マンション売却は、人生のなかでも大きな決断の1つです。
スムーズな売却を実現するには事前の準備や情報収集が必要ですが、売却前後の判断ミスや思い込みによって損をしたり、トラブルに発展したりするケースも少なくありません。
ホームズが首都圏の売却経験者を対象に実施したアンケートでも、「売却金額の相場感が分からなかった」「お金に関する知識が足りなかった」など、基本的な知識の不足が後悔の要因となっていることが浮き彫りになっています。
この記事では、マンション売却の準備段階から引き渡し後まで、それぞれのステップでやってはいけない行動を具体的に紹介します。
この記事で分かること
- マンション売却準備中にやってはいけないこと13選
- マンション売却中にやってはいけないこと9選
- マンション売却後（引き渡し後）にやってはいけないこと5選
- マンション売却での失敗を避けるための注意点
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もくじ
- マンション売却準備中にやってはいけないこと13選
- マンション売却中にやってはいけないこと9選
- マンション売却後（引き渡し後）にやってはいけないこと5選
- マンション売却での失敗を避けるための注意点
- やってはいけないことを理解して後悔のないマンション売却を
マンション売却準備中にやってはいけないこと13選
マンション売却をする際は、事前準備の段階で失敗の可能性をつぶしておくことが重要です。事前の準備を怠ると買主が見つかりにくくなったり、相場よりも安く売ってしまうリスクがあります。
ここでは、前述したホームズのアンケート調査も参考にしながら、売却準備中にやってはいけない13のポイントを解説します。
- 売却スケジュールを立てずに進める
- 価格相場を自分で調べずに進める
- 仲介・買取の違いを理解していない
- 費用・税金を理解していない
- 必要書類（管理規約・修繕計画など）を準備していない
- 1社の不動産会社にしか査定を依頼していない
- 大手の不動産会社だけを比較検討する
- 査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
- 媒介契約の種類や違いを理解せずに決める
- リフォーム内容・時期を自己判断で決める
- 同一マンション内に競合物件が多い時期に売り出す
- ローンを組んでいる金融機関に申告せずに売り出す
- 大規模修繕の予定や履歴を把握せずに売り出す
※参考：首都圏の売却経験者に聞いた！目的・期間・困りごと・満足度…不動産売却に関するデータをまとめて紹介
売却スケジュールを立てずに進める
マンション売却は思った以上に時間がかかるため、スケジュールを立てずに売却を進めるのは避けましょう。
売却経験者に対して「売却の際に気をつけるべき点」を調査したアンケートによると、「余裕のあるスケジュールを立てる」が最も多く、35.3％でした。
売却の際に気をつけるべき点（1〜3位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 1 | 余裕のあるスケジュールを立てる | 35.3％ |
| 2 | 不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する | 31.6％ |
| 3 | 不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする | 31.2％ |
また、売却完了までの期間についても聞いたところ「売却完了までに6ヶ月～1年未満かかった」と答えた人が28.2%と最も多く、3ヶ月～6ヶ月未満が24.3%、3ヶ月未満が19.6%という結果が出ています。
※出典：首都圏の売却経験者に聞いた！目的・期間・困りごと・満足度…不動産売却に関するデータをまとめて紹介
つまり、半数以上の人が半年以上かかっていることが分かります。
これらの結果から、マンション売却ではスケジュールを立てることが重要であり、たとえば子どもの進学にあわせて3月頃には売却を完了させたい場合、前年の10月ごろには動き出したほうがよいといえるでしょう。
なお、物件の種類ごとで見る平均売却期間は以下のとおりです。
| 物件の種類 | 売却にかかった期間（平均） |
| 全体 | 7.36ヶ月 |
| マンション | 6.34ヶ月 |
| 一戸建て | 7.67ヶ月 |
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価格相場を自分で調べずに進める
売却価格の相場を調べずに進めると、適正価格から外れて売れ残ってしまうおそれがあります。そのため、マンション売却では売り出し価格の設定が成功のカギだといえます。
同アンケート調査の「マンション売却者が困ったこと」では、「売却金額の相場感が分からなかった」と答えた人が20.4%で最も多くなっています。
マンション売却者が困ったこと（1〜3位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 1 | 売却金額の相場感が分からなかった | 20.4％ |
| 2 | 買い手がなかなか見つからなかった | 18.4％ |
| 3 | 法律に関する知識が足りなかった | 17.4％ |
多くの売主が、自分の家がいくらで売れるのか分からないまま進めてしまっていることを示しています。
売却の相場を知らずに損をするのを避けるためにも、売却するマンションと似た物件の価格相場を調べておくことが大切です。価格相場は、以下のような公的な情報やサイトから確認することができます。
- レインズマーケットインフォメーション
- 不動産情報ライブラリ
- 不動産ポータルサイト
特に、多くの不動産ポータルサイトでは価格相場の情報だけでなく、売却に役立つコンテンツや査定サービスなどを無料で提供しているため、手軽かつ便利に利用できる手段だといえるでしょう。
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仲介・買取の違いを理解していない
マンションを売却する際には、仲介・買取という2つの代表的な方法があります。
それぞれ仕組みや特徴が異なるため、正しく理解せずに選んでしまうと希望の価格での成約が難しくなったり、売却に予想以上の時間がかかったりする可能性があります。
たとえば、「少しでも高く売りたい」と考えているのにスピード重視の買取を選んでしまえば、結果的に相場より安く手放すことになりかねません。
逆に、「急ぎで売却して現金化したい」と考えている場合に仲介を選ぶと、買主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性があります。
以下で、仲介と買取の主な違いを表にまとめました。
| 仲介 | 買取 | |
| 売却方法 | 不動産会社が買主を探して販売 | 不動産会社が物件を直接買い取る |
| 売却価格 | 市場価格に近い金額で売れる可能性が高い | 相場より2〜3割ほど低くなる傾向がある |
| 売却までの期間 | 3～6ヶ月程度 | 数日〜数週間 |
| メリット | 高値で売却できるチャンスがある | 早く確実に売却・現金化できる |
| デメリット | 売却まで時間がかかることもある | 売却価格が相場より安くなりがち |
どちらの方法が適しているかは、売主の状況や目的によって異なります。
早く手放したいのか、できるだけ高く売りたいのか、自身の優先順位を明確にしたうえで最適な売却方法を選ぶことが大切です。
ちなみに、同アンケート調査の「マンション売却者が困ったこと」では「何から始めればよいか分からなかった（18.4％）」「何をすればよいか分からなかった（17.4％）」と回答した人が多い傾向にあります。
マンション売却者が困ったこと（4〜6位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 4 | お金に関する知識が足りなかった | 20.4％ |
| 5 | 何から始めればよいか分からなかった | 18.4％ |
| 6 | 何をすればよいか分からなかった | 17.4％ |
マンション売却では、正しい知識が売却成功の近道といえるでしょう。
費用・税金を理解していない
マンション売却にかかる費用や税金を把握していないと、想定外の出費に悩まされるリスクがあります。
同アンケート調査でも「お金に関する知識が足りなかった」と回答した人が15.0%（4位）で、多くの人が事前の情報収集を怠ったことが分かります。
マンション売却者が困ったこと（4〜6位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 4 | お金に関する知識が足りなかった | 20.4％ |
| 5 | 何から始めればよいか分からなかった | 18.4％ |
| 6 | 何をすればよいか分からなかった | 17.4％ |
たとえば、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、マイホームの売却には「3,000万円の特別控除」などの税優遇制度もあるため、正しく理解すれば節税につながります。
なお、マンション売却にかかる費用・税金は主に以下のとおりです。
| 費用・税金の項目 | 内容 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料。売却価格に応じて上限が定められており、一般的には「売却価格 × 3％ + 6万円（税別）」が目安。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙にかかる税金。売買価格が1,000万円超え5,000万円以下の場合は1万円。 |
| 登記費用 | 所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる司法書士への報酬や登録免許税など。 |
| 譲渡所得税 | マンション売却によって利益が出た場合に課される税金。 ＜計算式＞ ・譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除 ・譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率 |
| 引越し費用 | 売却後に発生する転居費用。時期や移動距離、荷物の量によって異なる。 ● 通常期：家族での引越しの場合、8〜10万円程度 ● 繁忙期（3〜4月）：家族での引越しの場合、10〜15万円程度 |
| ハウスクリーニング費用 | 内覧前や引き渡し前に実施するケースが多い。目安は5～8万円ですが、居住中か空室かによって異なる。 |
| 住宅ローン返済手数料 | 売却時にローンを完済する場合、金融機関に手数料がかかることがある。目安は5,000〜3万円ですが、金融機関によって異なる。 |
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必要書類（管理規約・修繕計画など）を準備していない
マンション売却では売却手続きが遅れたり、購入希望者からの信頼を損ねたりしないためにも、必要書類の準備が重要になります。
購入希望者や不動産会社にとって、建物や管理状態に関する情報は重要な判断材料であり、特に管理規約や長期修繕計画書、総会議事録などはマンションの将来性や、維持管理レベルを知るために欠かせません。
売却活動をスムーズに進めるためにも、管理会社に問合せをするなどして、必要書類は早めに揃えておきましょう。
マンション売却時に必要な書類は、主に以下のとおりです。
- 登記識別情報通知（または登記済権利証）
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 管理規約
- 長期修繕計画書
- 総会議事録
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証
- パンフレット
- 間取り図 など
なお、査定依頼時に必要な登記簿謄本や図面などは不動産会社が用意してくれるケースがほとんどです。
そのため、特定の書類などがなくても査定自体は依頼できる可能性が高いといえます。
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1社の不動産会社にしか査定を依頼していない
1社の不動産会社だけに査定を依頼するのは売却相場に対して適正ではない査定価格に気付きづらく、損をする可能性があります。
査定価格には会社ごとの販売戦略などが反映されるため、同じマンションでも不動産会社によって査定価格が数十万円〜100万円以上変わることも珍しくありません。
実際、「売却の際に気をつけるべき点」を調査したアンケートでも「価格や担当者を、複数の不動産会社でしっかり比較する」と回答した人が30.8％にも及んでいます。
売却の際に気をつけるべき点（4〜6位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 4 | 価格や担当者を、複数の不動産会社でしっかり比較する | 30.8％ |
| 5 | 売れないからといって安易に価格を下げない | 18.4％ |
| 6 | 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない | 17.4％ |
複数社から査定結果を受け取り、会社ごとの対応力や説明内容も含めて比較検討することで、自分にあった不動産会社が見えてくるでしょう。
なお、ホームズが実施したアンケート「マンションの売却査定は何社に依頼した？（住まいの売却データファイル）によると、2〜3社に依頼した人が38.5％と最も多く、4社以上に依頼した人も28.3％と一定数存在します。
※出典：マンション売却経験者にアンケート！売却期間は？売却方法は？体験談もご紹介 ｜住まいの売却データファイル
これらの結果を参考にすると、3〜5社程度に絞って査定を依頼するのが現実的、かつ効果的といえるでしょう。
大手の不動産会社だけを比較検討する
マンション売却において、ネームバリューだけで大手の不動産会社に依頼先を絞るのはもったいない選択だといえます。そのため、地域に強い会社や担当者の実力を見極めることが大切です。
理由として、以下のような物件のポイントによって販売戦略が変わる点が挙げられます。
- 立地
- 築年数
- 管理状況
- 周辺環境
全国規模で展開する大手不動産会社には豊富な実績や広告力がある一方、担当者が地域に特化した情報やニーズを把握しているとは限りません。
実際には地元密着型の不動産会社のほうが、そのエリアでの過去の成約データや購入者層の傾向に詳しく、「このマンションはファミリー層に人気があるので平日の内覧よりも土日に集中させたほうがよい」といった実践的な提案をしてくれることもあります。
また、担当するのは企業ではなく担当者個人です。一概には言えませんが、大手であっても新人や地域に不慣れな担当者の場合、売却活動が通常よりも遅延するリスクがあります。
逆に、中小企業であっても経験豊富で地域の市場動向に精通した担当者なら、高値・早期売却の可能性が高まるでしょう。
なお、マンション売却の成功には、会社の規模よりも以下のような視点が重要です。
- 担当者がマンション売却の実績に強みがあるか
- 地域特性や購入者層について具体的な提案ができるか
- コミュニケーションがスムーズか
複数の不動産会社に査定を依頼し、担当者との相性や提案力、実績などを比較することで、自分のマンションにあったパートナーを見つけることができるでしょう。
査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
査定価格が高さだけで不動産会社を選ぶのは、マンション売却でやってはいけないことの1つです。
査定価格はあくまで目安であり、その金額で売却できるとは限りません。
「売却の際に気をつけるべき点」を調査したアンケートでも「査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない」と答えた人が23.4％で、売却後に「価格を下げないと売れなかった」と後悔している人が多いといえます。
売却の際に気をつけるべき点（6〜8位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 6 | 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない | 23.4％ |
| 7 | 不動産会社について詳しく情報収集する | 23.1％ |
| 8 | 多少の損を覚悟しておく | 21.9％ |
たとえば、周辺相場よりも大幅に高い価格で売り出すと購入検討者の検索対象から外れたり、内覧希望者が集まらず売却期間が長引いたりします。結果として値下げを繰り返し、最終的には相場以下で売却することになりかねません。
重要なのは根拠ある査定と、しっかりした販売戦略を示してくれる会社を選ぶことです。
媒介契約の種類や違いを理解せずに決める
媒介契約の内容を理解せずに不動産会社と契約してしまうと売却機会を逃したり、不利な条件で進めてしまったりする可能性があります。
媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、それぞれに以下のような特徴があります。
| 依頼先 | 売却活動の報告義務 | レインズへの登録義務 | 取引の自由度 | |
| 一般媒介契約 | 複数社 | なし | 任意 | 複数社 |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 2週間に1回以上 | 7日営業日以内に登録 | 取引が可能 |
| 専属専任媒介契約 | 1週間に1回以上 | 5営業日以内に登録 | 売主自身での直接取引が不可 |
たとえば、一般媒介は複数の不動産会社と同時に契約できる自由度の高い形式ですが、各社の営業意欲が薄れがちになる場合もあります。
一方、専任媒介や専属専任媒介は1社のみとの契約になるため、販売活動に力を入れてもらいやすい反面、他社へ切り替えるには手間がかかります。
契約前にはそれぞれの特徴を把握し、自分の状況や希望にあった媒介契約を選びましょう。
リフォーム内容・時期を自己判断で決める
マンション売却前にリフォームを自己判断で行うと、かえって損をする可能性があります。
なぜなら、リフォームにかけた費用がそのまま売却価格に上乗せできるとは限らないからです。特に、内装や設備に対する好みは買主によって異なるため、独自のこだわりリフォームがマイナス要素になることもあります。
売却の前に行うべきは、ハウスクリーニングやクロスの部分補修など、コストを抑えつつ第一印象を良くする最低限の対応です。不動産会社に相談すればリフォームすべきか、現状のままで良いかを的確に判断してくれるため、自己判断はなるべく避けましょう。
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同一マンション内に競合物件が多い時期に売り出す
同じマンション内に売出物件が多い時期に売却を始めると、価格競争に巻き込まれやすくなります。
購入検討者が複数の選択肢を比較できるため、売主自身のマンションが価格や条件で見劣りすれば選ばれにくくなるでしょう。特に、タワーマンションは住戸数が多く、売却時期によっては複数の競合が出やすくなります。
売却価格を少しでも高くしたいなら、競合が少ない時期を見計らって売り出す戦略が重要です。売り出すタイミングを見極めるためにも、不動産ポータルサイトなどで同一マンション内の売り出し状況をチェックする習慣をつけましょう。
ローンを組んでいる金融機関に申告せずに売り出す
住宅ローンが残っている状態で勝手に売却を進めると、トラブルに発展するおそれがあります。
ローン完済前のマンションには抵当権と呼ばれる担保が設定されており、金融機関の許可なく売却することは困難です。
抵当権とは、ローンを返せなくなったときに金融機関が物件を売って貸したお金を回収できる権利のことで、この権利を抹消してから売却する必要があります。
一般的には、売買契約時に買主から受け取った代金を使って一括返済と抵当権の抹消を行いますが、抵当権抹消手続きには金融機関との事前調整が必要です。
実際に、「マンション売却者が困ったこと」のアンケート調査でも「法律やお金に関する知識が不足していた」という回答があり、ローン関係の手続きで戸惑ったケースも多いことがうかがえます。
マンション売却者が困ったこと（3〜5位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 3 | 法律に関する知識が足りなかった | 17.4％ |
| 4 | お金に関する知識が足りなかった | 15.0％ |
| 5 | 何から始めればよいか分からなかった | 14.8％ |
売却を検討し始めた段階で自分が借りている金融機関に相談し、ローン残債や必要書類、返済手数料などを確認しておきましょう。
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大規模修繕の予定や履歴を把握せずに売り出す
大規模修繕の予定や履歴を把握していないと購入希望者からの質問に答えるのが難しく、信頼を損ねる原因になります。
マンションの資産価値や住み心地を左右するのは管理状態であり、買主にとってしっかり修繕・管理されているかは重要なポイントです。
たとえば、10年以上大規模修繕が行われておらず、将来的な計画も未定となればマンションの資産価値や耐久性について不安を持たれるおそれがあります。
逆に、以下の情報があると安心材料になり、購入意欲につながるでしょう。
- ⚪︎年前に外壁や屋上防水の工事が完了している
- 次回修繕の時期が明確になっている
基本的には不動産会社が確認してくれますが、売主自身でも売却前に長期修繕計画書を管理組合や管理会社から取り寄せ、内容を把握しておきましょう。
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マンション売却中にやってはいけないこと9選
マンションの売却中も、売主としての行動や判断が結果を大きく左右します。
ここでは、同様に首都圏の売却経験者へのアンケート結果を参考にしながら、マンション売却中にやってはいけないこと9選を解説します。
- 不動産会社にすべてを任せきりにする
- 不動産会社へのこまめな連絡を怠る
- 売却価格を極端に高く・低く設定する
- 共用部や室内の印象を無視して内覧対応をする
- 管理規約やマンションの利用ルールを説明しない
- 価格交渉に応じない・鵜呑みにしてしまう
- 瑕疵や不利な情報を隠す
- 契約内容を確認せずに署名する
- ローン残債がある金融機関に連絡せずに契約する
不動産会社にすべてを任せきりにする
マンション売却中に不動産会社へすべてを任せきりにしていると、売却機会を逃したり、価格交渉で不利になったりするリスクがあります。
不動産会社の営業担当者は複数の案件を抱えており、売主自身も積極的に協力しないと物件の優先順位が下がってしまうこともあるでしょう。また、担当者の提案が本当に自分の希望に沿っているのかを確認・判断するのは売主の責任です。
「売却の際に気をつけるべき点」を調査したアンケートでは、「不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する」と答えた人が31.6%、「不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする」が31.2％と、自分でも情報収集する必要性があることが見受けられました。
売却の際に気をつけるべき点（1〜3位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 1 | 余裕のあるスケジュールを立てる | 35.3％ |
| 2 | 不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する | 31.6％ |
| 3 | 不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする | 31.2％ |
売却成功のためには、以下のように売主も積極的に関わる姿勢が重要です。
- 販売状況の報告を定期的に受ける
- 広告掲載の内容を確認する
- 価格変更や内覧対策について自ら意見を出す など
不動産会社へのこまめな連絡を怠る
売却活動中には物件への問合せや内覧希望などが突発的に入ることが多いため、不動産会社との連絡を怠ると機会損失につながる発展するおそれがあります。特に、価格交渉や引き渡し条件の相談はスピードが重要です。
週1回は進捗を確認する連絡を入れるほか、急ぎの対応が必要な場合に備えてLINEやチャット、メールなど、連絡手段を事前に取り決めておくことをおすすめします。
売却価格を極端に高く・低く設定する
不動産市場には相場があり、購入希望者は類似物件と比較して検討するのが一般的です。そのため、相場とかけ離れた水準で売却価格を設定すると買主が見つからず売却期間が長引いたり、逆に安く売りすぎて損をしたりすることもあります。
「マンション売却者が困ったこと」のアンケートでは、「売却金額の相場感が分からなかった」と答えた人が20.4%で最も多くなっています。
マンション売却者が困ったこと（1〜3位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 1 | 売却金額の相場感が分からなかった | 20.4％ |
| 2 | 買い手がなかなか見つからなかった | 18.4％ |
| 3 | 法律に関する知識が足りなかった | 17.4％ |
価格は一度決めても変更できますが、最初の印象が販売期間を左右することも多いため、不動産会社の査定結果を参考にしつつ、相場とバランスをとった価格設定を心がけましょう。
共用部や室内の印象を無視して内覧対応をする
購入希望者は最初の内覧で「このマンションで生活できそうか」という感覚がもてるかどうかを判断します。そのため、内覧時に共用部や室内の印象を軽視してしまうと、売却チャンスを逃す原因になりかねません。
たとえば、エントランスにチラシが散乱していたり、室内に生活感が出すぎていたりすると、「管理が行き届いていないのでは？」「なんだか古く感じる」などと思われ、購入意欲が下がってしまうこともあります。
「売却の際に気をつけるべき点」のアンケートによると、経験者のうち21.8％が「内覧時に良い印象を与えられるようにする」と回答しています。
売却の際に気をつけるべき点（9〜11位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 9 | 内覧時に良い印象を与えられるようにする | 21.8％ |
| 10 | 設備の不具合などを正直に申告する | 21.3％ |
| 11 | 売り出し価格を高くしすぎない | 20.7％ |
物件の魅力を最大限に伝えるためにも、共用部の確認や室内の整理整頓・照明の調整など、細部に気を配ることが成功への近道です。
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管理規約やマンションの利用ルールを説明しない
管理規約や利用ルールの説明を怠ると、契約後にトラブルが起きる可能性があります。
たとえば、ペット可だと思って購入したのに、実は「小型犬1匹のみ」などの制限があった場合、購入後にクレームにつながる可能性があります。このようなトラブルを避けるためにも、管理規約や使用細則は事前に買主に説明し、納得してもらうことが重要です。
また、売主側としても規約を正しく理解していないと虚偽説明になることもあり、契約不適合責任を問われるおそれもあります。
マンション特有のルールはトラブルの原因になりやすいため、説明は丁寧かつ正確に行いましょう。
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価格交渉に応じない・鵜呑みにしてしまう
価格交渉の場面では、売主が「この価格で売れなければ意味がない」と強気になりすぎると、買主が離れてしまうリスクがあります。
一方、不動産会社の言うことを鵜呑みにしすぎて価格をすぐ下げてしまうと、相場より安く売却してしまう可能性があります。
たとえば、「あと50万円だけ下げれば決まりそうです」といわれて即応じたものの、後日他社に相談してみたら、そのままでも売れたというケースも考えられます。
実際、28.2％のマンション売却経験者が「売却の際に気をつけるべき点」で「売れないからといって安易に価格を下げない」と回答しており、冷静な判断が求められることが分かります。
売却の際に気をつけるべき点（5〜7位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 5 | 売れないからといって安易に価格を下げない | 28.2％ |
| 6 | 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない | 23.4％ |
| 7 | 不動産会社について詳しく情報収集する | 23.1％ |
価格交渉の際は事前に相場を把握しておき、下げる場合も「この金額までならOK」と自分のなかでの許容範囲を持っておくことが賢明です。
不動産会社からの提案は重要な指標ですが、理由や根拠も確認したうえで判断することをおすすめします。
瑕疵や不利な情報を隠す
物件の瑕疵や不利な情報を隠して売却すると、契約後にトラブルになるリスクがあります。
瑕疵とは建物の欠陥や不具合のことを指し、たとえば雨漏りやシロアリ被害、近隣トラブルなどが該当します。建物に関する不利な情報を買主に隠して売却すると「契約不適合責任（※）」を問われ、売却後に修繕費や損害賠償を請求される可能性が少なくありません。
※契約不適合責任：売買契約の内容と異なるものが引き渡された場合に、売主が買主に対して負う責任のこと
実際に、「売却の際に気をつけるべき点」のアンケートでは「設備の不具合などを正直に申告する」と答えた人は21.3％にのぼり、誠実な対応が求められていることが分かります。
売却の際に気をつけるべき点（10〜12位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 10 | 設備の不具合などを正直に申告する | 21.3％ |
| 11 | 売り出し価格を高くしすぎない | 20.7％ |
| 12 | 買う人がどんな経済状態か、どんな人なのかを確認する | 15.6％ |
瑕疵や不利な情報でも、あらかじめ正直に伝えることで信頼を得られるため、結果としてトラブルのないスムーズな売却につながるでしょう。
契約内容を確認せずに署名する
売買契約書には重要な情報や権利・義務が詳細に記載されており、内容をしっかり確認せずに署名すると、思わぬ不利益を被る可能性があります。
たとえば、以下のような項目が挙げられます。
- 契約解除の条件
- 手付金の扱い
- 契約不適合責任の期間
- 引き渡し前による物件毀損時の内容
- 所有権の移転と引き渡しの時期 など
しかし、専門用語が多く、よく分からないまま署名してしまう人もいます。
たとえば「引き渡し前に設備が壊れても売主の責任になる」という特約が入っていたことに後から気づき、修理費を負担することになったケースなどが考えられます。
実際、「マンション売却者が困ったこと」のアンケートでは「法律に関する知識が足りなかった」と答えた人は17.4％で、理解不足がトラブルの要因になっていることが分かりました。
売却の際に気をつけるべき点（3〜5位を抜粋）
| 順位 | 内容 | 割合 |
| 3 | 法律に関する知識が足りなかった | 17.4％ |
| 4 | お金に関する知識が足りなかった | 15.0％ |
| 5 | 何から始めればよいか分からなかった | 14.8％ |
内容が難しいと感じた場合は遠慮せずに不動産会社の担当者に説明を求めたり、第三者の司法書士や弁護士などに相談したりすることが重要です。
ローン残債がある金融機関に連絡せずに契約する
住宅ローン残債があるマンションを売却する際は、最初に金融機関へ連絡し、売却の意思を伝えることが大切です。
もし金融機関が未承諾のまま売買契約を進めてしまうと、決済時に抵当権が抹消されず、最終的に売却が困難になるおそれがあります。
前述したように抵当権とはローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保として物件を差し押さえることができる権利です。抵当権が残ったままでは、買主に物件を引き渡すことができません。
特に、売却価格がローン残債を下回るオーバーローンのケースでは差額を自己資金で補う必要があり、金融機関との事前の協議が不可欠です。売却をスムーズに進めるためにも、ローンの残債とその清算方法は必ず事前に確認しておきましょう。
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マンション売却後（引き渡し後）にやってはいけないこと5選
マンション売却は「引き渡しが終われば完了」と思われがちですが、実は引き渡し後にもやってはいけないことがあります。手続きを怠ったりルールを放置したりすると、トラブルや予期せぬ出費に発展する可能性も少なくありません。
ここでは、マンション売却後（引き渡し後）にやってはいけないこと5選を紹介します。
- 売買契約締結後にキャンセル・違反する
- 引き渡しの期日を守らない
- 物件内の残置物や不用品を処理しない
- 控除・特例制度を利用せずに確定申告する
- 確定申告を怠る
売買契約締結後にキャンセル・違反する
マンションの売買契約締結後にキャンセルや契約違反を行うと、損害賠償の対象になるおそれがあります。
売買契約は法的に有効な約束で、署名・押印をもって効力が発生します。売主の都合でのキャンセルや虚偽の申告、瑕疵隠しは契約不履行に該当し、買主から違約金や損害賠償を請求される可能性があるでしょう。
たとえば、買主が住宅ローン審査を通して引越し準備も進めている段階で、売主が「やはり住み続けたくなった」との理由で契約解除を申し出た場合、多額の損害賠償が発生しても不思議ではありません。
契約後のキャンセルはリスクを伴うため、契約前に十分に検討し、内容を理解したうえで契約書に署名することが重要です。
引き渡しの期日を守らない
マンションの引き渡し期日を守らないと、買主との信頼関係が崩れるだけでなく、契約違反として損害賠償を求められるおそれがあります。
引き渡し期日は契約書に明記されており、売買金額や住宅ローンの実行、引越しスケジュールなどすべてが記載された期日に基づいて調整されています。
たとえば、「引越し業者の予約が取れなかった」「リフォームが終わっていない」などの売主側の都合で引き渡しが遅れると、買主の引越しや入居に支障が出るでしょう。場合によっては、日割りの損害金や仮住まい費用の負担を求められることも不思議ではありません。
期日を守らない場合は違約金が発生するので、速やかに引き渡しを行いましょう。
物件内の残置物や不用品を処理しない
マンション売却後に家具や家電、ゴミなどが残っていると、買主とのトラブルになりかねません。
基本的に、引き渡し時の室内は空の状態が原則です。売主の私物が残っている状態は契約違反とみなされ、処分費用の負担や引き渡し延期の原因にもなります。
特に、以下のような据え置きかどうかが曖昧なものは、事前に買主と取り決めておくことが重要です。
- エアコン
- 照明
- カーテンレール
- 冷蔵庫 など
引き渡し前には不用品回収業者やハウスクリーニングを活用し、室内をきれいな状態にしておきましょう。
控除・特例制度を利用せずに確定申告する
マンション売却でやってはいけないことの1つが、控除や特例制度を未利用のまま確定申告することです。
以下のような控除や特例制度を利用すると税金が大幅に軽減され、場合によっては課税がゼロになるケースも少なくありません。
【売却益が出た場合の控除】
● 居住用財産の3,000万円特別控除
● 10年超所有による軽減税率の特例
● 特定居住用財産の買換え特例
● 取得費加算の特例
【売却損が出た場合の控除】
● 買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除
● マイホーム売却損の損益通算・繰越控除
たとえば、居住用マンションを売却した場合「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用すれば、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を差し引くことが可能です。売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税は実質ゼロになります。
ただし、制度には利用条件があるので国税庁のサイトや税理士への相談で早めに確認しましょう。
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▶︎マンション売却で適用できる3,000万円控除とは？適用要件や税金も
確定申告を怠る
マンションを売却して売却益が出た場合、確定申告を怠ると無申告加算税（最大20％）や延滞税が発生する可能性があります。
なぜなら、マンション売却によって利益が出た場合、譲渡所得として所得税・住民税の課税対象になるからです。たとえ非課税になるケースでも、特例制度を利用するには確定申告が必須となるので、申告を怠ってはいけません。
マンション売却の翌年2月16日〜3月15日の間に申告し、以下のような必要書類を準備しておくことが大切です。
- 売買契約書の写し
- 購入時の売買契約書の写し
- 仲介手数料や印紙税などの金額が分かる領収書 など
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▶︎マンション売却後に確定申告は必要？流れや必要書類・書き方も解説
マンション売却での失敗を避けるための注意点
マンション売却で失敗しないためには、以下の点に注意が必要です。
これまで紹介してきた「やってはいけないこと」のなかでも、特にトラブルや後悔につながりやすいポイントを整理しました。
- 価格相場を自分で調べずに進める
- 査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
- 契約内容を確認せずに署名する
- ローン残債がある金融機関に連絡せずに契約する
- 控除・特例制度を利用せずに確定申告する
- 確定申告を怠る
まず重要なのは、売却前の準備です。エリアごとの相場や売れやすいタイミングを調べずに売り出すと価格設定を誤って長期間売れ残ったり、安く手放すことになったりしてしまいます。仮に査定価格だけで判断してしまうと、対応の質や販売力に問題があるケースもあるため、複数社を比較することが基本です。
次に、契約時にも注意が必要です。書類に目を通さず署名してしまうと不利な条件に気づかずトラブルの原因になります。住宅ローンが残っている場合は売却前に金融機関に相談しておかないと、抵当権の問題で取引が成立しないおそれもあるでしょう。
売却後も油断は禁物です。物件の引き渡し後に残置物を放置したり、確定申告を忘れたりすると買主との信頼関係にひびが入るだけでなく、金銭的な損失にもつながります。
スムーズで後悔のない売却を実現するためには、各段階での確認や準備を怠らず、丁寧に進めていくことが大切です。
やってはいけないことを理解して後悔のないマンション売却を
マンション売却では事前の準備不足や知識の欠如が原因で、後悔につながるケースが少なくありません。
価格相場を調べずに査定を鵜呑みにしたり、契約内容を理解しないまま署名したりすると思わぬ損失を招くおそれがあります。また、売却スケジュールを立てずに進めたことで引越しや資金計画が狂うケースも少なくありません。
後悔のないマンション売却を実現するには、やってはいけない行動を事前に把握し、慎重に準備を進めることが大切です。信頼できる不動産会社を見つけるには、複数社の査定を比較できる不動産ポータルサイトの活用がおすすめです。
ホームズの一括査定では、2025年7月時点で4,600社以上が参加しており、各社の得意分野や担当者の姿勢、過去の実績なども確認できます。相性の良いパートナーと出会うことで、納得のいくマンション売却につながるでしょう。
