記事執筆・監修
矢口 美加子
宅地建物取引士
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。建築・不動産会社で事務をしながら、家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社などの案件を中心に活動中。
マンションの購入や売却を考える際に重要な要素の一つが「資産価値」です。「できるだけ資産価値の高いマンションを購入したい」「30年後・40年後にはどのくらい価値が下がるのか？」といった疑問や不安を感じる人も多いのではないでしょうか。
実際には、マンションの資産価値は築年数だけで決まるものではなく、立地や管理状態、周辺環境などさまざまな要素が影響します。
この記事では、マンションの資産価値が下がりにくい物件の特徴や、資産価値の調べ方、資産価値を自分で計算する方法などについて分かりやすく解説します。これからマンション売却を検討している人はぜひ、参考にしてください。
この記事で分かること
もくじ
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マンションの資産価値とは？
マンションの資産価値とは、一般的に物件の価値を金銭的に表したものです。資産価値は売却や投資、ローンを組む際に重要な指標となり、大きく分けて、収益価値と売却価値の2つに分類されます。これらの価値はマンションの立地条件や築年数、周辺環境、需要と供給など、複数の要素によって変動する仕組みになっています。たとえば、駅から近く商業施設が充実しているエリアでは、資産価値が高くなる傾向にあります。
ここでは、資産価値の評価における具体的な基準として、収益価値と売却価値について詳しく見ていきましょう。
収益価値（賃貸で得られる家賃収入）
収益価値とは、マンションが賃貸に出された場合にどれだけの収入を生み出せるかを算出したものです。収益評価といった場合には、マンションの収益性に着目した評価方法を意味します。マンションが持つ「投資物件」としての価値を示すものであり、主に不動産投資を考えている人が注目します。
賃貸収入がどのくらい得られるかや、将来のキャッシュフローがどうなるかを考慮して決まるのが収益価値です。現役世代のうちに収益価値の高いマンションに投資することで、老後の収入を補う手段として活用する方法などもあります。
売却価値（市場で売却した場合の価格）
マンションの「売却価値」とは、「実際に売却する際に市場でいくらで売れるか」という価値のことです。建物の状態や築年数が影響するのはもちろんですが、それだけで決まるわけではありません。
たとえば、景気が良く住宅を購入する人が増えている時期は、価格が上がりやすくなる傾向が見られます。反対に、景気が落ち込むと買い手が減り、売れにくくなることがあります。また、住宅ローンの金利が上がると購入時の負担が大きくなるため、売却価格に影響する可能性があります。そのほか、人口の増減や再開発計画、駅や商業施設の整備状況なども価格を左右する要素です。
売却価値は物件そのものの条件に加えて、市場や経済の状況によっても変化します。
資産価値が下がりにくいマンションの特徴
資産価値を維持しやすいマンションには、立地や管理状態など共通する特徴があります。ここでは、資産価値が下がりにくいマンションの特徴について解説します。
- 立地条件が良い
- 災害リスクが低い
- 間取りや階数の需要が高い
- マンションの管理状態が良い
- 管理費・修繕積立金の回収率が高い
立地条件が良い
立地条件の良さは、マンションの資産価値を維持する大きなポイントです。以下のような要素は、年齢を問わず常に安定した需要があるでしょう。
- 最寄駅から徒歩10分以内である
- スーパーや病院などが揃い、生活利便性が高い
- 再開発や新たな交通インフラの整備が予定されている など
大規模な商業施設や飲食店が集まる豊かな商圏を背景に持つ街は、地域全体のブランド力が落ちにくいでしょう。さらに、南向きなど、方角や日当たりに恵まれた住戸は、快適性の面から中古市場でも根強い人気を誇ります。周辺環境と住環境の条件が揃った利便性の高い立地は、時代や景気に左右されず、将来も資産価値が下がりにくいとされています。
災害リスクが低い
マンションの資産価値を守る上で重要性が増しているのが、「災害リスクの低さ」です。地震や大型台風、集中豪雨などの自然災害が頻発する中、物件が「ハザードマップ（被害予測地図）」の危険エリア外にあることは、それだけで強力なアピールポイントになります。
水害リスクの低い高台や、地盤が強固な土地に立つマンションは、万が一の際も建物や共用設備の損壊を抑えやすいため、中古市場での需要が衰えません。さらに、近年は物件単体の防災・減災スペックも重要視されます。万が一の停電時に共用部やエレベーターを動かせる「非常用発電機」の有無や、生活用水を確保できる「給水システム」などの災害対策設備が充実しているマンションは、一定の需要があります。安心・安全を求める買い手から高く評価されやすく、将来にわたって高い資産価値を維持できる可能性があります。
間取りや階数の需要が高い
間取りや階数の需要が高いマンションは、資産価値が落ちない傾向にあります。たとえば、3LDKの広めの間取りはファミリー層に人気があります。4階以上の高層階のマンションは、眺望やプライバシーの確保を重視する夫婦や単身者にとって魅力的です。
低層階や中層階のマンションは最上階であってもエレベーターがない場合は、かえって1階や2階のほうが資産価値が高くなる場合もあります。
マンションの管理状態が良い
不動産業界では「マンションは管理を買え」という言葉があり、管理の質は資産価値を大きく左右します。どれだけ立地が良くても、エントランスにゴミが落ちていたり、植栽が荒れたりしていては買い手が見つかりにくいでしょう。日常の清掃が行き届き、共用部が綺麗に保たれている物件は、それだけで購入希望者に良い印象を与えられます。
さらに重要なのは、外壁塗装や配管交換といった「大規模修繕」が計画通りに実施されているか、そして、それを支える「修繕積立金」がしっかり貯まっているかです。管理が行き届いているマンションは、購入希望者にも安心感を与えやすく、中古市場でも評価される傾向があります。築年数だけで判断せず、管理体制まで確認しましょう。
管理費・修繕積立金の回収率が高い
マンションの資産価値を裏から支える隠れた重要ポイントが、管理費や修繕積立金の「回収率の高さ」です。どれだけ立派なマンションでも、滞納者が多くて財政が整っていなければ、将来的な外壁塗装やエレベーター交換などが計画通りにできなくなります。
修繕が滞れば建物は老朽化しやすくなり、資産価値も落ちてしまうでしょう。また、滞納金トラブルを抱えた物件は、中古市場で買い手から敬遠される可能性もあります。逆に、回収率が高く、管理組合が適切に運営されているマンションは、長期的な修繕計画も進めやすく、将来的な資産価値の維持につながりやすいとされています。
資産価値が下がりやすいマンションの特徴
ここでは、資産価値が下がりやすいマンションの特徴について解説しましょう。マンションの資産価値はどの物件も同じように落ちるわけではなく、下がりやすい要因には明確な共通点があります。
- 築年数が浅い（新築に近い）
- 経年劣化が進行している
- 管理組合の運用体制が整っていない
- 入居できる総戸数が少ない
- 周辺エリアの人口が減少している
築年数が浅い（新築に近い）
「新築や築浅のマンションは資産価値が下がりにくい」と思われがちですが、実は購入直後が「最も価格が下がりやすい時期」でもあります。理由の1つとして挙げられるのが、不動産市場特有の「新築プレミアム」です。新築マンションの販売価格には、建築費や土地代だけでなく、デベロッパーの広告宣伝費や利益、新築特有の付加価値が上乗せされています。
新築として販売されていた物件が中古市場で取引されるようになると、価格が調整されるケースは少なくありません。したがって、購入直後の数年間は、物件そのものの劣化とは関係なく「購入価格からの目減り」が最も大きくなりやすいという特徴があります。
また、所有期間5年以下で売却すると短期譲渡所得となり、売却益に対する税率も高くなります。「築年数が浅い」という理由だけで判断せず、売却時期まで含めて考えましょう。
経年劣化が進行している
年数に応じた修繕がされず、傷みが目立ってしまった物件も資産価値が下がりやすいマンションの特徴です。適切なメンテナンスがされずに経年劣化が進んだマンションは、外観の古さだけでなく、配管などの見えない部分にも不具合が出やすくなり、選ばれにくくなってしまいます。
さらに、築年数が著しく経過した物件では、旧耐震基準で建てられているケースや、間取り・設備仕様が現代の暮らしに合わなくなっている場合もあり、購入希望者が限られることも少なくありません。建物の老朽化と時代によるニーズの変化が重なると、売却時に価格調整が必要となり、資産価値の維持が難しくなることも考えられます。
管理組合の運用体制が整っていない
資産価値が下がりやすいマンションの特徴の1つに、管理組合の運用体制が十分に整っていないことが挙げられます。マンションは共用部分の維持管理や大規模修繕を管理組合が中心となって進めますが、運営がうまく機能していないと必要な修繕が先送りされる場合があります。
特に、修繕積立金が不足している状況では将来的に積立金の大幅な値上げや、一時金の徴収が必要になるケースも見られます。しかし、居住者の高齢化が進んでいたり、住民の経済状況にばらつきがあったりすると、追加負担への合意形成が難しくなることも少なくありません。その結果、建物の維持管理に影響が出て購入希望者の不安材料となり、資産価値の低下につながるおそれがあります。
入居できる総戸数が少ない
入居できる総戸数が少ないマンションも、資産価値が下がる可能性があります。総戸数が少ない小規模マンションは、人の出入りが少なく、落ち着いて暮らせるのが大きな魅力です。その反面、将来的なコストと管理の面でリスクを抱えています。
一番のネックは、1世帯あたりの費用負担が重くなりやすい点です。エレベーターのメンテナンスや外壁塗装などの修繕費、日々の管理費は住民全体で割るため、戸数が少ないと1世帯あたりの負担額がどうしても高くなります。築年数が経過して毎月の積立金が上がると、将来売り出したときに買い手から敬遠されて売れにくくなるでしょう。また、数世帯が未払いになると、管理組合の資金繰りが厳しくなるのもデメリットです。
資金が足りずに適切な修繕ができないと、建物の老朽化が進み、マンション全体の価値をさらに下げてしまいかねません。静かな住環境と引き換えに、こうした「維持費の高さ」や「売却の難しさ」という現実的なデメリットがついて回るため、資産価値が下がりやすいとされています。
周辺エリアの人口が減少している
周辺エリアの人口減少が進む地域では、マンションの資産価値が下落するリスクがあります。不動産の価値は「需要と供給のバランス」で決まるため、エリアの人口が減れば「買いたい・借りたい」という人が少なくなる傾向が見られます。需要が落ち込むと、価格調整が必要になり、売却まで時間がかかる場合もあるでしょう。
さらに深刻なのが、地域の過疎化に伴う「生活利便性の悪化」です。人口が減ると、スーパーや病院が撤退し、鉄道やバスの減便といったインフラの縮小が起こりやすくなります。マンション自体の管理状態が良くても、街全体の利便性や魅力が変化すれば、資産価値に影響することがあります。購入時には、現在の環境だけでなく、自治体が公表している将来人口の見通しなども確認しておくと安心です。
マンションの資産価値の調べ方
マンションの資産価値の調べ方には、以下のようにいくつかの方法があります。資産価値を調べる際は、1つの情報だけで判断するのではなく、「成約価格」「現在の売り出し価格」「専門家の評価」をあわせて確認すると、実際の相場を把握しやすくなります。
| 調べ方 | わかること・特徴 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| レインズ・マーケット・インフォメーション | 実際に成約したマンションの価格や面積、間取り、築年数などを確認できる。過去の取引実績から相場を把握しやすい | 周辺マンションの実際の売買価格を知りたい場合 | 地域や条件によっては成約事例が少ないことがある |
| 不動産情報ライブラリ | 過去の不動産取引価格や地価情報などを確認できる。地域全体の価格動向を把握しやすい | 土地価格やエリア全体の相場も含めて調べたい場合 | 取引件数が少ないエリアでは参考データが限られることがある |
| 不動産鑑定士による評価 | 建物の状態や立地、周辺環境、市場動向などを踏まえた専門的な評価を受けられる | 正確で客観的な価値を把握したい場合 | 費用が数十万円程度かかることがある |
| 不動産ポータルサイト | 売り出し中の類似物件を検索でき、現在の市場価格の目安をつかみやすい | 手軽に相場を確認したい場合 | 掲載価格は売り出し価格のため、実際の成約価格とは異なる場合がある |
資産価値のシミュレーションならホームズの「プライスマップ」
マンション売却を検討している人が多くのケースで知りたい情報は、「今の自宅がいくらで売れそうか」です。そのようなときは、ホームズが無料提供しているプライスマップの査定シミュレーションが便利です。プライスマップは、マンション名や住所、駅名などから参考価格を簡単に調べられるサービスで、地図上で周辺マンションとの価格比較もできます。
会員登録なし（匿名かつ無料）で利用できるため、「不動産会社に相談する前に、まずは相場だけ知りたい」という人でも気軽に使えるのがメリットです。また、立地や築年数、面積など複数の要素をもとに算出されているので、手軽に参考価格を把握できます。マンション売却では、相場を知らないまま価格設定すると「安く売ってしまう」「高すぎて売れ残る」といった失敗につながることもあります。今の価格感を把握する最初の一歩として、売却前の情報収集に活用しやすいサービスといえるでしょう。
売却を検討するならホームズの「一括査定」
事前準備が整ったら、実際に不動産会社に依頼しながらマンション売却を具体的に進めていくことになります。ここで大切なのは、「どの不動産会社なら自分のマンションをより良い条件で売却できるか」を比較検討することです。そのようなときは、不動産ポータルサイトが運営する一括査定サービスを利用し、複数社に査定を依頼することをおすすめします。
ホームズの一括査定は物件情報を一度入力するだけで最大10社へ査定依頼ができ、査定価格だけでなく各社の特徴や得意分野も比較できます。同じマンションでも、不動産会社によって販売戦略や想定価格に差が出ることは珍しくありません。査定額だけで判断するのではなく、「マンション売却に強い会社か」「地域の特性に詳しいか」といった視点で比較できる点も魅力です。ホームズの一括査定は、全国にある約5,000社（2026年5月時点）の不動産会社と提携し、売却につながりやすいサポート体制も評価されています。
マンションの資産価値を自分で計算する方法
ここでは、マンションの資産価値を自分で計算する方法を紹介します。
- 公示価格から土地価格を算出する
- 固定資産税評価額から建物の価格を算出する
- 土地と建物の価格を合算する
資産価値を調べるには土地価格と建物価格をそれぞれ算出し、合算する方法が一般的です。土地価格は公示価格や路線価などの基準から算出でき、建物価格は固定資産税評価額を用いて計算します。
公示価格から土地価格を算出する
まずは、公示価格を利用してマンションの土地価格を確認してみましょう。公示価格とは、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の価格を調査し、3月頃に公表している土地価格の目安です。不動産取引や土地評価の基準として広く利用されています。
マンションの資産価値を考える際は、近隣エリアの標準地の公示価格を参考にすると、土地価格の大まかな水準を把握できます。公示価格は㎡あたりの価格で表示されているため、所有する敷地面積をかけることで土地価格の目安を計算することが可能です。
計算式は以下のとおりです。
土地価格 ＝ 公示価格 × 所有する敷地面積（持分割合に応じた面積）
たとえば、公示価格が12万円/㎡、所有する敷地面積が60㎡であれば、計算は以下のようになります。
12万円/㎡ × 60㎡ ＝ 720万円
あくまで目安ですが、地域の土地の価値を知る参考になります。
固定資産税評価額から建物の価格を算出する
建物価格の目安を知りたいときは、毎年届く固定資産税の通知書から逆算するのも1つの方法です。固定資産税評価額とは、税金を計算する基準となる価格のことで、3年ごとに見直し（評価替え）が行われます。手元にある固定資産税納税通知書や課税明細書を見れば、すぐに金額を確認できます。この評価額は実際の市場価格よりも低めに設定されているため、割り戻すことで、おおよその建物価格の目安を掴むことが可能です。
計算式は以下のとおりです。
建物価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7
たとえば、建物の固定資産税評価額が1,800万円であれば、次のように計算します。
1,800万円 ÷ 0.7 ＝ 約2,571万円
ただし、これはあくまで机の上の簡易的な目安です。実際の売却価格は、マンションの管理状態やその時の市場状況などによって上下するため、概算として活用してください。
土地と建物の価格を合算する
最後に、算出した土地価格と建物価格を合算して、マンション全体の資産価値を求めます。たとえば、先ほど計算した土地価格720万円と建物価格2,571万円を合算すると、以下のようになります。
マンション価格 ＝ 2,571万円（建物価格） + 720万円（土地価格） ＝ 3,291万円
このように、土地と建物の価格を合算することで、マンションの資産価値を具体的に把握することが可能です。マンションの正確な市場価値を知ることで、不動産売買や資産管理に役立つでしょう。
マンションの資産価値に関するよくある質問
ここでは、マンションの資産価値に関するよくある質問を紹介します。
- マンションの資産価値は30年後・40年後に下がる？
- マンションの資産価値は築年数でどれくらい変わる？
- マンションの資産価値を上げるにはどうすればいい？
マンションの資産価値は30年後・40年後に下がる？
マンションの資産価値は、一般的に30年、40年と築年数が経過するにつれて下がる傾向にあります。これは、築年数が進むと建物や設備の老朽化が進み、大規模修繕や設備更新の必要性が高まるためです。築10年程度では比較的価値が維持されやすい一方、築30年を超えると資産価値が購入時より大きく下がるケースも少なくありません。
ただし、すべてのマンションが同じように下落するわけではありません。駅近や都心部の人気エリア、管理状態の良いマンションは、築年数が経過しても一定の需要を維持する場合があります。資産価値は築年数だけでなく、立地や管理状況にも大きく左右されます。
マンションの資産価値は築年数でどれくらい変わる？
マンションの資産価値は、築年数に大きく影響を受けます。築年数が経過すると建物や設備の劣化が進むため、資産価値は自然と低下するのが一般的です。東日本不動産流通機構のレインズデータライブラリーによる東京都における築年数別の中古マンション売却価格（2026年1〜3月）は、以下のとおりです。
| 築年数 | 中古マンションの売却価格 |
|---|---|
| 〜築5年 | 1億2,610万円 |
| 〜築10年 | 9,700万円 |
| 〜築15年 | 9,545万円 |
| 〜築20年 | 8,882万円 |
| 〜築25年 | 8,097万円 |
| 〜築30年 | 6,606万円 |
| 築30年〜 | 4,153万円 |
※参考：首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年01〜03月】｜東日本不動産流通機構
築5年以内では平均1億2,610万円となっていますが、築30年前後では6,606万円、築30年超では4,153万円まで下がっている状況です。築年数の経過によって建物価値は下落する傾向があり、築30年以上になると築浅物件と比べて価格差が大きく広がっていることが分かります。ただし、立地条件の良いマンションや適切な管理が行われているマンションは、資産価値の低下を抑えることも可能です。
マンションの資産価値を上げるにはどうすればいい？
マンションの資産価値を上げるには、リフォームやリノベーション、適切な管理体制を整えることが効果的です。マンションの設備や内装を最新の状態に保つことで、買主にとって魅力的な物件になります。マンション全体の管理状態や共用部分の維持も、資産価値を維持・向上させるために重要な要素です。たとえば、エントランスや外観が綺麗に保たれているマンションは、資産価値が高く評価されるでしょう。一般的には、管理会社にマンションの維持・管理を任せることも多いですが、管理運営に興味を持ち、管理組合が主体的に参加することが大切です。
マンションの資産価値を把握して適切なタイミングで売却しよう
マンションの資産価値は、築年数だけで決まるものではありません。駅までの距離や周辺環境、管理状態、その時の市場動向など、さまざまな要素が価格に影響します。今は売却する予定がなくても、現在どの程度の価値があるのかを知っておくと、将来の選択肢が見えやすくなります。
事前に相場を把握しておけば、「もう少し待つべきか」「今が売り時か」といったタイミングも考えやすくなるでしょう。納得できる売却につなげるためにも、まずは自分のマンションの価値を知ることから始めてみてください。
ホームズの一括査定は、全国にある約5,000社（2026年5月時点）の不動産会社と提携しており、複数社へまとめて査定を依頼できます。マンション売却を検討している人は、ぜひ活用してみてください。
記事執筆・監修
矢口 美加子（やぐち みかこ）
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。建築・不動産会社で事務をしながら、家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など一部上場企業の案件を中心に活動中。
