土地売却時に建物が存在する場合、更地にしてから売却する際に解体費用が発生します。土地のみを売るために建物を解体することは、一見コストがかかるように思えますが実はメリットも多くあります。
土地売却を検討している人にとって、解体費用やメリット・デメリットなどを知ることは、より適切な判断につながるでしょう。
本記事では、構造別の解体費用の目安などについて解説していきます。
この記事で分かること
- 土地売却時の解体費用の相場
- 建物を解体してから土地を売却するメリット・デメリット
- 土地売却で建物を解体した方が良い人・解体しない方が良い人の違い
- 解体費用の節約・節税方法
- 土地売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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土地売却時にかかる解体費用の相場
建物の解体費用はその構造によって異なりますが、一般的な構造別の解体費用の相場は、以下のとおりです。
| 木造 | 4～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 6～7万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 7～8万円/坪 |
解体費用は、立地や道路の幅員、高低差などによっても異なるので、概算として把握しておきましょう。また家財道具が多く残っている場合は、その分処分費が増えるため高くなる傾向があります。
例えば、以下の条件によってもかかる費用は異なります。実際には現地で確認してもらい、見積もりを取るようにしましょう。
| 条件 | 概要 |
| 前面道路の幅員 | 大きいトラックが通行できない場合は、小さいトラックを使用することになり、廃棄物を運搬する回数が増える。結果として人件費がかさむため割高になる。 |
| 道路と敷地の高低差 | 高低差があり重機が使えない場合は、人の手で解体することになり、その分人件費が余計にかかる。 |
| 残存物が多い | 家財道具が多く残っている場合は、廃棄物の処分費が高くなる。手間がかかる場合は人件費も増える。 |
| アスベストが使用されている | 人体に有害なアスベストは解体時に特別な処理が必要。近隣への配慮も必要になるため、アスベスト除去費用が別途発生する。 |
| 依頼する時期 | 大きなイベントと時期が重なると、人手不足が要因となって解体費用も高騰する。一般的に繁忙期とされる3月は仕事が集中しやすいため、割高になる可能性がある。 |
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木造の解体費用相場
木造の解体費用相場は、4〜5万円/坪です。例えば、30坪の木造住宅であれば120〜150万円程度かかります。他の構造よりも、比較的安価で解体できるといえるでしょう。
築年数が古い場合は、浄化槽が撤去されずに残っているケースもあります。その場合は、清掃や消毒したうえで撤去する必要があり、別途5〜10万円程度かかります。そのため、事前に残存物がないか確認しておきましょう。
浄化槽の撤去は専門業者が実施する必要があるので、まずは解体業者に相談することをおすすめします。
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鉄骨造の解体費用相場
鉄骨造の解体費用相場は、6～7万円/坪です。例えば、30坪の鉄骨造の建物であれば、180〜210万円程度かかる計算になります。
木造よりも解体に手間がかかり、処分費も増えるため割高になるでしょう。
鉄骨の外階段や、ブロック塀など付帯する設備や外構がある場合は、その分人件費や処分代が割増になり、解体費が高額になる可能性があります。
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鉄筋コンクリート造の解体費用相場
鉄筋コンクリート造の解体費用の相場は、7〜8万円/坪です。例えば、30坪の鉄筋コンクリート造の建物であれば、210〜240万円程度かかると考えられます。
鉄筋コンクリート造は高い耐震性や耐火性が魅力ですが、解体費用が高いのが難点といえます。
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土地売却で建物を解体する場合としない場合の売却価格の違い
土地売却において建物の解体は、売却価格にどのような影響があるのでしょうか。
例えば、解体費用が150万円かかっているとしても、150万円高く売却できるわけではありません。更地の方が新築時のイメージがしやすく、解体費用がかからないため買主にとっては買いやすい物件になります。
| 解体あり（更地にして売却） | 解体なし（古家付きで売却） | |
| 査定価格 | 土地の査定価格が大きく変動するケースは少ない | 解体費用がかかるため、土地の査定価格よりも価格は安めに設定される |
| 売りやすさ | 解体費用がかからないため買主が購入しやすい | 解体費用が別途かかるため、買主の負担となる可能性がある |
次の項目では、建物を解体してから土地を売却するメリットとデメリットを解説していきます。
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建物を解体してから土地を売却するメリット
建物を解体してから土地を売却する最大のメリットは早期売却が望めることです。同じような条件であれば解体費用がかからず、すぐに建築できる更地の方が先に売れる傾向にあります。
これに加えて、代表的な以下3つのメリットを紹介します。
- 買主とのトラブルを未然に防ぐことができる
- 解体費用を経費にできる
- 買主が土地の形状や広さをイメージしやすい
買主とのトラブルを未然に防ぐことができる
不動産取引におけるトラブルの多くは、物件もしくは契約内容に起因するものです。
引渡し後に不具合（瑕疵）が見つかった場合は、程度にもよりますが売主は契約不適合責任を問われて、損害賠償や契約解除となることがあります。
瑕疵とは、例えば雨漏りやシロアリの被害などです。土地自体の瑕疵が原因になることは少なく、トラブルの多くは建物の瑕疵です。
トラブルが起きる可能性がある建物を解体してから売却することは、買主とのトラブルを未然に防ぐことにつながります。
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解体費用を経費にできる
不動産などの資産を売却して利益が発生した場合は、所得に対して譲渡所得税がかかります。
課税対象となる譲渡所得税額は、以下の計算式で求めます。土地を売却するときに発生した解体費用は、譲渡費用として課税譲渡所得から差引けるので、利益が圧縮され節税効果が見込める場合があります。
収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
※参考1：No.3252 取得費となるもの｜国税庁
※参考2：No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁
他に譲渡費用として認められる経費と、認められない費用には以下のようなものが挙げられます。
| 譲渡費用として認められる経費 | 譲渡費用として認められない費用 |
| 土地や建物を売却するために支払った仲介手数料 | 土地・建物の固定資産税 |
| 売買契約時に支払った印紙税（印紙代） | 建物の修繕費 |
| 借家人に明け渡しを求めるために支払った立退料 | 土地建物の維持・管理にかかった費用 |
※参考1：譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁
※参考2：譲渡費用となるもの｜国税庁
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買主が土地の形状や広さをイメージしやすい
建物がある状態では、土地の形状や広さをイメージすることは困難ですが、更地にすることによって新たな建物の新築時をイメージしやすいメリットがあります。
また、隣地における建物の配置や窓の位置を確認できることは、建物のプランを検討する際にも役立つでしょう。
建物を解体してから土地を売却するデメリット
建物を解体して更地にしてから土地を売却するメリットがある一方で、以下のようなデメリットがあります。
- 固定資産税が高額になる
- 解体費用をローンで賄うと金利が高くなる
ここでは、上記2点のデメリットを解説していきます。
固定資産税が高額になる
建物を解体してしまうと、住宅用地ではなくなります。住宅用地には課税基準の特例措置があり、固定資産税と都市計画税の課税標準額がそれぞれ以下の通り軽減されています。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で200㎡までの部分 | 課税標準額×1/6 | 課税標準額×1/3 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 課税標準額×1/3 | 課税標準額×2/3 |
住宅用地において200㎡以下であれば、固定資産税は課税標準額が1/6になります。建物を解体してしまうと特例措置が受けられず、翌年の固定資産税と都市計画税が高額になるので注意が必要です。
なお、固定資産税及び都市計画税の課税額は以下の通りです。
固定資産税額＝課税標準額×税率（1.4％）
都市計画税の税額＝課税標準額×税率（0.3％）
※東京都の場合
※参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜税金の種類｜東京都主税局
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解体費用をローンで賄うと金利が高くなる
建物の解体費用をローンで賄うと、金利が高くなる傾向にあります。
空き家の解体には、「空き家解体ローン」が利用できます。近年、空き家が増加傾向にあることが問題視されていますが、このローンは空き家の増加を抑制するために政府から金融機関に要請したものです。
利用目的が問われないフリーローンに比べると金利は低めに設定されていますが、住宅ローンと比べると金利は高めです。空き家解体ローンは、金融機関によって条件が異なります。詳しくは、各金融機関に問合せましょう。
※参考1：解体費ローン｜アプラス SBI新生銀行グループ
※参考2：空き家解体ローン｜借りる｜JAバンク神奈川
土地売却で建物を解体したほうが良いケース
ここでは、土地売却で建物を解体したほうが良いと考えられるケースの特徴を3つ紹介します。
- 土地を早く売却したい場合
- 買主とのトラブルをなるべく避けたい場合
- 経済的な価値がない建物を所有している場合
土地を早く売却したい人
建物を解体してから売却するほうが、早期に売却しやすくなるでしょう。
建物を解体する費用が発生しないため、買い手側にとっては資金計画が立てやすいことがメリットになります。また、更地の状態のほうが新築時のイメージがしやすく、早期に購入を決断しやすくなります。
買主とのトラブルをなるべく避けたい人
更地で売却する場合、契約不適合責任を問われる可能性が低くなります。なぜなら、不動産取引におけるトラブルの多くは、引渡し後の建物の瑕疵が原因となるケースが多いからです。
建物の築年数が極端に古かったり、資産価値が低かったりした場合に、買主とのトラブルを極力避けたい人は、更地にしてから売却することをおすすめします。
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経済的価値がない建物を所有している人
建物に経済的な価値がある場合は、建物の評価額を上乗せして中古住宅として売出すことが可能です。
しかし、築年数が古く資産価値がない場合は解体する費用が余分にかかるため、マイナス要因になってしまいます。解体費用を捻出できる場合は、建物の解体を視野に入れましょう。
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土地売却で建物を解体しないほうが良いケース
ここでは、土地売却で建物を解体しないほうが良いケースの特徴を3つ紹介します。
- 立地条件が良い土地を所有している場合
- 築年数が10年以内の建物を所有している場合
- 不動産会社への買取を検討している場合
順番に見ていきましょう。
立地条件が良い土地を所有している人
例えば、最寄駅までの距離が近いなど立地条件が良い場合は、解体に費用をかけなくても早期に売却できる可能性があります。
まずは、不動産会社に相談して売却方法を検討しましょう。
築年数が10年以内の建物を所有している人
建物の築年数が10年以内であれば、建物の資産価値がある可能性が高いといえます。この場合は、中古住宅として売却することを検討しましょう。
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不動産会社への買取を検討している場合
仲介ではなく、不動産会社による買取を検討している場合は、解体する必要はありません。 また、不動産会社が買取する場合は、一般的に契約不適合責任を免責してもらえます。
ただし、買取の場合は仲介よりも価格相場が低い傾向にあります。したがって、買取は「価格よりもスピーディーかつ確実に売却したい」という人向けの手段といえるでしょう。
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土地売却で解体費用がかかる場合の節約・節税方法
土地売却でかかる解体費用は構造や規模によっても異なりますが、100万円以上かかるケースが多い傾向にあります。
住み替えを検討している場合は、なるべく資金を確保しておきましょう。その上で、建物の解体費用を節約する方法や、税金を節税する方法を紹介します。
- 自治体の補助金が利用できるか確認する
- 複数の解体業者に見積りを依頼して比較検討する
- 譲渡所得税の軽減を活用して節税する
- 不用品や残置物は自分で処分しておく
- 固定資産税と都市計画税が増額しないタイミングを見極める
自治体の補助金が利用できるか確認する
自治体によっては、建物の解体費用を助成する制度があります。
建物の解体を検討する場合は、あらかじめ建物が所在する自治体のホームページなどをチェックし、利用できる補助金制度がないかを確認しましょう。自治体によって助成額や条件、申込方法は異なります。事前に申請が必要なケースもあるので、注意が必要です。
複数の解体業者に見積りを依頼して比較検討する
解体業者へ依頼する場合は複数社に見積りを依頼し、必ず比較検討することが重要です。
解体業者はインターネットで探すことができますが、場合によっては建物を建築してもらった工務店や建設会社に相談する方法もあります。
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譲渡所得税の軽減を活用して節税する
譲渡所得税は、建物を所有している年数によって税率が異なります。
例えば、5年未満で売却すると税率は所得税・住民税をあわせて39.63％ですが、5年超で売却する場合は20.315％です。また、所有期間が10年を超える場合は軽減税率が適用になり、6,000万円までの部分が14.21％の軽減税率になります。
このように、税率が大きく異なるため、なるべく所有期間が10年以上になるタイミングで売却することをおすすめします。
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不用品や残置物は自分で処分しておく
不用品や残置物が多い場合は、先述した相場以上に解体費用が発生する可能性があります。解体費用を安く抑えるためにも、事前に不用品や残地物についてはご自身で処分しておきましょう。
また、粗大ごみの回収には時間がかかることがあります。解体する日までに間に合うように、作業を進めましょう。
固定資産税と都市計画税が増額しないタイミングを見極める
固定資産税と都市計画税は、1月1日の所有者に対して課税します。つまり1月2日以降に建物を解体した場合は、その年については住宅用地の軽減措置が適用になります。
なるべく1月2日以降の早い段階で解体し、その年のうちに売却できるようにした方が良いでしょう。
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土地売却の解体費用に関するよくある質問
最後に、土地売却の解体費用に関するよくある質問を紹介します。
- 古家付き土地の売却で起こりうるトラブルは？
- 確定申告における解体費用の勘定科目は？
- 土地売却の解体費用は値引き交渉できる？
古家付き土地の売却で起こりうるトラブルは？
とくに築年数の古い建物は、買主へ引渡したあとに不具合が発生する可能性があります。
例えば、以下のようなトラブルが起こる可能性があるので注意が必要です。
・ 雨漏り
・ シロアリの被害や木部の腐食
・給湯器など設備の故障
確定申告における解体費用の勘定科目は？
建物の撤去が目的である場合は、確定申告にて固定資産除却損の勘定科目を使い経費として仕分けします。
建物の建て替えを目的として解体する場合は、「前払い金」や「建物」という勘定科目です。解体費用をそのまま建物の資産価値として計上します。
土地売却の解体費用は値引き交渉できる？
古家付き土地で売出されている場合でも、売出し価格から解体費用分の値引き交渉は可能です。
ただし、値引きを了承するか決めるのは売主です。当初の価格からすでに値下げしている場合などは、大幅な値引きは難しい可能性もあります。
また、売主の住宅ローンの残債がある場合などは値引きできる最低ラインが決まっている可能性があるので、まずは交渉し売主の回答を待ちましょう。
土地売却時に建物を解体すべきか迷ったら不動産会社へ相談しよう
土地の売却で古家を解体すべきか迷ったら、不動産会社に相談しましょう。建物の築年数や状態によっては、解体しないほうが高く売れる可能性があります。
一方で建物を解体したほうが印象が良くなり、売りやすいとアドバイスされる可能性もあります。査定額や提案内容は、不動産会社によって異なる可能性があるため、なるべく3〜5社で比較検討することをおすすめします。
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記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
