空き家を解体する場合、固定資産税が増える可能性があるため、売却のタイミングとあわせて検討する必要があります。また、自治体によっては解体工事に対して補助金が受けられることもあります。条件や申込期限などが考慮する要素が多くあるので、しっかりと確認しなければなりません。
このように、空き家を解体する際には多くのポイントがあるため、事前に把握することで費用を抑えたり、トラブルを防ぐことができます。
この記事では、空き家を解体する費用の目安と、解体を検討する際に注意すべきポイントを解説していきます。
この記事で分かること
- 空き家を解体する費用の目安
- 「特定空き家」とは？
- 空き家の解体・売却の際に使える補助金や特例
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もくじ
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空き家を解体する費用の目安
まず、空き家を解体する際にかかる費用の目安を紹介します。
- 構造別の解体費用の目安
- 解体費用を増加させる要素
ここでは、上記2つの観点から解体費用の目安を見ていきましょう。
構造別の解体費用の目安
構造別の空き家の一般的な解体費用の目安は以下のとおりです。
| 構造 | 費用の目安 |
| 木造 | 4～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 6～7万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 7～8万円/坪 |
家財や残存物がない状態の費用の目安であり、もし家財などが残っている場合は余分にかかる可能性があります。
余計な費用がかからないようにするためにも事前に室内を整理し、必要に応じて不用品回収業者など依頼して片付けておきましょう。
立地や道路の幅員によっては小さいトラックしか利用できず、廃棄物の搬出に時間や費用が多くかかる可能性もあります。また、道路と敷地に高低差がある場合も作業に時間がかかるため、余分に費用がかかる場合があります。
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解体費用を増加させる要素
解体費用は建物の構造によってかかる費用が異なりますが、それ以外に解体費用を増加させる要素があります。
例えば、アスベストが使われている建物は、別途で除去費用が発生します。アスベストは、肺がんなどの病気を引き起こすおそれがある物質となり、現在は建材として使用することは認められていません。解体には専門知識が必要で、近隣へ飛散しないよう配慮することが大切です。
また、地中に浄化槽がある場合は、浄化槽の撤去の前に汲み取りや清掃、消毒を実施する必要があります。
敷地内の井戸は買主に敬遠されることもあり、売却のタイミングで埋めることが一般的です。井戸の空間には砕石や砂を入れて埋めますが、しっかりと解体して埋め戻さないと地盤沈下の原因になる可能性もあります。そのため、井戸の解体実績がある業者に依頼することが大切です。
なお、解説した各項目の費用の目安は一般的に以下の通りです。
| アスベスト除去費用 | 2～6万円/㎡（処理面積300㎡未満の場合） |
| 浄化槽撤去費用 | 5～10万円 |
| 外構解体撤去費用 | ブロック塀撤去2,000～3,000円/㎡ |
| 井戸の解体費用 | 10万円前後（建物の解体と一緒にする場合は3～5万円） |
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空き家の解体を検討する際のポイント
日本では空き家が増加傾向にあり、2023年現在までの直近約30年間で2倍以上に増加しています。
空き家は放火やゴミの不法投棄など、近隣へ悪影響をもたらすケースがあるので、特に問題視されています。その状況を重く見た政府は、2015年に空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家等対策特別措置法）を施行しました。
その法律に基づき自治体から『特定空き家』と認定された空き家は、適切に管理するように指導されます。改善されない空き家は勧告され、命令に従わない場合は最大50万円以下の過料に課される可能性があります。
- 「特定空き家」とは？
- 特定空き家に認定された場合のリスク
ここでは、上記2つの観点から特定空き家について詳しく解説していきます。
「特定空き家」とは？
先述の通り、特定空き家とは特別措置法に基づき認定された空き家です。次の状態のうち、1つでも当てはまると自治体から「特定空き家」に認定される可能性があります。
- 倒壊の可能性があり、近隣住民にとって危険となるおそれがある状態
- アスベストの飛散やゴミの悪臭などによって、衛生上有害となるおそれがある状態
- 建物の管理が適正におこなわれておらず、街の景観が損なわれている状態
- 庭木の隣地や道路への越境が見受けられ、小動物の糞尿などによって近隣へ悪影響を及ぼしている状態
※参考：空家等対策の推進に関する特別措置法 ｜ e-Gov法令検索
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特定空き家に認定された場合のリスク
特定空き家に認定された場合のリスクを紹介します。
- 固定資産税の増額
- 強制撤去勧告のリスク
特定空き家に認定され、勧告や命令を受けた場合には固定資産税の優遇措置が適用されず、結果として固定資産税が増額となります。
例えば、住宅用地の固定資産税には軽減措置があり、200㎡以下の小規模住宅用地は6分の1に軽減されています。したがって、優遇措置が受けられない場合は6倍になってしまう可能性もあります。
また、特定空き家に認定された空き家に対する命令に対し、改善せずに放置すると行政執行によって、強制的に解体されるおそれがあります。そして、空き家の解体にかかった費用は、所有者に全額請求されます。
支払いに応じないときは、財産を差し押さえられるリスクもあるので注意が必要です。
※参考1：「特定空家等」に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります｜東京都主税局
※参考2：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜ 東京都主税局
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空き家の解体工事で利用できる補助制度
国土交通省は空家等対策特別措置法を活用し、空き家や不良住宅の除去などの対策に取り組む市町村に対して支援をしています。
国の支援を受けて、地方自治体が空き家の解体に対して補助金を用意しているケースもあります。空き家が所在する自治体のホームページなどを確認し、補助金の有無や条件などを確認しましょう。
年度によっては、条件や補助額が異なるケースもあります。そのため、必要に応じて事前に詳細を確認することをおすすめします。以下でいくつか具体的な補助制度を紹介します。
※参考：空き家対策総合支援事業
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福生市空き家住宅除却助成事業（東京都福生市）
福生市では1981年5月以前に建築された住宅で、1年以上空き家となっている住宅を除却する場合に、除却費用の一部を助成しています。
戸建て住宅の場合は30万円/戸、長屋や共同住宅は100万円/棟です。
| 機関名 | 福生市役所 都市建設部 まちづくり計画課 住宅グループ |
| 受付時間 | 8時30分〜17時15分（月～金） |
| 電話番号 | 042-551-1961（直通） |
老朽住宅除却工事助成制度（江戸川区）
江戸川区では、地震によって倒壊の危険性が高い住宅の除却や建替えを促進するために、老朽住宅の除却に対し工事費用の一部を助成しています。
1981年5月31日以前の旧耐震基準で建築された、木造住宅（一戸建て住宅・長屋・共同住宅）が対象です。助成対象経費の2分の1まで交付されます。限度額は50万円/戸です。
| 機関名 | 江戸川区役所 都市開発部 建築指導課 耐震化促進係 |
| 受付時間 | 8時30分〜17時（月〜金） ※祝日・休日、12月29日から1月3日を除く |
| 電話番号 | 03-5662-6389（直通） |
荒川区老朽空家住宅除却助成事業（荒川区）
荒川区では、昭和56年5月31日以前に建築された建物で、1年以上使用されていない空家住宅の解体に要する費用を助成しています。
解体費用の3分の2の金額までとなり、上限は100万円/戸です。「不良住宅」と判定した場合、解体する建物の延べ面積1㎡あたり、26,000円（延べ面積 500 ㎡まで）とする助成金もあります。
| 機関名 | 荒川区 住まい街づくり課 防災街づくり係 |
| 受付時間 | 8時30分〜17時15分（月〜金） ※祝日・休日・年末年始を除く ※一部窓口を水曜日は19時まで、第2・第4日曜日は9時から正午まで開設 |
| 電話番号 | 03-3802-4079 |
※引用：古い空家住宅の解体費助成｜荒川区
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空き家を解体、売却を検討する際に知っておきたい制度
ここでは、空き家を解体・売却する前に知っておきたい税制上の特例を紹介します。
要件が合致すれば、相続した空き家の売却によって発生した譲渡所得から、最大3000万円が控除される特例です。
被相続人の居住用財産を売った場合の特例
被相続人の居住用財産を売った場合の特例は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度です。
相続や遺贈により取得した被相続人居住用家屋、または被相続人居住用家屋の敷地などを2016年4月1日から2023年12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまるときに適用されます。
正式には、『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』といいます。
なお、要件は以下の通りです。
- 相続が発生したとき（亡くなった日）から3年後の年末までに売却すること
- 被相続人が無くなるまで居住していた自宅であること
- 1981年5月31日以前に建築された建物であること
- 区分所有建物（マンション）ではないこと
- 亡くなる直前まで被相続人が1人で住んでいたこと
- 空き家と敷地の両方を相続していること
- 被相続人の相続で同特例を利用していないこと
- 親族や夫婦間の売買でないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続したときから売却までの間に賃貸したり、相続人が居住していないこと
- 売却するときに建物が存在する場合は、耐震性が認められる建物であること、もしくは建物を解体して土地だけを売却すること
※参考：相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
「11」の要件は、耐震性の低い建物の増加を抑制することが目的であると分かります。したがって、この特例を受けるためには、耐震性の低い建物であれば解体した方が良いといえます。
もし、空き家を売却する場合は耐震補強などの実施が必須です。万が一、耐震性が低い古家付きで売却してしまうと特例を受けられないので注意しましょう。
空き家を解体する前に検討すべき選択肢
ここでは、建物を解体する前に検討するべき選択肢を解説します。
- 「古家付き土地」として売却する
- 不動産会社に買取してもらう
売地として売却する場合でも、必ずしも売主側が敷地上にある建物を解体しなければならないわけではありません。
しかし、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を受けられる可能性がある場合、解体した方が節税になります。どちらが得か判断しづらい場合は、不動産会社に相談しましょう。
「古家付き土地」として売却する
空き家を解体して更地にせず、「古家付き土地」として売却する方法があります。あくまでも土地として売却するため、家の価値は含まれていません。
したがって、建物の契約不適合責任は免責として契約する必要があります。契約内容については、不動産会社の担当者に相談しましょう。
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不動産会社に買取してもらう
建物も含めて、不動産会社に買取してもらう方法があります。この場合も、建物については契約不適合責任を免責してもらいましょう。
古家付きとして売却するのが心配なケースや、売却して現金化したい時期が決まっている場合などは、スケジュールが確定できる買取が安心です。
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空き家を解体すべきかはまず不動産会社に相談を
土地の売却を検討する際は、まず不動産会社に相談するのがおすすめです。築年数が古い場合でも、条件によっては戸建てとして売却した方がいいケースもあります。
また、空き家を解体してしまうと税制面で特例を受けられなくなる可能性があり、損してしまうこともあります。まずは、不動産の資産価値を把握するために査定を依頼し、どのように売却したら得になるのか相談しましょう。
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▶︎空き家を売却する際の注意点は？流れや費用・税金についても解説
初回公開日：2023年5月24日
記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
