思った 3.9%
12 投資目的で入手した不動産の価格が上昇した 2.3%
12 住宅・不動産の近隣トラブル 2.3%
14 家族(親や子どもなど)との同居 2.2%
15 転勤・転職 1.6%
15 ご自身や子どもの通勤・通学を考えて 1.6%
17 同居人数の減少(子どもの独立など) 1.3%
18 住宅ローンの支払いが厳しくなった 1.1%
19 結婚・出産 0.9%
19 離婚 0.9%
  • 複数回答

「今が売り時だと考えた」が24.1%と最も多く、「住宅・不動産の維持・管理が大変になった」の20.9%、「住宅・不動産の相続」の19.7%、「維持費が高いと思った」の19.5%と続きます。土地は、マンションや一戸建てと異なり、経年劣化による価値の下落はありません。そのため、売り時を見定めて売却した人が多かったと推察されます。

また「今が売り時だと考えた」以外の回答として多かったものは、「維持・管理の大変さ」や「相続」によるものです。近年、相続数の増加に伴って「空き家問題」が深刻化していますが、空き家のみならず、空き地や遊休地の数も増加傾向にあります。住宅が建っていない土地は、固定資産税が1/6となる「住宅用地の特例」が適用とならないため、維持費が高額になりがちです。年間の固定資産税額が、数十万円や数百万円に及ぶ土地も少なくありません。現在、土地に古家が建っている場合には、管理や維持の負担が大きいからといって、安易に解体することは避けましょう。更地にすることで、「住宅用地の特例」の適用外となってしまうからです。

土地の売却では、売り時を見定めることも大事ですが、維持にかかる費用や負担を考えれば、不要となったときが一番の売り時とも考えられます。

売却した土地はどう入手した?

「相続」が70.3%と大部分を占める

親族などからの相続 70.3%
自宅用に入手 20.3%
投資目的で入手 6.8%
その他 2.6%
  • サンプル数:287
    売却した土地が自己所有か共同所有者であると回答した人のみが回答

売却した土地は、「相続」による取得が70.3%と最も多いことが分かりました。ただ、先の質問で、売却を検討し始めたきっかけは「相続」と答えた人が19.7%にとどまっていることから、相続直後に手放すのではなく、売り時を見定めていた人が多いことが推察されます。

しかし、先述のとおり、売り時ばかりを見定めるのではなく、維持費や維持・管理にかかる負担についても考えて売却時期を検討すべきでしょう。さらに、相続不動産は、相続から3年を目安にして売却することで税制優遇を受けられます。相続税を取得費に加算することで、譲渡所得を引き下げる効果がある「取得費加算の特例」の適用期限は、相続税の申告期限の翌日以後3年まで。また、相続した空き家の譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用期限は、相続から3年後の12月31日までとなっています。譲渡所得にかかる住民税と所得税の税率は、2020年時点で合わせて最大39.63%にもなるので、このような税制優遇が適用される期間内での売却も検討してみましょう。

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売却を急いだ人は多かった?

「急がなかった」が62.9%

急がなかった 62.9%
急いだ 37.1%

「売り時」と判断して売却した人が多かったものの、「急いだ」と回答した人は37.1%にとどまり、「急がなかった」の62.9%が大きく上回っています。

このことは土地は比較的、相場価格の変動が少ないことが要因だと考えられます。ただ先述のとおり、固定資産税や税制優遇のことを考えれば、悠長に構えていることによるデメリットも大きいものです。また、土地に限らず、不動産は売りたいからといってすぐに売れるものでもありません。売却を焦る必要はありませんが、「いつまでに売る」と期限を設けて早めに動き出すことで不動産会社や売り時の見極めがしっかりできるので、より好条件で売れる可能性が高まります。

土地の売却で不安に感じていたことは?

「相場感が分からなかった」が17.5%と最多

1 売却金額の相場感が分からなかった 17.5%
2 法律に関する知識が足りなかった 14.6%
3 買い手がなかなか見つからなかった 13.5%
4 何から始めればよいか分からなかった 10.4%
5 お金に関する知識が足りなかった 9.9%
6 何をすればよいか分からなかった 9.1%
7 不動産会社とのやり取りが面倒だった 8.5%
8 信頼できる相談先がなかった 7.6%
9 信頼できる不動産会社が分からなかった 7.4%
10 売却損が出た 6.8%
11 分からないことをどこに相談すればよいか分からなかった 6.0%
12 買い手がなかなか見つからなかった際の不動産会社の対応が悪かった 4.8%
13 不動産会社からの営業電話がかかってきた 3.2%
13 不動産会社の担当者が信頼できなかった 3.2%
15 買い換えローンなどが受けにくかった 2.7%
16 買い先行で購入資金不足が起きた 2.3%
17 ローンの残債を売却資金で埋められなかった 2.0%
  • 複数回答

「売却金額の相場感が分からなかった」が17.5%と最も多く、次いで「法律に関する知識が足りなかった」の14.6%、「買い手がなかなか見つからなかった」の13.5%と続きます。

土地は、立地や広さのみならず、形状や接道状況によっても価値が大きく変わるもの。そのため、相場感がつかみくいといえます。とはいえ、売却前に相場感をつかむことは、価格設定を誤らないためにも重要なことです。適正価格で売り出せれば、反響が見込め、「買い手がなかなか見つからない」という事態も起きにくくなるでしょう。不動産ポータルサイトや過去の成約事例などをチェックして相場を確認することもできますが、相場感がつかみくい土地はとくに、“売却査定”の重要性が高いといえます。査定とは、不動産のプロがオーダーメイドであなたの不動産の価値を測り、報告してくれるものです。ひとつとして同じ立地、同じ形状の土地が存在しない以上、他の物件との比較だけでなく、プロによる見極めが必要なのです。

不動産会社はどうやって探した?

「付き合いのあった不動産会社を利用した」が27.8%と最多

付き合いのあった不動産会社を利用した 27.8%
不動産会社からの営業 16.4%
不動産会社が運営しているWebサイト 13.6%
不動産・住宅情報Webサイト 12.2%
その他Webサイト 5.9%
折込やポストインのチラシ、ダイレクトメール 4.5%
街で見かけた 1.8%
屋外広告(看板や電車内広告など) 1.4%
テレビ番組やCM 1.2%
雑誌・住宅情報誌・フリーペーパー 0.7%
新聞記事・広告 0.5%
その他 14.0%

近年では、ネットを利用した情報収集や不動産会社の比較が主流となっていますが、「付き合いのあった不動産会社を利用した」が27.8%と3割近くを占める結果となりました。また、2番目に多かったのは、「不動産会社からの営業」の16.4%。つまり、土地の売却経験者は、自ら不動産会社を探す行動を起こさなかった傾向が強いということです。

相場感が分からない不安を抱えていた人が多く、さらに売却を急いでいた人が少数派だったことを考えあわせると、不動産会社を比較する時間は十分にあり、分からないことを解決するためには、あらゆる方法で不動産会社を比較することが大切だったといえるでしょう。

査定依頼した不動産会社の数は?

「1社」が35.0%「0社」も14.6%

0社(査定は依頼していない) 14.6%
1社 35.0%
2~3社 36.9%
4~5社 10.5%
6社以上 3.0%

土地の売却経験者の査定依頼数は、少ない傾向にあります。相場感をつかむため、また不動産会社や担当者を比較するために最適な査定依頼社数は「4社以上」といわれていますが、「1社」が35.0%、「0社(査定は依頼していない)」も14.6%に及んでいます。

不動産会社の探し方として「付き合いのあった不動産会社」と挙げた人が最も多かったことから、他の会社と比較せずに決めた人が多かったことが推察されます。土地は相場感をつかむのが難しいですが、形状や接道状況、用途地域なども価値に影響するため、プロであっても査定が難しいもの。角地・南道路・整形地など好条件の土地と、接道が狭い旗竿地など条件が悪い土地では、同じ立地・同じ広さでも、価値が大きく異なります。土地の適正価格を把握し、満足のいく売却をするには、できるだけ多くの不動産会社の査定額と見解を比較することが大切です。

土地の売却で後悔したことは?

「価格」と「不動産会社」に対する後悔が多い

1 売れないからといって安易に価格を下げない 28.1%
2 不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする 27.2%
3 価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する 25.0%
4 余裕のあるスケジュールを立てる 24.9%
5 不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する 24.5%
6 売り出し価格を高くしすぎない 21.2%
7 多少の損を覚悟しておく 19.5%
8 この中にあてはまるものはない 16.9%
9 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない 14.9%
10 不動産会社について詳しく情報収集する 14.6%
11 買う人がどんな経済状態か、どんな人なのかを確認する 11.4%
12 設備の不具合などを正直に申告する 6.9%
13 内覧時に良い印象を与えられるようにする 4.4%
  • 複数回答

「売れないからといって安易に価格を下げない」が最も多く、28.1%という結果になりました。土地は、リフォームやステージングによって見栄えや価値を向上させることができません。そのため、“売れなければ価格を下げるしかない”と考える売主が多いものですが、“価格を下げずに不動産会社や担当者を変更したらすぐに売れた”ということもよく聞く話です。土地が売れないときには、ターゲットを誤っている可能性もあります。たとえば、ネットで広く土地の情報を周知させるより、近所でコツコツ投げ込みチラシをまいたほうが効果的なこともあります。販促戦略というのは、不動産会社の担当者の一存で決定することもあるので、土地が売れないときには担当者や不動産会社を見直してみるのもひとつの選択肢です。

現に、「不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする」の27.2%、「価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する」の25.0%、「不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する」の24.5%など、不動産会社に対して後悔している人も多く見られます。これは、自ら不動産会社を探さず、以前からの付き合いや不動産会社からの営業によって不動産会社を決定した人が多かったことにも起因するでしょう。売却前の情報収集は、後悔しない売却をするためにも重要なことなのです。

土地売却経験者から聞いた「失敗しない売却のコツ」

まとめ

土地の売却経験者は、7割を超える人が相続によって土地を取得していました。しかし、相続直後に売却を検討した人は少なく、売り時を見定めていた傾向が見られます。土地は固定資産税が高額で、相続から3年以内を目安に売却することで大きな税制優遇が受けられることから、価値が向上するタイミングばかりではなく、総体的に得するタイミングで手放すことが大切です。
「相場感」が分からず不安に感じていた人が多かったようですが、土地の査定は、プロでも判断が分かれるところ。それにもかかわらず、売却前に不動産会社の比較をしていない人が多く、査定依頼社数も少ないのが現状です。結果として不動産会社や価格に対して後悔した人が多かったことからも、売却前にはできるだけ多くの不動産会社の見解を聞くべきだといえるでしょう。

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アンケート対象者の内訳

売却経験者のデータで見る傾向

調査概要

調査日
2019/9/19
調査対象者
過去2年以内に不動産の売却をした方
調査方法
インターネット調査
有効回答数
3,000票
調査主体
LIFULL HOME'S

※上記調査のうち、直近で売却した物件が土地(宅地用)の方のデータを抜粋して集計

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よくある質問

どのタイミングで土地を売ろうと思った人が多い?
今が売り時と考えたため土地を売ろうと思った人が24.1%と一番多かったです。ただ、売り時を見定めるため不要な土地を持ち続けていると、そこにはデメリットもあります。「土地の売却を検討し始めたきっかけは?」では、そのデメリットも含めて売り時について解説しています。
不動産会社はどうやって探した?
土地を売った人は、付き合いのあった不動産会社を利用した人が多い傾向がありました。「不動産会社はどうやって探した?」では、土地売却経験者の不動産会社の探し方を割合も含めてグラフで紹介しています。
土地売却時に気をつけた方がいいことは?
売却経験者に「こうすれば良かった」と後悔したことを聞いたところ、最も多かったのは売れないからといって安易に価格を下げなければ良かったという意見でした。「土地の売却で後悔したことは?」 では、売却後に後悔したことをランキング形式で紹介しています。売却前にこれを見てぜひ参考にしてください。
売却を成功させるために必要なことは?
土地売却経験者に聞いた「失敗しない売却のコツ」で、売却時に気をつけた方がいいことや成功させるための心構えなどについて経験者の生の声を紹介しています。ぜひ、こちらを参考にしてください。

土地は建物と違って経年劣化せず、その価値も広さや立地のみならず接道状況や形状によっても大きく変わってくるため、「売り時」や「売り方」に悩んでしまいがちです。383人の土地売却経験者のアンケート結果から“土地ならでは”の不安を解消し、後悔しない売却をするための方法を学んでいきましょう。【LIFULL HOME'S/ホームズ】