不動産を売却する際に、売買契約上、売主が買主に対して負う責任に契約不適合責任があります。
- 契約不適合責任は聞いたことあるが概要が分からない
- 契約不適合責任について不動産会社に任せても良いのか分からない
- 契約不適合が発生するケースが分からない
上記のような疑問を抱いている人は少なくありません。
契約と異なる物件を引渡した場合に、買主を保護するための制度といえる契約不適合責任について理解することは、売主にとって非常に大切です。
不動産売却では、売主しか知らない情報も数多くありますので、正確に物件の状態を把握しないと、引渡し後に思わぬ責任が生じる可能性があります。
この記事では、契約不適合責任の意味や売主が負う責任、売却の際に注意すべきポイントまで分かりやすく解説します。
この記事で分かること
- 契約不適合責任とは？
- 契約不適合責任によって買主が請求できる権利
- 契約不適合責任における権利行使の制限期間
- 契約不適合責任が発生する事例
- 契約不適合責任で売主が注意すべきポイント
もくじ
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売買契約等にもとづき引渡された目的物が種類や品質、または数量に関して契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任です（民法562条以下）。
売買契約の対象となる目的物が、通常の品質を欠く場合や特別に約束されていた品質を欠く場合に問題となります。
売買代金を支払ったにもかかわらず、契約内容に適合しない目的物を引渡された買主を保護する規定といえます。
不動産売買においては、例えば、引渡された建物に雨漏れや傾きが見つかったり、土地に土壌汚染が見つかったりした場合などに問題となる可能性があります。
物理的な瑕疵（欠陥や不具合のこと）だけでなく、事件・事故物件における心理的瑕疵や建築基準法違反などの法的瑕疵、近隣の嫌悪施設などの環境的瑕疵でも契約不適合責任となる可能性があります。
※参考：【新民法条文】買主の追完請求権（562条）｜神戸合同法律事務所
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改正前における瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任は、2020年4月の改正民法にあわせて、それまでの瑕疵担保責任に代わり導入された制度です。
瑕疵担保責任と契約不適合責任は、欠陥が見つかった場合に買主が売主に責任を求められる点は共通ですが、異なる点も多くあります。なかでも大きな違いは、「隠れた瑕疵に限られないこと」「買主の救済手段（請求内容）が増えたこと」です。
改正前の瑕疵担保責任では、目的物の欠陥について「隠れたもの」、つまり買主がその欠陥について知らない、あるいは知らないことに落ち度がない場合に請求できる権利でした。
一方、契約不適合責任は、目的物の欠陥を知っているかどうかは関係なく、不注意で気づかなかった場合でも、売主の責任を追及できる可能性があります。
また、買主が売主に対して請求できる権利についても、瑕疵担保責任では「損害賠償請求」と「契約解除」しか認められていませんでしたが、契約不適合責任では、「履行の追完請求」「代金の減額請求」が認められました。
その他にも、損害賠償請求できる範囲が広くなるなど、契約不適合責任は瑕疵担保責任と比べ、欠陥などに対する売主の責任が厳しくなったものといえます。
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契約不適合責任によって買主が請求できる権利
では、契約不適合責任を追求する場合、買主は売主に対して具体的にどういった請求ができるのでしょうか。
- 履行の追完請求権
- 代金の減額請求権
- 契約解除権
- 損害賠償請求権
ここでは買主に認められる、4つの救済方法について解説します。
履行の追完請求権
買主は、引渡された目的物の不完全な部分を補完して完全なものを引渡すように請求できます。これを履行の追完請求権といいます（民法562条）。
例えば、天井からの雨漏れ箇所の修繕、もしくは故障した水回り設備の交換や修理、土壌汚染が見つかった土地の浄化といった対応を売主に求めるなどです。追完請求権は、修復が可能な欠陥や対策することで性能の回復が見込まれる場合に請求できます。
また、追完請求権は、売主の帰責性、つまり売主が知っていたかどうかを問いません。引渡された設備が故障していた場合に、売買契約時の告知書などで故障している点が記載されていなければ、売主自身がその事実を知らなくても請求が可能です。
ただし、請求が認められるかどうかは、個々の取引における状況や、建物などの築年数、状態などを考慮して判断されます。
代金の減額請求権
代金の減額請求権は、売買の目的物の不完全な部分に応じて、代金の減額を請求できる権利です。ただし、契約内容に適合しない欠陥があった場合に、いきなり代金の減額請求することはできず、一定の期間をもうけて目的物の補修などを求めたにもかかわらず売主が対応しない場合に請求できる権利です（民法563条1項）。
これは、売買代金を減額されるより不具合箇所を修補することを希望する売主の立場にも考慮して設けられている規定です。
ただし、いわゆる「事故物件」における心理的瑕疵など、補修などでは不適合部分の修復が不可能な場合や売主が補修などの請求に応じる意思がないことが明確な場合などは、追完請求せずに代金を減額請求することができます（同条2項）。
代金の減額請求権は、履行の追完請求権と同様に売主に帰責性は必要ないため、売主が欠陥について知らなかった場合でも請求可能です。
契約解除権
契約不適合責任において、買主は契約の解除が可能です（民法564条）。
契約不適合責任にもとづく解除は、民法の債務不履行責任（契約上の義務を果たさない場合の責任）と同様に、一定期間を定めて催告し、その間に履行されない場合に契約解除できます。ただし、契約内容に適合しない部分が軽微な場合は、契約解除が認められない場合があります（民法541条）。
また、不具合の修補や回復が不可能な場合や、修補に対して売主が拒絶していることが明確な場合などは、一定期間の催告は必要なく解除可能です（民法542条）。
契約解除権は、改正前の瑕疵担保責任でも認められていました。ただし、契約した目的を達することができない場合に限られていた瑕疵担保責任と比べると、契約不適合責任において買主は契約解除しやすくなっているといえます。
契約が解除されると、契約前の状態に戻す義務が生じ、売主は受取った売買代金を返還しなければなりません。
損害賠償請求権
契約不適合責任では、売主に対する損害賠償請求も認められています。
ただし、契約不適合責任における損害賠償責任は、債務不履行責任における損害賠償責任と同様に、売主に帰責性が必要です。売主に故意や過失がない欠陥については、損害賠償請求はできません。
また、損害賠償請求できる範囲は、「信頼利益」だけでなく「履行利益」も含まれます。信頼利益とは、契約内容の通りに履行されれば買主が得られる利益を指し、例えば売買の対象となった土地を調査した費用や、建物を建てるために購入した材料などの費用が該当します。
一方、「履行利益」は契約通りに履行されていれば得られる利益を指し、例えば、購入した土地を転売して得られたであろう利益などが該当します。
契約不適合責任における権利行使の制限期間
売主に対して契約不適合責任を追及するためには、一定の期間内にその権利を行使する必要があります。
- 目的物の種類・品質が契約不適合にあたる場合
- 目的物の数量・権利が契約不適合にあたる場合
- 買主が企業の場合
ここでは、欠陥の内容や買主によって異なる権利行使の制限期間について解説します。
目的物の種類・品質が契約不適合にあたる場合
契約の目的物の種類や品質に不適合がある場合、買主が不適合を知ってから1年以内にその旨を通知する必要があります（民法566条前段）。
1年以内に不具合箇所があることを通知していれば、追完請求や代金減額請求などの権利行使は1年を超えても可能です。ただし、請求する権利（債権）には消滅時効があります。消滅時効は、権利を行使できることを知ってから5年間、もしくは権利を行使できるときから10年間です（民法166条）。
また、売主が引渡しの時に不適合について知っていた場合、もしくは重大な過失によって知らなかった場合は、期間の制限はなくなり、いつでも権利行使できます（同条但書き）。
なお、売買契約上、契約不適合の権利行使の期間について特約をもうけることも可能です。その場合、一般規定である民法に優先して特約の内容に従うことになります。
※参考1：【新民法条文】目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限（566条）｜神戸合同法律事務所
※参考2：【新民法条文】債権等の消滅時効（166条）｜神戸合同法律事務所
目的物の数量・権利が契約不適合にあたる場合
契約の目的物の種類や権利に不適合がある場合は、不適合の内容が分かりやすく、売主はいつ請求されても大きな不利益はないと考えられます。
そのため、消滅時効の到来まで期間の制限なく権利を行使できます。
買主が企業の場合
買主が企業の場合、一般的には契約不適合責任を負わないことが一般的です。この場合、契約不適合責任にもとづく権利の行使はできなくなります。
不動産を売却するにあたって、不動産会社の仲介を通じて買主を探し売却するケースと不動産会社が買主となって売主と売買契約を締結するケースがあります。
不動産業者が買主となる不動産買取の場合、一般的には契約不適合責任を免責とするケースが多いですが、売主が宅建業者の場合と異なり、宅建業者が買主の場合に関する法律上の制限はありません。
そのため、売買契約上では契約不適合責任を規定することも可能です。なお、権利行使の期間は契約上の規定に従うことになります。
売買契約書の内容に、契約不適合責任の免責が規定されているかを確認しましょう。
契約不適合責任が発生する事例
ここでは契約不適合責任が生じる事例について２つ紹介します。
【事例1】
買主が売主から土地、建物を購入したところ、購入後に不同沈下によって建物が傾いていることが判明した。
※参考：資料（事例7）｜一般財団法人 不動産適正取引推進機構
上記の事例では、売主に契約不適合責任が認められる可能性があります。不同沈下とは、建物の重みで土地の地盤や建物が不均衡に沈下する現象です。
建物の傾斜が経年劣化によって生じるものとは考えられる程度を超えており、土地の不同沈下によって生じていると考えられる場合、通常土地が有する性能を欠いていると判断されます。
取引時、買主が建物の傾斜を認識した上で購入していた、もしくは建物の傾斜が価格に反映されていたといった事情がない限り、売買契約上の瑕疵にあたり、売主は契約不適合責任を負う可能性が高いといえます。
【事例2】
売主から購入したルーフバルコニー付きの一戸建てにおいて、引渡し後、雨が降るとリビングや居室に上階のルーフバルコニーから浸水する不具合が生じた。
上記の事例では、売買契約締結時に交わす重要事項説明や物件状況等報告書のなかで、雨漏れに関する記載がなければ契約不適合責任の瑕疵にあたる可能性があります。
契約不適合責任では、引渡す目的物が通常有するべき品質や性能を備えているかどうかで判断され、通常有すべき品質や性能は、売買契約締結時の当事者間の取引観念を含めて判断すべきとされています。
この事例では、通常一戸建て住宅が有するべき性能を備えているとはいえず、また、売買契約において、バルコニーからの雨漏れについて特段の合意があったと思われる事情がなければ契約不適合責任を負う可能性が高いといえます。
契約不適合責任で売主が注意すべきポイント
一般の個人売主の場合、引渡し後も長期間にわたって契約不適合責任を負うとなると、不動産の売却が難しくなることが考えられます。そこで、民法における契約不適合責任の一般的な規定とは別に、取引にあわせた特約などをもうけることも必要です。
- 契約不適合責任の通知期間を具体的に設定する
- 物理的瑕疵をしっかりと把握する
- 契約不適合責任についてしっかりと相談できる不動産会社を選ぶ
- 瑕疵保険に加入する
ここでは、契約不適合責任で売主が注意すべきポイントについて解説します。
契約不適合責任の通知期間を具体的に設定する
売買契約においては、契約不適合責任の通知期間を具体的に設定することが大切です。
契約不適合責任は、契約内容と異なる目的物を受け取った買主を保護する制度です。そのため、通知期間についても、不適合を知ってから1年以内に通知すれば、1年を超えてから請求することも可能です。
一方、売主は引渡しから相当の期間経過後に、追完請求や代金減額請求を受ける可能性があります。そのため、売買契約を締結する際には、買主の通知期間を引渡しから3ヶ月以内など具体的な期間を設定するようにしましょう。
築年数が相当経過した建物の場合では、契約不適合責任を免責とすることもあります。
物理的瑕疵をしっかりと把握する
売買契約を締結の際には、物件に存在する物理的瑕疵をしっかりと把握し、重要事項説明時の物件状況等報告書や付帯設備表で明確にしておくことが重要です。
中古物件の場合、設備や建具、サッシなどに何らかの経年による不具合があることが一般的です。買主も取引時点の物件の状況を踏まえたうえで、価格を含めて購入判断します。
具体的には、以下のような状況を指します。
- キッチンの流しの排水管が時々流れにくくなる
- 寝室の収納の扉が閉まりにくい
- 浴室のサッシ枠の一部に腐食がみられる
物理的瑕疵をしっかりと把握し、書面にて買主へ伝えるようにしましょう。
契約不適合責任についてしっかりと相談できる不動産会社を選ぶ
改正前の瑕疵担保責任と比べると、契約不適合責任による売主の責任は重くなっている傾向にあります。そのため、売主はしっかりと相談できる不動産会社を選ぶことも重要です。
売却を依頼するときに、不動産会社に売主が把握している物件や設備に関する不具合などを伝える必要があります。その内容によって、契約不適合責任を負う範囲や販売活動の進め方、売買契約書の文言などを検討する必要があります。
売却活動をスムーズに進め、引渡し後のトラブルを防ぐ意味でも、契約不適合責任について、的確なアドバイスを受けられる不動産会社に依頼することがポイントです。
契約不適合責任について、しっかりと相談できる不動産会社を選ぶためには、1社ではなく複数の不動産会社や担当者を比較検討することが大切です。
そのためには、不動産一括査定サイトを活用して、査定価格だけでなく、複数の不動産会社の提案内容を比較して選ぶようにしましょう。
瑕疵保険に加入する
契約不適合責任のリスクに対する対策として、瑕疵保険に加入することも考えられます。中古住宅の瑕疵保険に、既存住宅売買瑕疵保険があります。
既存住宅瑕疵保険とは、中古住宅の建物の検査と保証がセットになった保険です。建築士などの専門家が検査した建物について、引渡し後に屋根から雨漏れなどの欠陥が見つかった場合、保険金で不具合箇所を修補できます。
保険の対象となるのは、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」が基本となり、給排水管路や電気設備などをオプションで付けることも可能です。 また、保険内容は、保険期間が引渡しから1～5年、保険金額（支払い限度額）は、500万円か1,000万円となっているものが多くなっています。
瑕疵保険を利用できる建物の条件（※）や検査の結果、問題が見つかり保険に加入できない場合もありますが、契約不適合責任のリスクへの備えとして検討してもよいでしょう。
※新耐震基準を満たすなどの条件
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契約不適合責任でよくある質問
最後に、契約不適合責任に関するよくある質問を紹介します。
- 契約不適合責任は中古マンションにも適用される？
- 契約不適合責任に関する相談やクレームに不動産会社は対応してくれる？
- 契約不適合責任によって起こりうるトラブルは？
契約不適合責任は中古マンションにも適用される？
契約不適合責任は中古マンションにも適用されます。
雨漏りなどの物理的瑕疵以外にも心理的瑕疵や法律的瑕疵、環境的瑕疵について契約不適合責任の対象となります。
そのため、後に買主とトラブルにならないように、周辺環境を含めて、物件の状況や設備の状態などについて、しっかりと不動産会社へ伝えておくことが大切です。
ただし、築年数が経過している物件や不具合箇所について価格面で調整することで、売主の契約不適合責任を免責とすることもあります（※）。
契約不適合責任に関する疑問がある場合は、不動産会社に相談しながら進めましょう。
※売主が知っていて告げなかった欠陥などは免責とならない場合があります
契約不適合責任に関する相談やクレームに不動産会社は対応してくれる？
契約不適合責任は、売主が買主に対して負う責任であり、仲介した不動産会社は責任を負いません。そのため、引渡し後に買主からクレームや不具合箇所等の修理などの請求があった場合、基本的には売主が対応することになります。
ただし、不動産会社を通じて請求がくることも考えられます。また、請求やクレームに対して売買契約書などを確認しながら相談できる不動産会社もあるでしょう。
なお、不動産取引におけるトラブルについて、弁護士などの専門家に相談できる窓口もあります。
※参考：不動産相談｜東京都住宅政策本部
契約不適合責任によって起こりうるトラブルは？
契約不適合責任は、引渡したものと売買契約の内容が異なっている場合に生じる責任です。
起こりうるトラブルとして多いのは、物件や設備の状態を正確に報告しておらず、本来負う必要のない責任を負わなければならなくなる場合などです。
例えば、不具合の箇所について、内覧時に買主に口頭で伝えていたものの、告知書には記載しておらず、契約不適合責任として修補を請求されるケースなどが考えられます。
また、契約不適合責任の期間を明確に設定しなければ、引渡しから相当の時間が経過したあとに責任を問われることも考えられます。この場合、引渡し時の欠陥なのか、経年によって生じた不具合なのか判断が難しいケースも生じるでしょう。
売却後に後悔しないためにも契約不適合責任の知識を深めよう
不動産取引における契約不適合責任は対象となる範囲が広く、責任が生じた場合の負担も大きいと考えられます。不動産会社と協力しながら売却を進めていくとしても、契約不適合責任を負うのは不動産会社ではなく売主です。
物件に関して売主しか知りえない情報は多くあります。まずは、不動産会社に物件の状況について正確に伝えることが大切です。
そのうえで、契約不適合責任を踏まえながら、売却の方針や売出し価格、売買契約の進め方など、販売戦略を立てることが重要となります。
そのためには、築年数や物件の状態に応じて、契約不適合責任についてもしっかりと提案してくれる不動産会社に依頼することが重要です。
記事執筆
吉満 博（よしみつ ひろし）
不動産ライター/不動産コンサルタント
宅地建物取引士/ファイナンシャルプランニング2級技能士/住宅ローンアドバイザー
大学で建築を専攻後、ゼネコンおよびハウスメーカーにて、オフィスビルから一戸建て・アパートの設計業務に従事。意匠設計や法規制、構造などの専門的知識を習得。 その後、自身の住宅購入をきっかけに不動産会社を独立開業。売買仲介の実務を行う傍ら、ライフプラン作成を軸とした提案で多くの顧客をサポート。 現在は自身の実務やサイト運営の経験を活かして、不動産を中心に金融・相続など幅広くライターとして活動するほか不動産売買のコンサル業務を行う。これまでに執筆・監修した記事は700本を超える（2025年12月現在）
