土地売却にかかる費用・手数料はいくら？負担軽減のコツも解説

土地を売却する際は仲介手数料や税金、測量費用など、さまざまな費用が発生します。想定以上の出費により、思ったより手元に残らなかったと感じるケースも少なくありません。

納得のいく土地売却を実現するには、費用についても知識を持っておくことが重要です。

この記事では、土地売却にかかる費用・手数料の一覧や相場価格などについて分かりやすく解説します。手取り額を減らさないための負担軽減のコツについてもご紹介しますので、これから土地の売却を検討している方はぜひ、参考にしてください。

この記事で分かること

土地を売るときの費用・「諸費用」との違い
土地売却にかかる費用・手数料一覧
土地売却時の状況によってかかる費用・手数料一覧
土地売却時で手元に残る金額のシミュレーション
土地売却時の費用負担を軽減するコツ
土地売却ならホームズの一括査定がおすすめ

【あわせて読みたい】
▶︎土地売却の基礎知識まとめ｜流れや税金・必要書類を徹底解説

土地を売るときの費用とは？「諸費用」との違い
土地売却にかかる費用・手数料一覧
土地売却時の状況によってかかる費用・手数料一覧
手元に残る金額はいくら？土地売却時の費用・手数料をシミュレーション
土地売却にかかる仲介手数料は値引きできる？
- 代わりとなる費用が発生する可能性がある
- 不動産会社が積極的に売却活動をしてくれない可能性がある
土地売却時の費用負担を軽減するコツ
土地売却にかかる費用・手数料を事前に把握しておこう

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土地を売るときの費用とは？「諸費用」との違い

土地売却にかかるお金は、大きく分けると「実費」と「税金」の2種類があり、これらを総称して「諸費用」と呼びます。

土地売却でかかる可能性のある実費は、主に以下のとおりです。

仲介手数料
ローン一括返済の手数料
司法書士報酬
境界確定費用など

上記の費用は、売却する際に直接必要な費用といえます。

一方、印紙税や抵当権抹消時の登録免許税、さらに利益が出た場合には譲渡所得税・住民税なども別途発生することがあります。

諸費用とは、売却する時に必要な実費に税金を加えた総額費用のことです。実費が売却準備や手続きのためにかかる出費に対し、諸費用は実費と税金を合わせた金額になります。

土地売却にかかる費用・手数料一覧

土地売却では仲介手数料をはじめ、抵当権抹消費用や必要書類の取得費用など、状況によってさまざまな費用が発生する場合があります。

ただし、すべての費用が必ずかかるわけではなく、土地の状態や売却方法によって発生する項目が変わる点には注意しましょう。まずは代表的な費用を把握し、自分のケースでどれが必要になるか整理しておくことが大切です。

仲介手数料
住宅ローン返済手数料
測量費用
解体費用（更地にする場合）
抵当権抹消費用
地盤調査費用
司法書士費用
水道引き込みの工事費用
その他の費用

仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約が成立したときに不動産会社に支払う手数料のことです。

売主と買主を仲介し、交渉や契約事務などを行う不動産会社に対して支払います。契約不成立の場合は原則として支払う必要がありません。

なお、仲介手数料には上限があり、不動産会社が顧客に上限額を超えて請求することは、宅建業法に違反しています。売買取引における仲介手数料の上限は、以下の通りです。

売買価格	仲介手数料の上限
400万円超	売買価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税
200万円〜400万円以下	売買価格（税抜）×4%＋2万円＋消費税
200万円〜400万円以下	売買価格（税抜）×5%＋消費税

たとえば、不動産の売買価格が3,000万円のケースで計算してみましょう。

仲介手数料＝3,000万円×3%＋6万＋消費税＝96万（税抜）＋9万6,000円（消費税）＝105万6,000円（税込）

上記のとおり計算すると、仲介手数料の上限は税込で105万6,000円となります。

仲介手数料は特別な事情や値引きなどの例外的なケースを除き、土地売却で必ず発生する費用であるため、事前に上限額と計算方法を理解しておきましょう。

なお、仲介手数料は成功報酬ですが、全額を最後に払うわけではありません。実務では、基本的に以下のタイミングで50％ずつ支払うケースが一般的です。

売買契約時
残代金決済時

「いつ、いくらまとまった現金が必要か」を把握するために、この分割払いの慣習を知っておくと安心です。

抵当権抹消費用（司法書士報酬を含む）

住宅ローンを完済すると、土地に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

抵当権が残ったままだと買主が金融機関から融資を受けられない可能性があり、売却手続きが進められません。

抵当権抹消には、登録免許税として不動産1筆につき1,000円がかかります。土地が2筆あれば2,000円かかる計算です。

なお、抵当権抹消はローンが残っている場合必ず発生する費用で、売主負担が一般的です。ローン残債とあわせて、必要な手続きと費用を事前に把握しておくことをおすすめします。

なお、抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、1件につき1〜2万円程度の報酬が必要です。登記上の住所・氏名が現在のものと異なる場合は、別途変更登記の費用（1〜2万円程度）がかかる点にも注意しましょう。

必要書類の取得費用

土地売却で必要な書類の取得費用は、以下のとおりです。

必要書類	費用目安	取得場所
登記事項証明書	600円前後	法務局
印鑑登録証明書	300円前後	市区町村役場・コンビニ
住民票	300円前後	市区町村役場・コンビニ
固定資産税評価証明書	300円〜400円	市区町村役場

※コンビニ交付は、マイナンバーカードをお持ちで自治体が対応している場合に限ります。

これらの書類は、原則として発行から3ヶ月以内のものが必要です。印鑑登録証明書・住民票はマイナンバーカードがあれば、コンビニでさらに安く取得できます。

土地売却時の状況によってかかる費用・手数料一覧

土地売却では土地の状態や売却条件によって、必要となる費用や手数料は異なります。ここでは、土地売却時の状況によってかかる費用・手数料一覧について解説します。

【境界が不明な場合】測量費用・境界確定費用
【古家付きで売却する場合】ハウスクリーニング・リフォーム費用
【建物を取り壊す場合】解体費用・残置物の撤去費用
【地中に不安がある場合】地盤調査費用・土壌汚染調査費用
【インフラ未整備の場合】水道引き込み工事費用
【住宅ローン返済中の場合】繰上返済手数料

【境界が不明な場合】測量費用・境界確定費用

隣地との境界が曖昧な土地を売る際は、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行うのが一般的です。費用の目安は30万円〜80万円程度で、隣地の数や官民境界の有無で変動します。

隣接地の所有者立ち会いのもと境界標を設置し、境界確認書を作成します。測量が未完了であると買主がローンを組めないケースや、売却後のトラブルに発展するリスクがあるため、境界が不明な場合は売却前に境界を確定しておくことをおすすめします。

【古家付きで売却する場合】ハウスクリーニング・リフォーム費用

古家付きで売却する場合、建物の印象を良く見せるための費用が発生するケースも考えられます。たとえば、水回りなどのハウスクリーニングを行うことで内覧時の印象が良くなり、早期売却につながる可能性があります。

費用の目安は5万円〜15万円程度で、基本的には現状渡しが主流ですが、汚れが目立つ場合にはクリーニングをしておくことで値引き交渉されにくくなるメリットがあります。

ただし、古家付きの「土地」として売却する場合、建物のハウスクリーニングやリフォームは基本的に不要です。なぜなら、土地を探している購入希望者にとって、古家は購入後に解体するケースが多いからです。売主が費用をかけて水回りなどを綺麗にしたり修繕したりしても、売却代金に上乗せされることはほぼなく、費用倒れになるリスクがあります。

まだ十分に住める状態の建物であれば「中古一戸建て」として売却する選択肢もありますが、あくまで土地として売却するのであれば、費用をかけずにそのまま引き渡す「現状渡し」が一般的です。

独自の判断でリフォームやクリーニングを実施する前に、まずは不動産会社にそのままの状態で売却を進められるか相談してください。

【建物を取り壊す場合】解体費用・残置物の撤去費用

建物を解体して更地で売却する場合、多額の初期費用が必要になりますが、土地活用がしやすいため、買い手が見つかりやすくなるメリットがあります。

解体費用の目安は以下のとおりです。

項目（構造）	坪単価の費用目安
木造	3〜5万円 / 坪
鉄骨造	4〜6万円 / 坪
鉄筋コンクリート造	6〜8万円程度 / 坪

※アスベスト含有の有無、立地条件（重機が入れるか等）、付帯工事（ブロック塀・庭木処分等）により総額は変動します。

延床面積30坪の木造住宅なら、約90万〜150万円ほどかかる見込みです。

建物内の家具や不用品を業者に依頼して処分する場合、別途20万〜50万円程度の残置物撤去費用も発生します。

解体後は建物滅失登記の手続きも必要になり、土地家屋調査士に依頼した場合の費用目安は5万円前後です。その費用も資金計画に含めておきましょう。

【地中に不安がある場合】：地盤調査費用・土壌汚染調査費用

地中に問題がありそうな場合は、地盤調査や土壌汚染の調査をしておくと安心です。

土地の売却後、地盤が軟弱であったり、地中に埋設物や土壌汚染が見つかったりすると、売主が損害賠償や補修の責任を負うリスクがあります。

それぞれの費用目安は以下のとおりです。

調査項目	費用の目安
地盤調査費用	5万〜30万円程度 ※調査方法（スウェーデン式、ボーリング等）により変動
土壌汚染調査費用	10万〜30万円程度 ※地歴調査や表層調査の場合。詳細調査は別途費用

地盤の強度などを測定しておくと、建築時の安全性を保証するデータとなり、売り出す際に強力なアピール材料になります。

なお、かつて工場やクリーニング店などがあった土地では土壌汚染調査が必要です。調査をしておけば購入希望者の不安を払拭し、トラブル回避の安心材料となるでしょう。

【インフラ未整備の場合】水道引き込み工事費用

道路の水道本管から敷地内へ給水管を引き込む工事費用で、これまで建物がなかった更地などで発生します。

費用の目安は30万円〜50万円程度で、掘削する距離や舗装の種類によって大きく変動します。自治体に支払う水道加入金（分担金）は一般家庭用の給水管（口径20mm）として別途15〜30万円（自治体により異なる）ほどかかる点に注意が必要です。

インフラが未整備の土地は購入希望者が敬遠しやすいため、売主があらかじめ引き込みを済ませるか、その費用分を売却価格から差し引いて交渉するケースがあります。

【住宅ローン返済中の場合】：繰上返済手数料

住宅ローンが返済中の土地を売却する際は、引き渡しと同時に一括完済する必要があります。この際、金融機関に支払うのが繰上返済手数料（一括繰上返済事務手数料）です。

金融機関や支払い方法によって費用に違いがあり、無料のところもあれば5万円程度かかる場合もあります。一般的にインターネット経由の方が安く設定されていますが、全額完済の場合は窓口での手続きを指定されることもあるため、注意が必要です。

返済当日には、ローンの元金と利息に加えてこの手数料が引き落とされるため、事前に正確な金額を銀行へ確認しておきましょう。

手元に残る金額はいくら？土地売却時の費用・手数料をシミュレーション

ここでは、実際に手元に残る金額を把握するために、以下の条件で土地売却時の費用・手数料をシミュレーションします。

なお、シミュレーションには以下の条件を設定します。

【条件】

所有期間：7年（長期譲渡所得に該当）
売却価格：2,000万円
取得価格：1,000万円
建物の有無：なし
抵当権の有無：なし
ローン利用：なし

条件を踏まえて、土地売却時の費用・手数料を以下の手順でシミュレーションしていきます。

費用・手数料を計算する
税金を計算する
手元に残る金額を算出する

費用・手数料を計算する

まずは、土地の取得時と売却時にかかった費用・手数料をそれぞれ計算します。条件も踏まえると、取得時にかかる主な費用・手数料は以下のとおりです。

項目	金額	備考・計算根拠
土地購入費	1,000万円	物件本体価格
仲介手数料	39万6,000円	(3%+6万)+税
司法書士報酬	2万円	登記手続き代行
登録免許税	14万円	評価額×2%
不動産取得税	21万円	評価額×3%
印紙税	5,000円	契約書貼付（軽減後）
合計	1,077万1,000円

実際の取得費用は個々の土地条件や契約時期によって変動します。

特に、登録免許税や不動産取得税は評価額を基準に算出されるため、売買価格と必ずしも一致しません。軽減措置の適用期限や、要件を満たしているかによって税額が大きく変わる点にも注意が必要です。

次に、土地を売った時にかかる費用・手数料を計算します。

土地売却によって想定される費用は以下のとおりです。

費用項目	金額
仲介手数料	72万6,000円
司法書士報酬 (抵当権抹消など)	2万円
印紙税 (売買契約書用)	1万円
売却諸費用合計	75万6,000円

※仲介手数料が72.6万円であることから、物件価格2,000万円（税別）の場合の計算例となっています。

このケースでは、取得時は約1,077万円、売却時には約75万円の費用が目安です。

税金を計算する（譲渡所得税）

冒頭で解説したように、土地売却では費用・手数料のほかに税金もかかります。前述した印紙税を除くと、主に譲渡所得税がかかります。

最初に、譲渡所得税の計算に必要な譲渡所得を算出しましょう。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

このケースは特別控除や特例制度を使用せず、以下のように計算します。

譲渡所得＝売却価格2,000万円－（取得費1,077万1,000円＋譲渡費用75万6,000円）＝847万3,000円

上記の結果から、譲渡所得は847万3,000円となりました。

譲渡所得が確定したので、次に譲渡所得税を計算します。所有期間を7年と仮定しているため、税率は長期譲渡所得の税率20.315％（所得税15.315％・住民税5％）を使用します。

計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税額＝譲渡所得847万3,000円×20.315％＝約172万1,290円

このケースの譲渡所得税額は、約172万円となりました。

手元に残る金額を算出する

最後に、実際に手元に残る金額を確認しましょう。今回のケースでは、売却価格から売却時にかかった諸費用・手数料と譲渡所得税の合計を差し引いて計算します。

計算式は以下のとおりです。

手元に残る金額＝売却価格 2,000万円- （売却時にかかった諸費用 75万6,000円＋譲渡所得税 172万1,290円）＝1,752万2,710円

最終的にキャッシュベースで手元に残る金額は約1,752万円となりました。実際には条件の違いで変動するため、あくまで参考値として把握しておいてください。

土地売却にかかる仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料について法律で決められているものは、あくまで上限額のみです。上限の範囲内なら仲介手数料を下げることができるため、値引き交渉は可能です。

ただし、無理な値引き交渉は売却活動の質が下がるデメリットもあるため、安易に値引き交渉するのは得策ではありません。

ここからは、値引きが必ずしもおすすめできない理由を解説します。

代わりとなる費用が発生する可能性がある
不動産会社が積極的に売却活動をしてくれない可能性がある

代わりとなる費用が発生する可能性がある

仲介手数料を値引きすると不動産会社の利益が減ってしまうため、別の名目で費用が発生する可能性があります。

手数料を下げた分を補填するために、広告費や写真撮影、ネット掲載枠などのオプション費用が別途発生したり、売買価格の調整によって実質的な負担が増えたりするケースも考えられます。

手数料の「値引き＝費用削減」とは限りません。総額でどれだけコストがかかるのかを確認しながら判断することが重要です。口頭での説明だけでなく、媒介契約書や費用明細に記載があるかをチェックすることで、不透明な請求を防げます。

不動産会社が積極的に売却活動をしてくれない可能性がある

仲介手数料は、不動産会社にとって広告活動や買主への提案などを行うための重要な報酬です。大幅な値引きを求めると利益が少なくなるため、他の案件より優先順位を下げられる可能性があります。

不動産会社は複数の物件を扱っているため、利益率の高い案件の方が注力されやすく、手数料を値引きされた物件は広告費を抑えられたり、内覧対応が後回しにされたりするケースも珍しくありません。

また、値引きに積極的な売主は成約しにくいという印象を持たれやすく、物件紹介の機会が減るケースもあります。結果として、売却期間が長引いたり、価格を下げざるを得なくなったりするリスクが生じるでしょう。

費用負担を抑えるためにも、手数料を削るより積極的に動いてくれる不動産会社を選ぶことの方が、最終的な手取り額を高くしやすいと考えることもできます。

土地売却時の費用負担を軽減するコツ

前述のとおり、仲介手数料の値引きは必ずしもメリットばかりとはいえません。

重要なのは、仲介手数料のように売却活動をスムーズに進めるために重要となる費用を減らすことよりも、高く売ることで結果的に手元に残る額を増やす方向に最適化することです。

ここからは、土地売却時の費用負担を軽減するだけでなく、少しでも高く売るための具体的なポイントを解説します。

事前に売却に関する知識を得ておく
スケジュールに余裕を持たせる
複数社に査定を依頼して比較検討する
査定価格の根拠を見極める

事前に売却に関する知識を得ておく

売却価格や担当者の提案内容を正しく判断するためには、売主自身が一定の知識を持っておくことが重要です。

ホームズが土地売却の経験者に対して実施したアンケート『土地の売却で後悔したことは？』では、「不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする」と回答した人が27.2%％で2位にランクインしています。

順位	後悔したこと（改善したかった点）	割合
1位	売れないからといって安易に価格を下げない	28.1%
2位	不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする	27.2%
3位	価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する	25.0%

※参考：「土地」の売却経験者から学ぶ！売り時と売り方の判断方法｜住まいの売却データファイル
※複数回答 / 1〜3位のデータを引用

また、同アンケートの10位には「不動産会社について詳しく情報収集する」が10位（14.6%）にランクインしています。

不動産会社の担当者が言うことを正しいかどうか判断するには、売主自身も土地売却に関する知識をある程度深めなければなりません。売却にかかる費用や税金の仕組み、相場の考え方など、基本的な知識を押さえておくようにしましょう。

スケジュールに余裕を持たせる

土地を売却するには一般的に6ヶ月程度の期間を要するため、スケジュールに余裕を持たせながら売却活動を進めなければなりません。

土地の売却時には、必要書類の準備や不動産会社選びなどさまざまな工程があります。ホームズの同アンケート調査では「土地の売却で後悔したことは？」という質問に対し、「余裕のあるスケジュールを立てる」が24.9％（4位）となっています。

順位	後悔したこと（改善したかった点）	割合
4位	余裕のあるスケジュールを立てるべきだった	24.9%
5位	不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集するべきだった	24.5%
6位	売り出し価格を高くしすぎないようにするべきだった	21.2%

※参考：「土地」の売却経験者から学ぶ！売り時と売り方の判断方法｜住まいの売却データファイル
※複数回答 / 4〜6位のデータを引用

スケジュールがタイトだと値下げを急がされる原因にもなるため、余裕を持つことで価格交渉も有利に進められます。

複数社に査定を依頼して比較検討する

土地は建物のようにリフォームで価値を上げることが難しいため、不動産会社の査定力や販売戦略が売却価格に直結します。

1社だけの査定結果では相場が分かりにくく、複数社（3〜5社）に査定依頼して比較することが重要です。

前述したホームズのアンケートでは、「価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する」が25.0％で3位にランクインしました。不動産会社や担当者を変えただけで早期売却につながるというケースもあるため、比較は最もコスパの良い対策ともいえます。

査定価格の根拠を見極める

査定価格は、必ずしもその価格で売れることを保証するものではありません。不動産会社のなかには、媒介契約を取りたいがために相場より高い査定額を提示するケースもあります。

そのため、査定価格の根拠を必ず確認することが重要です。

ホームズの同アンケートでは、「査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない」が14.9％と9位にランクインしています。

順位	後悔したこと（改善したかった点）	割合
7位	最初からある程度の損失（希望額との乖離）を覚悟しておくべきだった	19.5%
8位	この中にあてはまるものはない	16.9%
9位	査定価格が高いという理由だけで不動産会社を選ばないようにするべきだった	14.9%