本記事では、不動産売却益の計算方法や税金対策などについて解説していきます。
不動産を売却して利益が発生すると、税金がかかる場合があります。その際に、「どのようなケースで税金がかかるのか」「どのような種類の税金がかかるのか」などが分からない人も少なくありません。
住んでいる家を売却して、その代金で新しい家に買い換えたい場合、事前に納税資金を確保しておかなければ資金がショートしてしまうリスクもあります。したがって、不動産売却益にかかる税金を正しく理解しておくことは非常に重要です。
- 不動産売却益の計算方法が分からない
- 不動産売却益にかかる所得税の計算方法が分からない
- 不動産売却益にかかる税金の節税対策が分からない
上記のようなお悩みを抱えている方は、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 不動産売却益の計算方法
- 不動産売却益にかかる所得税の計算方法
- 不動産売却益にかかる所得税の節税対策
- 確定申告や納税の方法
- 不動産売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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不動産売却益とは？
不動産売却益とは、文字どおり不動産を売却することで出る利益のことです。不動産価格の上昇により、購入した時よりも高い金額で売却できれば、利益が発生することになりますが、不動産取引にはさまざまな諸経費がかかるため、それらについても差引く必要があります。
- 不動産の売却益（譲渡所得）の定義
- 課税対象になるのはどのような場合？
上記2点について確認していきましょう。
不動産の売却益（譲渡所得）の定義
不動産の売却益（譲渡所得）とは、土地や建物、マンションなどの不動産を売却（譲渡）することで発生した利益（所得）のことです。
建物の価格は経年劣化により下がっていきますが、土地の価格は市況に応じて変動します。近年は、都心部を中心に地価やマンション価格の高騰が続いており、購入したときの価格よりも高く売れるケースも少なくありません。
譲渡所得は、売却価格から購入時にかかったお金を差引いて利益を計算しますが、不動産会社に支払う手数料や税金など、さまざまな諸経費も差引くことができます。
また、減価償却費を計算すると利益が発生することがあるため、注意が必要です。
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課税対象になるのはどのような場合？
譲渡所得は「分離課税」として、給与など他の所得とは別で所得税と住民税が課税されます。
原則として、売却額が購入額を上回り、売却益が発生した場合には、課税されることになります。一方、売却価格が購入価格よりも安い場合、「譲渡損失」として譲渡所得がマイナスとなり、課税されることはありません。
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不動産売却益の計算方法4ステップ
不動産の売却益は、購入時の価格と売却価格だけでは算出できません。
「取得費」「減価償却費」「譲渡費用」を算出し、売却価格から差引いた額が売却益となります。計算方法は、以下の通りです。
不動産売却益（譲渡所得）＝ 売却価格 −（ 取得費 − 減価償却費 ＋ 譲渡費用）
ここからは、上記の計算方法を踏まえて、以下の4つのステップごとに解説していきます。
- 取得費を算出する
- 減価償却費を算出する
- 譲渡費用を算出する
- 売却益を算出する
順番に見ていきましょう。
取得費を算出する
取得費とは、対象の不動産を取得する際に支払ったお金です。購入価格（建築費を含む）や、購入時に支払った手数料、設備費やリフォーム費用なども含まれます。
具体的には以下が該当します。
- 不動産の購入価格（建物の建築費用含）
- 建物の修繕やリノベーションを行なった際の費用
- 購入時に支払った仲介手数料や司法書士手数料
- 購入時に支払った登録免許税・不動産取得税・印紙税
- 土地の取得時に行った従前の建物の解体費・土地の測量費・土地の造成費用
- 不動産を取得するために行った訴訟費用や違約金
- 土地の取得のために借り入れた資金にかかる利子のうち、建物を使用し始めるまでに支払った金額（つなぎ融資の利子）
※参考： No.3252 取得費となるもの｜国税庁
取得時に支払った税金や場合によっては測量費・造成費なども対象になるため、それらの金額が分かる契約書や領収書などの書類がそろっているか確認してみましょう。
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減価償却費を算出する
建物は時間の経過とともに劣化するため、経年により価値が減少します。このような資産を、減価償却資産といいます。なお、土地の場合は経年によって価値が減少しません。
建物の取得費を計算する際は、建物の購入価格または建築費用などの総額から、所有期間中の減価償却費相当額を差引かなければなりません。
分譲住宅やマンションなど、売買価格に占める建物部分の価格が分からない場合でも、新築時の消費税額などを参考に建物価格を割り出して計算します。
減価償却費は以下の計算式より求められます。
建物の購入価額×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の目的（事業用か居住用か）と、構造によって決まります。一般的に、木造の建物と鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物では法定耐用年数が異なるため、減価償却の償却率が異なります。
たとえば、木造住宅の償却率は0.031で、鉄筋コンクリート造マンションの償却率は0.015です。これらを踏まえて、まずは木造住宅の減価償却費をシミュレーションしていきます。
【条件】
● 構造：木造住宅
● 購入価格：2,000万円
● 築年数：20年
【減価償却費】
● 2,000万円×0.9×0.031×20 ＝1,116万円
【減価償却後の建物価格】
● 2,000万円-1,116万円＝884万円
次に、鉄筋コンクリート造マンションの減価償却費をシミュレーションしていきましょう。
【条件】
● 構造：鉄筋コンクリート造マンション
● 購入価格：2,000万円
● 築年数：20年
【減価償却費】
● 2,000万円×0.9×0.015×20＝540万円
※参考：建物の取得費の計算｜国税庁
このように同じ建物価格であっても、耐用年数の短い木造住宅の方が減価償却費が高いことが分かります。
木造住宅を売却した際に、購入価格よりも売却価格の方が安かった場合でも、減価償却費の額によっては譲渡所得が発生し課税対象となります。
譲渡費用を算出する
譲渡費用とは、土地や建物、マンションなどの不動産を売却するためにかかった費用のことです。具体的には以下のような費用が該当します。
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 借家を売却する際に賃借人に支払った立退料
- 土地を売却するためにかかった建物の解体費用と損失額
- 抵当権を抹消するために支払った登録免許税
- 借地権を売却する際に地主に支払った名義書換料など
これらの費用の内容については確定申告の際に必要となるため、取得費と同様に領収書などの書類をまとめて保管しておきましょう。
売却益を算出する
取得費や減価償却費、譲渡費用の総額が分かったら、売却益を算出することができます。 不動産の売却益は、以下の計算方法で算出します。
【不動産売却益の計算式】
● 不動産売却益（譲渡所得）＝売却価格−（ 取得費−減価償却費＋譲渡費用）
上記をもとに、条件を設定しながらシミュレーションしていきます。
【条件】
● 木造一戸建てを新築後に20年で売却
● 売却価格：3,800万円
● 購入価格：土地2,000万円、建物2,000万円
● その他の取得費（※1）：500万円
● 譲渡費用（※2）：150万円
【売却益】
● 3,800万 − （4,500万 − 1,116万 ＋150万）＝226万円
※1：各種手数料・税・造成費など
※2：仲介手数料・司法書士手数料など
上記のケースでは、購入価格よりも売却価格の方が安いものの、取得費や減価償却費、譲渡費用を計算した結果、226万円の売却益が発生することになります。
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不動産売却益にかかる税金
前述したように所有する不動産を売却して利益が出たら、その売却益に対して譲渡所得税と住民税が課されます。
譲渡所得税の基本的な仕組みを理解することで、売却時にどれくらいの納税資金を確保しておく必要があるのかをイメージしやすくなるでしょう。
- 所得税率と所有期間の関係性
- 譲渡所得税の計算方法
ここでは、譲渡所得税に関する上記2点について解説します。
所得税率と所有期間の関係性
不動産売却益（譲渡所得）には、譲渡所得税と住民税に加えて、2037年までは所得税率に2.1％を乗じた税額が復興特別所得税としてかかります。
ここで注意したいのが、譲渡所得税の税率が所有期間によって変動する点です。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得に、5年以内の場合は短期譲渡所得に区分されており、売却時期によって税率が大きく変動します。
以下の表で、それぞれの税率を確認しましょう。
| 区分 | 内容 | 所得税率 | 住民税率 | 復興税率 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以内 | 30％ | 9％ | 所得税額の2.1％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超 | 15％ | 5％ | 所得税額の2.1％ | 20.315％ |
※参考1：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
※参考2：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
短期・長期を区分する基準となる「所有期間」とは、実際に売却した日で計算するわけではなく、「売却した年の1月1日時点での所有期間」であることに注意しましょう。
譲渡所得税の計算方法
では、実際に課税譲渡所得金額を算出して税額を計算してみましょう。
● 課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
● 譲渡所得税額＝課税短期譲渡所得金額×税率
短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つの例を、以下の条件で計算します。なお、取得費は各種諸費用を含み、減価償却費は控除した後とします。
| 区分 | 取得費 ※減価償却後 |
売却価格 | 譲渡費用 | 譲渡所得金額 | 税率 |
| 3年前に取得した マンション |
5,000万円 | 6,000万円 | 220万円 | 780万円 | 39.63％ （短期） |
| 10年前に取得した 土地・建物 |
8,000万円 | 9,500万円 | 300万円 | 1,200万円 | 20.315％ （長期） |
【3年前に取得したマンションの場合】
● 6,000万 −（5,000万＋220）＝780万円
【短期譲渡所得の税額】
● 780万×39.63％ ＝ 309.114万円
【10年前に取得した土地・建物の場合】
● 9,500万円 −（8,000万円＋300万円）＝1,200万円
【長期譲渡所得の税額】
● 1,200×20.315％＝243万7,800円
このように、短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なるため、売却する際にはどちらの税率が適用されるのかをしっかり確認しましょう。
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不動産売却益にかかる税金に適用できる特例など
これまで解説してきたように、不動産売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間によっては非常に税率が高くなります。
ただし、居住用財産（マイホーム）を売却した際の譲渡所得税については、さまざまな特例や軽減措置があります。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- マイホームを買い替えたときの特例
- 軽減税率の特例
ここでは、居住用不動産の売却益に関する上記4つの特例などについて解説します。
居住用財産の3,000万円特別控除
転勤や子どもの成長に伴う、引越しなどのタイミングで自宅を買い換える例は少なくありません。
そのときに活用したいのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。これは、居住用財産（マイホーム）を売却した場合、所有期間にかかわらず不動産売却益（譲渡所得）から最大で3,000万円を控除できる特例です。
税率の高い短期譲渡所得であっても、この特例を使うことで課税されないケースもあります。
ただし、この特例は、マイホームを買い替えたときの特例・住宅ローン控除といった他の減税政策と併用できないことに注意が必要です。
※参考： マイホームを売ったときの特例｜国税庁
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相続した空き家の3,000万円特別控除
親の死後、実家を相続して売却する例もよくありますが、この場合は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用できます。
要件を満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除と同様、不動産売却益（譲渡所得）から最高3,000万円まで控除可能です。
この特例を適用するためには、被相続人の要件や相続人の要件、また対象不動産に関する要件があります。事前に、税理士や専門家などに確認しましょう。
※参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
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マイホームを買い換えたときの特例
居住用不動産（マイホーム）を買い換える場合、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を使うという選択肢もあります。
この特例は、「一定の要件のもと、不動産売却益に対する課税を将来に先送りできる」というものです。課税が繰り延べられるだけで、非課税にはなりません。
買い換え先の住宅にもさまざまな条件があるため、適用条件もしっかりと確認する必要があります。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と同様、他の特例と併用できないので、節税できる額を綿密にシミュレーションした上で利用しましょう。
軽減税率の特例
所有期間が10年以上の居住用不動産（マイホーム）を売却した場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用することで、譲渡所得税を軽減することが可能です。
この特例を利用すると、不動産売却益（譲渡所得）が6,000万円以下の部分は税率10％、6,000万円を超える部分については通常通り税率15％になります。（復興税は別途発生）
具体的な税率を、以下の表で確認してみましょう。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 税額 |
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
この特例の大きな特徴は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用できることです。
特例と軽減税率を併用することで、納税額を大きく減らすことができる可能性があるため、税理士などに確認すると良いでしょう。
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不動産売却益が発生した場合には確定申告が必須
不動産売却益が発生した場合、翌年に確定申告する必要があります。また、売却益が発生しなくても、上記で説明した特例などの適用を受ける場合には、確定申告しなければなりません。
- 確定申告の流れ
- 確定申告の時期
- 確定申告の方法
- 確定申告後の納税方法
ここでは、上記の4つについて解説します。
確定申告の流れ
確定申告の具体的な方法と流れを確認しておきましょう。
- 確定申告に必要な書類を用意する
- 「譲渡所得の内訳書」に必要事項を記入する
- 分離課税用の確定申告書に必要事項を記入する
- 確定申告書と添付書類を税務署に提出する
- 確定した所得税を納付する
「譲渡所得の内訳書」とは、取得費や譲渡費用の明細が記載されている書類です。その根拠として売買契約書や、取得費・譲渡費用の領収書などを添付する必要があります。
書類に不備があると申告できないケースもあるので、期間に余裕を持って書類を準備することが大切です。
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確定申告の時期
確定申告は、毎年1月1日から12月31日の1年間に発生した所得について、原則として、翌年の2月16から3月15日までに居住地にある税務署で申請します。
税金の納付期限は、基本的に確定申告書の提出期限と同日です。ただし、振替納税の場合は4月の中旬ごろに振替されます。（消費税の納付期限は3月31日）
確定申告の方法
確定申告書の提出方法は、下記の3通りがあります。
- e-Taxで送信する
- 税務署の窓口で提出する
- 税務署に郵送する
医療費控除などで、確定申告したことがある人が多いかもしれませんが、譲渡所得や譲渡損失の申告は必要書類が多く煩雑に感じるかもしれません。
不安な場合は、税務署の窓口で提出することで不備が無いかその場で確認することができます。また、売却の仲介を依頼した不動産会社がサポートしてくれる場合もあります。
確定申告後の納税方法
確定申告後の税金の納付方法をご紹介します。
- 金融機関の口座から振替納税（4月中旬に振替）
- インターネット振込を利用した電子納税
- クレジットカードで納税（手数料がかかる）
- コンビニエンスストアで納税（コンビニ独自のキャッシュレス決済が使える場合も）
- 金融機関又は所轄税務署の窓口で現金納付
なお、確定申告のデータは各自治体にも送られるため、住民税については改めて手続きする必要はありません。申告した年の5月以降に、居住地の自治体から納付書が送付されます。
不動産売却益に関するよくある質問
最後に、不動産売却益に関するよくある質問を紹介していきます。
- 不動産売却益が損益通算できるケースは？
- 相続した不動産の売却益はどのように計算する？
- 法人が不動産売却した際に発生する税金はいくら？
不動産売却益が損益通算できるケースは？
不動産を売却した際に、利益（譲渡所得）ではなく損失（譲渡損失）が発生しているケースもありますが、このような場合は、基本的に確定申告は不要です。
しかし、一定の条件を満たせば発生した譲渡損失を事業所得や給与所得など他の所得と損失を損益通算できるため、チェックしておきましょう。
1つ目は、居住用不動産（マイホーム）を買い替えた場合です。この場合は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できます。
2つ目は、居住用不動産（マイホーム）を、住宅ローン残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が発生している場合です。この場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用すると、損益通算が可能です。
これらの条件に該当する場合、確定申告することで節税になります。さらに、大幅な譲渡損失により損益通算しても控除しきれなかった場合、翌年以降の3年間に繰越控除できます。
※参考1：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
※参考2：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
相続した不動産の売却益はどのように計算する？
相続した不動産の売却益の計算も、通常と同じように下記の計算式で算出します。
不動産売却益（譲渡所得）＝ 売却価格 −（ 取得費 − 減価償却費 ＋ 譲渡費用）
相続した不動産の場合、被相続人がその不動産を購入した時の価格や諸手数料をもとに取得費を計算します。
ただし、先祖代々の土地や建築時期が古い場合、契約書や領収書などの書類が残っていないなど、「取得費が分からない」というケースも考えられます。このような場合には、売却価格の5％相当額を取得費として充てることが可能です。
例えば、相続した実家を6,000万円で売却し、その取得費が分からない場合は売却価格の5％相当額である300万円を取得費とします。
上記の事例をもとに、シミュレーションしてみましょう。
| 対象不動産 | 売却価格 | 取得費 | 譲渡費用 | 譲渡所得金額 | 軽減税率 |
| 相続した取得費不明の土地・家屋 | 6,000万円 | 300万円 | 220万円 | 5,480万円 | 15.21％（※） |
※住民税・復興税を含む
この場合、長期譲渡所得の軽減税率と3000万円特別控除が併用できます。
【譲渡所得金額】
● 6,000万円−（300万円＋220万円）＝5,480万円
【相続した不動産の3,000万円特別控除を適用】
● 5,480万円−3,000＝2,480万円
【軽減税率を適用した課税額】
● 2,480万円×15.21％＝377万2,080円
相続した不動産でも比較的新しい住宅の場合、売却価格の5％では取得費の額が低すぎるというケースもゼロではありません。相続が発生した直後では慌ただしい場合もありますが、なるべく書類を揃えておくことをおすすめします。
法人が不動産売却した際に発生する税金はいくら？
法人と個人では、不動産売却にかかる税金が大きく異なります。
まず、法人が不動産を売却した場合は個人のように「分離課税」ではないという点を押さえておきましょう。不動産売却で得た利益だけではなく、不動産売却益と他の事業で得た利益を合算して課税されます。課税される税金は、以下の5つです。
- 法人税（法人の事業所得で得た利益にかかる国税）
- 法人住民税（法人の事務所や事業所のある自治体に納める地方税）
- 法人事業税（法人の事業所得で得た利益に対して、各自治体に払う地方税）
- 印紙税（契約書に貼付する印紙で売主が負担するもの）
- 消費税（各種手数料だけでなく、建物部分について課税される）
法人（課税事業者）の場合、手数料などに支払う消費税だけではなく、建物部分に消費税が発生します。
土地・建物をまとめて売却した場合、売却価格から建物価格と消費税額を割り出し、売却益のなかから消費税を納付しなければなりません。
また、業務用資産と非業務用資産では減価償却率（※）が異なることにも注意しましょう。法人の場合、不動産の購入や売却によって事業所得を調整できるため、不動産の取引が資金繰り対策や節税対策になることもあります。
不動産売却益が発生したら控除や特例の活用を
ここまで、不動産売却益にかかる譲渡所得税の計算方法や、節税対策となる特例を紹介してきました。
不動産売却益にかかる譲渡所得税は、最高で39.63％と非常に高税率です。ただし、所有期間が長い場合や居住用不動産（マイホーム）の場合には、特例や軽減税率を利用することで大幅な節税が可能になります。
確定申告の直前になって慌てて対応しようとすると、このような特例を見逃してしまうかもしれません。また、納税資金を用意していなかったことで買い替え先の住宅資金がショートしてしまうおそれがあります。
したがって、前もって書類を準備したり、必要があれば税理士などに相談したりしながら、納税資金の目安をあらかじめ把握しておくことが重要です。
また、こうした税金の支払いなどについては、不動産会社がサポートしてくれる場合があります。LIFULLHOME'Sの不動産一括査定では、全国にある3,500社以上の提携不動産会社から査定依頼する会社を選べます。
税金の扱いなどについてもサポートしてくれる不動産会社を選ぶことで、売却益が発生した場合でも不安を感じることなく、売却を進めることができるでしょう。
記事監修
馬場 美里（ばば みさと）
在学中に宅地建物取引士（当時は宅地建物取引主任者）の資格を取得。大学卒業後、不動産仲介業務に従事し、マンション・一戸建て・土地などの売買を経験。実務経験をもとに不動産の売却査定に関する問題解決を得意とする。不動産会社からのオファーのほか、数々のポータルサイトでコラムの執筆経験もあり。
