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共有名義の不動産売却 | 成功のために必要なこととは?

2人以上の共有名義になっている不動産の売却は、単独名義の不動産以上に揉めたり、手間がかかったりするケースが多いものです。また、共有名義の不動産売却では代理人を立てるケースも多く、委任の方法や売却手続きに不安を感じている方も多いのではないでしょうか?
こちらでは、共有名義の不動産を売却した711人へのアンケート結果から、共有名義の不動産売却を成功させるには何が必要なのか考察します。

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更新日:2020年10月29日

このページの目次

  1. 共有名義の不動産売却にかかった期間は?
  2. 売却した共有名義の不動産は自宅?相続物件?
  3. 共有名義の不動産売却を検討したきっかけは?
  4. 売却時に査定依頼した会社は何社?
  5. 共有名義の不動産を売却するにあたり調べた情報は?
  6. 共有名義の不動産売却で困ったことは?
  7. 共有名義の不動産売却で後悔したことは?
  8. 共有名義不動産の売却経験者に聞いた「失敗しない売却のコツ」
  9. まとめ

共有名義の不動産売却にかかった期間は?

売却に1年以上かかった人が24.8%

3ヶ月未満 21.0%
3ヶ月以上~6ヶ月未満 18.3%
6ヶ月以上~9ヶ月未満 22.5%
9ヶ月以上~1年未満 13.3%
1年以上~2年未満 19.6%
2年以上 5.2%

最初に不動産会社に連絡してから売買契約の完了までの期間が「1年以上~2年未満」と「2年以上」かかった人の合計が24.8%と、4分の1近くの人が売却に1年以上を要していました。この期間は「不動産会社に連絡してから売却完了までの期間」ですが、共有名義の不動産は、不動産会社に相談するまでに時間を要することもあります。

不動産売買契約書はもちろんのこと、不動産会社に売却を依頼する媒介契約書や価格変更時の書類でも、共有者すべての署名と捺印が必要です。つまり、すべての共有者に売却の意思がなければ、共有名義の不動産は売却できないということです。さらに、共有者が多かったり、遠方に住んでいたりする場合には、すべての共有者の署名・捺印がそろうまでに時間を要し、スムーズな不動産売却の妨げになる可能性もあります。それを避けるためには、共有者同士がすぐに連絡を取り合える環境にしておき、主に不動産会社とやり取りする代表者を決めておくようにしましょう。

売却した共有名義の不動産は自宅?相続物件?

「相続物件」が49.4%と半数近くを占める

親族などからの相続物件 49.4%
自宅 42.3%
投資用に取得した物件 6.1%
その他 2.3%

共有名義の不動産は、「親族などからの相続物件」が49.4%と半数近くを占めています。その多くは、兄弟姉妹による共有でしょう。とはいえ「自宅」も42.3%も少なくなく、夫婦や親子の共有物件も多いと推測されます。

相続物件は、土地や一戸建て、マンション以外に一棟アパートなどの収益物件が含まれているケースも多いものです。また、遠方の不動産を相続するケースもあるでしょう。「収益物件を扱っている不動産会社が見つからない」「土地勘がない場所で不動産会社をどう選べばいいか分からない」といったように、不動産会社選びが難航することも予想されますが、「どこでもいい」わけではなく、不動産会社の専門エリアや得意な物件種別を把握したうえで選ぶことが重要です。
不動産会社の得手不得手を判断するためには、その不動産会社のホームページや販促物をチェックしてみましょう。サイト上で述べられる自社の特徴や取り扱っている物件の傾向から、不動産会社の得意なエリアや物件種別が判断できるはずです。

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査定依頼の流れ

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  2. 情報と連絡先を入力
  3. 不動産会社を選ぶ
  4. 確認・依頼送信
  5. 即日〜3日以内に連絡がきます

共有名義の不動産売却を検討したきっかけは?

維持管理が難しくなり売り時を見計らっていた傾向

1 今が売り時だと考えた 22.2%
2 住宅・不動産の維持・管理が大変になった 14.3%
3 住宅・不動産の老朽化 13.9%
4 維持費が高いと思った 13.6%
5 住宅・不動産の相続 11.1%
6 家族や親族の高齢化 10.4%
7 生活に便利なところに住みたいと思った 10.0%
8 居住者・名義人の死亡 9.4%
9 資金が必要になった 9.0%
10 税金対策・節税 7.0%
11 ご自身の高齢化・病気 6.6%
12 転勤・転職 5.9%
13 投資目的で入手した不動産の価格が上昇した 5.8%
14 住宅ローンの支払いが厳しくなった 5.3%
14 ご自身や子どもの通勤・通学を考えて 5.3%
16 家族(親や子どもなど)との同居 4.6%
17 同居人数の減少(子どもの独立など) 4.2%
18 住宅・不動産の近隣トラブル 3.7%
19 結婚・出産 3.4%
20 離婚 2.1%
その他 6.0%
  • 複数選択

「相続」による取得が多かった共有名義の不動産ですが、売却のきっかけは「今が売り時と考えた」が22.2%と最も多く、「住宅・不動産の相続」は11.1%にとどまりました。つまり、相続した不動産も、相続直後に手放したわけではないということでしょう。「住宅・不動産の維持・管理が大変になった」14.3%、「住宅・不動産の老朽化」13.9%、「維持費が高いと思った」13.6%が多かったことからも、相続から期間を経て、家の所有を続けるのが困難となり売却に至ったケースが多いものと推測されます。

売却時に査定依頼した会社は何社?

「2~3社」が最多だが、「0社」も1割以上

0社(査定を依頼していない) 11.0%
1社 29.4%
2~3社 36.3%
4~7社 16.1%
6社以上 7.2%

「2~3社」が36.3%と最も多いですが、「0社(査定を依頼していない)」が11.0%と1割以上に及んでいます。また「1社」も29.4%と少なくありません。

売却査定の目的は、査定額を知るためだけではありません。査定結果の報告を受けながら、その不動産会社や担当者の能力や人となりをジャッジし、査定額の根拠から相場価格を見極めることが大きな目的です。比較対象がなければこれらの判断は難しいため、できる限り4社以上への査定依頼をおすすめします。

しかし、共有名義不動産の売却は、ただでさえ共有者同士の意思疎通や売却手続きに手間取ります。価格査定という工程を飛ばしたり、簡略化したくなる気持ちは分かりますが、ネットの一括査定を利用すれば、それぞれの会社にその都度バラバラに物件情報や所有者の情報を伝える必要がなく、わずか数分で複数社にまとめて査定依頼が可能なので時短かつ効率的です。

共有名義の不動産を売却するにあたり調べた情報は?

多かったのは相場・手続き・諸費用の3点

1 売却金額の相場などの価格情報 36.0%
2 売却までに必要な手続き・手順 32.1%
3 仲介手数料などに関する情報 30.4%
4 売却時にかかる税金などの費用 29.5%
5 媒介契約に関する情報 19.1%
6 信頼できる不動産会社に関する情報 19.0%
7 売却までにかかる時間 17.3%
8 売却に適した時期・タイミング 17.0%
9 売却時に不動産会社に伝えるべき情報・伝えなくてよい情報 16.0%
10 信頼できる担当者に関する情報 12.5%
11 日本の経済動向 9.0%
その他 3.7%
  • 複数回答

調べた人の割合が30%を超えたのは「売却金額の相場などの価格情報」36.0%、「売却までに必要な手続き・手順」32.1%、「仲介手数料などに関する情報」30.4%の3点です。

単独所有の不動産と共有名義不動産の売却で異なる点として、売却金額や売却にかかった費用を持ち分に応じて分けることが挙げられます。たとえば、3人の共有者がそれぞれ3分の1ずつ持ち分がある不動産を3,000万円で売却した場合、それぞれが3分の1の1,000万円ずつ取得します。そして、売却にかかった仲介手数料などの諸費用が96万円だったとすれば、こちらも3分の1の32万円ずつ負担します。不動産売却に伴う印紙税や売却益が生じたときの譲渡所得税といった税金も、同様に3分の1ずつの負担です。

また、共有名義の不動産売却で多いことのひとつに、代理人への委任が挙げられます。基本的に、不動産売却ではすべての共有者の署名・捺印をもって手続きが進められますが、遠方に住んでいたり、高齢で移動が難しかったりする所有者は、他の共有者や第三者に代理人になってもらえます。ただし、代理人の擁立には「委任状」が必要です。委任状のフォーマットは不動産会社で用意してくれるケースが多いので、媒介契約前に相談しておくといいでしょう。「媒介契約だけ」「売買契約だけ」など、局所的な行為の委任も可能です。

共有名義の不動産売却で困ったことは?

相場感が分からず、買い手がなかなか見つからなかった人が多かった

1 売却金額の相場感が分からなかった 17.0%
2 買い手がなかなか見つからなかった 14.9%
3 何から始めればよいか分からなかった 12.0%
4 法律に関する知識が足りなかった 10.3%
5 何をすればよいか分からなかった 9.7%
6 分からないことをどこに相談すればよいか分からなかった 9.3%
7 信頼できる相談先がなかった 8.0%
8 信頼できる不動産会社が分からなかった 7.5%
9 売却損が出た 6.9%
10 不動産会社とのやり取りが面倒だった 6.6%
11 不動産会社の担当者が信頼できなかった 6.0%
12 お金に関する知識が足りなかった 5.9%
13 買い手がなかなか見つからなかった際の不動産会社の対応が悪かった 5.3%
14 不動産会社からの営業電話がかかってきた 4.9%
15 ローンの残債を売却資金で埋められなかった 3.9%
16 買い先行で購入資金不足が起きた 3.8%
17 買い替えローンなどが受けにくかった 3.5%
その他 2.1%
  • 複数回答

「売却金額の相場感が分からなかった」の17.0%が最多で、次に「買い手がなかなか見つからなかった」の14.9%と続きます。一定期間内に買い手が見つからないときの要因としては、市場のニーズと売値がかけ離れていることが考えられます。これらの点は、売却までに複数社の価格査定の結果から適正価格を見極められていれば、解消できる可能性が高いといえるでしょう。
なぜ「複数社」に価格査定を依頼しないと適正価格が見極められないのかというと、各社の査定額は「予測」の範疇を出ないためです。1社のみへの査定依頼で算出された査定額「3,000万円」より、複数社の中で最も査定の根拠に納得できる1社がいう「3,000万円」のほうが、予測とはいえ信憑性は高いはずです。また複数社の査定額やその見解から、独自に相場額を予測することもできます。参考値は1つではなく、複数あったほうがいいのは当たり前のこと。相場感を養い、より買い手のニーズを満たせる価格を予測するために、複数社への査定依頼が必要なのです。

また、「何から始めればよいか分からなかった」という漠然とした困りごとも、12.0%と少なくありません。結論からいえば、共有名義の不動産売却で最初に取りかかるべきは、すべての共有者の売却の意思確認です。ご夫婦や親子の共有ではなく、相続をきっかけに共有状態となった不動産はとくにこの意思確認で揉めるケースが多いので、スケジュールに余裕を持って取りかかるようにしましょう。

共有名義の不動産売却で後悔したことは?

「スケジュール」と「不動産会社の比較」に後悔がある人が多い

1 余裕のあるスケジュールを立てる 27.8%
2 価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する 27.1%
3 売れないからといって安易に価格を下げない 24.1%
4 不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する 23.6%
5 不動産会社のいうことが正しいかどうか判断できるようにする 23.3%
6 多少の損を覚悟しておく 21.5%
7 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない 20.3%
8 売り出し価格を高くしすぎない 17.3%
9 不動産会社について詳しく情報収集する 17.0%
9 内覧時に良い印象を与えられるようにする 17.0%
11 設備の不具合などを正直に申告する 16.3%
12 買う人がどんな経済状態か、どんな人なのかを確認する 12.4%
  • 複数回答

この質問は複数回答可で、多くの項目に分布が見られますが、4分の1を超えているのは「余裕のあるスケジュールを立てる」の27.8%、「価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する」の27.1%の2つです。前者については、「売り時」と考えて売却した人が多かったにもかかわらず、「買い手がなかなか見つからなかった」と困った人が多かったことにも起因しているものと考えられます。また先述のとおり、共有者同士で売却の意思が合わないケースも多いもの。共有者が多かったり、近親者以外で共有していたりする場合はとくに、スケジュールに余裕を持つことをおすすめします。

「価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する」については、査定時に不動産会社を比較していないケースが多く見られたことにも起因するでしょう。共有名義の不動産売却では、すべての共有者が売却の意思を示す必要がありますが、不動産会社探しについては共有者のうちの1人に一任することも可能です。売却の意思が固まっていない共有者がいたとしても、不動産会社の見解や査定額を伝えることで意思が変わることも考えられます。さらに、十分に比較・検討して決めた信頼できる不動産会社だと伝えれば、説得力も増し、その後の手続きをスムーズに行うためにも効果的に働くでしょう。
不動産売却の過程は、意思決定の連続でもあります。売却の意思のみならず、不動産会社の決定や価格の変更、最終的な売却金額の決定など、いくつもの工程ですべての共有者の意思を統一させなければならないため、「信頼できる不動産会社」は単独所有の不動産売却以上に重要だといえるのです。しっかり複数の不動産会社で価格や担当者を比較することは、スムーズな売却にもつながります。

共有名義不動産の売却経験者に聞いた「失敗しない売却のコツ」

まとめ

共有不動産の売却には、1年以上を要するケースも少なくないようです。スムーズな売却のためには、すべての共有者の意思を統一することが重要です。「共有者の数が多い」「共有者同士が近親者ではない」「遠方に住む共有者がいる」といった場合はとくに、スケジュールに余裕を持って売却活動を開始しましょう。
共有者が多いと、不動産会社を決める工程が簡略化されがちです。しかし、この工程こそが、不動産売却における最重要局面といっても過言ではありません。一括査定なら、共有者のうちの1人が代表者となって、すぐにでも複数社に売却査定を依頼できます。

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アンケート対象者の内訳

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調査概要

調査日
2019/9/19
調査対象者
過去2年以内に不動産の売却をした方
調査方法
インターネット調査
有効回答数
3,000票
調査主体
LIFULL HOME'S

※上記調査のうち、売却物件の所有者で「共同所有」と回答したデータを抜粋して集計

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よくある質問

売却にどのくらいの時間がかかっていましたか?
共有名義の不動産は、売却までに1年以上かかった人が24.8%と4分の1近くいました。不動産を共同所有していると、話をまとめて不動産会社に連絡するまでに時間がかかることもあります。「共有名義の不動産売却にかかった期間は?」では、かかった期間をグラフで紹介しているほか、早めに売却するにはどんなことに気をつけるべきなのかを解説しています。
売却にあたって、どんなことを調べた人が多いですか?
相場・手続き・諸費用の3点を調べた人が多い傾向にありました。共有名義の不動産は売却金額や売却費用を持ち分に応じて分けるなど通常の不動産売却とは違う点があるため、その3点を調べた人が多いのでしょう。「共有名義の不動産を売却するにあたり調べた情報は?」では、共同所有の不動産売却と通常の不動産売却で異なる点を解説しています。参考にしてみてください。
共有名義の不動産を売るにあたって、意識すべきことは?
「失敗しない売却のコツ」で、共有名義の不動産を売却したことのある経験者の生の声を紹介しています。経験者の生の声から、売却の際に気をつけた方がいいことや、どんな心がまえで売却に臨むべきかがわかります。ぜひ参考になさってください。
売却後「こうすれば良かった」と思ったことを教えてください。
余裕のあるスケジュールをたてれば良かったと思った人と、不動産会社をしっかり比較すれば良かったと思った人が多かったです。「共有名義の不動産売却で後悔したことは?」では、売却後に後悔したことをランキング形式で紹介しています。これを参考にして、売却前から意識することで納得の売却につなげてください。

共有名義になっている不動産の売却は、手間がかかるケースが多いもの。代理人を立てる場合も多く、委任方法や売却手続きに不安を感じる方も多いのではないでしょうか?ここでは、共有名義の不動産を売却した711人へのアンケート分析結果から、納得の売却に必要なことを考察します。【LIFULL HOME'S/ホームズ】