民間住宅ローンの実態レポート、発表される

昨今の住宅ローンの実態やトレンドは?昨今の住宅ローンの実態やトレンドは?

平成26年3月に国土交通省住宅局より「平成25年度民間住宅ローン実態に関する調査結果報告書」が発表された。平成12年度から継続して行われている調査で、回答している金融機関は都銀、地銀、信組、信金から農協、生保、損保にいたる迄1,000件超。住宅ローンの実態やトレンドを知るには充分なボリュームの調査と言える。

「平成25年度民間住宅ローン実態に関する調査結果報告書」では「個人向け住宅ローン実績」「賃貸住宅の建設購入に係る融資(アパートローン)実績」「住宅ローンの商品ラインナップ」に関するレポートが記載されている。

さて、レポートからどのようなことが見て取れるであろうか。

個人向け住宅ローンは堅調に増加

業態別新規貸出額業態別新規貸出額

まずは個人向け住宅ローンの数字を見てみたい。ここでは、時系列で金額増減の推移がわかるように、平成21年度から平成24年度まで全て回答のあった金融機関の回答の集計をみる。

平成24年度の新規貸出額は16兆3150億円。この数字は平成23年度の15兆4532億円と比べ8618億円の増加、前年度比5.6%の増加である(対象金融機関数1146機関)。平成22年度が14兆1053億円であるから金額の増加は鈍化しているが、新規の貸出額の伸びが堅調であることがわかる。

一方、貸出残高も堅調に伸びている。平成24年度は127兆5993億円、平成23年度が123兆9519億円。3兆6474億円(前年度比2.9%)の増加である(対象金融機関1119機関)。平成22年度から平成23年度にかけてが約12兆円(前年度比10.5%)の増加であったので成長の鈍化はあるが、新規貸出額同様堅調に伸びている。

新規貸出額、貸出残額ともにその約3割が都銀/信託銀行、同じく約3割が地銀。残り4割を第2地銀/信金/信組等々で分け合っている勘定となる。

回答した全ての金融機関をみた場合も同様の傾向だ。新規貸出額は、平成23年度16兆3168億円(対象金融機関1253機関)が平成24年度は17兆1532億円(対象金融機関1299機関)で8364億円(前年度比5.1%)の増加。貸出残高は、平成23年度131兆4191億円(対象金融機関1249機関)が平成24年度は133兆8640億円(対象金融機関1296機関)で2兆4449億円(前年度比1.9%)の増加である。

どのような種別の物件に対して融資された住宅ローンなのか、どこのエリアの物件に対して融資された住宅ローンなのかがわからないので深く分析はできないが、ローンを借り入れての個人の住宅取得が増加傾向であることが報告書から読み取れる。

借換え市場も拡大、参入金融機関も増加

「他の住宅ローンからの借換えの実績」も、増加している。平成21年度から回答を続ける380機関では、平成23年度の新規貸出額が2兆696億円であったのに対し、平成24年度は1兆8991億円であり1705億円8.2%減少しているが、回答する全金融機関では平成23年度2兆7932億円(対象金融機関551機関)が平成24年度には2兆9512億円(対象金融機関608機関)となり1580億円(前年度比5.7%)の増加している。

これだけではわかりにくいので1機関あたりの新規貸出額を比べてみた。平成21年度から継続回答する金融機関の1機関あたりの新規貸出金額は平成23年度54.5億円、平成24年度50.0億円。回答する全金融機関では平成23年度50.7億円、平成24年度48.5億円。どちらをみても1機関あたりの新規貸出額が減少している。

本項目に関して回答した金融機関が551機関から57機関増の608機関となっていることをあわせ考えると、新規に「借り換えローン」と取り扱う金融機関が増加し、市場は増加傾向と言える。

固定金利期間選択型の2倍利用されている変動金利型

さて、それでは個人向けの住宅ローンの内容に目を向けたい。

新規貸出額、貸出し残高ともに伸びているが、その内容はどうであろうか。「住宅ローン報告書」では個人向け住宅ローンを「変動金利型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」「証券化ローン」「リフォームローン」の5種類に分けて表現している。そのうち貸出残高の約半分が「変動金利型(50.9%)」、次は「固定金利期間選択型(37.4%)」であり、この二つ合わせて約9割を占める。一番少ないのは「リフォームローン」で全体の0.3%でしかない。「既存ストックの活用が課題」と言われているが、この数字をみると確かに課題である。

貸出残高におけるシェアTOPである変動金利型。残高の過半数を超えたのは平成24年度が初めてであり、固定金利期間選択型の残高を抜いたのは平成23年度。変動金利型のシェアが伸びだしたのはここ4年間程のトレンドである。全金融機関の新規貸出額の推移をみれば一目瞭然だ。平成19年度に変動金利型26.7%/固定金利期間選択型62.8%と変動金利型は固定金利期間選択型の半分以下のシェアしかなかったのが、平成21年度に逆転(変動金利型49.0%/固定金利期間選択型43.2%)し、平成24年度は変動金利型57.6%/固定金利期間選択型26.7%とその割合が全く逆転している。「金利は底」であるが変動金利型が増え続けている。

ちなみに、個人向け住宅ローンにおける変動金利型の占める割合は、金融機関の規模とかなり高い相関関係があり、規模の大きな金融機関程変動のシェアが大きくなっている。平成24年度の変動金利型シェアは全体では57.6%であるが、新規貸出額全体を見ても全体の4割強を占める都銀/信託銀行では72.9%、地銀は64.7%とかなり高いシェア。一方、農協は31.8%、労金は39.6%、信組が45.8%と変動金利型のシェアは低く、固定金利期間選択の方が高くなっている。

新発の10年国債利回りは0.620%(2014年4月25日終値)。長期金利は下がり続けており、1%を割り込んだ状態が2年以上続いている。「金利は今が底」である。金利が低ければ、低い金利で固定しようと固定金利期間選択型の選択が増えそうだが実際は逆であり、金利が下がる中、変動金利型が増加している。それは何故か? 金融機関/エンドユーザー/不動産業者の3者それぞれに「変動金利型を選ぶ」理由が考えられる。

個人向けの住宅ローンの内容個人向けの住宅ローンの内容

変動金利型が利用される三つの理由

金利が底だと言われる中、以前変動金利型が幅を利かせている理由はユーザー側、金融機関側の双方から考えられる。

一つ目は、ユーザー側の理由。当面の金利上昇がないと予想する人が多いのではないか。固定金利期間選択型と変動金利型では、変動金利型の方が月々の返済額は少ない。金利が上昇局面に入れば、それが逆転し固定金利期間選択型のメリットがでるが、金利が今の水準から動かなければ変動金利型の方が有利だ。いくら「金利は今が底」であっても「底」の期間が長く続くのであれば変動金利型の方がお得である。当分金利の上昇はない、と予想するユーザーが多いために変動金利型を選択する人が増えているということが一つ考えられる。

二つ目は、金融機関側の理由。金融機関側がリスクの低い変動金利型へのシフトを進めているのではないか。信組/信金等の比較的規模が小さい金融機関と比べてメガバンクは、市場からの資金調達の必要性が高い。そのため金利変動のリスクの少ない変動金利型を積極的に貸出すのではないか。

最後、三つ目は、不動産会社の理由。不動産仲介会社が物件購入検討者に対しておこなう資金シミュレーションでは、特段お客様からの希望が無い限り変動金利型で計算される。何故か? 変動金利型で計算した月々の支払いは、固定金利期間選択型のそれと比べて少なくなりお客様負担が少なく感じられ、商談を進め成約に導きやすいからだ。ユーザーは、支払い負担が少ない変動金利型を当初提示され、そのままその資金計画を選択するケースが多いのではないか?

「平成25年度民間住宅ローン実態に関する調査結果報告書」には、他にも多くのデータが記載されている。金融機関や不動産会社と住宅ローン借入の話しをする際の予備知識の取得、また住宅ローンのトレンドを把握するには良い資料である。

2014年 05月07日 11時20分