借地権付き建物とは、土地の借地権と建物を購入できる形態の物件を指します。借地権付き建物を売却する際は、地主の許可が必要になるケースがほとんどです。
こうした物件を売却する場合、通常の土地付き建物の売却手続きとは異なるため、借地権付き建物の特徴を理解し、適切な手順で進めることが重要です。
この記事では、借地権付き建物の売却方法や売却する一般的な流れ、売却を成功させるコツなどについて詳しく解説します。
この記事で分かること
- 借地権について
- 借地権を売却する方法
- 借地権付き建物を売却する一般的な流れ
- 借地権付き建物の売却を成功させるコツ
もくじ
家・マンション・土地を売るなら
ホームズで査定依頼
不動産売却査定サービスは、地域密着の不動産会社から大手まで
充実の会社情報を比べ、連絡が欲しい複数の会社に一括で査定依頼できます。
依頼後、即日～3日以内に不動産会社から連絡がきます。
そもそも借地権とは？
借地権とは、建物の所有を目的として地主から土地を借りる権利のことです。借地権者は地主に地代を支払うことで、借りた土地に建物を建てることができます。
借地権には、地上権と賃借権の2種類があり、それぞれ権利の内容が異なります。
また、普通借地権と定期借地権でも権利の性質が異なるため、売却前に自身が持つ借地権の種類を確認することが大切です。
ここでは、借地権の主な種類や違いについて、以下2つの観点を見ていきましょう。
- 地上権と賃借権の違い
- 普通借地権と定期借地権の違い
【あわせて読みたい】
▶︎借地権とは？設定されている場合のメリット・デメリットやトラブルについて解説
地上権と賃借権の違い
地上権と賃借権の違いをまとめると、以下のようになります。
| 地上権 | 賃借権 | |
| 登記の義務 | あり | なし |
| 抵当権の設定可否 | 可能 | 建物のみ可能 |
| 地代の支払い義務 | なし（※） | あり |
| 売却時の地主の承諾 | 不要 | 必要 |
※契約によっては支払いの義務あり
地上権は、地主の土地を使う権利のことです。地上権の場合、地主の承諾なしに売却や建物の建替えなどが可能です。抵当権の設定も行えるため、土地を利用できる権利が強いといえるでしょう。
賃借権は、地主から土地を借りて建物を建てられる権利のことです。地上権とは異なり、売却や建物の建替えなどを行う際は、地主の承諾が必要です。
なお、地上権は地主のデメリットが大きいため、設定されることはほとんどありません。そのため、この記事における借地権は賃借権という前提で解説していきます。
普通借地権と定期借地権の違い
普通借地権と定期借地権の違いは、契約期間満了時の更新の有無です。
普通借地権とは、契約期間が満了しても更新できる権利のことです。地主が更新を拒否する場合は、正当な理由が必要になります。
定期借地権とは、契約期間が満了しても更新できない権利のことです。契約期間満了後は、建物を解体して更地の状態で地主に返還する必要があります。
もし、契約期間満了後も土地を借りたい場合は、地主に承諾を得て新たに契約を結ばなければなりません。
借地権を売却する方法
借地権の売却方法として、主に以下が挙げられます。
- 地主に借地権と建物を売却する
- 底地権とセットで売却する
- 等価交換をした後に売却する
- 建物と借地権を第三者に売却する
- 不動産会社に売却する
地主に借地権と建物を売却する
地主に借地権と建物を売却する方法は最もスムーズに進めやすいと考えられます。
地主は借地権を買取ることで、土地と建物の完全な所有権を得ることができ、自由に活用できるというメリットがあります。
ただし、地主に購入する意思や資金がなければ、実現するのは困難でしょう。地主との関係が良好な場合は、まず地主に売却の意向を伝えてみると良いでしょう。
底地権とセットで売却する
借地権と地主が持つ底地権（土地の所有権）をセットで売却すると、買主は土地と建物の所有権を得ることができるため、借地権のみを売却するよりも高い金額かつスムーズに売却できます。
ただし、この方法は地主の協力が必要不可欠で、土地の売却意思がある場合のみ有効です。もし、地主が協力してくれる場合でも、事前に売却後の取り分などを十分に協議しておく必要があります。
等価交換をした後に売却する
等価交換とは、価値が同じものを交換することです。借地権の場合、同じ価値の底地権と等価交換を行い、所有権にしてから売却する方法があります。
例えば、400㎡の土地があり、借地権と底地の一部を等価交換することで、借地権者と地主それぞれが200㎡の土地の所有権を持つといったケースです。
借地権を所有権にすることで売却しやすくなりますが、地主の協力が必要となるうえに、借地権を持っていた土地よりも小さくなる場合があるというデメリットがあります。
建物と借地権を第三者に売却する
借地権付き建物の状態で第三者に売却するのも1つの方法です。ただし、賃借権の場合は地主の承諾が必要となり、得られなければ売却は難しくなります。
地上権の場合は地主の承諾は不要ですが、地主にあらかじめ売却する旨を伝えておくのが望ましいでしょう。
不動産会社に売却する
借地権付き建物を個人の第三者ではなく、不動産会社に売却する方法もあります。プロの不動産会社に売却することで、個人の第三者に売却するよりも短期間かつスムーズな売却が可能です。
ただし、不動産会社が買取る場合、売却価格が相場よりも安くなることが多いと言われています。そのため、価格よりも早期の売却を希望する場合に選ぶと良いでしょう。
借地権付き建物を売却する一般的な流れ
借地権付き建物を売却する一般的な流れを、以下の7つのステップに分けて解説します。
- STEP1.売却に関して地主の承諾を得る
- STEP2.不動産会社に査定を依頼する
- STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
- STEP4.売却活動・内覧対応を行う
- STEP5.買主と売買契約を締結する
- STEP6.地主から承諾書を受取る
- STEP7.決済・引渡しを行う
STEP1.売却に関して地主の承諾を得る
まずは、借地権付き建物の売却に関して、地主に相談して承諾を得る必要があります。地上権では地主の承諾は不要ですが、賃借権では必須です。
なお、地主によっては、借地権譲渡の承諾料が必要になるケースもあります。承諾料は借地権価格の10%が目安ですが、地主によって異なります。
STEP2.不動産会社に査定を依頼する
借地権付き建物の売却に関して地主の承諾を得た後は、不動産会社に借地権付き建物の査定を依頼しましょう。
借地権付き建物の査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
ただし、不動産会社1社1社に査定を依頼するのは手間がかかります。効率良く複数の不動産会社に査定を依頼したい人は、不動産ポータルサイトなどが運営する一括査定を利用しましょう。
ホームズの不動産一括査定では、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できます。複数社に査定を依頼することで、自分にあう不動産会社を見つけやすくなります。
不動産会社の強みや詳細情報を一覧で見て選べるため、比較検討しやすいのも特徴です。借地権付き建物の売却を検討する際は、LIFULL HOME’Sの不動産一括査定をぜひご利用ください。
STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ条件が異なります。
| 媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 複数社への依頼 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引（※1） | 可能 | 不可 | 不可 |
| 販売状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズ（※2）への登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
※1：不動産会社を通さずに自分で見つけた買主と直接契約する行為
※2：不動産取引を活発にするための不動産業者間ネットワークシステム
それぞれの特徴を理解したうえで、自分にあった契約を選ぶようにしましょう。
【あわせて読みたい】
▶︎不動産を売却するときにどの契約を選ぶ？3種類ある媒介契約のメリット・デメリット
STEP4.売却活動・内覧対応を行う
不動産会社と媒介契約を結んだ後に、売却活動が始まります。
不動産会社は買主を見つけるために、自社ホームページに売却物件の情報を掲載したり、新聞折り込み広告を行うなど、さまざまな施策を行います。
売主は、売り出し価格の設定や内覧対応などが必要です。もし、売却物件に住んでいなければ、内覧対応を不動産会社に一任することも可能ですが、居住中は原則立会わなければなりません。
なお、購入検討者から値下げ交渉が入る可能性があります。不動産会社と相談して、事前に値下げの妥協ラインを決めておくと良いでしょう。
【あわせて読みたい】
▶︎内覧をしてもらって印象アップ！ 家を少しでも高く売却する方法
STEP5.買主と売買契約を締結する
売却活動によって買主が決まったら、売買契約を締結します。売買契約当日は、主に以下のような流れで進行します。
- 売主・買主の本人確認
- 重要事項説明書の読み合わせ
- 売買契約書の読み合わせ
- 売買契約書への捺印
- 手付金の授受
借地権付き建物の場合、売買契約書には借地権の内容や地代の取り決めなどを明確に記載しておくことで、トラブルになるリスクを軽減できます。
STEP6.地主から承諾書を受取る
売買契約の締結時もしくは締結後に、地主から引渡しに必要な承諾書を受取ります。地主から承諾書を受取ることで、引渡しの準備が整います。
STEP7.決済・引渡しを行う
買主と売買契約を締結し、地主から承諾書を受取ったら決済と引渡しを行います。借地権設定契約書など、買主に引継ぐ書類があればすべて渡します。
借地権付き建物の売却を成功させるコツ
借地権付き建物の売却を成功させるには、以下のコツを押さえておきましょう。
- 借地権付き建物に関する知識を自分でも身につけておく
- 地主と良好な関係を構築しておく
- 実績豊富な不動産会社に依頼する
- 地主との交渉が進まない場合は借地非訟も検討する
借地権付き建物に関する知識を自分でも身につけておく
借地権付き建物の売却では、借地権の種類や契約期間、地代の金額などを正確に把握しておくことが重要です。
これらの情報は、価格の査定や買主との交渉に大きく影響するため、不動産会社に任せず自分でも知識を身につけておくことが重要です。
地主と良好な関係を構築しておく
借地権付き建物の売却は、地主の協力が不可欠です。日頃から地代の支払いを確実に行い、建物の管理も適切に行うなどで、地主との良好な関係を構築しておきましょう。
地主との関係が良好であれば、借地権付き建物の売却を承諾してもらえる可能性も高くなるでしょう。
実績豊富な不動産会社に依頼する
借地権付き建物の売却は、通常よりも注意すべき点が多いため、実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。
なかでも、借地権付き建物の売却実績が豊富な会社であれば、より早く・高く売れる可能性が高まります。
借地権付き建物の売却実績が豊富な不動産会社を探したい人は、前述したように不動産ポータルサイトが運営する一括査定などを利用するとスムーズです。
地主との交渉が進まない場合は借地非訟も検討する
借地権付き建物の売却を地主が承諾せず、交渉が進まない場合は借地非訟を検討しましょう。
借地非訟とは、地主の代わりに裁判所が売却を認める方法です。ただし、借地非訟は時間と費用がかかり、地主との関係がさらに悪化するおそれもあるため、最終手段として考えることを推奨します。
借地権付き建物の売却に関するよくある質問
ここでは、借地権付き建物の売却に関するよくある質問を3つ紹介します。
- 借地権付き建物が売れないときはどうする？
- 借地権付き建物の解体費用は誰が払う？
- 借地権付き建物の売却相場はどれくらい？
借地権付き建物が売れないときはどうする？
借地権付き建物が売れないときは、以下の方法を検討するのがおすすめです。
- 売却価格を見直す
- 不動産会社に買取を検討する
- 売却せずに賃貸として運用する
売却価格を下げたり、不動産会社に買取を依頼したりすれば、売れる可能性は高くなります。それでも売れないときは、賃貸として活用するのも一つの選択肢です。
借地権付き建物の解体費用は誰が払う？
買主が建替えなどで借地権付き建物を解体する場合、基本的に買主が解体費用を負担します。なお、借地権の存続期間中であれば、建物を解体しても借地権は消滅しません。
ただし、売主と取り決めがある場合は、その内容が優先されます。
借地権付き建物の売却相場はどれくらい？
借地権付き建物の売却相場は、土地・建物セットの場合と比べて60〜70%程度とされています。具体的に売却相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
借地権付き建物を売却するなら不動産会社と担当者選びが重要
借地権付き建物の売却は、通常よりも手続きが複雑になります。スムーズに売却を進めるには、借地権付き建物の取引実績が豊富な不動産会社と担当者選びが重要です。
借地権付き建物の売却を依頼する不動産会社を探す際は、LIFULL HOME’Sの不動産一括査定がおすすめです。
ホームズの不動産一括査定は、全国4,500社以上（2025年2月時点）の提携している不動産会社から、査定を依頼する会社を選べます。不動産会社の特徴や強みなども細かくチェックできるため、自分に合う不動産会社と担当者と出会えます。
借地権付き建物の売却に強い不動産会社を探したい人は、ホームズの不動産一括査定をぜひご利用ください。
初回公開日：2025年3月28日
記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
