不動産の価格高騰に関するニュースが連日のように報道されています。 建築資材の高騰や労働力不足などを背景に、近年、不動産価格は高騰を続けています。それ以外の要因のひとつとして話題になっているのが、投機目的での不動産転売が与える市場への影響です。
億超えのマンションが海外投資家により短期で転売されているのではないか…、不動産市場への転売の影響が懸念されるなか、国土交通省が実態把握に動きました。国土交通省において、本調査の実施は初となります。
実際に転売と思われる取引は行われているのでしょうか？ 国土交通省が実施した調査結果を解説します。
もくじ
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東京23区の短期売買の割合は9.3%。都心部で増加傾向
国土交通省は2025年11月25日、「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果」を公表しました。 近年のマンションの取引実態を把握することを目的に、法務省から受領した不動産登記情報や民間の価格データを活用、2018年1月から2025年6月までに保存登記（※）がされた三大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）および地方四市の新築マンション約55万戸を対象に調査を実施しました。
なお、本調査での「短期売買」は、2024年6月までの間に保存登記がなされたもののうち、保存登記から1年以内に移転登記がなされたものを対象としています。
※登記原因が売買である申請情報のうち、所有権の保存および移転登記の情報
2024年1～6月に保存登記がされた後、1年以内に移転登記がされた物件の割合をエリア別に見ると、東京圏で6.3%、大阪圏で5.6%、名古屋圏で1.6%と、特に東京圏・大阪圏で高く、調査実施期間内で比較しても高い傾向にあります。
また、都心部になるほど短期売買割合が高い、もしくは増加傾向にあることが分かりました。 「東京圏全体」では保存登記期間2024年 1〜6月で6.3％ですが、「東京都」で見ると8.5％、神奈川県は5.1％となっています。また、大阪圏でも、大阪圏全体では5.6％ですが、大阪府は6.2％、兵庫県 は7.1％と高い傾向にあります。
さらに、都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）では12.2%と、全体の約1割超が短期売買取引となっています。なお、国外からの投機について一般社団法人不動産協会へ要請（「投機目的でのマンション取引等に関する要請について」）を発表し話題となった千代田区では2018～2022年 での最大値で9.2％、直近の2024年 1～6月では4.6%でした。
直近取引では新宿区で短期売買割合が19.6%と約2割にのぼる
2024年 1〜6月の期間で、都心6区の中で最も割合が多かったのが新宿区で19.6%でした。葛飾区では同時期で21.6％となっており、ほかにも、時期によって高い傾向になるエリアも見られます。国土交通省は「その年にどのようなマンションが供給されたかなどによって、短期売買の割合は大きく変動している」としています。
国外居住者による取得は都心部で増加傾向
国土交通省は、住宅価格の上昇や賃料の高騰などへの影響が懸念されている居住実態のない国外に住所のある者の取得状況についても調査を行いました。 国外居住者による短期売買についても、東京圏と大阪圏で、調査結果内で直近の取引割合は増加。名古屋圏では大きな変動はありません。
また、都心部ほど高い傾向があることも同様の傾向でした（東京23区 3.5%、都心6区で7.5%）。 購入数全体に占める、国外居住者による取引割合は、どの価格帯においても0～3％程度となっており（2億円未満で3.2％、2億円以上で3.8％）、特段、高額物件の購入割合が高い傾向は見られませんでした。 国外居住の購入層は、幅広い価格帯で不動産を購入していると見られます。
東京23区の新築マンション購入者、直近では「台湾」が最多
東京23区で新築マンションを購入した人（国外居住）を、国別で見ると、直近では台湾が多数を占め（2025年1〜6月の半期において192件）、次いで中国、シンガポールと続きます。 ほか、香港や米国、英国などに住所がある人の取得も一定数存在しています。
国外居住者による不動産購入は、コロナ禍以前は全体で500件ほどで推移していましたが、2020年以降で大きく減少。ここ数年は300件前後となっています。
新築マンションの短期売買についての調査結果まとめ
- 東京都を中心に神奈川県、大阪府、兵庫県の一部の地域で短期売買の割合が高く、増加傾向も見られる。
- 中心部に行くほど短期売買割合が高い、または増加傾向。
- その年にどのようなマンションが供給されたかなどにより、短期売買の割合は大きく変動。
- 直近では、大規模マンションの方がそれ以外のマンションと比較して、短期売買割合が高く、数字も大幅に上昇（東京23区の専有面積40m2以上物件）。
- 直近では、国外居住者による短期売買も増加の傾向が見られる（東京23区）。
- 国外居住者が2億円以上の高額物件を活発に短期売買している傾向は特に見られない（都心6区）。
不動産大手団体が短期転売への対策を発表
国土交通省が調査結果を発表した11月25日と同日に、一般社団法人不動産協会は、分譲マンションの投機的な短期転売問題に対処するため、新たな対策を順次開始することを発表しました。
不動産協会は、マンションの価格高騰の要因は、建築費や土地代などの原価の高騰や、マーケットにおける需給バランスの乖離によるものが主であるとし、「投機的な取引の影響はごく限定的」としています。
一方で、「投機目的」の購入・短期転売は決して好ましいことではないとし、 できる限り抑制するために対策が必要であるとしています。
不動産協会の短期転売対策3つ
不動産協会は、下記のような対策を実施するとしつつも、憲法で定められている「財産権の保障」の前提において、購入後の私的財産の処分に対して制限をかけることは慎重に考えるべきであるとしています。
①登録・購入戸数の上限制限 「1物件あたりの購入戸数」を制限、かつ「1回の販売期（次）における登録可能住戸数」も同様に制限（ 制限戸数は物件特性に応じて1戸だけでなく、複数住戸を上限とする場合もある）。
②契約・登記等名義の厳格化 「登録（申込）名義にて契約、引渡し、所有権に関する登記を行うこと」を徹底。登録時確認書、売買契約書、重要事項説明書などに明示。
③引渡しまでの売却活動禁止 「売買契約締結から引渡しまでの期間」において、売却活動を禁止。この禁止条項は、登録時確認書、売買契約書、重要事項説明書等に条項を新設し、記載する。
不動産協会は、「一般公募による販売物件」を対象に、これまで行ってきた購入目的の確認の徹底、上記 3 つの施策を基軸として取組みを展開していくとしています。
国土交通省「今後も業界団体と連携し実態把握を進める」
国土交通省 金子恭之大臣は、11月25日の大臣会見において、マンションの取引実態の調査結果の概要や経緯について説明。
大臣は「日本人か外国人かを問わず、実需に基づかない投機的取引は好ましくない」とし、不動産協会と投機的取引の抑制に向けた対応について相談してきたとして、同日発表の一般社団法人不動産協会による対策についても触れました。
国土交通省は、今後も業界団体と連携し、投機的取引抑制に取り組むとともに、今後も継続して取引実態の把握に努めるとしています。
政府は不動産取得者の国籍情報を含む「不動産ベース・レジストリ」の活用検討を指示
国土交通省による短期転売の実態調査は、11月4日に開催された「外国人の受入れ・秩序ある共生社会に関する関係閣僚会議」における、高市総理からの「国外からの取得を含めたマンションの取引実態の早急な把握と結果」を公表するようにとの指示により実施されました。
高市総理は前述の会議において、土地取得などのルールの在り方を含む、国土の適切な利用および管理のため、外国人による不動産保有の実態把握に向けた指示を各省庁向けに公表しています。
以下、土地取得に関する事項を抜粋
・法務大臣および農林水産大臣向け 「不動産の移転登記時」及び「森林の取得の届出時」の、国籍把握の仕組みの検討
・財務大臣向け 外為法に基づき、国外居住者による不動産取得について、幅広く把握する仕組みの検討
・国土交通大臣向け 国外からの取得を含めたマンションの取引実態の早急な把握と結果の公表
・法務大臣およびデジタル大臣向け 把握した国籍情報も取り込み、一元的なデータベースとして「不動産ベース・レジストリ」が機能するよう検討
など
政府会議 外国人の受入れ・秩序ある共生社会実現に関する関係閣僚会議
上記指示を受け、今後も各省庁において、外国人による不動産保有の実態把握に向けた検討や仕組みの整備などが実施されると見られます。
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初回公開日：2025年12月1日
記事執筆
LIFULL HOME'S 不動産売却査定 編集部
日本最大級の不動産・住宅情報サイト 「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」の不動産売却査定サービスでは、不動産売却に関する疑問や悩みに答える「よくわかる!不動産売却」をお届けしています。記事は宅地建物取引士、マンション管理士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を持つ専門家による監修や校閲チェックを行う体制を構築しています。
