土地を売却する際は全体の流れを正しく理解しておくことで、手続きの遅れや思わぬトラブルを防ぎやすくなります。
この記事では、土地売却の流れを図解付きで整理し、基本の手順から相続した土地・古家付きの土地・土地売買を個人間で行う場合まで、ケース別に分かりやすく解説します。
土地売却をスムーズに進めるための全体像を把握し、安心して次のステップへ進めるようにしてください。
この記事で分かること
- 【図解】土地売却の流れ8ステップ
- 【図解】相続した土地を売却する場合の流れ4ステップ
- 【図解】古家付きの土地を売却する流れ4ステップ
- 【図解】個人間で土地売買する流れ3ステップ
- 土地売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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▶︎土地売却の基礎知識まとめ｜流れや税金・必要書類を徹底解説
もくじ
【図解】土地売却の流れ8ステップ
ここでは、土地売却の一般的な流れを以下の8ステップに分けて紹介します。
- STEP1.必要書類の準備や情報収集しておく
- STEP2.不動産会社に査定を依頼する
- STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
- STEP4.必要に応じて測量や境界測定を依頼する
- STEP5.売却活動を開始する
- STEP6.買主が見つかったら売買契約を結ぶ
- STEP7.決済・引渡しを実施する
- STEP8.売却益が発生したら確定申告する
STEP1.必要書類の準備や情報収集しておく
土地売却の流れをスムーズに進めるためには、必要書類を事前に準備し、基本情報を把握しておくことが大切です。
土地売却に必要とされる主な書類は、以下のものが挙げられます。
| 必要書類 | 必要なタイミング |
|---|---|
| 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書 | 査定時・媒介契約時・売買契約時・引渡し時 |
| 本人確認書類 | 媒介契約時・売買契約時・引渡し時 |
| 確定測量図 | 査定時・媒介契約時 |
| 住民票・固定資産評価証明書 | 引渡し時 |
| 印鑑証明書（3ヶ月以内） | 売買契約時・引渡し時 |
登記済証（権利証）または登記識別情報通知書、確定測量図は売主が保管している書類のため、いつでも提示できるよう事前に確認しておきましょう。
あわせて、土地の情報収集も重要な準備の1つです。法務局で登記事項証明書や地積測量図を取得すれば、土地の面積や境界の状況を把握できます。
境界が曖昧なまま売却すると引渡し後に隣地所有者とのトラブルにつながるおそれがあるため、事前に現状を整理しておくことが、土地売却の流れを円滑に進めるポイントです。
また、土地価格の推移や周辺エリアの成約事例を調べておくことで、適正な売り出し価格の目安をつかめます。近年は、インターネットで手軽にリサーチできるため、近隣の土地売却事例を確認し、いくらで売れそうかを把握したうえで次のステップへ進みましょう。
STEP2.不動産会社に査定を依頼する
一般的に土地を売却する際には、不動産会社に査定を依頼することになります。
査定は1社だけでなく、複数社へ依頼することが大切です。1社のみでは提示価格の妥当性を判断しにくいため、3〜5社の査定結果を比較することで、売却予定地の相場をより正確につかめるでしょう。
査定時には登記情報や測量図など、土地の状況が分かる資料を提示すると、より精度の高い査定価格が算出されます。
なお、複数社へまとめて査定依頼できる一括査定サービスを利用すると、効率的に比較検討が可能です。ホームズでは、不動産会社ごとの特色や意気込みを見やすく掲載した一括査定を提供しているので、ぜひ参考にしてください。
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STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を依頼して、相性の良い不動産会社を見つけたら媒介契約を結びます。 媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの特徴は、以下の通りです。
| 依頼可能数 |
売却活動の 報告義務 |
レインズへの登録 | |
|---|---|---|---|
|
一般媒介 契約 |
複数社 | なし | 任意 |
|
専任媒介 契約 |
1社のみ | 2週間に1回以上 | 義務 |
|
専属専任 媒介契約 |
1社のみ | 1週間に1回以上 | 義務 |
※参考：「不動産取引の手引き」4 媒介（仲介）契約を締結するときは（2）｜ 東京都住宅政策本部
各契約の特徴を把握して自分にあった媒介契約を選びましょう。
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STEP4.必要に応じて測量や境界確定測量を依頼する
土地を売却するには面積や境界を確定しておく必要があるため、必要に応じて測量を依頼しましょう。
面積や境界を明確にしないと、売却したあとに買主や隣地所有者とトラブルになる場合があります。法務局で登記簿謄本を取得すれば面積・境界が確認できるため、売主と買主の双方が合意すれば、登記簿の記載通りでの売買契約が可能です。
ただし、正確に測量されていないケースもあり、登記簿とは誤差が発生する場合もあります。売却後、買主や隣地所有者とトラブルを起こしたくない場合は、測量士または土地家屋調査士に測量・境界の測定を依頼すると良いでしょう。
測量士や土地家屋調査士に依頼し、土地面積や境界を明確にしておけば、後々トラブルに巻き込まれるリスクを減らすことができます。
STEP5.売却活動を開始する
不動産会社と正式に媒介契約を結び、土地の売出し価格を決定したら、いよいよ売却活動を開始します。多くの場合、不動産会社はレインズに物件を登録し、ホームズを始めとする不動産情報ポータルサイトなどに広告を掲載して営業活動していきます。
また、チラシのポスティングや新聞への折込チラシなども効果的な営業ツールです。
不動産会社は売主への営業報告を、専任媒介契約で2週間（休業日を含む）に1回以上、専属専任媒介契約で1週間（休業日を含む）に1回以上が義務付けられています。一般媒介契約の場合は特に義務付けられていないため、売主から営業状況を問合せする必要があります。
STEP6.買主が見つかったら売買契約を結ぶ
土地の買主が見つかったら、正式に売買契約へと進みます。
買主が買付申込書（土地購入の意思を表示する書類）を提出し、不動産会社が売主と売却価格や支払い方法、引渡し時期などについて具体的に打ち合わせします。
売却条件について売主と買主の双方が合意後、売買契約書を作成し、正式に売買契約を締結したら契約完了です。
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STEP7.決済・引渡しを実施する
売買契約を締結したら、売買契約書で取り決めた日に決済・引渡しを実施します。原則、決済と引渡しは同時に実行し、以下の流れで実行します。
- 代金を決済する
- 不動産会社と司法書士に手数料を支払う
- 所有権移転登記を申請する
買主から手付金を引いた残金で、受取り代金の決済を実行します。この場合、買主が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンが承認されてから残金を決済することが原則です。
決済が完了したら不動産会社と司法書士に報酬を支払い、司法書士は当日中に法務局へ売主から買主への所有権移転登記を申請します。
所有権移転登記の申請が承認されると、引渡しが完了します。
STEP8.売却益が発生したら確定申告する
土地を売却して売却益が発生したら、確定申告を行う義務が発生します。
確定申告の申告期間は、土地を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。売却益が発生しているのに確定申告しない場合は、延滞税や無申告加算税などのペナルティを課せられます。
原則として利益が出なかった場合には、申告する義務はありません。ただし、確定申告することにより、売却した年のそのほかの所得と相殺して所得税・住民税を控除できる（損益通算）ため、所得税や住民税を抑えられる場合があります。また、様々な特例を利用する場合にも確定申告を行う必要があります。
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【図解】相続した土地を売却する場合の流れ4ステップ
相続した土地を売却する場合は、相続手続きと土地売却の流れを並行して進める必要があります。特に、相続税の申告期限から3年以内に売却すると、譲渡所得税の特例を受けられる可能性があるため、早めに準備を始めることが大切です。
相続した土地を売却する流れは、主に以下のとおりです。
- STEP1.遺産分割協議を実施する
- STEP2.相続登記する
- STEP3.相続した土地を売却する
- STEP4.売却益を分割する
STEP1.遺産分割協議を実施する
遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を実施します。
遺産分割協議で決定する内容には法定相続人全員の合意が必要なため、それぞれが納得できるまでじっくり話し合います。遺産分割の方法は以下の表の通りです。
| 分割方法 | 分割の内容 |
|---|---|
| 現物分割 | 財産をそのままの形で分割する |
| 換価分割 | 財産を売却して現金で分割する |
| 代償分割 | 一部の人が財産を取得し、他の相続人に現金で支払う |
| 共有分割 | 財産を共有名義にする |
協議がまとまったら、その内容を書面にした遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印での押印が必要で、印鑑証明書を添付し、全員が同一内容の書類を1通ずつ保管します。
内容に不備があると後の相続登記や土地売却の手続きが進まないため、専門家へ相談しながら作成すると安心です。
STEP2.相続登記する
遺産分割協議書を作成したら、土地の名義を被相続人から相続人に変更手続きします。
相続登記を怠ると土地の所有者が不明確になり、相続人同士でトラブルになるおそれがあるため、将来のリスクをなくすために必要な手続きです。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されており、相続によって土地を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。
正当な理由なく期限内に申請しない場合、過料の対象となる可能性もあるため、遺産分割協議がまとまったら早めに相続登記を済ませておきましょう。
相続登記は必要書類が多く手続きも複雑なため、司法書士へ依頼して進めるケースが一般的です。
※参考1：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地！～｜東京法務局
※参考2：相続登記の申請義務化について｜法務局
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STEP3.相続した土地を売却する
相続登記が完了したら、先述のように土地売却の流れに沿って手続きを進めます。
個人間で土地売買を行うことも可能ですが、契約条件の調整や売買契約書の作成、決済・引渡しまでを安全に進めるためには、不動産会社へ依頼する方法が一般的です。特に、相続が絡む土地売却では権利関係の確認が重要となるため、専門家のサポートを受けたほうがトラブル防止につながるでしょう。
なかなか買主が見つからない場合は、買取に対応している不動産会社へ相談する選択肢も1つです。
STEP4.売却益を分割する
相続した土地を売却して利益が発生した場合は、各相続人の相続割合に応じて売却益を分割します。譲渡所得が発生したときは、売却した翌年の2〜3月に確定申告と納税が必要です。
所得税・特別復興所得税は原則として売却した翌年の2月16日〜3月15日、住民税は売却した翌年度の6月以降に納付します。
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【図解】古家付きの土地を売却する流れ4ステップ
古家付きの土地を売却する場合、必ずしも古家を解体する必要はありません。
古家付きのまま売却する方法と、更地にして売却する方法はそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらが適しているかは土地の条件や建物の状態によって異なります。
- STEP1.建物解体の可否を決める
- STEP2.家の中の残置物の撤去
- STEP3.解体業者に依頼（更地にする場合）
- STEP4.更地もしくは古家付きとして売却する
STEP1.建物を解体するか残すかを決める
まず建物を解体するか残すか、それぞれのメリット・デメリットを考えて決めます。
古家付きの土地は更地のほうが売れやすい場合もあれば、古家を活用したい買主が見つかるケースもあり、一概にどちらが有利とはいえません。
建物の築年数や状態、その地域の需要を考慮する必要もあるため、判断が難しい場合は不動産会社に相談してみましょう。
更地にして売却するメリット・デメリット
更地にする場合、買主が解体費用を負担する必要がないため、土地を探している人にとって魅力的な条件となります。結果として土地売却全体の流れにおいて、比較的早期に成約につながる可能性があります。
ただし、居住していた建物を解体して更地にする場合は、1年以内の売却を目指しましょう。居住用財産を売却して利益が発生したとしても、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例があります。
デメリットは解体費用がかかること、また更地にすることでそれまで適用になっていた固定資産税と都市計画税の住宅用地の軽減を、翌年から受けられなくなる場合があることです。
建物があることで住宅用地に対する軽減措置が適用され、土地面積200㎡までは固定資産税は1/6（200㎡超の部分は1/3）、都市計画税は1/3（200㎡超の部分は2/3）になっていますが、更地にした翌年以降は受けられなくなります。
古家付きのままで売却するメリット・デメリット
古家付きのまま売却する場合、建物を解体する費用がかかりません。近年、古家をリノベーションして活用したい買主も増えており、築年数が古い建物が付いていることが購入動機につながるケースもあります。
ただし、古家付き土地として売却するのであれば、建物について契約不適合責任を免除してもらいましょう。建物の不具合があったとしても免責となるため、引渡し後のトラブルを避けることができます。
古家付き土地のデメリットは、売却するまで建物の維持管理をしなければならないことです。放火や不法投棄されないように管理する必要があり、万が一近隣に悪影響を与えるような状態になった場合、特定空き家に認定されるおそれがあります。
その場合、固定資産税と都市計画税の住宅用地の軽減措置が適用にならない可能性があるため注意が必要です。
※参考1：マイホームを売ったときの特例｜国税庁
※参考2：住宅等に係る固定資産税 ・都市計画税の主な軽減制度一覧｜東京都主税局
※参考3：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省
STEP2.家の中の残置物を撤去する
残置物とは、家具や衣類、食器など建物内に残っている日用品全般を指します。
更地にする場合だけでなく、古家付きのまま売却する場合でも、残置物を撤去する必要があります。
建物を解体する場合、解体工事で発生する廃材は産業廃棄物として処分できますが、日用品は一般廃棄物となるため、混在したまま処分することはできません。
分別を依頼する場合、残置物の量や内容にもよりますが追加料金が発生します。自治体の粗大ゴミの回収を利用するなどして、残置物は早めに撤去するようにしましょう。
STEP3.解体業者に依頼する（更地にする場合）
更地にする場合は、解体業者に依頼します。インターネットなどで解体業者を探すこともできますが、不動産会社で紹介してもらえることもあります。
木造の場合は坪4～5万円、鉄骨の場合は坪6～7万円が相場です。例えば30坪の木造建物は、120〜150万円かかる計算です。
解体する建物の前面道路が狭い場合、小さいトラックで何度も運ぶ必要があるため、通常よりも割高になることがあります。実際にかかる費用は、解体業者に見積もりを依頼して確認しましょう。
また、自治体によっては古家の解体費用を助成していることがあります。自治体のホームページなどで、補助制度の有無を確認することをおすすめします。
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▶︎空き家の解体費用はどれぐらい？売却する際の注意点も解説
▶︎実家の解体費用はいくら？30坪・50坪などの相場や工事の流れも解説
STEP4.更地もしくは古家付きで売却する
準備が整ったら、更地または古家付きの状態で売却を進めます。
古家付きで売却する場合は、建物内の内覧を希望される可能性があります。ただし、鍵を不動産会社に預けることができれば、その都度立ち会う必要はありません。
なお、売買契約締結前に駐車場などとして貸し出している場合、3,000万円控除の特例が適用されなくなるため注意が必要です。
また、売却により利益が発生した場合は、翌年に確定申告をしなければなりません。損益が発生した場合も、損益通算により税負担が軽減される可能性があります。
税金や控除について分からないときは、不動産会社や税務署、自治体が開催している無料税務相談会などを活用すると安心です。
【図解】個人間で土地売買する流れ3ステップ
不動産会社へ売却を依頼して成約に至った場合、仲介手数料がかかります。しかし、土地売買を個人間で行う場合は仲介手数料がかかりません。
以下で、個人間で土地を売買するときの流れを、3つのステップで紹介します。
- STEP1.価格相場を調べる
- STEP2.個人売買サイトなどに掲載
- STEP3.買主と交渉し売却
STEP1.価格相場を自分で調べる
不動産会社へ売却を依頼する場合は査定によって価格を決めますが、個人間で売買する場合は自分で相場を調べたうえで価格を設定します。
土地情報サイトでも近隣エリアの価格傾向は把握できますが、実際の成約事例を確認できる以下のサイトを併用すると、より精度の高い相場把握が可能です。
| 調査ツール名 | 特徴と活用方法 |
|---|---|
| 不動産情報ライブラリ | 国土交通省管理。実際に取引された成約価格を、住所・沿線・駅名から検索可能。公的な実数データとして最も信頼性が高い。 |
| REINS Market Information | 大臣指定の流通機構が運営。マンション・戸建てが対象。「古家付き土地」として売り出す際の参考価格として活用できる。 |
| ホームズ (価格相場ページ) |
大手ポータルサイト。沿線・市区町村ごとに土地100㎡あたりの平均価格を表示。エリア全体のトレンドを把握するのに最適。 |
条件が近い成約事例を比較し、希望も踏まえて売り出し価格を決めましょう。価格設定が高すぎると、売却までに時間がかかる可能性があるため、相場に沿った価格設定が重要です。
STEP2.個人売買サイトなどに掲載
土地売買を個人間で進める場合、知人・親族へ売却するケースを除き、まず買主を探す必要があります。
代表的な方法は、個人間売買をサポートする掲載サイトの利用です。最初に掲載料を支払って成約まで利用できるタイプや、買主が見つかったときに手数料を支払う成果報酬型のタイプもあります。
ただし、個人間の土地売買は仲介する人が存在しないため、契約条件のすり合わせや書類作成を自分で行う必要があり、トラブルリスクが高くなる点には注意が必要です。土地売買は高額取引であり、一度トラブルが発生すると解決に時間と費用がかかるケースも少なくありません。
特別な事情がない限り、個人間での売買は避けたほうが良いでしょう。
土地売買に関する知識が不十分な場合や、確実かつ安全に売却を進めたい場合は、不動産会社へ依頼することをおすすめします。
参考：【ホームズ】空き家バンク | 地方移住・田舎暮らし向けの物件情報
STEP3.買主と交渉し売却する
買主が現れたら、価格や引渡し条件の調整を行います。売買契約書はインターネットで検索するなどしてひな型を入手し、取引にあった契約書を選びましょう。
また、土地売買の手続きにおいて所有権移転登記は司法書士へ依頼するのが一般的です。事前に司法書士へ必要書類や契約書内容を確認しておくと、決済・引渡しをスムーズに進められます。
交渉時には、以下の項目を事前に整理しておきましょう。
- 売買価格
- 手付金の額
- 売買契約書をどちらが作成するか
- 買主のローン利用の有無
- ローン特約の期限
- 個人間売買する場合でも買主がローンを組めるのか否か
- 引渡し日
- 境界確定測量の有無
- 公簿売買するか実測売買とするか
- 更地渡しとするか古家付きとするか
- 依頼する司法書士について
なお、個人間売買でも売買契約書には印紙税が必要です。貼付を忘れると本来の印紙税額に加えて過怠税が課されるため、忘れずに対応しましょう。
土地売却の流れを把握してスムーズに進めよう
土地売却は、買主が見つかるまで一定の期間を要するため、あらかじめ土地売却の流れを把握しておくことが大切です。立地条件や周辺環境によって売却までの期間は変わりますが、仲介を依頼する会社の販売体制によっても進み方は左右されます。
不動産会社を選ぶ際は、自分にあった対応や説明をしてくれるかを確認し、納得したうえで依頼することが重要です。売主自身も土地売却の流れや相場を理解しておくことで、手続きを落ち着いて進めやすくなるでしょう。
土地売却をスムーズに進める方法として、ホームズの一括査定をぜひご利用ください。全国に4,800社以上（2026年1月時点）の提携会社のなかからまとめて査定依頼ができるため、土地の状況にあわせた売却方法を見つけられるでしょう。
初回公開日：2023年5月17日
