マンションを売却する際に、まず確認することになるのがマンション査定書です。不動産会社から提出される査定書には、所有するマンションが市場でどのくらいの価格で売れそうか、その根拠や評価の詳細がまとめられているため、売却方針を判断する重要な資料となります。
ただし、査定書の内容や書き方は依頼する会社によって差があり、提示される金額が必ずしもそのまま成約価格になるわけではありません。そのため、査定書をどう読み解くか、どのように比較・活用するかが納得できる売却へのカギになります。
この記事では、マンション査定書に記載される主な内容や作成してもらう際の流れ、期間の目安、質の高い査定書を見極めるポイントなどを詳しく解説します。
この記事で分かること
- 【事例】マンション査定書に記載されている内容
- マンション査定書を不動産会社に作成してもらう流れ
- マンション査定書を受け取るまでの一般的な期間
- 質の高いマンション査定書を見極めるためのチェックポイント
- マンション査定書を依頼するときの注意点
もくじ
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マンション査定書とは？
マンション査定書とは、所有しているマンションを売却する際にどのくらいの金額で市場に出せるのかをまとめた書類です。
専門家に依頼して作成してもらう書類で、査定書の依頼先は主に以下の2つがあります。
- 不動産会社が作成する査定書（無料）
- 不動産鑑定士が作成する査定書（有料）
一般的に利用されるのは不動産会社が作成する査定書であり、売却を検討する所有者が不動産会社に依頼すれば、無料で作成してもらうことができます。
査定書はマンションを売却する際に、適切な相場価格を把握する上で最も重要な判断材料になります。内容を正しく理解しておくことで売り出し価格の設定や交渉を有利に進めやすくなります。
ここでは、査定書に関して多くの人が疑問に思いがちな以下のポイントを取り上げ、詳しく解説します。
- マンション査定書は無料で取得できるのか
- マンション査定書と鑑定書の違い
マンション査定書は無料で取得できるのか
マンションの査定書は不動産会社に依頼することで無料で取得することができます。なぜなら、不動産会社にとって将来的な契約につながる可能性があるからです。査定依頼をきっかけに媒介契約を結び、実際に売却にいたれば不動産会社は仲介手数料という報酬を得ることができます。
仲介手数料には上限があり、「売買価格 × 3% + 6万円（税別）」という計算式で決まっているため、たとえばマンションを3,000万円で売却できれば、最大で約96万円が不動産会社の売上金額となります。
※売却価格が400万以上の場合の速算式
仲介手数料はあくまで売買契約が成立した時点で発生するものであり、査定だけで費用はかかりません。
また、査定方法には大きく分けて机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。
| 査定方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 机上査定 | 住所・築年数・間取り・専有面積などの基本情報をもとに算出 | おおまかな価格を3日程度で把握できる | 現地状況が反映されず、実際の売却価格と差が出やすい |
| 訪問査定 | 担当者が現地を訪問し、リフォーム歴・日当たり・眺望・管理状況なども確認して算出 | 現物を確認するため精度が高く、売却戦略を立てやすい | 日程調整や立ち会いが必要で、査定結果が出るまでに1週間程度かかる |
つまり、顧客に査定書を無料で提供するのは、不動産会社にとって「まず自社のサービスや対応力を知ってもらい、契約につなげたい」という営業活動の一環といえます。
したがって、マンション査定書はほとんどの場合無料で取得できるため、複数社に依頼して比較検討することが可能です。
マンション査定書と鑑定書の違い
マンション査定書と鑑定書は似ているように思えますが、目的と根拠が異なります。
不動産会社による査定は、「これから3ヶ月以内に市場で売却するとしたらいくらで売れるか」という市場の取引価格を基準にしています。売却を検討する初期段階での目安として利用されるため、短期間・無料で作成されるケースがほとんどです。
一方、鑑定書は国家資格を持つ不動産鑑定士が不動産の正常な価値を法律に基づいて評価した書面です。相続、訴訟、税務申告などで法的効力を持ち、公的な根拠が必要となる場面で活用されます。作成には数週間かかり、費用も15万〜30万円程度が一般的です。
以下の表に、マンション査定書と鑑定書の違いをまとめました。
| マンション査定書 | 鑑定書 | |
| 実施者 | 不動産会社 | 不動産鑑定士 |
| 目的 | 売却価格の目安を知るため | 法的・公的に価値を証明するため |
| 作成期間の目安 | 数日～1週間程度 | 数週間程度 |
| 費用 | 無料 | 15万～30万円 |
| 法的効力 | なし | あり（相続・訴訟・税務などで利用） |
売却に向けて相場価格を把握したい場合は査定書、法的に裏付けのある評価が必要な場合は鑑定書と、目的に応じて使い分けることが重要です。
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【事例付】マンション査定書に記載されている内容
マンション査定書は、売却を検討する際の重要な判断材料となる書類です。
記載内容は不動産会社ごとに多少異なりますが、ここでは一般的なテンプレートで盛り込まれている基本情報を紹介します。
- 物件情報
- 査定価格
- 査定価格の根拠
- 査定価格の計算方法
- 不動産会社のセールスポイント
- 査定対象物件と比較事例物件の比較
- その他
物件情報
まず査定書には、対象となるマンションの基本的な物件情報が記載されます。
具体的に記載される内容は、主に以下のとおりです。
- 所在地
- 築年数
- 専有面積
- 間取り
- 階数
- 方角
- 設備状況 など
マンションの基本情報は査定価格を算出する際の前提条件となるため、正確性が欠かせません。また、近隣の利便性や学区といった周辺環境についても補足情報として記載される場合があります。
査定価格
次に重要なのが査定価格の記載です。マンション査定書の中でも重要な情報であり、想定される売却可能額を示しています。
机上査定・訪問査定など査定方法の違いによって算出の精度は変わりますが、いずれにしても売却活動のスタートラインとなる金額です。
ただし、査定価格はあくまで不動産会社が市場データなどをもとに算出した予測値であり、実際の売却価格と差が生じる可能性があります。
さらに、不動産会社によって査定基準や重視する要素が異なるため、提示される価格にバラつきが出ることも珍しくありません。そのため査定価格を鵜呑みにせず、複数社の査定結果を比較検討する姿勢が重要です。
査定価格の根拠
査定書には、提示された価格の裏付けとなる根拠も記載されます。
査定価格の根拠とは、その金額がどのように算出されたのか、またどのような要素が査定結果に影響を与えたのかを示すものです。具体的には、以下の要素が考慮されています。
- 近隣での成約事例
- 売出事例
- 相場価格の推移
- 築年数
- 階数
- 立地条件
- 周辺環境
- 交通アクセス など
さらに、日当たりや管理状況、リフォーム履歴といった個別の条件も価格に影響します。
査定書の形式や記載内容は不動産会社によって多少異なるものの、根拠部分は査定結果の信頼性を測るうえで重要な項目です。売主としては、どのような情報が査定価格に反映されているのかを客観的に確認し、納得できるかどうかを判断することが大切です。
査定価格の計算方法
査定書には、マンションの査定価格をどのように算出したかが記載されます。
主に取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つの方法が用いられ、それぞれ以下のとおり特徴や計算式などが異なります。
| 方法 | 概要 | 主な利用対象 | 計算式 |
| 取引事例比較法 | 過去の類似物件の成約価格を基準に、立地・階数・間取りなどを加味して調整する方法 | マンション・土地 | 査定価格 ＝ 取引事例価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積 |
| 原価法 | 同じ建物を建てる際の費用を算出し、築年数に応じた減価償却を行って評価する方法 | 主に一戸建て | 査定価格 ＝ 新築価格 ×（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数 |
| 収益還元法 | 将来得られる賃料収入などの利益を基に、現在価値を算出する方法 | 投資用物件 | 査定価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り |
査定価格は複数の手法を組み合わせて算出されますが、マンションの査定では取引事例比較法が基本的な算出方法として用いられていることが多くなっています。そのため、査定書を確認する際は、比較に用いられた取引事例や調整項目が妥当かどうかをチェックすると良いでしょう。
不動産会社のセールスポイント
マンション査定書のテンプレートには、不動産会社ごとの販売戦略や強みを示す欄が含まれることがあります。
たとえば、以下のように売却活動で差別化できるポイントなどが挙げられます。
- 自社サイトのアクセス数
- 地域の購入希望者リスト
- 広告媒体の活用状況 など
査定書に記載された不動産会社ごとのセールスポイントを比較することで、査定価格だけでなく、どの会社がより有利に売却を進められるかを見極めやすくなります。
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査定対象物件と比較事例物件の比較
査定価格の根拠として、査定対象のマンションと過去の取引事例の比較が示される場合があります。一般的には主に以下の項目を一覧などにまとめ、査定対象と照らし合わせる形式になっています。
- 所在地
- 築年数
- 間取り
- 専有面積
- 成約価格 など
比較表を確認することで、査定価格に説得力があるかどうかが分かりやすくなります。
その他
マンション査定書には、売却活動を始めるにあたって以下のような必要な情報が盛り込まれている場合もあります。たとえば、以下の内容が挙げられます。
- 周辺の市場動向
- 手取り額の目安
- 売却活動時の留意点（内覧対応や広告戦略などのアドバイス）
- 買取の場合の査定価格
- 値下げ検討時期と価格目安
- 早く売りたい場合の価格
- 高値売却を狙いたい場合の価格
不動産会社ごとに項目は異なりますが、複数社から査定書を集め、内容を比較することで希望に沿った売却戦略を立てやすくなります。
マンション査定書を不動産会社に作成してもらう際の流れ
ここでは、マンション査定書を不動産会社に作成してもらう際の流れを紹介します。
- STEP1.マンション査定を依頼する
- STEP2.不動産会社から連絡をもらう
- STEP3.不動産会社と日程調整をする
- STEP4.不動産会社がマンションの査定を行う
- STEP5.マンション査定書を受け取る
STEP1.マンション査定を依頼する
まずは、不動産会社にマンション査定を依頼しましょう。現在は、WEBサイトや一括査定サービスなどを利用して依頼することができます。
不動産会社に直接査定を依頼する方法もありますが、1社ずつ連絡し、対応のばらつきを比較するのは手間がかかります。
そのため、1回の情報入力で複数社に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」の活用がおすすめです。なお、査定依頼時には主に以下の項目を入力します。
- 利用者の氏名、電話番号
- 物件の所在地
- 建物の名称
- 間取り
- 床面積
- 築年数
- 構造
- 方角
- 室内の状態 など
ホームズの不動産一括査定であれば、全国約4,700社（2025年8月時点）の会社と提携しているため、効率よく比較することができます。大手から地元密着の会社まで幅広く査定依頼ができるため、価格だけでなく販売力や対応の丁寧さなども見極めやすいのがポイントです。
STEP2.不動産会社から連絡をもらう
マンション査定を依頼すると、不動産会社から物件情報を確認するための連絡が入ります。
不動産会社が正確な査定を行うためには、書面やWeb上の入力だけでは把握できない情報があるからです。不動産会社から聞かれる内容として、主に以下が挙げられます。
- 売却予定時期
- 売却希望金額
- 売主にしか分からない物件の状況
- リフォーム歴や設備の状態
- 訪問査定の希望日時 など
本格的にマンション売却を検討している場合、不動産会社からの連絡には丁寧に対応することが重要です。
STEP3.不動産会社と日程調整をする
訪問査定を依頼する場合は、担当者との日程調整が必要になります。
現地確認によって、日当たりや眺望、室内の状態など机上査定では判断できない情報を査定に反映できるからです。
売却活動をスムーズに進めるためには、早めに希望日を伝えて調整することが重要です。
STEP4.不動産会社がマンションの査定を行う
日程が決まると、担当者が実際にマンションに訪問して査定を行います。訪問査定でチェックされるポイントは、主に以下のとおりです。
- 周辺環境（交通利便性・生活施設の充実度、騒音など）
- 日当たり・眺望・風通し
- 建物の不備や不具合（瑕疵の有無）
- リフォームや修繕の履歴
- 近隣住人との関係性
- 住宅ローン残債の有無
- マンションの売却理由 など
訪問査定に臨むには、事前に以下を準備しておくと安心です。
| 準備項目 | ポイント |
| 必要書類 | 本人確認書類、登記済証（権利証）または登記識別情報、住宅ローンの返済予定表や残高証明書、購入時の売買契約書 など |
| 部屋の整理整頓 | 水回りや玄関を中心に清掃し、生活感を整理しておくと印象アップ |
| リフォーム履歴のメモ | 過去の修繕・リフォーム内容をまとめたメモや、施工時の見積書・領収書などがあれば用意 |
訪問査定では建物の状態や管理状況、生活環境までチェックされます。必要書類を揃え、部屋を整理しておくことで、より正確で納得感のある査定結果につながるでしょう。
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STEP5.マンション査定書を受け取る
不動産会社による査定が終わると、数日以内に結果が届きます。机上査定の場合は早ければ即日、訪問査定を依頼した場合でも通常1週間以内に結果を受け取ることが可能です。
査定書には、主に以下の内容が記載されています。
- 想定売却価格
- 売却にかかる期間の目安
- 物件の評価ポイント（立地条件・日当たり・管理状況など）
- 周辺の取引事例や市場動向
- 売却を進める際の戦略や担当者からのアドバイス など
マンションの査定書を受け取ったら金額だけで判断せず、査定内容や担当者の人柄、説明の分かりやすさも含めて総合的に比較検討することが大切です。
そのうえで自分にあった不動産会社を選び、売却の方向性を明確にしていきましょう。
マンション査定書を受け取るまでの一般的な期間
ここでは、マンション査定書を受け取るまでの一般的な期間を紹介します。
- 机上査定を依頼した場合の期間の目安
- 訪問査定を依頼した場合の期間の目安
机上査定を依頼した場合の期間の目安
机上査定は、マンションの住所や専有面積、築年数といった基本情報をもとに算出されるため、結果が出るまでのスピードが速いのが特徴です。
早ければ依頼した当日中、遅くとも2〜3日以内には査定書を受け取れる可能性があります。
短期間で相場感をつかめるため「まずはおおよその売却価格を知りたい」という段階の人におすすめです。
訪問査定を依頼した場合の期間の目安
訪問査定は、担当者が実際にマンションを訪れて、建物の状態や設備の劣化、眺望や日当たり、管理体制などを確認したうえで金額を算出します。
そのため、机上査定よりも時間がかかり、一般的に現地調査から査定書の受け取りまで3日〜1週間程度が目安です。
調査項目が多いため精度が高く、実際の売却価格に近い数値を把握できるのがメリットです。特に、売却を前提として検討している場合には訪問査定を依頼することで、販売戦略の提案や売却期間の目安なども含めた実用的な査定書を受け取ることができます。
これらは、売却活動の重要な判断材料となるでしょう。
質の高いマンション査定書を見極めるためのチェックポイント
マンション査定書は、売却を検討するうえでの大切な判断材料です。しかし、どの会社が作成した査定書でも同じとは限りません。なかには、数字だけで根拠が曖昧なものや、説明が不十分なものも存在します。
ここでは、質の高いマンション査定書を見極めるために確認しておきたいチェックポイントとして以下を解説します。
- 査定価格の根拠が明確・具体的か
- 記載内容や説明が分かりやすいか
- 価格の増額要因や下限値が記載されているか
査定価格の根拠が明確・具体的か
査定を受けた際は、提示された価格の根拠に注目しましょう。
不動産会社によって査定価格は異なり、なかには根拠が曖昧なまま高額査定を提示し、媒介契約を獲得しようとするケースもあります。質の高い査定書かどうかを見極めるには、以下のような条件が明記されているかを確認することが大切です。
- 近隣の成約事例や類似物件との単価比較
- 立地・築年数・管理状況などの物件の条件
- 周辺環境 など
査定価格には必ず根拠があるため、どのような根拠に基づいて算出したのか不動産会社に明確にしてもらいましょう。
記載内容や説明が分かりやすいか
査定書の見やすさや、担当者の説明の分かりやすさも重要なチェックポイントです。
なぜなら、査定書は売却の方針を決める基礎資料であり、内容が理解できなければ適切な判断が難しくなるからです。説明が分かりづらい会社は、売却活動開始後の広告や買主への交渉でも同様の対応をされる可能性があります。
具体的には、以下のような説明があるかをチェックしてください。
- 図表やグラフを交えて、数字の根拠を直感的に理解できるようになっているか
- 専門用語が多すぎず、初心者でも理解できる言葉で説明されているか
- 口頭説明で、なぜこの価格になるのかを具体的に答えてくれるか
たとえば、値下げ交渉があった際になぜこの金額から下げられないのかを的確に説明できる担当者は、売主の希望価格を守る心強いパートナーになると考えられます。
査定書そのものの見やすさと担当者の説明力は、納得のいくマンション売却をするうえで欠かせません。
価格の増額要因や下限値が記載されているか
マンションの査定書を確認する際は、プラス評価の要素と値引きに備えた下限値の両方が反映されているかをチェックすることが重要です。
まず、リフォーム履歴や住宅性能評価書などの増額要因がしっかり反映されているかを確認しましょう。たとえば、住宅性能評価書を提示すると通常より高く査定してくれる会社もあります。
ただし、リフォーム費用については注意が必要です。費用をかけてリフォームしても、その費用が査定に反映されないケースも多く、投資額がそのまま価格アップに直結するとは限りません。
次に確認すべきなのが下限値です。マンション売買では、購入希望者から値引き交渉を受けることが多く、金額は50万円前後で収まるケースが多いものの、なかには想定以上の要求をされる場合もあります。
その際、査定書に示された下限値を基準にしても良いか、法外な要求かを冷静に判断できるようになります。
マンション査定書を依頼するときの注意点
ここでは、マンション査定書を依頼するときの注意点を紹介します。
- 査定価格（売り出し価格）＝成約価格ではないことを理解する
- 仲介を依頼するなら訪問査定が必要になる
- なるべく複数の不動産会社に査定を依頼する
- 査定時のプラス評価につながる書類を用意しておく
- 訪問査定前は部屋をきれいにしておく
査定価格（売り出し価格）＝成約価格ではないことを理解する
不動産会社が提示する査定価格は、周辺相場や過去の取引事例、物件の築年数・立地・間取りなどをもとに「このくらいで売れそう」という見込みの金額です。
実際の売却価格（成約価格）は、買主との交渉や市場の需要動向、内覧時の印象、設備の状態などによって上下します。たとえば、査定が4,000万円と出ても、内覧で水回りの古さが目立ち3,700万円で成約するといったケースもあります。
また、不動産会社が自社に依頼をしてもらうために相場より高めに提示する場合もあるため、注意が必要です。
査定価格はあくまで参考値として捉え、冷静に売却戦略を立てることが大切です。
仲介を依頼するなら訪問査定が必要になる
マンションを売却する際、仲介を依頼する場合は必ず訪問査定を受ける必要があります。
机上査定は立地や相場データから大まかな価格を出すだけで、室内の状態や管理状況など細かな条件は反映されません。実際に担当者が室内を確認することで日当たりや眺望、リフォームの有無、劣化状況といったプラス・マイナス要素を正確に評価できるでしょう。
訪問査定を経て初めて、売却活動に使える正式な査定書が作成されるため、仲介での売却を検討しているなら避けて通れないステップといえるでしょう。
なるべく複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションを売却する際は、3〜5社程度の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。1社だけに依頼すると、その会社の査定基準や販売戦略に依存してしまい、適正価格を見誤ってしまう可能性があります。
また、不動産会社によっては相場を無視した高額査定を提示することもあり、結果的に売れ残ったまま、購入希望者から値下げを提案されるケースも少なくありません。
複数社に査定を依頼することで価格の妥当性だけでなく、担当者の提案力や信頼性も比較でき、納得感のある売却活動につなげられます。
査定時のプラス評価につながる書類を用意しておく
マンション査定を依頼する際には、必要書類に加えてプラス評価につながる資料をそろえておくと、査定価格が高く算出される可能性があります。
プラス評価につながる主な書類として、主に以下が挙げられます。
- リフォーム履歴が分かる資料
- 住宅性能評価書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 瑕疵担保責任保険の保険付保証明書 など
マンションの査定前にリフォームをした場合、キッチンや浴室などの水回りを交換した時期や、外壁・屋根の修繕履歴などが分かれば、今後も安心して住める物件として高く評価されやすくなります。
また、住宅性能評価書やアスベスト使用の有無を示す調査結果なども、建物の安全性や性能を裏付ける資料として有効です。特に、耐震性や劣化対策が数値で示されている場合、買主に安心感を与える要素となり、査定価格の上乗せにつながることもあるでしょう。
訪問査定前は部屋をきれいにしておく
訪問査定を依頼する際は、事前に部屋をきれいにしておくことが重要です。
室内が散らかっていたり水回りが汚れていたりすると、設備の劣化や管理不足を疑われ、査定評価に悪影響を及ぼす可能性があります。
反対に、整理整頓され清潔感のある空間であれば「このまま住めそう」「リフォーム費用が抑えられそう」と買主にポジティブな印象を持ってもらいやすくなります。
実際、同じ築年数の物件でも印象次第で査定価格に差が出ることは珍しくありません。大掛かりな掃除までは不要ですが、最低限の片付けと水回りの清掃を行い、好印象を与えられる状態で査定を受けることをおすすめします。
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▶︎マンション査定前に掃除は必要？訪問査定時に不動産会社が見ているポイントを解説
マンション査定書は複数社の比較が成功のカギ
マンション査定書は、物件の価値を客観的に把握するための大切な資料です。
しかし、査定価格は不動産会社ごとの販売戦略や得意分野によって差が生じるため、1社だけで判断すると適正価格を見誤る可能性があります。
複数社の査定書を比較することで、提示価格の妥当性や根拠の説得力を見極めやすくなり、より有利な条件で売却を進められるでしょう。
効率よく比較するなら、全国約4,700社（2025年8月時点）の不動産会社と提携しているホームズの不動産一括査定をおすすめします。入力は一度だけで最大10社から査定を受けられるため、時間をかけずに自分にあった売却先を見つけられる可能性が高まります。
