この記事では、不動産売買契約書に書かれている内容をひな形付きで紹介します。
不動産売買契約書は、建物や土地の売買をする上で最も重要な書類の1つです。なぜなら、契約書には売主と買主の双方がリスク回避をするために必要なことが書かれているからです。
万が一、契約書の確認を怠ってしまうと、後々トラブルに発展するリスクもゼロではありません。この記事では、不動産売買契約書を作成する流れや注意点もあわせて紹介するので、事前に漏れがないようしっかりと確認しましょう。
この記事で分かること
- 不動産売買契約書とは
- 不動産売買契約書に書かれている内容
- 不動産売買契約書で確認すべきポイント
- 不動産売買契約書を作成する流れ
- 不動産売買契約書の注意点
- 不動産売買契約書に関するよくある質問
もくじ
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不動産売買契約書とは？
不動産の売買を行う場合には、不動産売買契約書を締結します。
これは、売主と買主で履行し守らなければいけない事項を書類として残すことで、後々のトラブル防止に役立てるためです。
ここからは、不動産売買契約書に関する以下の2点について詳しく解説します。
- 不動産売買契約書の定義
- 不動産売買契約書と土地売買契約書の違い
不動産売買契約書の定義
不動産売買契約書は、売主と買主の債権と債務を取り決めて、その内容を証する書類です。
簡単にいうと、「買主は売主にお金を渡す」「売主は買主へ不動産の所有権を移転させる」といった趣旨のことなどが不動産売買契約書には記載してあります。これは買主側から見た場合、お金を売主に渡すことは債務にあたり、お金を渡す代わりに債権として不動産の所有権を譲り受けるという形になります。
このように売主と買主それぞれに債権と債務を決め、この債権と債務の履行を果たせるように条文や特約などで補足を入れていきます。そして、実行する内容が決まったら証拠として契約書を取り交わして残しておくのです。
不動産売買契約書と土地売買契約書の違い
不動産売買契約書と土地売買契約書は、締結する契約の対象が異なります。
不動産売買契約書の場合、対象が建物と土地を指し、土地売買契約書の場合は対象が土地のみを指した場合です。たとえば、マンションを売却する場合などは、不動産売買契約書で契約を結びます。
ただし、不動産会社からすればどちらも宅地建物取引業法の範囲内であるため、売買契約書の内容や金銭の授受などに大きな違いはありません。
不動産売買契約書に書かれている内容
不動産売買契約書には多くの内容が記載されており、内容ごとに見出しがついています。 主な内容は以下のとおりです。
| 記載内容 | ||
|---|---|---|
| 売買の目的物と売買の代金 | 敷地権が賃借権の場合の特約 | 付帯設備の引渡し |
| 手付金の金額 | 抵当権等の抹消 | 売買対象面積、測量、代金精算 |
| 売買代金の支払い時期や方法 | 所有権移転登記等 | 境界の明示 |
| 手付解除 | 所有権の移転の時期 | 物件状況等報告書 |
| 契約違反による解除、違約金 | 引渡しの時期 | 公租公課等の分担 |
| 融資利用の特約 | 引渡し完了前の滅失、毀損 | 瑕疵の責任 |
上記のなかでも、手付金の金額や売買の代金、支払い時期や方法、契約違反による解除・違約金などは重要な項目といえるためしっかりと確認しておきましょう。
【ひな形付】不動産売買契約書で確認すべきポイント
ここからは、先述した不動産売買契約書の内容における18項目について、それぞれ確認すべきポイントを紹介していきます。
また、不動産売買契約書のひな型も以下に掲載していますのでご確認ください。
引用：全国宅地建物取引業協会
売買の目的物と売買の代金
「売買の目的物と売買の代金」は、売買する不動産の内容と売買金額について説明する項目です。購入する不動産の内容や購入金額に間違いがないか確認します。
手付金の金額
手付金の金額について説明をする項目です。
手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」の３種類がありますが、「手付金」といった場合には「解約手付」を意味する場合が多くなっています。
解約手付は、契約成立後でも売主と買主どちらか一方の意思で契約が解除できるようにするために支払われるお金です。買主が、支払った手付金を放棄することで契約を解除できる一方、売主が契約を解除したい場合は、手付金の倍額を買主に支払うことになります。
また、手付については、一定金額以上を受取る場合には銀行などに預け、保全措置をしなければならないというルールもあります。そのため、手付金の金額が保全処置を講じないといけない金額ではないかを確認する必要があります。
手付金の保全措置の一例として、売主が不動産業者の場合、売主に売買金額の10%または1,000万円を超える手付金を渡すときは保全措置を行わなければなりません。
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住宅購入時の手付金とは？ 仕組みや相場、払えないときの対処法
売買代金の支払い時期や方法
売買代金の支払い方法（現金、銀行振込、預金小切手など）、支払う時期などを説明する項目です。
不動産売買は通常、手付金と残代金で2回金銭を支払いますが、まれに内金という中間金を支払うこともあります。
この手付金や内金、残代金をいつ支払うのか、そもそも手付金や内金は支払う必要があるのかを確認しましょう。
手付解除（解約手付）
手付金の項目で説明した手付解除（解約手付）についての内容、手付解除できる期日について定めた項目です。
手付解除は売主が一般個人のときと不動産業者売主のときで内容が変わります。一般個人が売主の場合は手付解除ができる期日を決め、その期日までであれば買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍返しをすることで契約の解除が可能です。
売主が不動産業者の場合は手付解除期日がなく、不動産の契約を進めようとするまで手付解除ができるという内容に変わります。この場合は期日ではなく、行動によって手付解除ができるかどうか判断します。具体的には、買主が住宅ローンの本申込みをすれば契約を進めていることになるため手付解除はできない、という考え方です。
手付解除については、売主によって内容に違いがあるということを確認しましょう。
契約違反による解除、違約金
「契約違反された際に契約解除ができる」という内容と、違約金の金額について説明する項目です。
契約違反による解除の場合、「相手方が契約違反をしたことに伴う違約金請求とともに契約を解除します」という権利であり、自ら契約違反をして解除することはできません。
一般的に契約違反による解除の違約金は、売買代金の10〜20%に設定されます。万が一、契約違反をしてしまった際に相手方から請求される金額のため、しっかりと確認をしましょう。
融資利用の特約
住宅ローンを借り入れて不動産を購入する場合には特約を付けるため、その特約の説明をする項目です。
住宅ローンを借り入れて不動産を購入する場合、住宅ローンが借りられなかったときのリスクを回避する内容を特約にして契約書に盛り込みます。その内容は、住宅ローンの審査結果を出さないといけない期日、住宅ローン審査が否決になった際に契約解除できる期日の記載です。
期日を守って住宅ローン本申込みをし、審査結果を出すことができる余裕のある日程なのか確認しましょう。
敷地権が賃借権の場合の特約
敷地権が賃借権の場合の特約で、地主から賃借の承諾をもらえなかったときのリスク回避を目的とするものです。
敷地権とは、マンションなど建物の部屋ごとに所有権がついている住宅と、土地が一体となって登記されている権利形態のことです。つまり、建物の所有権の持分に応じて土地の所有権の割合がついてくるということです。
なお、敷地権が設定されている場合、建物と土地を分割して売買することはできません。敷地権が借りている土地に設定されている場合、貸主から承諾を取る必要があります。貸主からの賃貸承諾が取れないと住むことができないため、契約を解約しなければなりません。
そのときのために、貸主より賃貸の承諾が取れないときの契約解除の特約をつけます。ただし、このような取引はあまりないため、覚えておく必要性は低いと思われます。
抵当権等の抹消
買主に不利になるような権利が付いたままでは売買できないため、抵当権等の抹消の取り決めについて説明をする項目です。
たとえば、抵当権が付いたまま不動産を購入してしまうと、購入後に差押えが入ってしまう可能性があります。
抵当権等の抹消は、買主にとって不利な権利を消してから引渡しする旨を確認する項目です。買主に不利な権利とは、抵当権、差押え、質権、賃借権、地役権、永小作権など多くの権利がこれに該当します。
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所有権移転登記等
所有権移転登記などの登記を、買主か売主どちらの負担で行うのか説明をする項目です。
通常所有権移転登記や抵当権設定登記は買主負担、住所・氏名変更登記や抵当権抹消は売主の負担となります。
登記費用の負担が買主、売主どちらになっているか確認しましょう。
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所有権の移転の時期
所有権の移転はいつになるのか説明をする項目です。
所有権の移転は、売買代金を売主が全額受取った際に移転する旨を契約書に記載しますが、実際の取引では売買代金を受取ったことを司法書士が見届けてから法務局へ行き所有権移転を行います。
つまり、実際の行動と契約書の内容にタイムラグが発生するため、契約書の内容が優先であることを明記する必要があるのです。そうすることで、司法書士が何らかの理由で所有権移転登記ができなかったといったリスクを回避できます。
引渡しの時期
不動産をいつまでに引渡しするのかを説明をする項目です。
不動産の引渡しを受けるには売買代金を全額支払う必要があるため、買主が全額支払える日程になっているか確認しましょう。
引渡し完了前の滅失、毀損
引渡し前に、自然災害や買主・売主の責任ではない状況で建物などがなくなってしまったケースについて説明する項目です。
自然災害などで土地や建物が使えなくなった場合は契約解除が認められますが、一部破損し売主が補修する場合には契約の解除は認められません。
自然災害などで不動産に影響があった場合、解除ができるのかなどを確認しましょう。
付帯設備の引渡し
付帯設備の引渡しは、売買対象となる物件の付帯設備について、どのような状態で買主に引渡すのかを明確にする項目です。
付帯する設備で「使える」と明記した内容については、引渡してから一定期間内に壊れてしまった場合、売主に修復する責任が発生します。
一方、すでに壊れていると明記してある設備については修復義務を負いません。そのため、設備が使えるのかどうか、現在の状態はどのような状態なのか確認しましょう。
売買対象面積、測量、代金精算
不動産売買契約時に、土地面積が確定していない状態で売買契約をする際にその旨を説明する項目です。
不動産売買契約から引渡しをする間に土地の面積が確定したとき、どのように清算をするのかの取り決めについて記載されています。
清算する際には売買する土地の㎡単価を割り出し、増減した分を清算して、その単価が正しいのかどうか確認しましょう。
境界の明示
土地や一戸建てを売買する際には隣地との境界を明示しなければならないため、それを説明する項目です。
不動産を売買する際に隣地との境界を明示していないと、境界問題でトラブルが発生します。それを防止するために、売主は隣地との境になっている部分に境界標を入れて境界を明示しなければなりません。
したがって、不動産売買契約書に境界の明示事項が入っているか確認しましょう。
物件状況等報告書
不動産売買時における不動産の状況を売主は買主に説明しなければなりません。これを物件状況等報告書という書類にして説明します。
物件状況等報告書の記載内容は、主に以下のとおりです。
- 近隣に工場などの嫌悪施設がある
- 過去浸水被害を受けたことがある
- 境界標の有無
物件状況等報告書に、これまで説明を受けていない内容が記載されていないか確認したほうが良いでしょう。
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公租公課等の分担
不動産には固定資産税が課税され、引渡しの日より前を売主の負担、引渡しより後を買主の負担に分けて固定資産税を清算する必要があるため、この内容を記載します。
固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に4月ごろ納税通知書が届きます。そのため、地域により1月1日を起算日として精算する所と、4月1日で精算する所があります。 起算日が異なると固定資産税の清算金額が大きく変わるため、固定資産税の分担については不動産売買契約より前に確認しておきましょう。
なお、固定資産税の他に、都市計画税や建物の家賃、水路占有の料金などを清算することがあります。
瑕疵の責任
不動産において、一見するだけではわからない隠れた傷などがある場合の責任を明確にするため記載する事項です。
当該不動産の建物内部や地中に傷があったとしても、外部から見つけることは困難です。そのため、見えない箇所の傷が発覚した場合、売主に補修する責任を負ってもらう目的で契約書に責任を明記します。
ただし、建物が古い場合などは瑕疵の責任を取らないという契約も行われることがあります。
不動産売買契約書を作成する流れ
不動産会社が、不動産売買契約書を作成するには、いくつかの手順を踏むことになります。
- 設備表と物件状況等報告書の作成
- 役所への調査
- 現地調査
- 買主と売主の希望条件のすり合わせ
作成する人によっては手順が前後することもありますが、上記4点のおおまかな流れを解説していきます。
設備表と物件状況等報告書の作成
設備表と物件状況等報告書は売主が記入します。売買契約書に必ず添付しなければならないため、売買契約前に作成しておきましょう。
設備や物件の状況はあらかじめ確認した上で、内覧時に買主に伝えなければいけないため、不動産会社が媒介契約時に売主に記入を依頼するのが一般的です。
役所への調査
契約書を締結する前に役所へ行き、不動産に関する様々な事項を確認する必要があります。
建物の建築が制限される、道路が拡幅され土地の一部が減ってしまうなど、不動産に何かしらのマイナス面があった場合に重要事項説明書だけではなく、不動産売買契約書に記載することがあります。また、登記簿や測量図だけではわからない、都市計画に関わる開発制限などの問題について、売買契約を行う前に役所へ問い合わせするなどの調査を行う必要があります。
役所への調査は不動産物件情報を作成するのに必要な事項のため、媒介契約直後に行われるのが一般的です。
現地調査
役所で把握していないマイナス面が現地を確認することでわかります。
たとえば、道路との高低差があり進入路を作成するのに造成費がかかる、隣地からの樹木の越境があるなどです。
このようなことは、役所への調査と同じく重要事項説明書だけではなく不動産売買契約書にも記載するケースがあります。そのため、不動産会社は現地調査も行わなければなりません。
買主と売主の希望条件のすり合わせ
買主と売主の売買希望条件により契約書の内容が変わるため、不動産会社は希望条件のすり合わせや条件整理を行います。
たとえば、買主が住宅ローンを借りる、売主が瑕疵の責任を負わないという希望をしているといったケースが考えられます。このような内容があると特約を付けたり、すでに不動産売買契約書に記載してある条文を抹消したりすることになります。
契約書の内容が変わることになるため、事前に買主と売主の売買条件をすり合わせしてから売買契約書を作成していきます。
不動産売買契約書の注意点
ここでは、不動産売買契約書における以下3点の注意点を解説します。
- 金額に相違がないか確認する
- 各期日を確認する
- 分からないことは理解できるまで確認する
不動産売買契約書は、買主と売主の間でトラブルを防止するために作成する重要な書類です。そのため、細心の注意を払って内容を確認する必要があります。
金額に相違がないか確認する
売買金額や手付金額、住宅ローンの借入金額などを確認しましょう。
もし金額に誤りがあっても、契約をしてしまえば「その金額で契約した」と見なされてしまいます。
売主から記載どおりの金額を請求されることになりかねないため、金額に違いはないのか確認する必要があります。
各期日を確認する
不動産売買契約書に記載する期日は、すべて確認・把握しておかなければなりません。
契約解除などの権利を使うための項目には期日が決まっていることが多く、期日を超えてしまうと権利行使できなくなってしまいます。
契約解除は不動産売買契約の中で重要事項ばかりのため、内容だけではなく期日も確認しておきましょう。
分からないことは理解できるまで確認する
不動産売買契約書はわからないまま締結してしまうとトラブルの元になります。
そのため、不動産売買契約書の内容に不明確な部分がある場合は、不動産会社の担当者に確認することが大切です。
専門用語や法律用語が並んでいる項目もあり、難しい部分もありますが、理解できるまで質問するようにしましょう。
不動産売買契約書に関するよくある質問
ここからは不動産売買契約書に関するよくある質問を紹介していきます。
- 不動産売買契約書はどこでもらえる？
- 不動産売買契約書における印紙税の支払い義務は？
- 不動産売買契約書はいつまでとっておくの？
不動産売買契約書はどこでもらえる？
不動産売買契約書は、仲介会社や販売会社からもらうことができます。不動産売買契約まで進むと仲介会社や販売会社が作成するため、売主や買主が用意する必要はありません。
不動産売買契約書における印紙税の支払い義務は？
不動産売買契約書における印紙税については、原則、自身が保有する契約書の分だけを支払います。
販売会社が売主の場合、契約書を買主に対して1通しか作成しないことがあり、この場合には1通の印紙税を売主と買主で折半することもあります。
不動産売買契約書はいつまでとっておくの？
不動産売買契約書は、永年保管するものと考えてください。
不動産売買契約書は不動産を売却する際に利用することがあるため、それまで保管しておくことをおすすめします。
なぜなら、不動産を売却する際には譲渡所得税という税金が課税される可能性があり、不動産売買契約書がある場合には、取得代金を明確にすることで譲渡所得税を抑えることができるからです。
譲渡所得税の控除に利用するのは原則として領収証ですが、場合によっては不動産売買契約書で譲渡所得税の控除が認められるケースもあります。
不動産売買契約書は確認すべき内容が多くある
不動産売買契約書は確認すべきことが数多くあり、すべての項目について把握しておく必要があります。
なぜなら、売主と買主との権利関係を決める重要な書類のため、内容を把握していないと権利行使することができなくなったりするからです。
内容は専門的なものばかりですが、不動産仲介会社や不動産販売会社に質問しながら契約を進めていけば理解していくことができます。
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初回公開日：2022年12月16日
記事執筆・監修
渥美 誠（あつみ まこと）
大手不動産仲介会社など計5社に勤める。不動産売買仲介・不動産買取・事業用定期借地権での法人テント誘致なども行い18年間携わる。不動産売買全般、借地、税金、相続などの分野に強い。現在、不動産webライターとしても執筆活動中。愛知県出身。
