不動産の売買を行う際に「抵当権」という言葉を耳にすることがあるでしょう。
- 抵当権の言葉の意味や仕組みがよくわからない
- 売却時に抵当権を抹消する方法を知りたい
この記事では、上記のような悩みを抱えている人に向けて、抵当権について分かりやすく解説していきます。
この記事で分かること
- 抵当権が設定されるのはどういうときか
- 抵当権の設定に必要な手続き
- 抵当権が設定された不動産は売却・相談できるのか
- 抵当権抹消手続きの方法
もくじ
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抵当権とは？
抵当権とは、土地や建物など不動産の購入希望者が住宅ローンを借りる際、不動産を担保として金融機関が設定する権利のことです。
住宅ローンの借り入れをしている人（債務者）の返済が滞った場合、金融機関は貸し出した資金を債務者から回収できないリスクがあります。抵当権は金融機関や保証会社が債権者となり、債務者に対して設定されます。
ローン返済が契約通りに行われなくなった場合（債務不履行）には、債権者は抵当権を行使して競売の手続きを行い、不動産の売却によって融資した資金を回収できるようにする仕組みです。一般的な住宅ローンは、抵当権が設定される『有担保ローン』です。一方、カードローンやフリーローンは、『無担保ローン』となります。
以下では、抵当権と類似している項目とその違いについて解説していきます。
- 根抵当権との違い
- 担保権との違い
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根抵当権との違い
根抵当権は抵当権の一種で、一定範囲の不特定な債権を担保するため、不動産上に設定されます。
根抵当権においては、不動産の担保価値を算出して、債権の範囲と貸し出せる上限（極度額）が設定されます。そして、極度額の範囲内であれば何度でも借り入れ、返済を繰り返すことができる権利のことです。
根抵当権は借り入れがなくても権利が消滅せず、事業資金や運転資金など、継続的な資金繰りに利用されることがよくあります。
事業として不動産経営を行っている場合や、注文住宅を建てる際の住宅ローンでも利用されるケースがあります。また、リバースモーゲージで生活費の融資を受ける際に設定される場合があります。
担保権との違い
担保権とは借り入れしている人（債務者）が、途中で返済できなくなる場合に備えて、貸している人（債権者）が優先的に債権回収ができるように設定する権利です。
物へ設定される権利は『物的担保』、人へ設定される権利は『人的担保』といいます。抵当権は担保権の一種であり、物的担保に分類されます。
両者の主な違いは、以下の通りです。
| 項目 | 対象となる権利 | 実行方法 | 登記有無 |
| 抵当権 | 不動産 | 競売手続き | 必要 |
| 担保権 | 動産、不動産、権利 | 任意売却（質権の場合） | 動産については不要（質権の場合） |
「不動産を担保にする場合は抵当権が設定される」と覚えておくと良いでしょう。
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抵当権が設定されるタイミング
抵当権が設定されるタイミングは、金融機関が新規で住宅ローンを融資する、もしくは借り換え融資が実行された時です。抵当権設定登記は法務局で行われます。
登記手続きの際は、専門的な知識が必要です。一般的には、金融機関が指定する司法書士を経由して手続きを行います。不動産会社から司法書士を斡旋されるケースもあります。
司法書士への依頼費用が最初に提示された金額に含まれているか、別途必要になるかなどを事前にチェックしておくとトラブルを防ぐことができるでしょう。
また、抵当権設定登記を自分で行うことも可能ですが、お金の貸し手である金融機関の同意が必要であり、労力や手間を考えると専門家に任せた方が良いでしょう。
抵当権が行使されるとどうなるのか
抵当権が行使されると競売により、債権者（貸した人）は債務者（借りた人）の代わりに抵当権を設定した不動産を売却することで、売却代金から債権を回収します。何かしらの理由で債務者が住宅ローンを滞納して『債務不履行』の判断になった場合、抵当権が行使されることがあります。
ただし、金融機関側はいつでも抵当権を実行できるわけではありません。
通常、住宅ローンを滞納して1ヶ月〜3ヶ月経つと、金融機関から督促状や催告状が送付されます。期間内であれば金融機関は、リスケジュールに応じてくれる可能性があるので、まずは早めに相談することが大切です。
相談によって一時的な減額や返済延長を認められた場合は、債務者、債権者の間で下記のような取り決めがなされ、抵当権の実行は猶予されます。
- 1ヶ月返済を待ってもらっている
- 次回の返済期日について話し合いが整っている
このように相互で合意がある場合は、すぐには『債務不履行』という判断にはなりません。
一方、上記のようなコミュニケーションがとれなくなった場合は、担保権との違いで説明した通りに競売手続きが行われます。
競売は市場価格と比較して、低い価格で売却される傾向にあります。そのため、競売の売却代金で住宅ローンを完済できず残債が発生する場合、競売後も返済を続けなければなりません。返済が困難であれば、他の資産売却を迫られることもあります。
また、住宅ローンの滞納が3ヶ月ほど続いた時点で、信用情報機関に事故情報として登録され、いわゆる金融ブラックリスト入りしてしまう可能性が高くなります。
過度な借り入れが原因で、抵当権が実行され大事なマイホームを手放さないためにも、住宅ローンを借り入れる際はライフプランを見越し、適切な返済計画を立てることが大切です。
抵当権の設定に必要な手続き
ここでは抵当権の設定に必要な手続きについて解説します。
司法書士へ依頼するにしても、自身で抵当権設定登記に必要な書類などを揃える必要があります。一般的に、下記を把握しておくとスムーズです。
- 手続きに必要な書類
- 手続きにかかる費用
手続きに必要な書類
不動産の売買では、不動産の売買契約が無事に完了し、買主がローン審査を通過したタイミングで、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を締結することになります。
その際、抵当権設定契約が締結されます。一般的には、以下のような書類が必要です。
| 書類 | 備考 |
| 抵当権設定契約書 | 金融機関にて発行 |
| 印鑑証明書 | 3ヶ月以内 |
| 本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど |
| 登記識別情報・登記済権利証 | - |
| 実印 | 不動産所有者の印鑑 |
| 委任状 | 司法書士への依頼時に必要 |
| 登記申請書 | 法務局にて発行 |
用意する書類は、金融機関や物件によって異なる場合があるので、不動産会社の担当者に確認しながら進めましょう。なお、書類は一般的に原本で提出しなければなりません。
手続きにかかる費用
抵当権の設定登記を司法書士へ依頼する場合は、下記のような費用が発生します。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- その他費用
なお、用途や物件によっては登録免許税の軽減税率が適用される場合もあります。
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登録免許税
抵当権を設定する際に必要になります。登録免許税額はローン借入額の0.4％が原則です。 また、物件が下記のような一定条件を満たすと、ローン借入額の0.1％へ軽減されます。
【物件条件】
| 新築 | 中古 | |
| 床面積 | 50㎡以上 | 50㎡以上 |
| 使用用途 | 自己居住 | 自己居住 |
| その他 | 新築又は取得後1年以内に登記されている | 築25年以内の建物（マンションなどの耐火建築物） ※上記以外は20年以内 |
金額は一律でなく、借り入れする金額によって変動することに注意しましょう。
司法書士への報酬
司法書士への報酬は、事務所によって異なります。
借入額によって報酬金額を変動、もしくは一律で金額設定しています。おおむね5〜10万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
なお、上記とは別に、交通費や出張費が必要な場合もあります。司法書士と直接やりとりするケースでは、あらかじめ見積書を発行してもらうとトラブルを回避しやすいでしょう。
その他費用
その他の費用は、主に以下が挙げられます。
- 登記事項証明書の発行手数料：数百円～
- 印鑑証明書の発行手数料：数百円～
上記、証明書の発行については依頼者自身が対応するケースが大半であるため、実費が必要となります。
抵当権が設定された不動産は売却・相続できるのか
【売却の可否】
結論から述べると、抵当権が設定された不動産の売却は可能です。一般的には、抵当権を抹消した後に売却するか、売却と同時に売却代金や自己資金で住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消します。
ただし、売却時点において住宅ローン残債を完済できない場合は、不動産の売却が困難になります。
不動産の仲介で買主を探す場合、通常では不動産会社が売主と媒介契約を締結し、幅広く買主を募ります。その際、買主が購入価格以上の債権額が抵当権で設定されている不動産を購入することは考えにくく、売主としては買手を見つけることが困難です。
抵当権が設定された不動産を売却するときは、抵当権を抹消してから売却活動を始めるほうが望ましいでしょう。買主としては、物件の良し悪しを見極める前に、売買契約がスムーズに行われない物件をわざわざ購入したいとは思いません。
なお、例外として個人間売買で買主が承諾する場合もありますが、稀なケースと言えるでしょう。
【相続の可否】
相続の場合は、抵当権が設定された不動産であっても、所有権の移転は可能です。
もちろん、相続したからといって抵当権が抹消されるわけではありません。抵当権が付いたままの不動産を相続するので、被相続人名義の住宅ローンの残債があった場合には、所有権が移転した後の返済義務を含めて相続人が相続します。
ただし、被相続人が住宅ローン契約と同時に団体信用生命保険に加入しているような不動産の相続であれば例外です。その際は、死亡時にローン残債が完済されるため、そのまま抵当権の抹消手続きを行うことができます。
相続する不動産はローン残債がいくらあるか、団体信用生命保険に加入しているかなどの確認や情報収集が必要です。
抵当権抹消手続きの方法
ここでは、抵当権を抹消する手続きの方法と注意点を解説します。
事前に確認すべき項目は以下の通りです。
- 住宅ローンを完済する
- 自分で手続きするか、司法書士に依頼して抵当権を抹消する
住宅ローンを完済する
住宅ローンを完済すると、不動産に設定された抵当権は効力がなくなります。この状態でなければ、抵当権抹消の手続きを開始できません。
また、住宅ローンを完済したと同時に、登記簿の抵当権に関わる登録情報が自然消滅することはありません。別途、抵当権抹消の手続きを行う必要があります。
万が一、抵当権抹消の登記手続きをしないままの場合、ローン完済後の不動産を売却し、新しい不動産を購入する場合や、住宅ローンの切り替え審査に影響が生じます。特に、住宅ローンを借り入れた際、司法書士とのやり取りを金融機関へ一任した場合は、抵当権抹消にかかわる登記手続きの必要性について、自身が認識していない可能性があるため注意が必要です。
住宅ローン完済と抵当権抹消登記は、同時に行われるものではないことを理解しましょう。
自分で手続きするか、司法書士に依頼して抵当権を抹消する
抵当権を抹消するためには自分自身で手続きを行うか、もしくは司法書士に依頼する必要があります。
手続きに必要な書類を紛失してしまうと、再度取り寄せる手間が発生するので、抵当権抹消登記はローン完済後、なるべく早く行いましょう。
自分で行う場合、法務局のホームページで登記申請書がダウンロードできますが、抵当権設定登記と同様、労力や手間がかかります。そのため、司法書士など専門家に依頼することが一般的です。
抵当権に関するよくある質問
最後に、抵当権に関するよくある質問を３つ紹介します。
- 抵当権と所有権に違いはある？
- 抵当権を設定するメリット・デメリットは？
- 抵当権抹消に必要な書類の書き方は？
抵当権と所有権に違いはある？
抵当権と所有権は、共に財産に関する権利ですが、対象や関係性が異なります。
まず、抵当権は前述の通り、担保権の一種です。所有権は物そのものに対する権利であり、抵当権は不動産に対する間接的な権利です。
また、所有権は財産を排他的に支配するので、担保権よりも強い権利であるといえますが、債権者が弁済を受ける権利は抵当権が所有権に優先されます。
2つの権利は、対象や関係性が異なるため、別の権利であることを理解しておきましょう。
抵当権を設定するメリット・デメリットは？
抵当権を設定するメリットは、有担保ローンとして低金利で高額な融資を受けられる点です。不動産に担保を設定しないでローンを組む無担保ローンは、金融機関にとって貸し倒れのリスクが高くなります。
一方、抵当権が設定される住宅ローンであれば、債務者からの返済が滞った場合も競売による債権回収が可能です。この仕組みによって、住宅購入者は購入する住宅を担保に低金利で高額な融資を受けることができます。
抵当権を設定するデメリットは、債務不履行があって債権者が抵当権を行使した際、不動産を手放さなければならない可能性がある点です。住宅ローンを計画通りに返済できなければ、購入した住宅を競売にかけられるリスクがあります。
抵当権抹消に必要な書類の書き方は？
前述の通り、抵当権の抹消登記を行う際は、司法書士に手続きを依頼するのが一般的といえます。
自分で抵当権抹消登記を行う場合には、登記申請書や必要資料の不備を避けるためにも、法務局へ直接足を運び随時指示を仰ぎながら行った方が良いでしょう。
【抵当権抹消登記に必要な手順】
● STEP1.金融機関からの書類を確認
● STEP2.抵当権抹消登記申請書の作成
● STEP3.法務局へ書類を提出（※）
※申請書は管轄法務局により記入方法が異なる
法務局の混雑状況にもよりますが、おおよそ申請から1〜2週間で手続きが完了します。法務局ホームページで登記完了予定日の確認ができますので、参考にすると良いでしょう。
※参考：住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続きのご案内）｜法務局
抵当権を抹消するには無理のない返済計画が重要
この記事では、抵当権の概要などを解説しました。
抵当権を設定して、住宅ローンを利用することは、夢のマイホーム取得の後押しになります。一方、返済が滞れば競売にかけられ住む場所を失います。ライフプランを作成し、無理のない返済計画で、ローンを有効に活用しましょう。
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初回公開日：2024年5月1日
