一般的にタワーマンションとは、「高さ60m以上、20階建て以上」のマンションを意味します。立地がよく、付帯設備が充実していることも多いことから、資産価値が落ちにくい物件として人気があります。
購入時の価格が高いことから、売却時にもできるだけ高く売却したいと考える人は多いと考えられますが、「タワーマンションは売却しにくい」という意見を目にすることもあります。
この記事では、タワーマンションを売却するベストタイミングや、早く・高く売却するコツなどを紹介します。
この記事で分かること
- そもそもタワーマンションは売却しにくいのか？
- タワーマンションを売却するベストタイミング
- タワーマンションをより早く・高く売却するコツ
- タワーマンションの売却にかかる主な費用や税金
- タワーマンションの売却に関するよくある質問
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もくじ
そもそもタワーマンションは売却しにくいのか？
「タワーマンションは売却が難しい」といわれる理由には、以下が考えられます。
- 売却価格が高額なため
- 大規模修繕があるため
- 売却しにくい特徴があるため
タワーマンションは人気エリアに建てられていることが多く高額なため、購入できる人も限定されます。そのため、売却に時間がかかる傾向があると言われています。
また、大規模修繕では高層階まで足場を組めず、ゴンドラや移動式の足場を利用するのが一般的です。そのため、修繕積立金が高額になるほか、不足した場合はさらに差額を請求されることになる点も、売りにくいとされています。
その他にも、日当たりが悪い・低層階・近隣の小中学校の定員数がオーバーしているなどの要素があると、売れにくくなるでしょう。
しかしながら、LIFULL HOME'Sが独自に調査したレポートによると、過去5年以内のタワーマンション売却者の半数以上が6ヶ月位内に売却しており、一概に売却が困難ともいえない状況となっています。
| 売却期間 | 割合 |
|---|---|
| 3ヶ月未満 | 26.4% |
| 3ヶ月以上6ヶ月未満 | 32.9% |
| 6ヶ月以上1年未満 | 26.5% |
| 1年以上2年未満 | 9.2% |
| 2年以上 | 2.2% |
| 分からない・覚えていない | 1.7% |
| 不動産会社に連絡・接触していない | 1.0% |
参考：売却益1,000万円超が半数以上も「もっと高く売れたかも」の後悔もータワマン売却に関する意識調査結果レポート
また、「タワーマンション売却で後悔した点」の調査においても36.1％が「後悔した店はない」と回答しており、最も多い割合となっています。
こうしたデータを考慮すると、タワーマンションの売却は必ずしも困難とはいえません。売却活動が長期化している場合には、何らかの理由があると考えられます。
タワーマンションを売却するベストタイミング
ここでは、タワーマンションを売却するベストタイミングについて解説していきます。
- 住まなくなってから3年以内
- 所有期間が5年を超えたとき
- 所有期間が10年を超えたとき
- 大規模修繕を実施する前後
- 増税や金利が上昇する前
住まなくなってから3年以内
日本の税法では、住まなくなってから3年以内に売却すれば『居住用財産の3,000万円特別控除』が適用されるため、売却益が出た場合でも3,000万円までは課税されません。これにより、課税対象となる利益が減少し、税負担が軽減されます。
例えば、5,000万円で購入したタワーマンションを7,000万円で売却する場合、通常なら2,000万円が課税対象です。しかし、居住用財産の3,000万円特別控除を適用することで、課税対象が0円になります。
なお、住み替えをする場合は新居に利用する住宅ローン控除と併用できないため、注意が必要です。
所有期間が5年を超えたとき
タワーマンションの所有期間が5年を超えてから売却すると、売却益に対する税負担を軽減することができます。なぜなら、長期譲渡所得として扱われ、税率が下がるからです。
不動産の所有期間が5年以下の場合、譲渡所得は短期譲渡所得として扱われ、税率は39.63％と高くなります。
一方、5年を超えると長期譲渡所得となり、税率20.315％となります。
例えば、タワーマンションを5,000万円で購入し、7,000万円で売却する場合、所有期間が5年以下だと、譲渡所得2,000万円に対して約793万円の税金がかかります。しかし、5年を超えて売却すると、税金は約406万円に減少します。
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所有期間が10年を超えたとき
タワーマンションの所有期間が10年を超えた場合も、売却の有力なタイミングの一つと考えられます。所有期間が10年を超えることで、さらなる税制上の優遇措置を受けることができる場合があるからです。
所有期間が10年を超えたマンションを売却すると、『軽減税率の特例』を適用することが可能です。具体的には、6,000万円以下の部分は14.21%、6,000万円を超える部分は20.315%の税率となります。
所有期間が10年超であれば、長期譲渡所得よりもさらに税率が下がるため、節税効果が高まります。なお、一定の要件を満たすことで『居住用財産の3,000万円特別控除』との併用が可能です。
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
大規模修繕を実施する前後
マンションなどの集合住宅は、10〜15年に一度のタイミングで大規模修繕が実施されます。先述したとおり、タワーマンションの大規模修繕では修繕積立金が高額になる傾向にあるため、余計な支出をする前に売却するのも1つの選択肢です。
しかし、買主からすると購入後すぐに修繕費用を請求されることになり、購入をためらう原因になりかねません。そのため、タワーマンションの売却価格から修繕費用分を差し引くなどの交渉をすると、売れやすくなるでしょう。
また、大規模修繕後に売却する方法もあります。修繕費用を支払うデメリットはありますが、修繕後は外観や共用部分、設備などが新しくなっています。その結果、資産価値が向上し売却に有利になる可能性があります。
増税や金利が上昇する前
増税や金利が上昇する前にタワーマンションを売却することも選択肢の一つです。なぜなら、買主にとって購入コストが低い時期を狙うことで、物件の需要が高まり、より高い価格での売却が可能になるからです。
例えば、消費税が8%から10%に引き上げられた2019年には、増税前に駆け込み需要が発生し、不動産取引が活発になりました。
増税や金利上昇の同行については、普段からニュースや新聞などで把握しておきましょう。話題に上がってから実施されるまでにはタイムラグがあるため、何らかの情報を得てから不動産会社に売却の相談をしても遅くありません。
2024年以降の税制や金利の見通し
2024年3月に行われた金融政策決定会合によって、日銀はマイナス金利政策の解除を発表しました。日銀の『政策委員会金融政策決定会合議事要旨』では、金融政策の変更を行った背景が以下のように示されています。
賃金と物価の好循環の強まりが確認されてきており、先行き、「展望レポート」の見通し期間終盤にかけて、2％の「物価安定の目標」が持続的・安定的に実現していくことが見通せる状況に至ったと判断することが適当であるとの評価を共有した。
そのうえで、多くの委員は、これまでの「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の枠組みおよびマイナス金利政策といった大規模な金融緩和は、その役割を果たしたと考えられ、金融政策の枠組みの見直しを検討することが適当であるとの認識 を共有した。
※引用：政策委員会金融政策決定会合議事要旨｜日本銀行
マイナス金利政策の解除により、金融機関は貸出金利の引上げが可能になったため、住宅ローン金利が上昇する可能性があります。短期間に急激な金利上昇が起こる可能性は少ないものの、金利が上昇するとマンション購入需要が減退し、マンション価格の下落につながる可能性もあります。
一方、当面は緩和的な金融環境が維持されるとも示しており、急激に住宅ローン金利が上昇するリスクは2024年７月時点では、それほど高くないと考えられます。
タワーマンションをより早く・高く売却するコツ
ここでは、タワーマンションをより早く・高く売却するコツを紹介します。
- 自分でもある程度の知識を身につけておく
- 競合の物件と売却タイミングをずらす
- 物件の特徴にあわせて媒介契約の種類を決める
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- タワーマンションの売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
自分でもある程度の知識を身につけておく
不動産市場は複雑で変動しやすいため、自分でもある程度の知識を身につけておくことが重要です。具体的には、相場価格を調べたり、物件の魅力をリストアップしたりすることで、より高く売るための戦略を立てやすくなります。
また、法律や税制についての基本的な理解も、トラブルを未然に防ぐために欠かせません。
相場に関しては、不動産情報サイトで近隣のタワーマンションの売却価格や売却期間を調べることでおおまかに把握することが可能です。なお、相場感が掴めていれば、不動産会社が提示した査定価格の妥当性を判断するのに役立つでしょう。
競合の物件と売却タイミングをずらす
同じ地域やタワーマンション内で競合物件が売出されると、購入検討者が分散してしまいます。競合物件に対抗して価格を下げることも1つの方法ですが、価格競争になれば高値で売却は困難になります。
そのため、売却期間に余裕がある場合は、競合物件が少ないタイミングで売出し、売却の成功率を高めましょう。競合物件の売出し状況は、不動産情報サイトなどで確認できます。
物件の特徴にあわせて媒介契約の種類を決める
媒介契約の種類は大きく分けて『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』の3つがあります。
それぞれの特性を理解し、物件の特徴に適した媒介契約を選ぶことが大切です。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 同時に複数の不動産会社と契約 | × | × | 〇 |
| 買主を自分で見つける | × | 〇 | 〇 |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定無し |
| レインズへの登録義務 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 任意 |
| 活動状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
不動産会社が負う義務や売主の制限が多い『専属専任媒介契約』や『専任媒介契約』は、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれる点が魅力です。
一方、需要の高いエリアに位置するタワーマンションの場合、一般媒介契約でも売れる可能性が高く、高値売却が期待できます。
タワマン売却経験者へのアンケート結果によると、売却時の契約形態は以下のようになっています。
| 不動産会社の仲介(一般媒介) | 29.9% |
|---|---|
| 不動産会社の仲介(専任媒介) | 25.2% |
| 不動産会社の仲介(専属専任媒介) | 20.8% |
| 不動産会社の買い取り | 15.7% |
| 個人売買(不動産会社の仲介なし) | 2.9% |
| その他 | 0.9% |
| 分からない・覚えていない | 4.6% |
査定は複数の不動産会社に依頼する
タワーマンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社のみに査定依頼をすると、査定価格の妥当性が判断できなくなるからです。
また、査定価格の算出方法には明確な基準がないため、不動産会社によって結果が異なることは珍しくありません。目安として、3〜5社の不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。
なお、LIFULL HOME'Sの不動産一括査定では、全国約4,500社（2024年6月時点）の提携不動産会社から査定依頼先を選ぶことができます。不動産会社の特色・強みなどもチェックできるため、自分にあった不動産会社を見つけることができるでしょう。
タワーマンションの売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
不動産会社によって得意な物件種別は異なります。そのため、タワーマンションを売却する場合は、実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼しましょう。
タワーマンション特有の売却ノウハウを活かして短期間で買主を見つけてくれたり、既に見込み客を抱えていたりするケースもあります。
扱っているエリアや売却実績は、不動産会社のホームページをチェックしてみてください。
早く・高く売却できるタワーマンションの特徴
ここでは、早く・高く売却できるタワーマンションの特徴を紹介します。
- 周辺環境が充実している
- 駅からの距離が近い
- 中層階や高層階が売却対象である
周辺環境が充実している
周辺環境が充実しているタワーマンションは、早く高く売却しやすくなります。なぜなら、以下のような施設が近くにあれば、暮らしが快適になるからです。
- スーパーやコンビニ
- 飲食店
- 病院
- 学校
- 公園
なお、将来的に再開発が行われるという情報がある場合、生活利便性のさらなる向上を見込めるため、高値売却を期待できます。
駅からの距離が近い
駅からの距離が近いタワーマンションは、通勤や通学が楽になります。都市部では公共交通機関を利用する人が多いため、駅から徒歩圏内にある物件は高い需要が見込まれるでしょう。特に、駅直結のタワーマンションは、突出して売却価格が高くなります。
また、駅周辺には買い物施設や飲食店などが建ち並んでいるため、生活利便性が向上し、早く高く売却しやすくなります。
中層階や高層階が売却対象である
中層階や高層階が売却対象であるタワーマンションは、早く高く売却しやすくなります。なぜなら、周囲の建物に視界を遮られず、景色を楽しむことができるからです。
また、騒音やプライバシーの面でも低層階に比べて有利といえます。
一方、中層階や高層階であっても日当たりや眺望の悪い部屋は、低層階以上に購入されづらい場合があるため注意が必要です。
タワーマンションの売却にかかる主な費用や税金
ここでは、タワーマンションの売却にかかる主な費用や税金を紹介します。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用（登録免許税）
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 司法書士報酬
- その他の諸費用
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仲介手数料
仲介手数料とは、タワーマンションを売却するときに不動産会社に成功報酬として支払う手数料です。売却価格が高額になりやすいタワーマンションは、仲介手数料も金額が大きくなるので、事前におおまかな金額を把握しておきましょう。
仲介手数料の上限額は宅建業法で定められており、具体的な計算式は以下のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（速算式） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
抵当権抹消費用（登録免許税）
タワーマンション売却時に住宅ローン残債がある場合は、抵当権抹消費用がかかります。
抵当権抹消とは、住宅ローンを借り入れる際に金融機関が不動産を担保にするために設定する権利です。タワーマンションの売却には、抵当権抹消の手続きが欠かせません。
抵当権抹消にかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物のそれぞれにかかるため、タワーマンションの売却では2,000円かかります。
手続きや代金の計算は司法書士に代行してもらうことが多いので、後述の司法書士報酬も発生するでしょう。
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印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。売買契約書に記載された売買価格によって印紙税の金額が決まっており、令和9年3月31日までに作成されるものは軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
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譲渡所得税
タワーマンションの売却価格から売却にかかった費用などを差し引いても利益が出る場合、譲渡所得税が課されます。計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用−特別控除
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
取得費は、タワーマンションの取得にかかった購入費用や仲介手数料などから減価償却費を差し引いた金額です。譲渡費用は、タワーマンション売却にかかった仲介手数料や印紙税などが該当します。
先述したとおり、タワーマンションの所有期間が5年以下か5年超かで税率は異なります。
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司法書士報酬
先述のとおり抵当権抹消手続きを司法書士に代行してもらう場合は、司法書士報酬がかかります。司法書士報酬は、1〜3万円が相場です。
住宅ローンをすでに完済していて司法書士報酬を節約したい場合、抵当権抹消の手続きを自分で行うこともできます。しかし、手続きに不備があった場合は売主だけでなく、金融機関や不動産会社、買主にも迷惑をかけてしまいます。
そのため、不動産会社や金融機関が自力での登記を認めないケースも少なくありません。
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その他の諸費用
タワーマンション売却にかかるその他の費用は、以下が考えられます。あくまで目安として参考にしてください。
| 住宅ローンの一括返済にかかる手数料 | 5,000〜30,000円 |
|---|---|
| ハウスクリーニング費用 |
・1LDK~2LDK：30,000～70,000円 ・3LDK~4LDK：50,000～100,000円 |
| 引越し費用（※） |
【家族で200kmを超える長距離の引越しを行った場合】 通常期：200,000円 2月〜4月の繁忙期：300,000〜400,000円 |
※荷物の量、移動距離、依頼する時期などによって異なる
タワーマンションの売却に関するよくある質問
ここでは、タワーマンションの売却に関するよくある質問を紹介します。
- 30年後のタワーマンションの資産価値はどうなる？
- タワーマンションは空き家だらけって本当？
- タワーマンションは仲介よりも買取を選択すべき？
30年後のタワーマンションの資産価値はどうなる？
タワーマンションの資産価値は一般住宅と比較すると高いとされていますが、30年後に、どれほど残るかは一概にはいえません。ただし、立地条件が悪い・メンテナンスが行われていないなどの要素があると、タワーマンションでも値崩れを起こす可能性があります。
その他にも、30年後のタワーマンションは災害発生時の脆弱性も懸念点です。一般的なマンションよりも耐久性に優れた建築資材が使用されていますが、高層階は地震が起きると大きな揺れを感じます。
安全性への不安が、資産価値に影響を与えることも考慮すべきでしょう。
タワーマンションは空き家だらけって本当？
報道などで一部の地域におけるタワーマンションの空き家問題が話題になることがあります。
タワーマンションは都市部に集中して建設されることが多く、一時的に需要が高まるのが一般的です。しかし、供給が過剰になると、次第に空き家が増えてしまう可能性ががあります。また、人口減少や少子高齢化が進む地域では、需要自体が低下し、空き家の問題が顕著になることもあるでしょう。
しかし、一般的な傾向として、大都市に建設されるタワーマンションは人気が高く、空き家が問題なる可能性はそれほど高くないと考えられます。
ただし、タワーマンションの購入や売却を検討する際には、地域の将来的な需要と供給のバランスをしっかりと見極めることが重要です。
タワーマンションは仲介よりも買取を選択すべき？
タワーマンション売却において、仲介と買取のどちらを選ぶべきかは物件の特性や売主の希望条件によって異なります。
買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法で、売却が早く進む点がメリットです。しかし、買取価格は市場価格の6〜8割程度まで下がるため、高値売却は期待できません。
売却を急いでいない人や、なるべく高く売却したい人は仲介が適しているでしょう。
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タワーマンションを売却するなら適したタイミングや方法を見極めよう
タワーマンションは売却価格や修繕積立金が高額になりやすく、売りにくいと言われることもあります。しかし、2024年現在の市況を考えると、都心部では比較的売却しやすい状況と言えるでしょう。
また、日当たりが悪い・低層階・近隣の小中学校の定員数がオーバーしているなどの要素がある場合は、売却するのが困難になるでしょう。
タワーマンションを売却する際は適切なタイミングと方法を見極めることが重要です。税金の基礎知識や相場感を調べておくのはもちろん、タワーマンションの売却に強い不動産会社を見つける必要があります。
こうした自身のおかれた状況に合った不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社に査定依頼をすると良いでしょう。その場合には、LIFULL HOME'Sの一括査定サービスの利用をご検討ください。
