不動産を早期に売却したい理由は、転勤・相続・離婚・資金需要など人それぞれです。ライフスタイルの変化や予期せぬ出来事により、長年住み慣れた家を手放さなければならない場面は誰にでも起こり得ることです。
しかし、いざ売却を決意したとしても、多くの人が「できるだけ早く売りたい」という焦りと、「できるだけ高く売りたい」という希望の間で板挟みになり、判断に迷ってしまうのが現実です。不動産は高額な資産であり、売却方法の選択一つで手元に残る金額や現金化までのスピードが大きく異なるためです。
本記事では、不動産を迅速に現金化するための有力な選択肢である「不動産買取」について、仕組みからメリット・デメリット、注意点までを詳しく解説します。不動産仲介との違いを明確にしながら、あなたの状況に適切な売却方法を見つけるための手引きとしてご活用ください。
この記事で分かること
- 不動産売却までの平均時間
- 不動産買取のメリット6つ
- 不動産買取のデメリット2つ
- 不動産買取がおすすめのケース
- 不動産買取の注意点
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不動産の売却完了までの平均期間
そもそも、一般的な不動産売却にはどの程度の期間が必要なのでしょうか。まずは市場の平均的なデータを見てみましょう。
LIFULL HOME'Sが実施した調査によると、不動産会社に初めて連絡をしてから買主との売買契約が完了するまでにかかった期間の上位3位とそれぞれの割合は以下のようになっています。
- 6ヶ月～1年未満：28.2％
- 3ヶ月～6ヶ月未満：24.3％
- 3ヶ月未満：19.6％
一般的な不動産仲介による売却活動には、ポータルサイトへの広告掲載、購入希望者からの問合せ対応、内覧の調整、価格交渉、そして住宅ローンの審査待ちなど、数多くのプロセスがあります。購入希望者が住宅ローン審査に通らず、せっかく進んでいた交渉が白紙に戻ってしまい、また一から販売活動をやり直さなければならなくなるケースも珍しくありません。
「今すぐ現金が必要」「来月には引越さなければならない」といった切迫した事情がある場合、平均的な「3ヶ月～1年」という期間は長すぎるかもしれません。そこで検討すべきなのが、売却期間を大幅に短縮できる不動産買取の活用です。
不動産を売却する2つの方法
不動産を売却して現金化する方法には、大きく分けて「不動産買取」と「不動産仲介」の2つが存在します。どちらを選ぶかによって、売却までのプロセスや手元に残る金額が大きく異なります。それぞれの特徴を正しく理解することが、早期売却への第一歩です。
不動産買取
早期売却に特化した手法である不動産買取について解説します。
不動産買取とは
不動産買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接不動産を買い取る取引です。通常の売却では、不動産会社はあくまで仲介役であり、実際の買主は一般の個人または法人です。一方の買取の場合、取引相手はプロの不動産会社となります。
不動産買取の流れは、一般的に以下の手順で進行します。
- 不動産買取会社に査定を依頼する
- 買取会社が物件の現地調査・査定を行う
- 複数社の査定額や買取条件を比較する
- 買取会社を選定する
- 不動産売買契約を締結する
- 決済および物件の引き渡しを行う
準備を開始してから決済・引き渡しが完了するまでの期間は、通常1ヶ月程度を目安にしておくと安心です。ただし、条件が合致すれば1週間以内の決済も可能です。
多くの場合、不動産会社は買い取った物件に壁紙の貼り替えや水回り設備の交換などのリフォーム・リノベーションを施し、付加価値を高めたうえで、再度市場で販売（再販）します。つまり、不動産会社にとって買取は「商品の仕入れ」に当たります。
一般の買主を探す必要がないため、価格などの条件さえ折り合えば、即座に契約・決済へと進むことができるのが最大の特徴です。
即時買取と買取保証
不動産買取には、さらに細かく「即時買取」と「買取保証」という2つのパターンがあります。
即時買取はその名のとおり、不動産会社に査定を依頼し、提示された金額で合意すれば直ちに売買契約を結ぶ方法です。広告活動を一切行わないため、誰にも知られずに売却できます。条件や書類の準備状況にもよりますが、最短3日から1週間程度で現金化できることもあり、スピードを最優先する場合に選ばれます。
買取保証は、不動産仲介と不動産買取を組み合わせたハイブリッドな方法です。最初は仲介として、一般の買主を探して高値での売却を目指します。ただし、あらかじめ設定した期間（例えば3ヶ月など）内に売れなかった場合には、事前に約束した価格で不動産会社が買い取るという仕組みです。
「まずは高く売れる可能性に賭けたいけれど、最終的には長引かせずに確実に売りたい」という、価格と確実性のバランスを取りたい方に適しています。
不動産仲介
一方、最も一般的な売却方法が不動産仲介です。
不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主（多くは個人）の間に立ち、契約を成立させる方法を指します。宅地建物取引業法ではこれを「媒介（ばいかい）」と定義しています。
仲介を担当する不動産会社は、物件の査定・広告宣伝・購入希望者の内覧対応・条件交渉・重要事項説明書の作成・契約手続きのサポートなどを行います。その対価として、売買契約成立時に売主・買主から仲介手数料を受け取ります。
仲介の最大の目的は「よりよい条件で買ってくれる人を探すこと」にあるため、市場相場に近い価格、あるいはそれ以上の価格で売れる可能性があります。しかし、買主が見つかる保証はなく、いつ売れるかが読めない点が、早期売却を目指すうえでのネックとなります。
不動産買取の6つのメリット
ここでは、主な6つのメリットを詳しく見ていきましょう。
売却までに時間がかからない
最大のメリットは、圧倒的なスピードです。 仲介の場合、購入希望者が現れるのを待ち、内覧を行い、価格交渉をし、さらに買主のローン審査の結果を待つ必要があります。これには数ヶ月単位の時間がかかります。
一方の不動産買取は、不動産会社が提示する査定価格に売主が納得すれば、その時点ですぐに売買契約の手続きに入ります。買主である不動産会社は事業資金として現金を潤沢に用意しているため、ローンの審査待ちもありません。「いつ売れるかわからない」というストレスから解放され、最短のスケジュールで現金化を実現できます。
手間がかからない
売却活動に伴う手間が大幅に軽減される点も見逃せません。仲介の場合、毎週末内覧の対応に追われることもあります。購入希望者によい印象を与えるために、徹底的な掃除や片付けを行い、内覧中は家族全員で外出するなどの配慮も必要です。それでもなかなか成約に至らないことも多く、徒労を感じる売主も少なくありません。
その点、不動産買取であれば、不動産会社の担当者が一度訪問査定を行うだけで済みます。その後の不特定多数による内覧は一切ありません。部屋が散らかっていても、荷物がそのままでも、プロの視点で建物の価値を判断してもらえるため、売主の負担が最小限で済みます。
仲介手数料がかからない
金銭面でのメリットとして、仲介手数料が不要であることが挙げられます。 不動産仲介を利用して売却した場合、「売却価格（税抜き）×3％＋6万円＋消費税」（※売買価格が400万円を超える場合の速算式）を上限とする仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。
たとえば、3,000万円で家が売れた場合、105万6,000円を上限とする手数料が発生します。これが不動産買取であれば、売主と不動産会社との直接取引となるため、仲介業務が発生しません。したがって、仲介手数料は0円です。売却価格そのものが手元に残る資金（諸費用や税金を引く前の金額）となるため、資金計画が立てやすくなります。
契約不適合責任が免責される
契約不適合責任の免責は、意外と知られていない重要なポイントです。仲介による個人間売買では、売主は「契約不適合責任」を負うのが一般的です。これは、売却から一定期間の間に、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障など、契約内容と異なる欠陥が見つかった場合、売主が修繕費用の負担や損害賠償を行わなければならないという責任です。
不動産買取の場合は、プロの宅地建物取引業者（不動産会社）が買主です。プロは建物の状態やリスクを見極めたうえで買い取るため、通常、売主の契約不適合責任を免責とする特約が結ばれます。築年数が古く、建物の状態に自信がない場合や、故障箇所を直さずにそのまま手放したい場合でも、安心して売却できます。
周囲に知られずに売却できる
プライバシーを守れる点も不動産買取のメリットです。 仲介では広く購入希望者を募集するために、チラシの配布やインターネット広告を行います。こうした売却活動によって、近所の人に「あそこの家、売りに出されている」と知られてしまうことがあるでしょう。
借金の返済・離婚による財産分与・近隣トラブルなど、さまざまな事情から「誰にも知られずにひっそりと売却したい」と考える方は少なくありません。不動産買取であれば、広告活動を一切行わず、不動産会社とのやり取りだけで完結するため、周囲に売却の事実を知られる可能性が低いといえます。
資金計画が立てやすい
「いつ」「いくら」入金されるかが明確であるため、将来の計画の見通しが立てやすくなります。住み替えの場合、売却による利益を受け取るタイミングがずれると、新居購入のために「つなぎ融資」を利用しなければならないなどのリスクがあります。
相続における遺産分割協議においても、現金化の時期と金額が確定していれば、親族間の話し合いがスムーズに進みます。不確実な要素を排除し、確実性を手に入れられる点は、人生の節目において大きな安心材料となるでしょう。
不動産買取の2つのデメリット
不動産買取には多くのメリットがある一方で、明確なデメリットも存在します。
売却価格が安くなる
最大のデメリットは、売却価格が市場相場よりも安くなることです。 一般的に、不動産買取の価格は、仲介で売り出した場合の「60～80％程度」になるとされています。つまり、相場より20～40％ほど安くなる計算です。
なぜ安くなるのかというと、不動産会社が利益とコストを見込んでいるためです。不動産会社は買い取った物件に数百万円単位のリフォーム費用をかけ、さらに再販時の広告費や人件費、不動産取得税などの経費を負担します。これらを含めたうえで、会社の利益を確保できる再販価格を設定するため、仕入れ値である買取価格は必然的に低く抑える必要があるのです。
「時間はかかってもいいから、少しでも高く売りたい」という方には、買取は不向きといえるでしょう。
買取を断られることもある
どんな不動産でも必ず買い取ってもらえるわけではありません。不動産会社は「リフォームして再販すること」を前提にしているため、再販が極めて難しい物件は買取を断られることがあります。
たとえば、人口が著しく減少している過疎地の物件・再建築不可の土地・既存不適格物件・建物がリフォーム不可能なほど老朽化して倒壊の危険がある物件・事故物件などは買い手がつく見込みが立たないため、買取対象外となるケースがあります。
ただし、近年では「訳あり物件」専門の買取会社も増えているため、諦めずに専門の買取会社を探す価値はあります。
不動産買取がおすすめなケース
メリットとデメリットを踏まえると、不動産買取は「価格よりもスピードや確実性、手間の少なさを優先したい人」に適切な方法です。具体的には以下のようなケースでその真価を発揮するといえるでしょう。
ケース1 転勤・転職
急な転勤や転職により、引越しの期日が決まっている場合です。新天地での生活準備に忙殺されるなか、旧居の売却活動を遠隔地から続けるのは大きなストレスになります。また、売れない期間が続くと、新居の住居費（ローンや家賃）と旧居の住居費の二重払いが発生するリスクもあります。
買取を利用すれば、引越し日に合わせて引き渡しを行い、即座に現金化して新生活の資金に充てることができます。また、期限までは仲介で粘り、ダメなら買取に切り替える「買取保証」を利用することで、相場程度の価格で売れる可能性を残しつつ、最終的な売却を確約させることも可能です。
ケース2 相続
実家を相続したものの、誰も住む予定がない場合も買取がおすすめです。空き家を放置すると、固定資産税がかかり続けるだけでなく、建物の劣化や庭木の越境などが近隣トラブルの原因となります。
また、相続人が複数いる場合、不動産という現物のままでは公平に分けることが難しく、「誰が取得するか」「評価額をいくらにするか」という争点で遺産分割協議が難航しがちです。
そこで、不動産買取で早期に現金化してしまえば、1円単位できれいに分割することが可能になり、親族間の紛争を未然に防止できます。また、実家に残された大量の家財道具（残置物）の撤去も、条件によっては買取会社が引き受けてくれる場合があり、片付けの手間も省けます。
ケース3 離婚
離婚に伴う財産分与で自宅を売却する場合です。離婚時には、財産分与の金額を早く確定させ、お互いに新しい生活に踏み出したいという心理が強く働きます。
仲介を選んだために、いつ売れるかわからない状態で元配偶者と連絡を取り続けることは、精神的な負担が大きいといえます。また、近隣住民に離婚による売却であることを知られたくないというニーズもあるでしょう。早期に現金化でき、かつプライバシーも守られる買取は、離婚時のデリケートな状況において、心理的・実務的な負担を大きく軽減してくれます。
ケース4 売却して現金化したいが、住み続けたい場合
「まとまった現金が必要だが、子どもの学区を変えたくない」「愛着のある家から離れたくない」といった場合にも不動産買取を活用できます。
このようなニーズには、「リースバック」という手法が有効です。リースバックとは、不動産会社などのリースバック会社に自宅を売却し、同時にその会社と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を払いながら同じ家に住み続けられる仕組みです。
自宅の所有権は失いますが、売却代金を一括で受け取れるため、借金の返済や老後資金の確保、事業資金の調達などに活用できます。これも広義の不動産買取の一種であり、引越しを避けたい家庭にとって柔軟性の高い選択肢となります。
不動産買取を利用する際の注意点
不動産買取はシンプルでスピーディーな取引ですが、トラブルなく、かつ少しでも有利に進めるためには、事前準備と情報収集が不可欠です。以下のポイントを必ず押さえておきましょう。
住宅ローンの残債を必ず確認する
売却を検討する際、最初に確認すべきは住宅ローンの残高です。
原則として、不動産を売却するには、売却代金で住宅ローンを全額返済し、金融機関の抵当権を抹消しなければなりません。ローン残債が買取価格を下回っている「アンダーローン」であれば問題ありませんが、上回っている「オーバーローン」の場合は、不足分を貯金などの自己資金から補填する必要があります。
自己資金から補填しても足りない場合は、通常の売却はできません。その場合は銀行から新たな融資を受けるか、金融機関の合意を得て行う「任意売却」という手続きが必要になります。買取査定を依頼する前に、金融機関から送られてくる返済予定表などで現在の残債を必ず正確に把握し、事前の相談が必要かどうかを確認してください。
譲渡所得税を試算しておく
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されます。
買取価格が購入時の価格より安く、損失が出る場合は税金はかかりませんが、利益が出る場合は注意が必要です。ただし、マイホームの売却であれば、利益から最大3,000万円までを控除できる「3,000万円の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。
「手元に残ると思っていたお金が税金で消えてしまった」という事態を避けるため、特例の適用要件を満たしているかどうかも含め、事前に税理士や税務署に相談し、手残り金額を試算しておくことが重要です。
必要書類を早めにそろえておく
スピードが命の買取取引において、書類の不備はタイムロスにつながります。特に、登記識別情報（または登記済証）を紛失している場合や、住所変更登記が必要な場合などは、手続きに時間がかかります。査定を依頼する段階から、以下の書類が手元にあるかを確認し、早めに準備を進めておきましょう。
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 土地・建物の所有者・所在地・面積・構造・担保設定などが記録されています。 |
| 登記識別情報（または登記済証） | 物件の所有者であることを証明する最重要書類です。 |
| 購入時の不動産売買契約書・重要事項説明書・パンフレット | 物件の詳細情報の確認に必要です。 |
| リフォーム履歴書 | リフォームを行っていると査定額アップにつながります。 |
| 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど。 |
| 銀行口座通帳 | 売却代金の振込先を確認するために必要です。 |
| 実印・印鑑証明書 | 契約および登記手続きに必須です（発行後3ヶ月以内のもの）。 |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書または公課証明書 | 税金の精算に必要です。 |
| 測量図・境界確認書（一戸建て・土地の場合） | 隣地との境界が確定しているかどうかを確認するために必要です。 |
| 管理規約（マンションの場合） | 管理費や修繕積立金の額、ペット飼育可否などの確認に必要です。 |
なるべく多くの不動産会社に査定を依頼する
不動産買取の査定価格は、不動産会社によって差が出ます。A社では2,000万円、B社では2,500万円など、500万円もの差がつくことも珍しくありません。これは、各社が得意とするエリアや物件種別、リフォームのノウハウ、その時の在庫状況、資金力が異なるためです。
ある会社にとっては「扱いにくい物件」でも、別の会社にとっては「喉から手が出るほど欲しい物件」である可能性があるのです。そのため、最初から1社に絞るのではなく、複数の会社に査定を依頼して比較検討することが鉄則といえます。
とはいえ、各社に個別に訪問して、あるいは電話をかけて物件情報を説明するとなると、大変な手間がかかります。そこで活用したいのが「不動産買取の一括査定サイト」です。一度の入力で、買取実績のある複数の企業にまとめて査定を依頼できるため、効率的に適切な価格を提示してくれる不動産会社を見つけることができるでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
最後に、パートナーとなる不動産会社の選び方です。
不動産買取を利用する場合、最も高い買取価格を提示する不動産会社を選ぶことが基本です。買取では査定額がそのまま売却額になるため、複数の買取会社に見積もりを依頼し、提示額を比較することが高く売るためのポイントとなります。
具体的には、売却予定の物件種別を得意としており、かつ地域での実績がある買取会社を候補に入れるようにします。4～5社程度に声をかけ、比較材料をそろえましょう。
価格だけでなく、「引越しの時期を柔軟に調整してくれるか」「不用品の処分を引き受けてくれるか」「現金化までのスケジュールは確実か」といった条件面の相談に乗ってくれるかどうかも重要な判断基準です。
担当者の対応の誠実さ、質問に対する回答の明確さ、そして不動産会社としての買取実績などを総合的に見て、安心して任せられる会社を選びましょう。
まとめ
不動産買取は、市場価格より売却額が安くなるというデメリットはあるものの、それを補って余りある「圧倒的なスピード」「手間の少なさ」「確実性」「プライバシーの保護」というメリットがあります。「いつ売れるかわからない不安」を解消し、次のライフステージに進むための強力な手段といえるでしょう。
転勤や相続、離婚などで時間に余裕がない場合や、精神的な負担を減らしたい場合には、仲介よりも買取のほうが適しているケースが多くあります。ご自身の状況において、価格と時間・安心のどちらを優先すべきかを冷静に判断し、後悔のない選択をしてください。
まずは、自分の不動産をいくらで買い取ってもらえるのか、相場を知ることから始めましょう。複数の不動産会社の査定結果を比較することで、納得のいく条件での早期売却の実現に近づきます。
不動産買取の一括査定なら、LIFULL HOME'Sをぜひご活用ください。
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記事執筆
森田一成
株式会社アース・リーグ 代表取締役
宅地建物取引士
15年間の住宅・不動産専門新聞社の経験、不動産投資セミナーの企画・運営、不動産団体広報誌の企画・取材・原稿執筆などを経て、Webメディア制作・編集、不動産関連のセミナー企画などを行っている株式会社アース・リーグを設立し代表を務める。
