一般的に家の資産価値は築年数が古くなるほど下落するので、売却する際は売り時や相場を見極めることが重要です。
また、家の売却を検討する時に、以下のように考えている人も少なくないでしょう。
- 築年数別の売却相場を理解したい
- 2026年以降の売却相場がどうなるのかを知りたい
この記事では、家の売却相場と築年数の関係性について詳しく解説していきます。また、築20年超の物件でも高く売る方法について解説しますので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 家の売却相場と築年数の関係性
- 築年数別に見る家（一戸建て）の売却相場の推移
- 築20年超の家（一戸建て）を高く売るコツ
- 2026年以降における家（一戸建て）の売却相場の推移
- 家の売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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家の売却相場と築年数の関係性
管理状況にもよりますが、一般的に築年数が経過するほど、住宅の価値は減少するといわれています。そのため、築年数は売却相場を大きく変動させる要素といえます。
- 家（一戸建て）と築年数の関係性
- 家（一戸建て）とマンション（アパート）における売却相場の違い
ここでは、家の売却相場と築年数の関係性について上記の2点を解説します。
家（一戸建て）と築年数の関係性
家の売却において築年数は、売却活動や資産価値、価格相場などに大きく影響する要素です。
国税庁の減価償却年数表によると、木造住宅の法定耐用年数は22年です。法定耐用年数とは国が設定している年数であり、資産価値を公平に算出するために設定されています。
建物の劣化とは関係ないため、法定耐用年数を過ぎても構造や耐久性に問題がなければ住み続けることは可能です。しかし、法定耐用年数が過ぎると、税法上の資産価値はほぼゼロとなります。
築年数が22年を超えると資産価値がなくなるので、一戸建て住宅の価値はほぼ土地の金額になります。したがって、築20年が過ぎても使用するのに問題がない一戸建ては、買主にとってお得な価格で購入できる家だといえます。
また、住まいの売却データファイルでは、「築年により一戸建ての売却で困ったこと」について、築10年以上と築20年以上に分けて内容を公開しています。
| 築10年以上 （n＝136） |
築20年以上 （n＝223） |
||
| 1 | 買い手がなかなか見つからなかった | 19.0% | 12.6% |
| 2 | 売却金額の相場感が分からなかった | 17.5% | 20.2% |
| 3 | 法律に関する知識が足りなかった | 15.5% | 9.0% |
| 4 | 買い手がなかなか見つからなかった際の不動産会社の対応が悪かった | 13.0％ | 6.3% |
| 5 | 何をすればよいか分からなかった | 12.2% | 9.0% |
※参考：築10年以上と築20年以上の一戸建て売却の傾向比較｜違いから探るポイント（住まいの売却データファイル）
このデータによると、困りごとの1位である「買い手がなかなか見つからなかった」という回答では、築10年以上の住宅が全体の19.0％を占めました。一方で、築20年以上の住宅は12.6％と築10年以上の住宅より低く、築10年以上の住宅のほうが買い手が見つかりにくいという結果になっています。
築10年以上の住宅は売主から見ると古いと思えないため、適正価格で売出されていないことが、買い手が見つかりにくいと推測されます。
家（一戸建て）とマンション（アパート）における売却相場の違い
一戸建ての売却相場はマンションやアパートと比較すると、築年数が古くなるほど売却相場が下落します。国土交通省の資料によると（下図参照）、マンションの法定耐用年数は47年で、売却相場の下落率は一戸建て住宅より緩やかです。
築10年を過ぎると、マンションの価値は新築時の7割程度になりますが、一戸建て住宅は約6割にまで下がります。また、築20年を過ぎてもマンションは約6割の価値があるのに対し、一戸建て住宅の価値は2割程度しかありません。
つまり、一戸建て住宅は築20年を超えると資産価値がほぼなくなります。
このように、中古マンションは年数が経っても一定の売却価格を保てる点が強みです。一戸建て住宅は、年数が経つと建物の価値がほぼなくなるため、売却価格は土地の価値を主体に決定されます。築20年を超えると、建物価格を算入しないで売却価格を決めるため、安く購入できるのが買主にとってのメリットといえます。
築年数別に見る家（一戸建て）の売却相場の特徴
これまで解説してきたように、築年数が古くなるほど一戸建て住宅の資産価値は下がるため、売却相場や価格にも大きな影響を与えます。
- 築5年以内の一戸建て住宅
- 築10年以内の一戸建て住宅
- 築15年以内の一戸建て住宅
- 築20年超の一戸建て住宅
ここでは、築年数別に見た一戸建ての売却相場の推移について、価格の割合や価値がゼロになるタイミングなどの観点から築年数ごとに解説します。
築5年以内の一戸建て住宅
築5年の一戸建て住宅は築浅のため、まだまだ新しい物件といえます。建物がきれいなため売却しやすく、売出し価格も比較的高い金額を設定できます。
ただし、建物価格は以下のように下落します。
| 建物価格の現在価値 | 新築価格の約75％ |
| 資産価値がゼロになる時期 | 17年後 |
築5年の一戸建てを売却する人は、住宅ローンがまだ残っている人が大半でしょう。
売却する際は金融機関に相談して、抵当権を抹消する必要があります。
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築10年以内の一戸建て住宅
築10年となると、新築時より住宅に劣化が見え始めます。洗面台など水回り設備に不具合が出始め、外壁やクロスも汚れる頃です。
築10年の一戸建て住宅の価値は、新築時と比較すると45％と半分以下になってしまうと言われています。
| 建物価格の現在価値 | 新築価格の約45％ |
| 資産価値がゼロになる時期 | 12年後 |
新築住宅の契約不適合責任は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により最低10年間が義務付けられています。住宅における契約不適合責任とは、契約内容と異なる点が判明したときに、売主が負うべき責任のことです。
20年保証などの特約がない場合は、この責任が担保されなくなるので、10年を目処に売却のタイミングを考えてもよいでしょう。
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築15年以内の一戸建て住宅
築15年が経過すると、内装・外壁の見た目が劣化してくると考えられます。また、内壁と外壁の間など目には見えない部分が傷んでいる場合もあり、住宅設備などの修繕も急激に増える頃です。
築15年の一戸建て住宅の価値は新築時の25％であり、将来的に下落していきます。
| 建物価格の現在価値 | 新築価格の約25％ |
| 資産価値がゼロになる時期 | 7年後 |
築15年を過ぎると多額の修繕費用がかかる可能性が高いので、リフォームする場合は売却のタイミングを見極めて実施することをおすすめします。
なお、リフォームせずにそのままの状態で売却するケースもあります。
築20年超の一戸建て住宅
木造住宅の資産価値は、法定耐用年数の22年を超えるとほぼなくなります。
築20年の一戸建て住宅の価値は新築時の約15％となり、売却するときは主に土地価格で計算して売値をつけることになります。
| 建物価格の現在価値 | 新築価格の約15％ |
| 資産価値がゼロになる時期 | 築22年を超えたとき |
築20年の家でも、定期的にリフォームしてきた場合は建物の劣化が進んでいないため、問題なく住めるでしょう。立地の良い土地ならば、築20年の戸建住宅でも買主が見つかる可能性が高いといえます。
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家を築年数ごとの相場より高く売るコツ
ここでは、家を築年数ごとの相場より高く売るコツを紹介します。
- 複数社に依頼して自分に合った不動産会社を選ぶ
- 住宅の瑕疵保険を活用する
- 近隣の売却相場をチェックする
- インスペクションを実施する
- 必要に応じてリフォームを実施する
近年はテレワークなど在宅で仕事をする機会が増え、ワークスペースを確保しやすい一戸建てに関心が高まっています。
一戸建て住宅の平均価格は、物価上昇の影響を受けて概ね上昇傾向にあります。
そのため、購入予算との兼ね合いで新築住宅より割安感のある中古住宅を検討している人も多く、築年数が経過している物件でも建物の状態がよければ需要はあるといえます。
ここで解説する5点のポイントを押さえることで、より高く売るコツを把握しましょう。
複数社に依頼して自分に合った不動産会社を選ぶ
家を売却するときは1社のみではなく複数社に査定依頼して、自分に合った不動産会社を選ぶようにしましょう。
ホームズの住まいの売却データファイルでは「売却に成功した人は何社に査定依頼した？」というアンケートを実施しました。
そこでは、2〜3社に査定依頼している人の割合が38.6％と最多でした。
※参考：不動産売却に成功した人の傾向から、売却のポイントを探る（住まいの売却データファイル）
上記のグラフを見ると、4〜5社に依頼した人も14.9％と決して少なくない割合といえます。ホームズが不動産売却経験者約3,000人に対して行った「住まいの売却体験談」の項目においても、複数社に査定依頼することの重要性を指摘するコメントが見られます。
60代男性（神奈川県横浜市保土ヶ谷区のマンションを売却）
複数の不動産会社から見積もりをとり、担当者と話をして納得ができそうな会社と契約するとよい。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
20代女性（大阪府茨木市の一戸建てを売却）
知り合いの不動産屋が無ければ、何社も査定してもらいその時の担当者に情報収集するのが良いと思います。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
不動産一括査定を利用すれば一度の入力で複数社に依頼できるので、手間や労力をかけず自分に合った不動産会社を探すことができます。上記のアンケート結果を踏まえて、なるべく3〜5社に査定を依頼するのが良いでしょう。
ホームズでは、不動産会社ごとの特色や強みなど確認できる不動産一括査定サービスを無料で提供しています。
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住宅の瑕疵保険を活用する
瑕疵保険とは、住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人（住宅専門の保険会社）が保険を引き受けます。
保険に加入するためには、専門の建築士による検査に合格しなければなりません。
中古物件で利用する既存住宅売買瑕疵保険は、「売主が宅地建物取引業者の場合」と「売主が宅地建物取引業者以外（個人間売買）の場合」に分かれています。売却した建物の保険対象部分に隠れた問題が見つかった場合は補修費用が支払われ、買主は安心して中古でも購入できるでしょう。瑕疵保険に加入していれば、高めの金額で売却できる可能性があります。
なお、瑕疵保険の加入者は宅地建物取引業者（仲介する不動産会社）もしくは検査機関ですが、保険料を負担するのは売主もしくは買主となります。
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近隣の売却相場をチェックする
早めに適正な価格で家を売りたいときは、近隣の売却相場をチェックすることも方法の1つです。市場価格に近い価格で売出せば、買主が早めに見つかる可能性があります。
前述した「住まいの売却体験談」の項目においても、地域の相場価格を把握して売出し価格を設定することの重要性を指摘するコメントが見られます。
30代女性（東京都中央区のマンションを売却）
売却する不動産の相場をきちんと把握すること。そのために、ネットを利用したり、信頼できる不動産会社に相談したりする。また、売却金額の最低ライン（借り入れがある場合、どこまでだったら負債が出ないか、または負債をカバーできるか）を事前に計算して販売担当者に事前に伝えておくとスムーズ。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
60代女性（東京都練馬区のマンションを売却）
売却予定の地域の相場をよく知っていて、何でも相談できる話しやすい不動産屋さんを見つけること。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
近隣の相場価格とかけ離れた金額で売出してしまうと、いつまでも買主は見つかりません。なるべく高めに売りたいときは、相場価格に金額を少し上乗せして売出価格を設定します。
近隣の売却相場をチェックするには、実際の売却事例を参考にすることをおすすめします。
参考サイトは、主に以下が挙げられます。
| サイト名 | 概要 |
| 不動産情報ライブラリ（国土交通省） | 不動産購入者へのアンケート結果から集めた実際の取引価格 |
| レインズマーケットインフォメーション（不動産流通機構） | 不動産会社の取引データを元にした実際の取引価格 |
上記は、インターネットで簡単に調べられるので積極的に活用しましょう。
インスペクションを実施する
中古の家を売却するときは、インスペクションを実施するのも一つの選択肢です。
インスペクションとは、建築士など建物に精通した者が第三者的な立場で、劣化状況や欠陥の有無などを調べることです。具体的には、以下のアドバイスを実施します。
- 修繕や改修
- メンテナンスすべき箇所
- リフォームのタイミング
- 各種費用など
建物の状況が調査されていると買主は安心して購入できるので、中古住宅でも大幅な値下げなしで売却できる可能性が高まります。
必要に応じてリフォームを実施する
リフォームしてきれいな状態にしてから、物件を売出す方法もあります。
前述した「住まいの売却体験談」の項目においても、リフォームのタイミングと内容を記録に残すことの重要性を指摘するコメントが見られます。
70代男性（福島県いわき市の一戸建てを売却）
住み終えて3年以内かどうかで所得税に雲泥の差があることに後で気付いた。また取得時の価格やその後のリフォームなどの内容と費用をきちんと記録で残すことが重要。
参照：住まいの売却データファイル・売却体験談
近年では、買取業者が空き家を買取り、リフォームしてから販売する例も増えています。ただし、個人で売却する場合は不動産会社に相談してからリフォームするのが得策です。
なぜなら、購入検討者によっては自分好みにフルリノベーションしたい場合もあり、その場合は購入検討者にとってマイナス要素となるからです。
不動産会社に相談した上で、必要な箇所のみリフォームを実施しましょう。
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2026年以降における家（一戸建て）の売却相場の推移
2026年現在、慢性的な職人不足などにより、人件費及び建設資材の高騰が続いています。
大手ハウスメーカーも物価上昇に伴うコストの増加を吸収できず、新築住宅の価格を値上げしています。新築住宅の価格上昇の影響は中古住宅にも及び、三大都市圏の不動産価格は引き続き上昇傾向です
- 一戸建て住宅の売却相場の動向は地域によって異なる
- 2026年以降に価格上昇は見込めるのか
ここでは、2026年以降における一戸建ての売却相場の推移について、上記2点を解説します。
一戸建て住宅の売却相場の動向は地域によって異なる
不動産流通推進センターが調査した資料によると、令和7年12月における一戸建て住宅の売却相場は全国的に上昇傾向となっていますが、首都圏でやや下落、中部圏で下落、近畿圏では上昇傾向という結果となっています。
※出典：指定流通機構の物件動向（令和7年12月）｜ 不動産流通推進センター
上図によると、全国の平均成約価格は2,724万円で、前年同月比が4.41％となっています。エリア別では、以下の地域が高騰している状況です。
- 北海道
- 東北
- 北陸
- 近畿圏
- 四国
- 九州・沖縄
一方で、以下の地域は下落傾向にあり、売主にとっては厳しい状況といえます。
- 北関東・甲信越
- 首都圏
- 中部圏
- 中国
このように、地域により価格変動には違いがあります。
2026年以降に価格上昇は見込まれる？
国土交通省は令和7年12月、不動産価格指数（住宅及び商業用不動産）を公表しました。
不動産価格指数とは、不動産価格の動向を示すべく指数化した統計データのことで、国土交通省が2012年8月から公表しています。年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに作成しており、不動産価格の動向が読み取れるデータです。（下図参照）
※出展：不動産価格指数（令和７年９月・令和７年第３四半期分｜国土交通省
令和7年9月分のデータによると、一戸建ての住宅総合の季節調整値は前月比で0.7％下落しました。不動産価格指数は2013年から全体的に上昇傾向にあり、マンションは特に大きく右肩上がりに増加しています。
一戸建て住宅は2020年後半から上昇に転じていますが、現在は横ばいの傾向にあります。
家の売却相場を調べる方法
家の売却を検討する際には、まずは売却相場について調べる必要があります。
売却相場は近隣の売出し価格や、成約済み取引情報などを調べればわかりますが、土地や建物の状態や立地条件などによっても変化します。 ここでは、家の売却相場を調べる方法について、以下4点を解説します。
- 不動産情報ライブラリ
- レインズマーケットインフォメーション
- 不動産ポータルサイト
- 不動産会社による査定
不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリとは、土地や建物の過去の取引価格から売却相場を調べられる不動産取引情報サイトで、国土交通省が運営しています。
不動産購入者にアンケート調査を行って物件が特定できないように加工し、実際に売買された価格情報が公開されています。
地域や不動産種別、取引時期、地図などから検索することができ、売買価格、土地面積、土地形状といった取引情報を閲覧できます。また、一戸建て住宅であれば土地価格だけの検索も可能です。
土地総合情報システムは購入者から売買価格を集めていますので、類似している家の情報があれば売却相場を調べることができます。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションでは、実際の成約価格をもとに売却相場を調べることができます。
レインズは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産物件情報サイトですが、指定流通機構の会員である不動産会社しか閲覧できません。
レインズの情報を一般向けに公開しているのが「レインズマーケットインフォメーション」です。土地総合情報システムよりも物件情報が多く、より細かな条件を絞り込んで検索できます。
地域で売買された成約価格を一覧で閲覧し、近隣で似たような条件の家が実際にいくらで取引されたかといった事例から売却相場を算出します。
不動産ポータルサイト
ホームズなどの不動産ポータルサイトで、現在売出し中の物件情報から相場価格を調べる方法もあります。
不動産ポータルサイトには多くの物件が掲載されていますが、「駅距離」「敷地面積」「築年数」「延床面積」など、売却を検討している家の条件にできるだけ近い物件を選びましょう。
マンションであれば、既存マンションの参考価格を不動産会社へ行かなくても知ることができる「プライスマップ」もおすすめです。住所、駅名、マンション名、地域などを入力すると、地図（航空写真）上でマンションや周辺エリアの価格相場を把握できます。
不動産会社による査定
1社だけでなく複数の不動産会社から家の査定を受けることで、相場に見合う適正な売出し価格を設定することができます。
不動産会社によって物件種別やエリアの強みに違いがあり、会社ごとに提示される査定価格の傾向も異なります。
価格が高すぎると売却期間が長期化する可能性がありますので、早期売却を目指すのであれば、複数の不動産会社から査定価格を比較し売出し価格を決めましょう。
不動産一括査定サイトを利用すれば、不動産情報など一度の入力で複数の不動産会社から査定を受けられ便利です。
ホームズの不動産一括査定では、全国4,800社以上(2026年1月時点)の提携不動産会社から査定を依頼する会社を選ぶことができます。
家の売却相場と築年数に関するアンケート調査
ホームズでは「住まいの売却データファイル」で、実際に家を売却した人のリアルな情報を掲載しています。
- 築10年以上と築20年以上、どちらの方が早く売れた？
- 築20年以上と築30年以上で早く売れたのはどちら？
- 築20年以上と築30年以上で売却時に困ったことに違いはあった？
ここでは、家の売却相場や築年数に関するアンケート調査を紹介します。
築10年以上と築20年以上、どちらの方が早く売れた？
※参考：築10年以上と築20年以上の一戸建て売却の傾向比較（住まいの売却データファイル）
築10年以上と築20年以上の物件では、築20年以上の物件のほうが早めに売れています。6ヶ月未満で売却できたケースは築20年以上が43.0％、築10年以上が39.9％となりました。
6ヶ月以上〜9ヶ月未満での売却も築20年以上のほうが多く、築10年以上より早期に契約できる傾向が見られます。
築20年以上と築30年以上で早く売れたのはどちら？
※参考：築20年以上と築30年以上のマンション売却比較 | 築年別に売却のポイントを考察（住まいの売却データファイル）
上図は中古マンションの売却例ですが、築20年以上と築30年以上の物件でも、築年数が古いほうが早めに売れる傾向となっています。3ヶ月未満で売却できたケースでは、築20年以上が23.3％、築30年以上の物件は36.8％となりました。
3ヶ月以上〜6ヶ月未満のケースでも築30年以上のほうがやや多く、半年以内で売れた割合は、圧倒的に築30年以上の方が多い結果となっています。
築20年以上と築30年以上で売却時に困ったことに違いはあった？
| 築20年以上 （n＝233） |
築30年以上 （n＝107） |
||
| 1 | 買い手がなかなか見つからなかった | 15.5% | 15.6% |
| 2 | 売却金額の相場感が分からなかった | 12.0% | 22.8% |
| 3 | 不動産会社の担当者が信頼できなかった | 7.3% | 3.2% |
| 4 | 買い手がなかなか見つからなかった際の不動産会社の対応が悪かった | 6.9％ | 6.4% |
| 5 | 何をすればよいか分からなかった | 6.9% | 5.8% |
※参考：築20年以上と築30年以上のマンション売却比較！｜アンケートから探る売却のポイント（住まいの売却データファイル）
家の売却時に困ったことで、築20年以上と築30年以上で違いがあるのは「売却金額の相場感が分からなかった」という点です。築20年以上では12.0％でしたが、築30年以上では22.8％となり、古くなるほど相場感がつかみにくいようです。
どちらも困ったことの1位は「買い手がなかなか見つからなかった」であり、築20年以上は15.5％、築30年以上では15.6％とほぼ同数となっています。
家の売却相場と築年数に関するよくある質問
最後に、家の売却相場と築年数に関するよくある質問を紹介します。
- 買った時より高く売れる家の特徴は？
- 買ったばかりの家を売る理由はどのようなものがある？
- 3,000万で購入した家の20年後の価値はどれぐらいになる？
買った時より高く売れる家の特徴は？
購入時より高く売れる家の特徴は、以下の通りです。
- 周辺で土地再開発が行われる
- 人気エリアにある
- 築10年以内の物件
家の周辺に商業施設や公園が建築されるなど、再開発が行われると地価が上がるため、不動産の資産価値が上がります。
都市圏など、利便性の高い人気エリアの物件も需要があることから、高く売れる可能性があります。立地の良い場所にある築浅できれいな物件は「掘り出し物」として買主が見つかりやすい傾向です。
買ったばかりの家を売る理由はどのようなものがある？
買ったばかりの家を売る場合、考えられる理由として以下のようなものが考えられます。
- 離婚
- 転勤
- 住宅ローンの滞納
- 近隣トラブル
- 欠陥住宅
離婚するときは財産分与を実施しますが、現金と異なりきれいに分けられないので、購入した新居を売出すと言うケースがよく見られます。
また、急な転勤で住むことがなくなり、高く売れるうちに売却することも少なくありません。さらに住宅ローンの支払いが厳しくなり、やむを得ず手放す人も一定数います。
そのほかに「近隣の人とトラブルになる」「建物に欠陥がある」などの問題が発生して住めなくなり、やむを得ず売却するケースもあります。
3,000万円で購入した家の20年後の価値はどれぐらいになる？
家の資産価値は、築年数が古くなるにつれて下がるものです。特に、木造住宅は資産価値が減少しやすく、築20年を過ぎると建物の資産価値はほぼなくなります。
国土交通省の資料によると、築20年の木造一戸建て住宅の残存価値は新築時の約15％程度です。例えば、3,000万円で購入した家の20年後の価値は、以下のようになります。
3,000万円で購入した家の20年後の価値＝3,000万円×15％＝450万円
上記の通り、3,000万で購入した家の20年後の価値は概算で450万円程度になる可能性があります。
家の売却相場と築年数の関係性が把握できれば売り時が見極められる
これまで解説してきたように、築年数が古くなるほど家の資産価値が下がるため、売却相場や価格も低くなる傾向があります。
家の残存価値が大幅に下がるのは築10年が目安といわれており、新築価格の約半分程度減少するとされています。
家を売却する際は築年数との関係性を考慮し、少しでも高く売れるよう売り時を見極めながら売却を実行しましょう。
初回公開日：2023年5月8日
