土地の売却を検討する際に「何から手をつけて良いか分からない…」「相場より安く売って損をしたくない」といった不安・疑問を感じる人も多いでしょう。
土地売却は人生でそう何度も経験することではないため、注意点や流れを知らないと、思わぬトラブルや金銭的な損失につながるリスクがあります。
この記事では、不損をせずにスムーズに土地を売るために「知っておくべき注意点10選」を徹底解説。さらに、売却の流れ、必要な費用・税金、高く売るためのポイントを、初心者の方にもわかりやすくまとめました。この記事を読めば、迷わず、納得感を持って土地を売却できるようになります。
この記事で分かること
- 土地を売る際に注意すべきポイント
- 土地の売却に伴い発生する税金の種類
- 個人間売買をする場合の注意点
- 不動産会社への査定依頼から確定申告までの流れ
- 土地売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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土地を売るときの注意点10選
スムーズに土地を売却するためには、土地についてよく理解して事前準備をすることが必要です。実際の売却活動はプロである不動産会社と連携しながら進めていきますが、所有者が事前に調べておくべきこともあります。
ここでは代表的な注意点10選を解説していきます。
- 境界確定と測量を実施しておく
- 相続した土地の相続登記を実施しておく
- ローンの完済有無を確認しておく
- 必要書類をしっかりと把握しておく
- 前面道路との関係に注意する
- 契約不適合責任の内容に注意する
- 借地や底地の売却ではトラブルに注意する
- 遠方の土地売却では現地の不動産会社に依頼する
- 共有の土地売却では登記簿謄本を取得しておく
- 重要事項は売買契約書にしっかりと記載する
それぞれの注意点について順番に見ていきましょう。
境界確定と測量を実施しておく
土地を売る際には測量を実施し、隣地との境界を確定させておくことが重要です。
登記事項証明書（登記簿謄本）には地積が記されていますが、現況の面積と異なる場合があります。前回登記された日付から数十年以上経っている、もしくは隣地との境界がはっきりしない場合は、引渡し後のトラブルを避けるためにも、隣地との境界を確定させることが大切です。
測量には、境界確定測量と現況測量があります。土地を売却する場合は、隣地所有者立会いのもと行われる境界確定測量を行いましょう。
| 概要 | 相場 | |
| 境界確定測量 | 隣地所有者と土地家屋調査士の3者立会いのもと境界を確認し、合意の上で測量する | 40～50万円 ※官民の場合は10～30万円が追加でかかります |
| 現況測量 | 現況ある境界標や杭を境界点として、現況の面積を測量する ※隣地所有者立会いは不要 |
10～20万円 |
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相続した土地の相続登記を忘れずに実施しておく
相続によって土地を取得した場合には、相続登記を忘れずに実施しましょう。
遺産分割協議書によって相続することが決まったとしても、所有者を登記しなければ所有権移転登記と売却ができません。
相続登記は以前まで任意でしたが、法改正により2024年4月1日から相続登記が義務化されています。相続発生から期限の3年以内に相続登記しない場合、10万円以下の過料が課せられます。
したがって、売却しない場合でも必ず相続登記をしましょう。
※参考：令和6年4月1日から 相続登記の申請が 義務化（※）されます！｜法務省民事局
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ローンの完済有無を確認しておく
土地を売る際には、ローンが完済できているかを確認する必要があります。
仮に住宅ローンの残債がある場合でも売却は可能です。しかし、住宅ローンの残債額が売却価格を上回る場合は、完済するために自己資金を充当しなければなりません。
残債額は償還表（返済予定表）で確認できますが、手元にない場合は金融機関に相談するとよいでしょう。
必要書類をしっかりと把握しておく
売買契約のときになって慌てることがないように、あらかじめ必要書類を準備しておきましょう。一例ですが、以下に記載した書類はなるべく用意しておきましょう。
| 書類 | 概要 |
| 登記済証もしくは登記識別情報 | 一般的に権利書（証）といわれる 所有者を確認するために必要 |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年5～6月頃に発送されるもので、土地の面積などが記載されており、評価額が分かる資料 |
| 土地測量図・境界確認書 | 土地の大きさや境界が確定しているか確認 |
| 住宅ローンの償還表 | 住宅ローンの残債額を確認するために必要 |
| 購入時の売買契約書や重要事項説明書 | 土地の大きさや地目などを確認できる 査定の際にあると便利 |
すべてそろわなければ売買契約できないわけではありませんが、書類の有無を確認しておくとよいでしょう。
前面道路との関係に注意する
土地と接している、道路との関係性には注意が必要です。
道路には種類があり、大きく分けると公道と私道に分類されます。幅員が4m以上の道路に2m以上接することが建築基準法で定められており、この接道義務を満たしていない土地では原則建築できません。再建築できない土地は資産価値が低くなるので、近隣の相場で売却することは困難となる可能性が高くなります。
前面道路の種類や幅員によって査定価格は異なってくるため、事前に確認しておくことをおすすめします。道路の種類や幅員は役所で調査することができます。
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契約不適合責任の内容に注意する
土地の売却時には、契約不適合責任の内容に注意しましょう。
契約不適合責任とは、引渡した物件が契約で定めた内容と異なると判断された場合に、売主が買主に負う責任のことです。
例えば、以下の場合には契約不適合責任を問われるおそれがあります。
- 売買契約で定めた面積より実際の面積が小さかったとき
- 地中に埋設物があり、撤去しなければならないとき
- 土壌汚染されていることが判明したとき
- 心理的瑕疵となる事件や事故があったのに説明を怠ったとき
内容や程度によっては、損害賠償請求や代金減額請求をされるおそれがあるため注意が必要です。
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借地や底地の売却ではトラブルに注意する
借地や底地の売却では、起こりうるトラブルを想定しておかなければなりません。
借地とは地主から借りている土地のことで、底地は借地権が設定されている土地を意味します。物理的には同じ土地でも、地主から見れば底地になり借地人から見れば借地と呼ばれます。
底地は、借地人に購入してもらうのが最もスムーズな手段です。しかし、売買価格に折り合いがつかないケースや、そもそも購入する意思がないケースもあります。
底地は自由に使えないため、一般的に購入するのは投資家といわれています。場合によっては、底地専門の買取業者に売却することも1つの方法でしょう。
借地人と借地契約を締結している場合は、地代や更新料などの取り決めがはっきりしていますが、契約書が存在しないケースもあります。トラブルを避けるためにも、底地の売却を検討する際には借地契約書を準備し、借地人と締結しておきましょう。
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遠方の土地売却では現地の不動産会社に依頼する
遠方の土地を売却する場合は、現地の不動産会社に依頼することをおすすめします。
自宅近くの不動産会社よりも地元の不動産会社の方が現地を熟知しており、ネットワークもあるので買主を探しやすいメリットがあります。
まずは査定を依頼し、資産価値を確認しましょう。ホームズの不動産一括査定では、全国にある4,500社以上(2025年7月時点)の提携会社から査定依頼先を選べます。
遠方の不動産会社を探す際にも便利なため、まずは不動産一括査定をご利用ください。
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共有の土地売却では登記簿謄本を取得しておく
共有している土地を売却する際には、事前に法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しておきましょう。
共有の土地の持分（所有する割合）について、しっかりと把握している人は多くありません。
登記簿謄本を参照すれば土地の面積も確認できるため、査定依頼するときにも役立ちます。
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重要事項は売買契約書にしっかりと記載する
重要事項は、売買契約書に確実に記載することが重要です。
売買契約書には売買代金や手付金の額、支払い方法だけでなく、そのほかにも特約事項を明記できます。
例えば、売買契約時に境界確定測量が完了していない場合はその旨を記載し、1㎡以上の差が生じた場合は「売買代金を清算する」などと記載しておくこともできます。
そのほかにも、重要だと思われることは不動産会社の担当者と相談し、トラブルを回避するためにしっかりと記載しましょう。
土地を売る際に発生する費用
土地を売却するときに発生する費用は主に次の4つです。
- 印紙税
- 登録免許税・司法書士報酬
- 仲介手数料
- 譲渡所得税
それぞれ、支払うタイミングや計算方法などを詳しく解説していきます。
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印紙税
印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書となる不動産売買契約書などに対し課税されるものです。
売買契約締結時に収入印紙を貼付し、消印するなどして納めます。なお、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される売買契約書には印紙税の軽減措置があります。
| 不動産売買代金 | 印紙税額 | 軽減措置による印紙税額 （2027年3月31日まで） |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
※引用：印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
※引用：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
登録免許税・司法書士報酬
登録免許税とは、不動産登記する際に課税される税金です。不動産売買時には所有権移転登記する際に課税されます。
不動産の慣例により、所有権移転登記費用を負担するのは通常買主側です。売主が納めるのは、住宅ローンの抵当権抹消登記や住所変更登記が一般的です。
したがって、住宅ローンを完済しており抵当権抹消登記が済んでいる場合や、登記上の住所と現在の住所に相違がない場合は発生しません。
なお、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。土地の地番が2つあるときは2,000円かかり、建物がある場合は合計3,000円かかります。
抵当権抹消登記や住所変更登記は、所有権移転登記をする際に司法書士へ依頼することが多く、登録免許税は司法書士への報酬とともに支払います。報酬額の相場は1.5万円程度です。
※参考：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税｜津地方法務局
仲介手数料
仲介手数料は、売買を仲介した不動産会社に対して売買契約時に半金、残代金決済時に半金払うケースが一般的です。
仲介手数料は上限が定められており、不動産売買価格が400万円以上の場合は以下の速算式で計算します。
仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）×消費税
支払うタイミングは、不動産会社に確認するとよいでしょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が発生した場合に課税される税金です。利益が発生しない場合は課税されません。利益が発生したら翌年に確定申告を行い、譲渡所得税を納めます。
課税譲渡所得金額は以下の計算式で求められます。
課税譲渡所得金額＝収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額
収入金額とは、買主から受取った売買代金です。そこから、不動産取得にかかった取得費と譲渡にかかった費用を差引きます。
居住用財産である場合は、特例として特別控除額の3,000万円を控除できます。これが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
譲渡所得税は所有期間によって税率が異なります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得（税率15％）となり、それ以下は短期譲渡所得（税率30％）になります。
※参考1：譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁
※参考2：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
※参考3：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
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土地を個人間で売買するときの注意点4選
不動産の売買は、必ずしも宅建業の許可を必要としません。つまり、個人間売買も法律的には問題ありません。しかし、不動産取引には専門的な知識が必要なため、個人間売買を行う場合には、様々な注意点があります。
ここでは、特に注意した方が良い点を4つ紹介します。
- 適切な当事者間に限定する必要がある
- 契約書などの書類を自分で用意する必要がある
- 適正価格を自分で見極める必要がある
- 登記手続きはなるべく司法書士に依頼する
なお、以下で解説するように不動産の個人間売買はトラブルのリスクなどもあるため、原則としては不動産会社による仲介で取引した方が良いでしょう。
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適切な当事者間に限定する必要がある
個人間売買は、多くの場合、不動産取引に関する専門的な知識がない人同士で取引することになります。
不動産会社のような仲介する立場の人物がいないため、万が一トラブルに発展した場合、問題を解決するのに苦労するおそれがあります。
そのため、不動産の個人間売買では買主は不特定多数とせず、隣地所有者や知人など、人間関係がある程度構築されているケースで、特別な事情がある場合に行った方が良いでしょう。
隣人や知人であれば周辺環境や土地の特徴を理解していることが多く、購入してから「こんなはずではなかった」などとトラブルに発展するリスクも低くなります。
契約書などの書類を自分で用意する必要がある
個人間売買する場合、自分で売買契約書を作成する必要があります。
インターネットで検索すれば、適当なひな型を見つけることもできるかもしれません。しかし専門的な用語なども記載されており、各条項を理解するのに苦労する可能性があります。
たとえば土地を売買する場合、売買対象面積を実測して清算する方法（実測売買）と、公簿の土地面積で売買価格を固定して契約する方法（公簿売買）があります。どちらの方法を選択するかによって、使用する売買契約書のひな型も異なるため注意しましょう。
売買契約書に記載する内容は、本来売主・買主にとって公平でなければなりません。しかし両者間で生じる可能性があるトラブルやリスクを想定し、その内容を盛り込んだ契約書を作成することは非常に難しいでしょう。
ちなみに売買契約書には収入印紙を貼る必要があり、個人間売買のケースも例外ではありません。もし収入印紙を貼付し忘れると、本来納めるべき印紙税額の2倍に相当する額の過怠税が徴収されることになります。
※参考1：FRK標準売買契約書の見方｜不動産流通経営協会
※参考2：FRK標準売買契約書の見方（個人売買）｜不動産流通経営協会
※参考3：印紙を貼り付けなかった場合の過怠税｜国税庁
適正価格を自分で見極める必要がある
個人で土地を売買する場合は、自分で適正価格を見極める必要があります。
土地の価格を安く設定すれば買い手はつきやすいものの、市場価格よりも安価で手放すことになりかねません。また、高すぎる価格設定をすれば早期売却は難しいでしょう。
不動産会社は、過去の取引事例や競合物件の価格などを考慮して査定を行います。専門家ならではのノウハウや豊富な経験が必要になり、個人が同じように不動産の適正価格を判断することは簡単ではありません。
不動産会社に売却を依頼しない場合は、鑑定を不動産鑑定士に依頼する方法があります。土地の評価額や大きさなどによっても異なりますが、報酬は20〜50万円が相場です。必要に応じて検討しましょう。
※参考1：鑑定報酬・手数料・料金｜横浜不動産鑑定
※参考2：料金表｜ 赤熊不動産鑑定所
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登記手続きはなるべく司法書士に依頼する
個人間で土地を売却する場合でも、所有権移転登記はなるべく司法書士へ依頼しましょう。
当事者である双方が協力すれば、個人であっても所有権移転登記は可能ですが、司法書士が立ち会うことで紛争を予防できます。
また、買主が金融機関で住宅ローンなどを借入れる場合は、司法書士に登記を依頼することが要件になることが多いため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。
所有権移転登記をする場合は、売買契約書や登記事項証明書など書類を準備し、登録免許税を計算する必要があります。書類の準備や登録免許税の計算が難しい場合は、司法書士など専門家へ相談しましょう。
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土地を売る際の流れ
ここでは、実際に土地を売却する際の流れを説明します。
- 必要書類の準備や情報収集を実施する
- 不動産会社へ査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 不動産会社を通して買付申込を受取る
- 売買契約を締結する
- 引渡し・決済を実施する
- 確定申告する
あらかじめ流れを把握しておくと、スムーズに進められるでしょう。
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必要書類の準備や情報収集を実施する
まずは事前準備として、必要書類が手元にあるのかを確認しましょう。また、査定を依頼する前に相場をある程度把握しておくことも重要です。
相場などの情報は、不動産会社のポータルサイトやレインズマーケットインフォメーション、不動産情報ライブラリなどで確認できます。
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不動産会社へ査定を依頼する
実際に不動産会社へ訪問して査定依頼する方法以外に、不動産会社のホームページなどからもオンラインで査定依頼することも可能です。
ただし、個別に問い合わせると手間がかかるため、不動産一括査定サービスの利用をお勧めします。
ホームズの不動産一括査定サービスを利用すれば、4,500社以上(2025年7月時点)の不動産会社から、自分に合った会社を探すことができます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
次に、査定依頼した不動産会社の中から1社もしくは複数社を選定し、媒介契約を締結します。この段階で費用はかかりません。
1社と契約する場合は専任媒介契約（または専属専任媒介契約）、複数社へ依頼する場合は一般媒介契約になります。
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売却活動を開始する
不動産会社との媒介契約後に、売却活動が始まります。実際には不動産会社の担当者が広告宣伝活動などを行います。
土地の場合は一戸建てと異なり、基本的には内覧に立ち会う必要はありません。必要に応じて売買契約時までに境界確定測量を完了させておきます。
不動産会社を通して買付申込を受取る
不動産会社の担当者を通して買付申込を受取り、購入希望価格や引渡し条件に対し回答します。
お互いの条件に折り合いがつけば、契約の準備を始めます。必要書類について、不動産会社の担当者に確認しましょう。
売買契約を締結する
お互いのスケジュールを確認し、日程を定めて売買契約を締結しましょう。
印紙を貼付して印紙税を納めたら、買主から手付金を受領します。契約時に仲介手数料を支払う場合は、一般的に契約時に不動産会社へ半金支払う必要があります。
引渡し・決済を実施する
買主から、売買代金から手付金を差し引いた残代金を受取ります。所有権移転登記（抵当権抹消登記など）を司法書士へ依頼し、土地を買主に引渡します。
売買契約時に不動産会社へ仲介手数料を半金支払っている場合は、決済時に残りの仲介手数料（半金）を支払うことになります。
確定申告する
土地の売却にともなって利益が発生した場合は、翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告し、譲渡所得税を納めます。
税務署の窓口から申請する以外に、インターネットで申請する方法があります。
※参考：確定申告書等作成コーナー｜国税庁
※参考：e-Tax! 自宅で｜国税庁
土地を売る際は一括査定がおすすめ
土地の査定価格は不動産会社によって異なるため、複数社に依頼することをおすすめします。一括査定であれば、一度の入力で複数社に依頼できるので非常に便利です。
ホームズの不動産一括査定では、全国にある4,500社以上の提携会社から査定依頼先を選べます。物件情報入力後に不動産会社の店舗画像や特徴などを確認してから査定依頼先を選べるので、どこへ依頼したらよいのか迷っている人にもおすすめです。
土地売却に関するよくある質問
最後に、土地売却に関するよくある質問を4つ紹介します。
- 個人で土地を売ることは可能？
- 土地売買で起こりうるトラブルは？
- 土地売却の解体費用はいくら？
- 土地を売りたいときはどこに相談する？
個人で土地を売ることは可能？
不動産を個人で売却することは可能です。ただし、反復継続（※）する場合は宅地建物取引業者の免許が必要になります。
個人で土地を売る最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。すでに、買主が友人や隣地所有者などで決まっているのであれば、代金の授受と所有権移転登記をすれば完了です。
しかし、知識がない状態で売買契約書を作成することは難しく、トラブルになる可能性もあります。仮にトラブルに発展し、弁護士に依頼するような事態となれば、余計な費用がかかってしまいます。
そのため、不動産会社仲介を依頼した方が無難と言えるでしょう。
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土地売買で起こりうるトラブルは？
土地売買において、トラブルに発展するおそれがあるケースとして以下が考えられます。
- 売買契約書の面積と、実際の面積に差異があった
- 引渡し時に、境界の位置を明示できなかった
- 地中に浄化槽や配管など残存物があり、撤去費用が発生した
- 土壌汚染が発覚し、土壌改良費用が発生した
トラブルは事前準備をすることである程度回避できますが、予期せず起きることもあります。未然に防ぐ方法としては、信頼できる不動産会社に依頼することが重要といえます。
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土地売却の解体費用はいくら？
建物の構造によって解体費用は異なりますが、木造の場合は4〜5万円／坪、鉄骨造は6〜7万円、鉄筋コンクリート造は7〜8万円が一般的な相場です。
土地を売却する場合、『更地渡し』といって建物を解体してから引渡すことがあります。その場合は通常売主が解体費用を負担します。
道路の幅員によっては小さいトラックしか利用できず、廃棄物の搬出に時間がかかるケースもあり、その場合は割高になるでしょう。
また、『現況渡し』といって建物がある状態で引渡すことも可能な場合があります。条件や解体依頼先については、不動産会社と相談することをおすすめします。
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土地を売りたいときはどこに相談する？
土地を売りたいときは、まず不動産会社に相談しましょう。不動産会社と名前が付いていたとしても、賃貸管理や賃貸物件の仲介を専門とする不動産会社や、住宅分譲を得意とする不動産会社もあります。土地の売却を依頼する場合は、売買仲介を行っている不動産会社に相談します。
不動産会社に売却を依頼する場合、基本的に査定は無料です。なるべく複数社に相談し、相場価格を把握しましょう。その中から1社もしくは複数社を選んで、媒介契約を締結しましょう。
土地の売却を急いでいるときや、周囲に売却を知られたくないなどの事情がある場合には、買取による売却がおすすめです。その場合は買取業者に依頼することになりますが、仲介会社が買取をすることもあり、仲介での売却が困難な場合に備えて、買取制度を用意しているケースもあります。
まずは買取が可能か、また買取保証制度があるかなど相談してみましょう。ちなみに、不動産会社が直接買取する場合に仲介手数料はかかりません。
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土地売却経験者からの注意点とアドバイス
ここでは、LIFULL HOME'Sが不動産売却経験者約3,000人に対して行ったアンケートデータの「これから売る人へのアドバイス」の項目から土地売却に関するコメントを紹介します。
・50代女性（茨城県取手市の土地の売却）
売却の値段は自分が納得のいく価格で決めた方がいいと思う。その時に経験のある担当者のアドバイスがとても重要。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
・30代男性（静岡県富士市の土地の売却）
早く売ろうとすると足下を見られるので、もっと余裕をもってやったほうが良い。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
・50代女性（鳥取県西伯郡南部町の土地の売却）
なるべく多くの仲介業者に査定を依頼すること。担当者が信頼できるか。手数料や、税金などについても分かりやすい説明をしてくれるか。手続き中にも、密に経過報告があるか、など。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
土地を売る際の注意点を押さえてスムーズに売却活動を進めよう
土地の売却には注意すべき点があり、事前に把握しておくことで、スムーズに進められます。
また、注意点だけでなく当日の流れや費用、税金などを把握しておくことも売却をスムーズに進める上で重要となります。
本記事で紹介したポイントをしっかりと押さえて、不動産売却を成功に導きましょう。
記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
