不動産を購入・相続・売却する際には、登記手続きが必要です。
登記とは、不動産の所在地や面積、所有者、抵当権などの情報を法務局に登録して明確化する制度で、登記の申請には登録免許税や司法書士報酬などの費用が発生します。
登記費用は土地と建物のどちらを対象とするか、また登記の種類（所有権移転登記・抵当権設定登記など）によって異なります。固定資産税評価額をもとに計算されるため、物件の規模や地域によって金額差が生じることも少なくありません。
この記事では、登記費用の相場や計算方法、節約のコツ、具体的なシミュレーションなどを紹介します。マイホーム購入や相続を控えている人は、登記費用の内訳を正しく理解し、無駄な出費を抑えるための参考にしてください。
この記事で分かること
- 不動産登記とは？
- 不動産の登記費用相場・内訳
- 土地・建物で異なる？不動産の登記費用の計算方法
- 不動産の登記費用を自分で節約するコツ
- 【ケース別】不動産の登記費用を実際にシミュレーション
もくじ
そもそも不動産登記とは？
不動産登記とは、土地や建物の所在地・面積・構造といった物理的情報や、誰が所有しているか、どのような権利が設定されているかなどの権利関係を国（法務局）が管理する登記簿に記録し、公的に明確化する制度です。
各区画の土地や建物の情報は登記記録と呼ばれ、適切な手続きを踏めば登記事項証明書（登記簿謄本・抄本）として誰でも取得できます。
登記を行うことで不動産の所有者や権利が証明され、売買や相続などの手続きを安全に進めることができます。ここでは、以下の2つのポイントに分けて不動産登記について解説します。
- 不動産登記の主な種類
- 不動産登記が必要な理由
不動産登記の主な種類
不動産登記は、以下の2種類に分類されます。
- 表題部
- 権利部
表題登記は、土地や建物の所在地・地積・構造など物理的な情報を明確にする登記であり、土地家屋調査士が行います。
一方、権利登記は所有者や抵当権など法的な権利関係を示す登記で、司法書士が手続きを行うのが一般的です。
権利部は、所有者の情報を示す甲区と、抵当権などの負担を示す乙区に分かれており、不動産の売買・相続・融資などに関わる登記情報が記載されます。
権利部に関連する主な登記として、土地や建物の所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記・相続登記などがあります。
＜所有権保存登記＞
所有権保存登記は、不動産を購入した際に初めて所有権を設定する手続きです。
建物が完成した段階で登記され、登記簿に正式な所有者として名前が記載されます。以前の所有者が保存登記をしていない土地や建物を取得した場合にも必要です。
＜所有権移転登記＞
所有権移転登記は、売買・贈与・相続などによって不動産の所有者が変わるときに行う手続きです。
中古住宅の取引では土地・建物それぞれに対して移転登記を行い、新築の場合は土地の移転登記と建物の保存登記を組み合わせて申請します。
＜抵当権設定登記＞
抵当権設定登記は、住宅ローンなどを利用するときに、金融機関が担保として不動産に設定する登記です。
万が一返済が滞った場合に、金融機関が不動産を差し押さえる権利を持つことを示します。 ローン完済後は抵当権抹消登記を申請することで、担保権の記録を削除できます。
不動産登記が必要な理由
不動産登記は相続登記を除き、法律上の義務ではありませんが、登記を怠ると資産そのものを失うリスクがあります。なぜなら、民法上、未登記の権利は三者に主張できない（対抗できない）と定められているからです。
たとえば、Aさんが不動産を購入したにもかかわらず、所有権移転登記をしないまま放置していたとします。その間に、売主が同じ不動産をBさんに再び売却し、先に登記を済ませてしまった場合、その不動産の正式な所有者は法律上Bさんになってしまいます。
不動産登記は、自分の財産を守る唯一の法的手段です。登記をして初めて、「この土地・建物は自分のものだ」と堂々と主張できるようになるため、売買や相続など大きな資産が動く場面では必ず登記を行いましょう。
不動産の登記費用相場・内訳
以下は、不動産登記を行う場合の費用相場の目安です。
- 登録免許税：不動産における固定資産税評価額×登録免許税率
- 司法書士に対する報酬：1万～10万円程度
- 土地家屋調査士に対する報酬：登記の種類によって大きく異なる
特に、司法書士や土地家屋調査士に対する報酬は、登記の種類によって大きく異なります。
登録免許税
登録免許税の費用は、以下の計算方法で算出できます。
登録免許税の費用＝固定資産税評価額(円)×登録免許税率(%)
【固定資産税評価額とは】
固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を計算する基準となる価格のことです。
市町村では、土地や家屋について「固定資産課税台帳」に課税価格などを登録しています。この価格のことを、固定資産税評価額といいます。固定資産税評価額は、固定資産税のほか、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの基準になります。
固定資産税評価額は市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われ、評価替えの年を「基準年度」といいます。著しい地価の下落などがあった特別な場合を除いて、固定資産税評価額は基準年度の価格が次の評価替えまで引き継がれます。
参考：住まいのお役立ち情報ー不動産用語集
登録免許税率は登記の種類によって異なるので、詳細は下表をご覧ください。
| 登記の種類 | 登録免許税率 | 内容 |
| 土地の所有権移転登記 | 2.0%(※) | 土地を購入する |
| 建物の所有権保存登記 | 0.4%（※） | 新築の建物を購入する |
| 建物の所有権移転登記 | 2.0%（※） | 中古の建物を購入する |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 住宅ローンを組む |
| 相続登記 | 0.4% | 土地や建物を相続する |
※令和8年3月31日まで軽減税率が適用される場合がある（No.7191 登録免許税の税額表）
固定資産税の評価額は、以下の条件により異なります。
- 土地をどのように取得したか
- 建物が新築なのか中古なのか
大体の計算方法を理解しておくと、将来の予算計画を立てやすくなるので、事前にリサーチをして概算してみましょう。
司法書士に対する報酬の相場
日本司法書士会連合会によると、登記の種類ごとの司法書士報酬の目安は以下のとおりです。
| 登記の種類 | 報酬の目安 |
| 所有権移転登記 | 2〜11万円 |
| 所有権保存登記 | 1〜5万円 |
| 抵当権設定登記 | 2〜7万円 |
| 相続登記 | 3〜11万円 |
地方によって同じ登記の種類でも、報酬が異なるケースもあります。より詳しい情報をチェックしたい場合は、日本司法書士会連合会の公式サイトにて確認してください。
土地家屋調査士に対する報酬の相場
日本土地家屋調査士会連合会によると、土地家屋調査士に対する報酬は以下のとおりです。
| 登記の種類 | 報酬の目安 |
| 建物表題登記 | 4〜14.5万 |
| 建物滅失登記 | 2〜9万 |
| 土地地目変更登記 | 1.5〜9万 |
| 土地合筆登記 | 0.4〜12万 |
| 土地分筆登記 | 1〜120万 |
※参考：「令和４年度事務所形態及び報酬に関する実態調査」に基づく各設問の回答報酬額分布図（ブロック別）｜日本土地家屋調査士会連合会
実際の金額は、地域や具体的な業務内容によって異なるので、より詳細をチェックしたい場合は日本土地家屋調査士会連合会のサイトを参照ください。
土地・建物で異なる？不動産の登記費用の計算方法
以下では、登記費用の計算方法を以下3つに分けて解説します。
- 所有権移転登記の計算方法
- 抵当権設定登記の計算方法
- 住宅ローンを設定している場合の計算方法
所有権移転登記の計算方法
所有権移転登記の費用は、主に以下のとおり計算します。
●土地の場合：固定資産税評価額×2％
●新築物件の場合：固定資産税評価額×0.4％
●中古物件の場合：固定資産税評価額×2％
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の中古住宅の場合、以下のような計算式となります。
1,000万円×2%＝20万円
また、一定の条件を満たす住宅用家屋（自己居住用の住宅を購入した場合など）では、令和9年3月31日までの期間、登録免許税が1,000分の3（0.3％）に軽減される特例が適用されます（※）。
なお、土地や中古住宅のように以前から所有者がいる不動産では、売主から買主へ名義を移すための登記（所有権移転登記）が必要になります。
一方、新築物件の場合はまだ所有権が登記されていないため、新たに所有権を登録する所有権保存登記を行う点が異なります。
※参考：No.7191 登録免許税の税額表（3）住宅用家屋の軽減税率｜国税庁
抵当権設定登記の計算方法
抵当権設定登記の登録免許税は、融資金額に税率0.4％をかけて算出します。 計算式は以下のとおりです。
抵当権設定登記の費用＝融資金額×0.4%
算出後、1,000円未満の端数は切り捨てとなり、その結果が実際に納付する税額です。なお、令和9年3月31日までの期間は軽減税率として0.1％が適用されます（※）。
※参考：No.7191 登録免許税の税額表（3）住宅用家屋の軽減税率｜国税庁
住宅ローンを設定している場合の計算方法
住宅ローンを設定している場合の抵当権設定登記の費用は、以下のとおり計算します。
抵当権設定登記の費用＝融資金額×0.4%
たとえば、3,000万円の土地に、2,000万円の建物を新築して全額を住宅ローンで取得した場合、抵当権設定登記の費用は以下のとおりです。
抵当権設定登記の費用＝(3,000万円+2,000万円)×0.4%＝20万円
住宅ローンで取得する金額が全額か、一部かによって抵当権設定登記の費用は変わってくるため、留意しておきましょう。
不動産の登記費用を自分で節約するコツ
ここでは、不動産の登記費用を自分で節約するコツを紹介します。
- 登記費用を経費計上する
- 登録免許税の軽減税率を適用させる
- 複数の司法書士に相談する
- 知識がある場合であれば自分で手続きする
登記費用を経費計上する
所有権移転登記にかかる手数料は全額、経費として計上できます。確定申告の際には発生した支出に関して、すべて控除が可能です。
以下の領収書をはじめ、関連するすべての領収書は確定申告書を準備する時期まで大切に保管してください。
- 登録免許税
- 委託料
- 文書作成の手数料
- 郵便料金
- 移動費
例外として、不動産の売却後にローンを完済して抵当権抹消登記を行うケースでは、発生した登録免許税を売却所得の費用として扱うことは認められていません。
【あわせて読みたい】
▶︎抵当権抹消登記にかかる費用相場は？手続きが自分でできるのかも解説
登録免許税の軽減税率を適用させる
土地の売買に伴う移転登記では、軽減税率が利用できる場合があります。令和8年3月31日までの期間限定措置で、売買契約が存在する場合のみが対象です。
ただし、建物の登記に軽減税率を適用するには、以下の条件をすべて満たさなければなりません。
【軽減税率の条件】
● 該当する建物が自己居住用の住宅であること
● 新築の場合、登記される建物の床面積が50平方メートル以上であること
● 中古建物の場合、床面積が50平方メートル以上で、かつ昭和57年1月1日以降に建築されたことが登記簿によって確認できること
● 新築住宅は建築後1年以内、中古住宅は取得後1年以内に登記を申請すること
※昭和56年12月31日以前に建築された建物の場合は、耐震基準適合証明書、または既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書のいずれかを取得する必要がある
すべての条件を満たす場合、住宅用家屋証明書を市町村役場で取得し、証明書を法務局に提出することで軽減税率の適用を受けることができます。
複数の司法書士に相談する
不動産登記費用を節約する方法の1つが、複数の司法書士に見積もりを依頼して比較することです。
登録免許税の金額は法律で定められているため、税率そのものを下げることはできません。 ただし、司法書士に支払う報酬は事務所ごとに異なり、交渉や選び方次第で登記費用を抑えることが可能です。
同一の業務であっても司法書士によって提示される費用が異なるため、複数の司法書士から相見積りを取り、費用の低い司法書士を選択することにより、支出を減らすことができます。
登記は専門性が高く、正確性や対応スピード、丁寧さも重要な判断基準です。費用が安くても手続きのミスや対応の遅れがあれば、売買契約や融資スケジュールに影響するおそれがあります。
また、不動産会社や金融機関と提携している司法書士を利用すれば、登記情報や融資日程の共有がスムーズに行える安心感も利点です。
費用を節約することは大切ですが、最終的には登記の正確性と信頼性を確保できる司法書士を選ぶことが重要といえます。金額だけでなく、実績・口コミ・対応力も比較しながら、納得できる司法書士に依頼しましょう。
知識がある場合であれば自分で手続きする
不動産登記は法律上、本人による申請が認められており、書類をそろえて法務局に提出すれば、自力で完了させることも可能です。
しかし、自分一人での登記手続きはおすすめできません。なぜなら、以下の作業をすべて自分で実施しなければならず、難易度が高いからです。
- 現地調査の実施
- 必要書類の収集
- 図面の作成（表題登記の場合）
- 法務局での相談や書類提出のための訪問 など
書類の記載ミスや添付漏れがあると法務局で受理されず、やり直しになるリスクもあります。また、住宅ローンを利用する場合には融資日にあわせて抵当権設定登記を完了させなければならず、手続きの遅れが融資スケジュールに影響を与える可能性もあるでしょう。
費用を抑えたいと考えていても時間と労力、リスクを考慮すると、専門家への依頼をした方が良いといえるでしょう。
「登記は簡単だから自分でもできる」などという人もいますが、専門知識が不可欠ですし、甘く見ない方が良いでしょう。
登録免許税の計算ミスや「減税条項を適用してない」といった小さなトラブルだけではなく、それこそ地面師事件のように売主に問題があったり二重譲渡があって登記が得られないミス、私道漏れや建物の特定ミス、持分が実体と違う贈与税の課税などといったトラブルも起こり得ます。
【ケース別】不動産の登記費用を実際にシミュレーション
不動産の登記費用は、登記の種類・物件の評価額・住宅ローンの有無などによって大きく異なります。
ここでは、不動産売買と相続の2つのケースに分けて、実際の金額イメージをシミュレーションしてみましょう。
- 不動産売買の場合のシミュレーション
- 不動産相続の場合のシミュレーション
不動産売買の場合のシミュレーション
たとえば、土地1,000万円・住宅用建物2,000万円のマイホームを購入するケースを想定してみましょう。
＜所有権移転登記の登録免許税＞
所有権移転登記は、固定資産税評価額×税率で算出します。
| 対象 | 通常税率（2％） | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地（1,000万円） | 1,000万円×2％＝20万円 | 1,000万円×1.5％＝15万円 |
| 建物（2,000万円） | 2,000万円×2％＝40万円 | 2,000万円×0.3％＝6万円 |
| 合計 | 60万円 | 21万円 |
※土地の軽減税率は2026年3月31日、建物の軽減税率は2027年3月31日まで
＜抵当権設定登記の登録免許税＞
住宅ローン3,000万円を借り入れて購入する場合、金融機関が抵当権設定を行います。抵当権設定登記は、融資金額×税率で計算します。
| 通常税率（0.4％） | 軽減税率（0.1％） |
|---|---|
| 3,000万円×0.4％＝12万円 | 3,000万円×0.1％＝3万円 |
＜司法書士報酬＞
司法書士への報酬は、所有権移転登記と抵当権設定登記をあわせておおよそ5〜10万円前後が相場とされています（地域や案件内容により変動）。
＜登記費用の総額（概算）＞
これまでのシミュレーションを踏まえると、登記費用の総額は以下のとおりです。
| 登記内容 | 登録免許税（軽減なし） | 軽減あり |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（土地＋建物） | 約60万円 | 約21万円 |
| 抵当権設定登記 | 約12万円 | 約3万円 |
| 司法書士報酬 | 約5〜10万円 | 約5〜10万円 |
| 合計 | 約77〜82万円 | 約29～34万円 |
軽減税率を活用すれば、およそ50万円以上の差が出るケースもあります。
購入時には、住宅用家屋証明書の発行条件や、登記手続きのタイミングを司法書士と確認しながら進めましょう。
※参考1：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
※参考2：土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜国税庁
※参考3：特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ｜国税庁
不動産相続の場合のシミュレーション
次に、相続により不動産の名義を変更する場合を見てみましょう。
たとえば、固定資産税評価額が1,500万円の土地を相続するケースにおいて、所有権移転登記の登録免許税は以下の計算式で求められます。
1,500万円×0.4％（税率/1,000分の4）＝6万円
一般的に、不動産売買に比べて税率が低いため、費用負担は抑えられます。また、相続登記の場合は司法書士報酬が3〜6万円程度発生するのが一般的です。
これらを踏まえてシミュレーションすると、総額は以下のとおりです。
| 登記内容 | 固定資産税評価額 | 登録免許税 | 司法書士報酬 | 合計目安 |
|---|---|---|---|---|
| 相続登記 | 1,500万円 | 約6万円 | 約5万円 | 約11万円 |
なお、令和6年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと過料（最大10万円）が科される可能性があります。
相続人が複数いる場合は、登記費用が共有持分ごとにかかる点にも注意が必要です。たとえば相続人が2人いる場合は、それぞれの持分（1/2ずつ）で登記されます。
持分割合を明確にすることで、将来のトラブルを防ぐことにもつながります。
不動産の登記費用に関するよくある質問
最後に、不動産の登記費用に関するよくある質問を紹介します。
- 権利登記と表示登記の違いは？
- 住所変更手続きの登記はいくら必要になる？
- 登記費用の支払い方法は？
権利登記と表示登記の違いは？
不動産登記は、大きく表示登記と権利登記の2種類に分かれます。
表示登記は不動産の所在地・面積・構造など物理的な情報を記録するもの、権利登記は所有者や抵当権など不動産の権利関係を明らかにするためのものです。
どちらも登記簿に記載されますが、目的や記録内容、担当する専門家が異なります。以下の表で違いを整理しましょう。
| 項目 | 表示登記（表題登記） | 権利登記 |
|---|---|---|
| 目的 | 不動産の物理的な状況（所在地・面積など）を記録 | 不動産の権利関係（所有権・抵当権など）を記録 |
| 登記簿の記録場所 | 表題部 | 権利部（甲区・乙区） |
| 主な内容 | 土地：所在地、地番、地目など 建物：所在地、家屋番号、構造など | 所有権に関する事項（甲区） 抵当権など、所有権以外の権利に関する事項（乙区） |
| 義務の有無 | 法律で義務付けられている（例：新築後1ヶ月以内） | 義務ではないが、第三者に対抗するためには必要 |
| 申請手続きの例 | 建物の新築・増築、土地の分筆・合筆、地目変更など | 所有権移転登記（売買・相続など）、抵当権設定・抹消登記など |
| 手続を担当する専門家 | 土地家屋調査士 | 司法書士 |
住所変更手続きの登記はいくら必要になる？
住所変更手続きの登記は、およそ3万5,000円程度の予算を見積もっておくと安心です。住所変更手続きの登記に関わる費用は、主に以下の3点です。
- 登録免許税
- 書類作成の手数料
- 司法書士への支払い
具体的に発生する費用は、以下のとおりです。
| 項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 不動産の個数×1,000円（※） |
| 登記事項証明書 | 480〜600円 |
| 住民票 | 200〜400円 |
| 戸籍の附票 | 200〜400円 |
| 戸籍謄本 | 450〜750円 |
| 司法書士の報酬 | 1〜3万円 |
※土地・建物の場合は、合計2,000円
司法書士への報酬がおおむね1〜3万円と幅があるため、複数の見積りを取って比較検討しても良いでしょう。
登記費用の支払い方法は？
登記費用の支払い方法は以下の3つがあります。
- 収入印紙を使用して支払う
- 現金で支払う
- インターネットバンキングやATMを通じて支払う
＜収入印紙を使用して支払う＞
必要な登録免許税の金額に相当する収入印紙を購入し、印紙用納付台紙（登録免許税納付用台紙）に貼り付けて支払います。この台紙は、登記申請を行う際に一緒に提出します。
＜現金で支払う＞
現金での支払いは、登記申請前に法務局指定の銀行口座へ入金を行う方法です。銀行振込を行った場合、銀行からは領収書とそのコピーが渡されます。
納付用台紙に添付して申請手続きを完了させます。この際、領収書のコピーは原本と一緒に納付用台紙に貼り付けて、分けないようにしましょう。
＜インターネットバンキングやATMを使用して支払う＞
法人登記をオンラインで行う際には、収入印紙以外にもインターネットバンキングやATMを利用した方法で登録免許税を納付できます。
支払い前には、使用する金融機関で必要な手続きを事前に行っておく必要があります。手続き方法については、直接金融機関に問合せて確認してください。
利用可能な金融機関の情報は、"e-Gov電子納付"サイトで確認できます。
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登記費用は売却を依頼する不動産会社にも相談できる
不動産の登記費用は、登記の種類や固定資産税評価額、依頼先の専門家によって大きく異なります。売却を検討している場合は、まず不動産会社に相談しておくことが重要です。
不動産会社は司法書士や土地家屋調査士と提携していることが多く、物件の条件や売却プランに応じた登記費用の目安を提示してもらえるケースも少なくありません。複数の不動産会社を比較すれば、登記費用を含めた総コストの見通しを立てやすくなるでしょう。
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