土地を売る時には、境界確定や前面道路との関係、契約方法の選択など、さまざまな注意点があります。これらを把握せずに進めると、トラブルに発展したり、想定外の費用が発生するリスクが高まるでしょう。
また、仲介で土地を売る場合と個人間で土地を売る場合では、注意点が異なります。遠方の土地や相続した土地など、特定の条件下で売る時も特有の注意点が存在するため、それぞれのポイントを押さえておきましょう。
この記事では、土地を売る時の注意点について、ケース別に詳しく解説します。失敗やトラブルを避けるためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 土地を売る時によくあるトラブル事例
- 仲介で土地を売る時の注意点
- 個人間で土地を売る時の注意点
- 特定の条件下で土地を売る時の注意点
- 土地を売る時に発生する費用
- 土地を売る時に失敗やトラブルを避けるためのポイント
- 土地売却経験者からの注意点とアドバイス
- 土地売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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土地を売る時にトラブルはつきもの？よくある事例
土地を売る時には、以下のようなトラブルが発生するケースがあります。
| トラブルの種類 | よくある事例・リスク |
|---|---|
| 境界線に関するトラブル | 隣地との境界が不明確で、測量図がない場合、売却後に買主とのトラブルに発展しやすい。 |
| 前面道路に関するトラブル | 接道義務を満たしていないことが判明し、「再建築不可」の土地だと発覚して減額や解約になる。 |
| 契約内容に関するトラブル | 重要事項の記載漏れや隠れた瑕疵（雨漏り等）により、売却後に損害賠償を請求される。 |
| 個人間取引でのトラブル | 売却代金の未払いや支払遅延が発生し、解消のために法的手続きや弁護士費用が必要になる。 |
| 共有名義に関するトラブル | 親族などの共有者全員の同意が得られず、売却手続きが途中でストップしてしまう。 |
これらのトラブルは、事前に適切な準備と確認を行うことで回避できる可能性が高まります。土地を売る時の注意点をしっかりと理解しておくことが重要です。
仲介で土地を売る時の注意点
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買取引をサポートすることです。不動産会社は、物件の査定から買主探し、契約手続きなど、売主の一連の売却活動を支援します。
仲介で土地を売る時の注意点として、以下を押さえておきましょう。
- 境界確定と測量を実施しておく
- 前面道路との関係に注意する
- 住宅ローンの残債を確認しておく
- 自分にあった契約方法を選ぶ
- 必要書類をしっかりと準備しておく
- 重要事項は売買契約書にしっかりと記載する
境界確定と測量を実施しておく
土地を売る時には測量を実施し、隣地との境界を確定させておくことが重要です。境界が不明確なまま売却すると、買主との間でトラブルになるリスクが高くなります。
登記事項証明書（登記簿謄本）には地積が記されていますが、現況の面積と異なる場合があります。前回登記された日付から数十年以上経っている、もしくは隣地との境界がはっきりしない場合は、引渡し後のトラブルを避けるためにも、隣地との境界を確定させることが大切です。
測量には、境界確定測量と現況測量があります。土地を売る時は、隣地所有者が立会う境界確定測量を行いましょう。
| 概要 | 相場 | |
| 境界確定測量 | 隣地所有者と土地家屋調査士の3者立会いのもと境界を確認し、合意の上で測量する | 40～50万円 ※官民の場合は10～30万円が追加でかかります |
| 現況測量 | 現況ある境界標や杭を境界点として、現況の面積を測量する ※隣地所有者立会いは不要 |
10～20万円 |
前面道路との関係に注意する
土地に面している前面道路との関係には注意が必要です。
道路には種類があり、大きく分けると公道と私道に分類されます。建築基準法では、建物を建てるには幅員が4m以上の道路に、土地が2m以上接していることが求められます。
もし、前面道路が建築基準法上の道路に該当しない場合、再建築ができない土地となり、大幅に資産価値が下がるでしょう。このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、買主が見つかりにくくなります。
また、前面道路の幅員が4m未満の場合、セットバックが必要になることがあります。セットバックとは、道路の中心線から2m後退した位置に境界を設定することです。
セットバックした部分は建物を建てられないため、実質的な敷地面積が減少します。
前面道路の状況については、市区町村の建築指導課などで確認できます。土地を売る前に確認しておき、買主に正確な情報を提供しましょう。
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住宅ローンの残債を確認しておく
土地を売る際には、ローンが完済できているかを確認する必要があります。
仮に住宅ローンの残債がある場合でも土地を売ることは可能です。しかし、住宅ローンの残債額が売却価格を上回る場合は、完済するために自己資金を充当しなければなりません。
住宅ローンの残債額は、償還表（返済予定表）で確認できますが、手元にない場合は金融機関に問合せましょう。
自分にあった契約方法を選ぶ
不動産会社に仲介を依頼する際には、媒介契約を締結します。媒介契約には、以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
| 媒介契約の種類 | 複数社への 依頼 |
自己発見 取引(※1) |
販売状況の 報告義務 |
レインズ(※2) 登録義務 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 可能 | 可能 | なし | 任意 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 可能 | 2週間に 1回以上 |
7日以内 |
| 専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | 1週間に 1回以上 |
5日以内 |
※1 自己発見取引：親戚や知人と直接交渉して売買契約を結ぶこと
※2 レインズ：不動産会社間で物件情報を共有するオンラインシステム
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。売主への販売状況の報告義務やレインズへの登録義務はありませんが、幅広く買主を探すことができます。
専任媒介契約は、不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約です。売主が自分で買主を見つけた場合は、直接契約できます。
専属専任媒介契約も、1社のみに仲介を依頼する契約ですが、売主が自分で買主を見つけても、直接契約はできません。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社1社のみにしか仲介を依頼できないため、不動産会社が販売活動に注力しやすくなります。
それぞれの媒介契約の特徴を理解したうえで、自分の状況にあった契約方法を選びましょう。
必要書類をしっかりと準備しておく
売買契約のときになって慌てることがないように、あらかじめ必要書類を準備しておきましょう。一例ですが、以下に記載した書類はなるべく用意しておきましょう。
| 書類 | 概要 |
| 登記済証もしくは登記識別情報 | 一般的に権利書（証）といわれる 所有者を確認するために必要 |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年5～6月頃に発送されるもので、土地の面積などが記載されており、評価額が分かる資料 |
| 土地測量図・境界確認書 | 土地の大きさや境界が確定しているか確認 |
| 住宅ローンの償還表 | 住宅ローンの残債額を確認するために必要 |
| 購入時の売買契約書や重要事項説明書 | 土地の大きさや地目などを確認できる 査定の際にあると便利 |
すべてそろわなければ売買契約できないわけではありませんが、書類の有無を確認しておくと良いでしょう。
重要事項は売買契約書にしっかりと記載する
重要事項は、売買契約書に確実に記載することが重要です。
売買契約書には、売買代金や支払い方法、特約事項などを詳細に記載する必要があります。 特に、契約不適合責任の内容については注意が必要です。
契約不適合責任とは、引渡した土地が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。たとえば、以下の場合には契約不適合責任を問われるおそれがあります。
- 売買契約で定めた面積より実際の面積が小さかったとき
- 地中に埋設物があり、撤去しなければならないとき
- 土壌汚染されていることが判明したとき
- 心理的瑕疵となる事件や事故があったのに説明を怠ったとき
内容や程度によっては、損害賠償を請求されるおそれがあります。そのため、契約不適合責任の範囲や期間については、売買契約書に明確に記載しておきましょう。
そのほかにも、重要となり得る項目は不動産会社の担当者と相談し、トラブルを回避するために売買契約書にしっかりと記載しておく必要があります。
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個人間で土地を売る時の注意点
個人間で土地を売る場合、仲介手数料がかからないというメリットがあります。しかし、専門知識がない状態で取引を進めると、さまざまなリスクがあるため、基本的にはおすすめできません。
ここでは、個人間で土地を売る時の注意点として以下の4つを紹介します。
- 取引に関する知識が必要になる
- 契約内容が曖昧になるリスクがある
- 悪質な購入希望者と出会うリスクがある
- 売却代金の未払い・遅延のリスクがある
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取引に関する知識が必要になる
個人間で土地を売る場合、不動産取引に関する専門知識が必要になります。不動産会社を介さないため、売主自身がすべての手続きを理解し、実行しなければなりません。
具体的には、以下のような知識や手続きが求められます。
- 重要事項の告知義務の履行
- 売買契約書の作成
- 所有権移転登記の手続きと必要書類の準備
- 税金の計算と確定申告の手続き など
特に、所有権移転登記は法的な専門知識が必要で、書類に不備があると登記が受理されません。司法書士に依頼することも可能ですが、費用が発生します。
売買契約書においても、重要事項を正確に記載しなければならないため、ハードルが高いでしょう。
契約内容が曖昧になるリスクがある
個人間で土地を売る場合、契約内容が曖昧になりやすいリスクがあります。不動産会社が介在しないため、専門家によるチェックが入らず、重要事項が抜け落ちる可能性があるためです。
たとえば、土地の瑕疵や問題点について買主に十分に説明せずに取引が進むと、引渡し後に損害賠償を請求されるおそれがあります。支払い条件や引渡し時期などについても、口約束だけで進めると後々トラブルに発展しやすくなるでしょう。
親族間や知人間での取引では、売買契約書を作成しないケースもあります。しかし、書面による契約がないと、万が一トラブルになった際に証拠がなく、法的な解決が困難になります。
個人間で売却する場合でも必ず売買契約書を作成し、重要事項をすべて明記しておくことが重要です。
悪質な購入希望者と出会うリスクがある
個人間で土地を売る場合、悪質な対応をする購入希望者と出会うリスクがあります。不動産会社を介さないため、購入希望者の身元確認や信用調査が不十分になりやすいためです。
一概に断定はできませんが、「取引上のリスクが高い」と判断せざるを得ないケースとして、以下のような例が挙げられます。
- 重要事項の説明を拒否する
- 契約後に大幅な値下げを要求する
- 手付金を支払わない など
このような悪質な相手と取引してしまうと、余計な時間や労力がかかり、精神的な負担も大きくなるでしょう。一方、不動産会社に仲介を依頼すれば、購入希望者の審査や対応を任せられるため、スムーズに取引を進められます。
売却代金の未払い・遅延のリスクがある
個人間で土地を売る場合、売却代金の未払いや遅延のリスクが高まります。不動産会社を介さないことで、代金の支払い管理が甘くなりやすいためです。
一方、不動産会社に仲介を依頼した場合、決済は司法書士の立会いのもと、所有権移転登記と同時に行われます。これにより、代金の未払いリスクを大幅に軽減できます。
個人間で売却する場合は、手付金や中間金を受取るなど、代金回収のリスクを最小限に抑える工夫が必要です。
特定の条件下で土地を売る時の注意点
続いて、特定の条件下で土地を売る時の注意点として以下を紹介します。
- 遠方の土地を売る時の注意点
- 相続した土地を売る時の注意点
- 共有名義の土地を売る時の注意点
- 借地権・底地権のある土地を売る時の注意点
- 災害リスクの高い土地を売る時の注意点
遠方の土地を売る時の注意点
遠方の土地を売る時の注意点として、以下が挙げられます。
- 現地への移動に時間と交通費がかかる
- 不動産会社との打合せが対面で行いにくい
- 土地の管理状態を把握しにくい
遠方の土地を売る時の大きな注意点として、移動コストが挙げられます。境界の確認や契約手続きなどで、現地への訪問が必要な場合、交通費や宿泊費が必要です。
また、遠方の土地は管理状態を定期的に確認することが難しいため、雑草が生い茂ったり不法投棄されたりするリスクもあります。管理が不十分な土地は、購入意欲を低下させるでしょう。
遠方の土地を売る場合は、近くに住んでいる親戚などを代理人として立てたり、現地の不動産会社にオンラインでの打合せや郵送での書類手続きを依頼することが有効になります。
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相続した土地を売る時の注意点
相続した土地を売る時の注意点として、以下が挙げられます。
- 遺産分割協議が必要になる
- 相続人全員の同意が必要になる
- 相続登記を完了させる必要がある
相続した土地を売る時は、まず遺産分割協議が必要になります。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合うことです。この協議によって、誰が土地を相続するか、共有で相続するかなどを決定します。
相続人が複数いる場合、土地を売るには相続人全員の同意が必要です。1人でも反対する相続人がいれば、売却手続きを進められません。遺産分割協議書を作成し、全員の署名・押印を得ておくことで、後々のトラブルを防げるでしょう。
また、相続登記を完了させることも重要です。相続登記とは、被相続人から相続人へ土地の名義を変更する手続きのことです。
相続登記が完了していないと、土地を売却できません。2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記する必要があります。
※参考：令和6年4月1日から 相続登記の申請が 義務化（※）されます！｜法務省民事局
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共有名義の土地を売る時の注意点
共有名義の土地を売る時の注意点として、以下が挙げられます。
- 共有者全員の同意が必要になる
- 共有持分の割合に応じて売却代金を分配する
- 売却にかかる費用負担の割合を決めておく
- 売却益が発生した場合は共有者それぞれが確定申告を行う
共有名義の土地を売る時は、共有者全員の同意が必要です。共有者のうち1人でも売却に反対すれば、売却手続きを進められません。
また、売却代金は原則として共有持分の割合に応じて分配します。たとえば、3人で土地を均等に共有している場合は、売却代金を3等分します。
共有名義の土地を売る際は、事前に共有者全員で話し合い、売却方針や代金の分配方法について合意を得ておきましょう。
借地権・底地権のある土地を売る時の注意点
借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利のことです。底地権とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。
借地権や底地権のある土地を売る時の注意点として、以下が挙げられます。
- 借地権のある土地の場合、地主の承諾が必要になる
- 売却価格が通常の土地よりも低くなる
- 買主が見つかりにくい
借地権のある土地を売る時は、地主の承諾が必要です。承諾を得られない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める必要があります。
底地権を売却する場合は、借地人に買取を打診するのが一般的です。借地人以外の第三者に売却することも可能ですが、買主が見つかりにくいでしょう。
借地権や底地権のある土地は権利関係が複雑なため、専門知識を持つ不動産会社に相談することをおすすめします。
災害リスクの高い土地を売る時の注意点
災害リスクの高い土地を売る時の注意点として、以下が挙げられます。
- 災害リスクについて買主に告知する義務がある
- 売却価格が通常の土地よりも低くなる傾向にある
土砂災害警戒区域に指定されていたり、地盤が軟弱であったりするなど、災害リスクの高い土地を売る時は、その旨を買主に告知しなければなりません。
また、災害リスクのある土地は、売却価格が低くなる傾向があります。しかし、災害リスクを隠して土地を売ると、契約不適合責任に問われるため、正直に告知してトラブルを回避するようにしましょう。
土地を売る時に発生する費用
土地を売る時には、以下のような費用が発生します。
| 費用項目 | 概要 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | (価格×3%+6万円)+税 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する税金 | 1,000万〜5,000万で 1万円 |
| 登記費用 | 抵当権抹消などの手続き費用 | 1〜2万円程度 |
| 測量費用 | 土地の境界確定にかかる費用 | 30〜80万円程度 |
| 解体費用 | 古い建物の取り壊し費用 | 90〜150万円 (30坪木造の場合) |
| 譲渡所得税 | 売却益（利益）にかかる税金 | 短期：39.63% 長期：20.315% |
これらの費用は売却代金から差引かれるため、実際に手元に残る金額を事前に計算しておくことが重要です。詳しい費用については、不動産会社や税理士に確認することをおすすめします。
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土地を売る時に失敗やトラブルを避けるためのポイント
ここでは、土地を売る時の失敗やトラブルを避けるためのポイントとして、以下を紹介します。
- 余裕のあるスケジュールを立てておく
- 不動産会社に任せきりにしない
- 対象地域や土地に強みのある不動産会社に依頼する
- なるべく複数社に査定依頼して比較検討する
余裕のあるスケジュールを立てておく
土地を売る時は、余裕のあるスケジュールを立てておくことで、失敗のリスクを減らせます。
スケジュールに余裕がなく、急いで売却しようとすると、不動産会社を比較検討できなかったり、売出し価格を安易に値下げしたりする可能性が高くなるでしょう。
土地を売るには、査定依頼から引渡しまで、通常3ヶ月から1年程度の期間がかかります。買主が見つかるまでの期間は、立地条件や売出し価格によって大きく異なるでしょう。
引越し時期や資金計画にあわせて逆算し、売り急ぐことがないように売却準備を早めに始めることをおすすめします。時間的な余裕があれば、査定価格より強気の価格設定からスタートし、反応を見ながら調整することも可能です。
不動産会社に任せきりにしない
不動産会社に仲介を依頼する場合でも、すべてを任せきりにしないことが重要です。売主自身も積極的に情報収集を行うことで、後悔するリスクを減らせます。
たとえば、土地の売却相場や必要な費用を把握しておくと、不動産会社の査定価格が適正であるかや、手元に残る資金などを具体的にイメージできます。
また、土地の状況について最もよく知っているのは売主自身です。そのため、不動産会社と密にコミュニケーションを取りながら、協力して売却活動を進めていくことが成功のポイントです。
対象地域や土地に強みのある不動産会社に依頼する
土地を売る際は、対象地域や土地の売買に強みのある不動産会社に依頼することが重要です。地域の特性や取引実績が豊富な不動産会社であれば、適切な価格設定や販売戦略を提案してくれるでしょう。
地域に精通している不動産会社は、その地域の需要動向や相場を正確に把握しています。また、不動産会社が土地を探している買主の情報を持っていると、早期に売却できる可能性が高まります。
不動産会社を選ぶ際は、過去の取引実績や得意分野を確認しましょう。
なるべく複数社に査定依頼して比較検討する
土地を売る時は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。1社のみに依頼しても、その査定価格が適正かどうか判断できません。
複数社に査定を依頼することで、以下のようなメリットがあります。
- 売却相場を把握できる
- 査定価格の根拠を比較できる
- 不動産会社の対応やサービス内容を比較できる
- 自分にあった不動産会社を見つけやすい
査定価格は不動産会社によって異なります。同じ土地でも、査定する不動産会社によって数百万円の差が出ることもあるでしょう。 また、査定価格だけでなく、その根拠や売却戦略についても確認することが重要です。単に高い査定価格を提示するだけでなく、具体的な根拠を示してくれる不動産会社であれば、信頼性が高くなります。
不動産ポータルサイトが運営する一括査定など、効率良く複数社を比較検討できるサービスを活用しながら見極めることをおすすめします。
ホームズの一括査定では、最大10社の不動産会社に同時に査定を依頼できます。さまざまな物件種別に対応しており、日本全国のエリアで利用できます。
土地売却経験者からの注意点とアドバイス
ここでは、ホームズが不動産売却経験者約3,000人に対して行ったアンケートデータの「これから売る人へのアドバイス」の項目から土地売却に関するコメントを紹介します。
・50代女性（茨城県取手市の土地の売却）
売却の値段は自分が納得のいく価格で決めた方がいいと思う。その時に経験のある担当者のアドバイスがとても重要。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
・30代男性（静岡県富士市の土地の売却）
早く売ろうとすると足下を見られるので、もっと余裕をもってやったほうが良い。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
・50代女性（鳥取県西伯郡南部町の土地の売却）
なるべく多くの仲介業者に査定を依頼すること。担当者が信頼できるか。手数料や、税金などについても分かりやすい説明をしてくれるか。手続き中にも、密に経過報告があるか、など。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
土地を売る時の注意点を押さえてスムーズに進めよう
土地を売る時は、状況によってさまざまな注意点があります。これらを事前に理解し、適切に対処することで、トラブルを避けてスムーズに売却を進めることが可能です。
また、個人間での売却は、仲介手数料がかからないメリットがある一方で専門知識が必要となり、リスクも高くなります。
特別な事情がない限り、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。土地を高く査定してくれる不動産会社に依頼できれば、売却益を最大化できるでしょう。
効率良く複数の不動産会社に査定を依頼したい人は、ホームズの一括査定をぜひご利用ください。ホームズの一括査定は、全国4,800社以上（2026年1月時点）の提携している不動産会社から、査定を依頼する会社を選べます。
不動産会社の強みや特徴などの情報を一覧で確認できるため、比較検討しやすいでしょう。
初回公開日：2023年4月8日
記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
