- マンションの売却を検討しているが、どのような方法で売却すれば良いか分からない
- マンションを少しでも早く、高い値段で売却するためのポイントを知りたい
このようなお悩みをお持ちの方は多いと思われます。
そこで本記事ではマンションを早く・高く売却する方法や注意すべきポイントを分かりやすく解説していきます。
この記事で分かること
- 現在のマンション売却に関する市況感
- マンションを早く、高く売却するためのポイント
- マンション売却の流れ
- マンション売却時の注意点
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もくじ
2024年はマンションの売り時？
不動産を売却するときに検討すべき最も重要な要素の一つに、売却のタイミングが挙げられます。
「安く買って、高く売る」ことは投資の鉄則と言われますが、不動産もなるべく価格が高いタイミングで売りたいと考えるひとがほとんどでしょう。では、足元の2024年はマンションの売却に適したタイミングと言えるのでしょうか？
これらを考える上で、国土交通省が作成している不動産価格指数（※）を見てみましょう。
※アンケート調査による情報をもとに、不動産の取引価格相場を推計した指標であり、国土交通省より四半期ごとに公開
※出典：国土交通省「不動産価格指数（令和４年５月・令和４年第１四半期分）」
上記のグラフからも分かる通り、マンション価格は2009年以降から現在まで上昇の一途を辿っています。新型コロナウイルスの影響が出始めた2020年以降もその傾向に大きな変化はありません。
こうした傾向の背景としては、資材価格が慢性的に高騰していることや、歴史的な低金利により投資家がお金を借りやすくなっていることなどが挙げられます。また、新型コロナウイルスにより経済活動が停滞し、行き先を失った資本が不動産に流れ込んでいるという可能性も考えられるでしょう。
一方で、世界的な情勢に応じて日本でも金利の引き上げに関する議論が活発化しています。加えて、日本の人口は年々減少しており（※）、住宅に対する根本的な需要が成長しているわけではなく長期的な先行きは不透明であるといえます。
したがって、「今が売り時なのか」という点については確実なことはいえませんが、市況としてはひとつの過渡期に差し掛かっているという考え方はできます。
現在の市況感や、今後の不動産市場の動向なども踏まえて、売却するかどうかを検討するようにしましょう。
※参考：統計局ホームページ/人口推計
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マンションを早く・高く売却する方法と10つのポイント
それでは、実際にマンションを早く、高く売却するためにはどのような方法やポイントがあるのでしょうか。 ここでは、以下の10つについて順番に解説していきます。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 周辺環境を調査する
- 余裕を持ったスケジュールを立てる
- 事前に掃除や整理整頓をしておく
- 自己判断でリフォームしない
- 高く売れやすい時期に売り出す
- ホームインスペクションを実施する
- 不動産会社とこまめに連絡を取る
- 居住用財産3,000万円控除を活用する
- 専任媒介や専属専任媒介の契約を結ぶ
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産売却を検討する場合、まずは不動産会社に物件の査定を依頼することが一般的です。
不動産会社は全国に多数存在しますが、その強みや特徴はさまざまです。また、不動産会社が事前に「いくらくらいで売れそうか」を査定する不動産査定というプロセスがありますが、その査定額も会社によってさまざまです。
そのため、より多角的な情報を得るためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
LIFULL HOME'Sの一括査定では、全国にある3,500社以上の提携不動産会社から査定を依頼する会社を選ぶことができます。物件情報の入力後、不動産会社の社員や店舗の画像、強みなど査定依頼ができる不動産会社の詳細情報を一覧で見て、選ぶことができるのが特徴です。
このようなサービスも活用しつつ、複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
周辺環境を調査する
売却するマンションの周辺環境を調査することで、将来的なポテンシャルも含めたマンションの本当の価値を考えることができます。
例えば、近い将来、近隣に大型のショッピングモールが建設される予定が公表されていれば、エリアの利便性が向上してそれが売却価格に反映される可能性があるでしょう。一方で、大型の建物は、騒音や日当たりなど、周辺の住環境に対して影響を及ぼす可能性も考えられます。
また、近隣の取引事例や売却価格を参照することも有効です。たとえば、LIFULL HOME'Sが提供している『プライスマップ』は、中古マンションの参考価格を地図上で知ることができるサービスで、不動産会社へ行かなくてもおおよその参考価格を知ることができます。
このように、さまざまな材料をもとに売り時や売却価格について考えるようにしましょう。
余裕を持ったスケジュールを立てる
マンションの売却には思いのほか時間を要するため、スケジュールに余裕を持っておくことが重要です。
一般的に不動産市場は、4月からの新生活に備えた１〜2月に成約数が増えると言われています。その後、夏場に落ち込みを見せてから、9〜10月にまた増えてくるという傾向があります。 こうした市場の動きを把握した上で、売却タイミングを選ぶことで早く・高く売ることができるでしょう。
最も良いタイミングを選ぶことができるようにするためにも、余裕を持ったスケジューリングが重要になります。また、スケジュールに余裕があれば、焦って値引きに応じる必要性も低くなります。また、購入者の住宅ローン審査が通らなかったなどのトラブルにも対応しやすくなるでしょう。
このように余裕を持ったスケジュールを立てることで、結果的に高く、早く売れる可能性が高まり、トラブルにも柔軟に対応しやすくなるのです。
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事前に掃除や整理整頓をしておく
実際にマンションを売却する場合、購入検討者が内見に来ることになります。その際に整理整頓ができていないと、印象が悪くなり、結果的に売却が遅れてしまう可能性があります。
購入する側の立場を想像すればわかるように、「物件が清潔である」ということは購入するか否かの意思決定する上で重要な要素となります。また、整理整頓が行き届いていなければ、明け渡しの際にトラブルとなる可能性も出てきます。
上記のような理由を踏まえて、マンションは普段から掃除や整理整頓をしておくことが重要でしょう。
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自己判断で売却のためのリフォームをしない
掃除や整理整頓が重要と記載しましたが、「査定額を高くしたい」と考えて、自己判断で過度なリフォームを行うことは控えるのが賢明です。なぜなら、内装の好みは住む人によって千差万別だからです。
また、どの程度のリフォームが必要かは、専門家のアドバイスがないと分からないことも多くあります。したがって、「売却にプラスになるだろう」と自己判断でリフォームを行った結果、逆に買手が付きにくくなったり、本来は不要であった費用がかかってしまったりする可能性もあるのです。
近年、マンションを購入した後に、自身の好みでリノベーションする方も増えています。そのため、売却主が良かれと思ってリフォームしたとしても、購入した人の好み次第で結果的に無駄になってしまう可能性もあります。
場合によっては、そのリフォーム代を販売価格に含めなければならないケースもあり、そうなれば結果的に相場よりも高い金額で売り出すことになってしまいます。その結果、早期の売却が難しくなることもあるので、慎重に判断することをおすすめします。
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高く売れやすい時期に売り出す
冒頭でも述べた通り、不動産価格は市況に少なからず影響を受けます。
なるべく高く売却するためには、不動産そのもののスペックだけでなく、高く売れやすいときに売り出すという点も非常に重要です。また、「余裕を持ったスケジュールを立てる」の項目でも言及したように、1年間の中でも「売れやすい時期」「売れづらい時期」があります。
相場感に対しては常にアンテナを張り、情報収集を怠らないようにしましょう。
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ホームインスペクションを実施する
ホームインスペクションは、専門家に依頼して、住宅の劣化状況、欠陥の有無、補修・改修すべき箇所や時期、それにかかる費用などを調べてもらうことです。
これによりマンションの「健康状態」を把握し、適切な対処を行うことができるようになります。こうした「健康状態」の明確化は購入希望者の安心感へとつながり、購入に向けた意思決定を加速させる要素となるのです。
したがって、マンションを早く・高く売るためにホームインスペクションをうまく活用すると良いでしょう。
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不動産会社とこまめに連絡を取る
マンション売却にあたっては、不動産会社が極めて重要な役割を担っています。
不動産会社と密なコミュニケーションを取りながら信頼関係を深めていくことで、売却のプロセスをスムーズなものにしたり、専門家としての知見を得たりすることができます。
また、売主側の希望もきちんと伝えることも重要です。担当営業マンと良好な関係を築くことで、熱心な販売活動や状況報告をしてもらうことができれば、一連の不動産売却に向けた活動が満足のいくものになりやすいでしょう。不動産会社とこまめなやり取りを心がけて、後から後悔しないようにしましょう。
居住用財産3,000万円控除を活用する
マイホーム（居住用財産）を売却したときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます（※）。
税制上の大きなメリットがあるので、居住用マンションを売却するときには、適用の要件を確認した上で、このような制度を積極的に活用するようにしましょう。
こうした制度を活用することで、売却後に手元に残る金額を増やすことができます。
専任媒介や専属専任媒介の契約を結ぶ
マンションの売却を不動産会社に依頼する際、契約の種別に「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
一般的に、「専任媒介」「専属専任媒介」の方が、「一般媒介」よりも、不動産会社にとって営業努力が無駄になる確率が低く、それだけ積極的な努力を期待しやすいといえます。
したがって、初めてマンションを売却する人は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の方がおすすめです。
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マンション売却の流れ
以下では、マンションを実際に売却するときの流れについて解説します。
- 情報収集や査定依頼を行う
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンションの売却活動を行う
- 買主と売買契約を結ぶ
- 物件の引渡し・決済を行う
- 確定申告を行う
事前にプロセス全体のイメージをもった上で、売却を進めていくようにしましょう。
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情報収集や査定依頼を行う
まず、マンション売却について書籍やインターネットなどで情報収集を行い、基礎知識を頭に入れましょう。具体的には、まず自分で周辺の物件の価格相場を調べることになります。調べる際には、以下のような指標を参考にすると良いでしょう。
- 地価公示
- 不動産価格指数
- レインズ・マーケット・インフォーメーション
- プライスマップ
売却を真剣に検討したいという意向が固まったら、複数の不動産会社に価格査定を依頼します。 LIFULL HOME'Sの一括査定では、全国にある3,500社以上の提携不動産会社から査定を依頼する会社を選ぶことができるため、自身にあった不動産会社を見つけやすいでしょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
続いて、売却活動を依頼する不動産会社を決定します。決定する際には、以下の要素を考慮して決めると良いでしょう。
- 査定価格
- 査定額の根拠（妥当性があるか？）
- 販売計画（販売力/販売実績）
- 担当者との相性
特に担当者との相性は不動産売却活動全体の影響度に大きく影響すると言われています。複数の不動産会社を比較検討した上で、自分に合った担当者のいる会社を選ぶようにしましょう。
マンションの売却活動を行う
媒介契約を結ぶと、不動産会社による売却活動が正式に始まります。
ここからは基本的に、売主ではなく不動産会社主導で売却は進みます。不動産会社が窓口となって、購入希望者の集客や物件案内などを行います。ただし、前述したように購入希望者が内見に来た際の印象は重要です。そのため、整理整頓を心がけるようにしましょう。
買主と売買契約を結ぶ
買主が決定したら、買主側の住宅ローン事前審査などを経て、不動産売買契約を結びます。一般的に売買契約の調印手続きは、売主（あなた）・売主側の仲介会社・買主・買主側の仲介会社が一堂に会して行われます。
ただ、必ずしもこの４者がそろわない場合や売主側と買主側で別日に調印を行うこともあることは知っておきましょう。
この売買契約時に手付金が支払われ、売買代金の一部に充当されます。上限は購入価格の20%で一般的には5〜10%が相場となっています。
物件の引渡し・決済を行う
売買契約に定められた日時で決済・引渡しが行われ、売買契約時に受け取った手付金を除いた売却価格の残金を買主から受取ります。この残金の決済は、売主、買主、不動産会社、司法書士が一堂に会して行われます。この手続きが完了すると売主から買主に対して、不動産（物件の鍵）が引渡されます。
この際、司法書士によって所有権移転登記に関する書類の確認などが行われ、問題なければ買主へと所有権が移動します。
確定申告を行う
マンション売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために、原則として確定申告を行う必要があります。（売却による譲渡所得がマイナスの場合は確定申告が不要となるが、確定申告をすることで所得税の還付を受けられる場合もある）
確定申告は、通常、毎年2月中旬〜3月中旬の1ヶ月の間に行われます。
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マンション売却の注意点
以下では、マンションを売却するときに失敗しがちな注意点について解説します。
- 売却前は空室にしなくてよい
- 不動産会社に任せきりにしない
- 査定価格だけで不動産会社を選ばない
- 適正な売却価格を設定する
- 内覧に間に合うように事前準備する
事前に落とし穴を知った上で、賢くマンション売却を進めてください。
売却前は空室にしなくてよい
売却検討中のマンションに住んでいる場合、「あらかじめ立ち退く必要があるのではないか」と心配する方は多いですが、空室にしておく必要はありません。
住んでいる状態であっても不動産会社が売却を進めてくれるケースがほとんどです。
ただし、購入希望者による内覧の時などは、掃除や整理整頓などをしておくことで、住みやすい物件であることをアピールすることもできます。
不動産会社に任せきりにしない
不動産会社は強い味方ですが、すべて任せきりにするのではなく、自分でもしっかりと情報収集を行うことが必要です。最終的に売るかどうかという最も重要な判断は、あなた自身が行う必要があります。
納得のいく判断をするためにも、マンションの状態、近隣の取引事例、集客状況など、売却に関する情報に常に気を配っておきましょう。
査定価格だけで不動産会社を選ばない
不動産会社から査定結果が上がってきたときに、「最も査定価格の高い会社にお願いしたい」と考える人が多いでしょう。しかし、どのような根拠でその価格を提示しているのか、担当者の仕事のクオリティやレスポンスはどうか、その不動産会社は地域で信頼されているか、取引実績は豊富か、など、不動産会社の情報を多角的に見極めることが重要です。
マンション売却を行う場合、不動産会社の担当者とは、数ヶ月間にわたる付き合いになることに加え、大きなお金が動くことなので、媒介契約を締結する不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。
適正な売却価格を設定する
マンションには適正価格が存在します。その価格よりあまりに安くても納得のいく売却にはなりませんし、逆にあまりに高すぎてもいつまでも売れずに残ってしまうことになります。
売却価格としていくらが妥当なのかという点は難しいところではありますが、不動産会社との議論や、近隣の取引事例なども参照しながら根気よく検討していくことが大切です。
内覧に間に合うように事前準備する
購入希望者はいつ現れるか分かりません。しばらく問合せがないと思ったら、ある日何件も入るケースは実際によくあります。
そんなときに慌てることがないよう、普段から、いつ内覧希望の連絡が入ってもいいように準備をしておくことが大切です。室内を整頓しておく、アピールポイントを整理しておくなど、用意を怠らないようにしましょう。
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マンション売却においては情報がものをいいます。普段から市況や相場観についてはアンテナを張っておく、気になることや分からないことは書籍やインターネットを通して調べたり、不動産会社に聞いてみたりする、また売却プロセスの際には、不動産会社や買主などの関係者が信用できる人かをきちんと見極める、といった地道な情報収集が極めて重要です。
LIFULL HOME'Sでは、マンション一括査定をはじめ、マンション売却に関するさまざまなお役立ちサービスを提供しています。また、3500を超える不動産会社と提携し、個々の不動産会社に関する情報が充実しているため、複数の不動産会社を多くの情報を吟味した上で選択することができます。このようなサービスもうまく活用しながら、納得のいくマンション売却を進めましょう。
記事監修
小松崎 遥平（こまつざき ようへい）
政府系金融機関にて不動産投融資を3年間担当。その後、コンサルティング/ブランディング会社にて、スポーツ業界を中心に戦略立案業務等に従事した後に独立。現在は、新規事業開発や市場調査等に従事している。宅地建物取引士の資格を保有。
