相続登記の義務化が2024年4月にスタートしました。この制度により、相続した不動産は3年以内に相続登記をしなければならなくなり、正当な理由がないのに期限内に登記を行わないと、ペナルティも課せられます。
この記事では、相続登記の手続き方法や必要書類、相続登記をせずに放置していた場合のリスクなどについて解説します。
この記事で分かること
- 相続登記とは、どのような手続きか？
- 相続登記ができない場合の選択肢
- 相続登記をしない場合のリスク
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もくじ
相続登記とは、どのような手続きか？
相続登記とは、被相続人（亡くなった人）が所有していた不動産の名義を、その不動産を引き継ぐ相続人の名義へ変更する手続きです。
不動産の所有者が誰かについては、法務局で管理されている登記記録（登記簿）に記録されており、不動産の所有者が変わった場合は名義変更をする必要があります。不動産売買に限らず、相続によって所有者が変わる場合も同様です。なお、この登記に関して「相続」を原因とする所有権移転登記のことを、特に「相続登記」といいます。
所有者が死亡し、不動産を相続したからといって、自動的に登記記録の所有者が変更されることはありません。そのため、原則として不動産を相続した人が不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記を行うことが必要です。
相続登記の手続きの流れ
相続登記をする際には、どのような手続きをすればよいのでしょうか。
実際に手続きする際は、個々の案件によって流れが異なることがありますが、一般的には以下の流れで相続登記の手続きを進めます。
1.所在地を確認する
まずは、相続登記の対象となる不動産を特定することから始めます。
一般的には、毎年市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書の中にある「固定資産税課税明細書」を確認します。ただし、他の親族などと共有している不動産の場合、納税通知書は共有者の中の代表者にしか送られません。また、市区町村内や遠隔地に、評価が低く免税点以下の不動産を所有していた場合にも納税通知書は送られないため、全ての不動産を把握できないこともあります。
ほかにも「登記済証（権利証）」や「登記識別情報」で確認することができます。しかし、これらの書類は重要な上にほとんど使用することもないため、厳重に保管されていてすぐには見つからないことも少なくありません。
その場合、法務局で「登記事項証明書(登記簿謄本)」を取得する方法もあります。法務局に出向かずに、オンラインで交付請求や閲覧することも可能です。
中には、「どこにどのような不動産があるのかわからない」という人もいるかもしれません。そのような場合は、市区町村で「名寄帳」を取得して確認するとよいでしょう。名寄帳では、共有不動産や免税点以下のために固定資産税課税明細書に記載されていない不動産の確認もできます。ただし、名寄帳では各市区町村内の不動産の確認しかできません。そのため、複数の市区町村に不動産があると思われる場合は、それぞれの市区町村役場で名寄帳を取り寄せる必要があります。
2026年2月2日からは「所有不動産記録証明制度（仮称）」がスタートすることになっています。これは、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている全国の不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度です。ただし、この制度で確認できる不動産は、被相続人名義になっている不動産に限られます。また、結婚や引越しなどで氏名や住所が変わった場合に変更登記をしていないとリストに記載されないため、必ずしもすべての不動産がもれなく確認できるとは限りません。
2.遺言・遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
相続登記の対象となる不動産を特定できたあとは、その不動産を誰が相続するかを決めます。亡くなった人が遺言書で相続する人を指定していれば、その内容が優先されます。しかし、遺言書がなかったり遺言書はあっても引き継ぐ人の指定がなかったりする場合は、相続人間で遺産分割協議をして決めます。
遺産分割協議とは、遺産（相続財産）をどのように分けるかについて相続人同士で話し合い、各財産の承継人を決めることです。決めた内容に相続人全員が合意すれば、その内容を遺産分割協議書にまとめて相続人全員が署名・捺印をします。
原則、対象となる不動産を引き継ぐことになった人がこのあとの手続きを進めます。
3.必要書類を準備する
相続登記に必要な書類をそろえます。必要書類の詳細は、後述しますが、亡くなった人と相続人の戸籍関係の書類や住民票、対象となる不動産の固定資産評価証明書など多岐にわたります。また、「遺言」「分割協議」「法定相続」のどの方法で相続する人が決定されたかによって、別途異なる書類が必要になるため、しっかりと確認した上で準備しましょう。
4.登録免許税を納付する
相続登記は、不動産がある住所地を管轄する法務局で行います。登記申請方法は「窓口」「郵送」「オンライン」の3つです。法務局の窓口に出向いて申請する場合は、必要書類をそろえて提出します。不備がないかその場でチェックしてくれるため、安心です。郵送で申請する場合は、必要書類に不備がないかしっかりと確認してから送りましょう。
なお、登記申請時には登録免許税の納付が必要です。登録免許税は、収入印紙を登記申請書に貼り付けることで納付となります。後日、法務局での登記が完了すると登記完了証および登記識別情報の通知が交付されます。法務局窓口か郵送で受領したら相続登記は完了です。
相続登記に必要な書類と費用
ここからは、相続登記にかかる費用と必要書類を確認していきましょう。
相続登記の費用
相続登記にかかる費用には、以下のものがあります。
- 登録免許税
- 各種証明書類の取得費用
- 司法書士や弁護士などへの報酬（依頼する場合）
登録免許税の金額は、以下の計算式で算出できます。
相続登記にかかる登録免許税の金額＝固定資産税評価額(円)×0.4％
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書で確認できます。なお、3年ごとに評価替えが行われるため、納税通知書の発行年によっては相続登記時の固定資産税評価額と異なっている可能性もある点は押さえておきましょう。
各種証明書の取得費用は、必要書類によって変わります。一般的に、1通あたり300～750円程度ですが、一つの案件で複数の証明書類が必要となります。
相続登記は、自分で行うことも可能です。しかし、所在地がわからなかったり世代を飛び越える登記（登記簿上の名義人が祖父母や曾祖父母など）であったりするなど複雑な案件の場合は、司法書士などの専門家へ依頼したほうが安心な場合もあります。
専門家へ依頼する場合は報酬の支払いが必要ですが、報酬額は各専門家によって異なります。例えば、日本司法書士会連合会のホームページでは地域ごとの報酬額の目安（アンケート調査結果）を公表していますので、実際に依頼する前にチェックしておくといいでしょう。
相続登記の手続きに必要な書類
相続登記に必要となる書類は、「遺言」「分割協議」「法定相続」のどの方法で相続する人が決定されたかによって異なります。
一般的には、以下の書類が必要です。
【相続登記をする人が作成するもの】
・登記申請書
・相続関係説明図
・委任状（代理人に委任する場合）
【亡くなった人に関するもの】
・亡くなった人の出生から死亡までがわかる戸籍・除籍謄本
・亡くなった人の登記簿上の住所および本籍地の記載のある住民票除票または戸籍の付票
【相続人に関するもの】
・戸籍謄本（戸籍事項証明書）：遺産分割協議または法定相続登記の場合は全員分、遺言書の場合は不動産を相続する人の分
・住民票：法定相続登記の場合は全員分、遺産分割協議または遺言書の場合は不動産を相続する人の分
・印鑑証明書：遺産分割協議の場合は全員分、遺言書の場合は不動産を相続する人の分、法定相続登記の場合は不要
【その他の必要書類】
・固定資産課税明細書：登記申請をする日の属する年度のもの
・遺産分割協議書または遺言書
相続登記ができない場合の選択肢
相続登記は、相続人が「不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内」に行う必要があります。相続人間での協議や書類をそろえる手間は必要とはいえ、3年以内であれば十分な時間があると思うかもしれません。しかし、相続の状況によっては期限内に相続登記をするのが難しい場合もあります。
期限内に手続きをしないままでペナルティを受けることのないように、対応策も知っておきましょう。
法定相続登記を申請する
期限内に相続登記ができない理由が「相続人間で遺産分割協議がまとまらない」という場合、民法で定められた法定相続分に基づいて相続登記（法定相続登記）を申請できます。
法定相続登記をすると、対象となる不動産は法定相続人の各人が、各人の持ち分（民法が定めた法定相続分）の所有権を持つ共有不動産となります。共有不動産のままだと、将来的に修繕・リフォーム・売却などが必要になった際にもめる可能性もある点は押さえておきましょう。
いったん法定相続登記をしたあとに、あらためて遺産分割協議を行い協議が成立すれば、その日から3年以内に所有権移転登記を申請できます。
相続人申告登記の申し出を行う
「音信不通の相続人がいる」「そもそも法定相続人が誰かわからない」といった場合など、法定相続登記が難しい場合も少なくありません。そのような場合の救済措置として、2024年4月から「相続人申告登記」制度が新たに設けられています。相続人申告登記とは、不動産の所有者（登記名義人）について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出ることです。
申し出を受けることで、登記官が所要の審査をした上で、申し出をした相続人の氏名・住所などを職権で登記に付記します。相続登記の期限内（3年以内）に申し出することで相続登記義務を履行したことになり、ペナルティを課せられなくなります。
相続人申告登記は、相続人が複数いる場合でも単独で申し出できるため、例えば以下のような場合でも手続きしやすいです。
- 遺産分割協議がまとまらない場合
- 他の相続人と連絡が取れない場合
- 法定相続人の範囲を確定できない場合 など
なお、申し出をした相続人のみが義務を履行したことになり、申し出をしていない他の相続人の分までは義務履行はできません。この申し出は、自分が登記名義人の相続人の一人であることを名乗り出るだけです。そのため、申し出をしても不動産の所有権を取得したことにはなりません。後日、不動産の管理や処分を巡って他の相続人とトラブルが発生する可能性は避けられないことには注意が必要です。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続しても「その不動産を使用しない」「管理できない」という場合は「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法もあります。この制度は、所有者不明土地の発生を防止することを目的に2023年4月から始まった制度で、相続した土地を一定の条件のもと国に引き取ってもらう（国庫帰属）ものです。ただし、その名にあるとおり、引き取ってもらえるのは「相続した土地」となっています。
「相続するのが土地だけ」という場合は活用できるかもしれませんが、建物がある土地の場合は申請できないため、注意しましょう。なお、土地だけの場合でも担保や使用収益権が設定されている土地、土壌汚染されている土地など、引き受けてもらえない場合もあります。
また、引き受け不可の条件に当てはまらなくても、通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかる土地といった場合は注意が必要です。引き受けてもらえない可能性があるため、利用前に確認しておきましょう。
相続土地国庫帰属制度は、こちらの記事で詳しく説明していますので、気になる人は参考にしてみましょう。
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相続登記をしない場合のリスク
相続登記は多くの手間や負担がかかるため、「できればしたくない」と考える人もいるかもしれません。しかし、相続登記をしないで放置したままにしていることは、相続人にとってさまざまなリスクとなります。ここでは、相続登記をしない場合の主なリスクについて解説します。
権利関係の複雑化
相続登記をしていない場合、不動産の所有権が移転されないままになります。その状態で放置している間に相続人の数が増えたり、相続順位が代わったりする可能性もあり、それによって権利関係が複雑になることがあります。
売却ができなくなる
不動産を売却する場合、実際の所有者と登記簿上の所有者が必ず一致していることが必要です。前述したように、相続登記をしなければ登記簿上の所有者は変更されていないため、売却したくなっても売却手続きを進めることはできません。
差押・共有持分売却の可能性がある
相続人の中に借金をしている人がいれば、差押や共有持分の売却を求められる可能性があります。なぜなら、負債がある相続人の債権者は、相続人に代わって法定相続による相続登記を申請し、借金をしている相続人の持分を差し押さえられるからです。
もちろん、その相続人自身が自分の持分を売却したり担保提供したりすることも可能です。そのため、相続登記をせずに権利関係を特定の人へ移転していないままの状態にしておくと、相続人ではない第三者が権利関係に入ってくる可能性があります。
過料が科される
相続登記が義務化されたため、正当な理由がないにもかかわらずに違反した場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。「正当な理由」というのは、例えば以下のような理由が挙げられます。
- 相続人の数が極めて多数で書類の収集や相続人の把握に多くの時間を要する
- 遺言の有効性について争いがある
- 相続人が重病である など
実際には、法務局の登記官が個別事情を確認して判断することになっているため、「自分は正当だ」と考えても認められない可能性もあるため、注意しましょう。
相続登記が義務化された理由
相続登記は、2024年4月1日より義務化されています。従来、不動産はその所有者が代わった際、その旨の登記（所有権移転登記）がされるもので売買や相続などの理由を問いません。しかし、これまで相続登記の申請は任意とされていたこともあり、相続で家族や親族が代々不動産を受け継ぐ場合などは、登記上の所有者をそのままにしていても相続人が不利益を被ることが少なかったことも事実です。
相続した土地を売却する際は、登記簿上の所有者を変更しておく必要があります。しかし、価値が乏しく売却も困難な場合は、「費用や手間をかけてまで登記の申請をしたくない」という人もいたようです。
その結果、2016年の地籍調査（全国の563市区町村）では、登記簿上の所有者の所在が不明な土地は約20.3％、面積にすると約410万haに相当し、九州本島の土地面積（約367万ha）を上回る結果となりました。
参考：所有者不明土地問題研究会最終報告概要（所有者不明土地問題研究会）
所有者不明土地は「固定資産税が徴収できない」「不法投棄されて近隣住民からの苦情が出る」など自治体での問題もあります。しかし、例えば「大災害が起こった際に避難地の土地取得が困難になる」など国民全体の問題も考えられます。
そこで、政府は所有者不明土地の発生を防ぐことを目的に相続登記を義務化するに至りました。
所有者不明の土地が増えている
所有者不明土地問題研究会が2017年に発表した所有者不明土地に関するアンケート調査結果では、高齢化の影響による相続発生の増加に伴い、2016年以降、2030年までに新たに約310万haが所有者不明土地になると予想されています。
それまでの約410万haと合わせて約720万haが所有者不明土地となり、北海道本島の土地面積に迫る水準にまで増えると予想されており、早急な対策が求められています。これから不動産を相続する人も、すでに相続して登記していない人も、登記されないことで発生する問題を自分ごとと認識した上で、期限内に手続きをすることが大切です。
相続登記に関するよくある質問
最後に、相続登記に関してよくある質問をまとめて紹介します。
相続登記は自分でもできる？
相続登記の手続きは、不動産を相続する人自身が行うことも可能です。自分で行うことで、司法書士などの専門家へ支払う報酬を節約できます。しかし、相続登記をするためにはさまざまな書類を準備する必要があり、亡くなった人が居住していた住所や、自分および他の相続人の居住地などによっては、すべての書類を集めるためにかなりの時間と労力が必要になるケースも少なくありません。
また、登記申請後に不備がある場合などは、修正が必要となりさらに時間と労力がかかる可能性があることには注意しましょう。
「登記は簡単だから自分でもできる」などという人もいますが、専門知識が不可欠ですし、甘く見ない方が良いでしょう。
登録免許税の計算ミスや「減税条項を適用してない」といった小さなトラブルだけではなく、それこそ地面師事件のように売主に問題があったり二重譲渡があって登記が得られないミス、私道漏れや建物の特定ミス、持分が実体と違う贈与税の課税などといったトラブルも起こり得ます。
相続登記は誰に頼めばいい？
相続登記は、司法書士または弁護士が行うことができますが、一般的には司法書士に依頼します。司法書士は、不動産登記の代理申請を行う専門家で、相続財産や相続人の調査、遺産分割協議書の作成など相続御着きに関わる一連の手続きを任せることができます。
ただし、相続トラブルになりそうな場合や遺産分割協議がまとまらない場合などには、弁護士に依頼するのがよいでしょう。
また、相続登記をする前のステップで必要となる相続財産の調査や相続人の調査、遺産分割協議書の作成などは司法書士の他、弁護士や税理士、行政書士などの専門家に依頼することもできます。
過去に相続した不動産も対象になる？
相続登記は、2024年4月1日に義務化されましたが、この義務化はそれ以前に相続していた不動産も対象になります。そのため、過去に相続した不動産があり相続登記がまだされていない場合は、早々に手続きしましょう。2027年3月末まで猶予期間が設けられています。
正当な理由なく期限内に申請しない場合は、過去に相続した不動産についても10万円以下の過料の対象となるため、注意しましょう。
不動産を相続したら早めの対応を
相続登記は、不動産を相続した人の義務です。相続登記の対象となる不動産の特定や、法定相続人の確定、遺産分割協議などさまざまなステップを踏む必要があるため、敬遠されやすい傾向にありますが、義務を怠ると自分自身がデメリットを被る可能性があります。「自分で相続登記は難しい」と感じる人は、司法書士など専門家に依頼することも検討しましょう。
中には「相続登記をしても、あとあとの維持・管理が大変」と感じる人もいるかもしれませんが、放置することは避けましょう。「相続した不動産を維持・管理できない・したくない」という場合は、対象不動産を売却することも選択肢の一つです。いったん登記をする必要はありますが、正当な方法で不動産を必要とする第三者へ提供できます。
相続に関する手続きは、期限があるため、スムーズに手続きが進むように相続不動産の売却経験が豊富な不動産会社や安心して任せられる不動産会社を選ぶことがおすすめです。売却の可能性がある場合は、LIFULL HOME'Sの利用をぜひご検討ください。
LIFULL HOME'Sであれば全国4,500社以上の不動産会社と提携しているため、全国各地のどこに所在する相続不動産の売却でも経験のある不動産会社を見つけやすいというメリットがあります。一括査定の依頼も可能なため、自分と相性の良い不動産会社にも巡り会えるのではないでしょうか。
記事監修
橋本 秋人（はしもと あきと）
FPオフィス ノーサイド代表。CFP®、１級FP技能士、終活アドバイザー。 大学卒業後、住宅メーカーで30年以上相続対策、個人の不動産活用、CREなどを担当。独立後はセミナー講師、執筆、相談、実行支援を中心に活動。 終活アドバイザー協会（NPO法人ら・し・さ）副理事長。日本FP協会評議員
・FPオフィスノーサイド
・NPO法人 ら・し・さ
