不動産を購入する場合、宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行います。重要事項説明書は、不動産取引において買主が物件や取引条件について正確に理解するための重要な書類です。
重要事項説明書には、購入の判断に必要な情報が詳細に記載されていますが、専門用語が多く内容も複雑なため、理解が難しい部分もあるでしょう。記載内容を十分に理解しないまま契約を進めてしまうと、後でトラブルに発展するリスクもあるため、理解を深めておく必要があります。
この記事では、不動産契約における重要事項説明書の基本的な内容をはじめ、チェックポイントや注意点について詳しく解説します。
この記事で分かること
- 不動産契約の重要事項説明書（35条書面）の概要
- 重要事項説明書（35条書面）のチェックポイント
- 重要事項説明書（35条書面）をオンラインで行うメリット・デメリット
- 重要事項説明書（35条書面）を対面で行うメリット・デメリット
- 重要事項説明書（35条書面）の注意点
もくじ
家・マンション・土地を売るなら
ホームズで査定依頼
不動産売却査定サービスは、地域密着の不動産会社から大手まで
充実の会社情報を比べ、連絡が欲しい複数の会社に一括で査定依頼できます。
依頼後、即日～3日以内に不動産会社から連絡がきます。
不動産契約の重要事項説明書（35条書面）とは？
重要事項説明書（35条書面）は、不動産売買契約を締結する前に、宅地建物取引業者が買主に対して説明・交付しなければならない書面です。宅地建物取引業法第35条に基づいて作成されることから、「35条書面」とも呼ばれています。
ここでは、重要事項説明書について以下の順に解説します。
- 重要事項説明書の主な目的
- 契約内容記載書面（37条書面）との違い
- 重要事項説明の義務者
- 重要事項説明を受けるタイミング
重要事項説明書の主な目的
重要事項説明書の主な目的は、買主が十分な情報に基づいて契約の可否を判断できるようにすることです。不動産は高額な商品であり、一度購入すると簡単には買い替えられません。
また、物件には目に見えない権利関係や法的制限が存在することも多く、これらを事前に把握しておかなければ、購入後に大きなトラブルに発展する可能性があります。
重要事項説明書は、こうした重要な情報を契約前に買主に伝えることで、検討の機会を提供し、トラブルを未然に防ぐ役割を果たしています。
契約内容記載書面（37条書面）との違い
不動産取引では重要事項説明書のほかに、一般的に売買契約書と呼ばれる「契約内容記載書面（37条書面）」という書類も交付されます。
重要事項説明書は契約前に説明・交付される書面である一方、契約内容記載書面は契約成立時に交付される書面です。
重要事項説明書には、不動産の現況や法的制限など、買主が購入の判断に必要な情報が幅広く記載されています。一方、契約内容記載書面には売買価格や支払い方法、契約解除の条件など、当事者間で合意した契約条件が記載されています。
つまり、重要事項説明書は不動産の重要事項を買主が把握するのが目的であるのに対し、契約内容記載書面は契約を締結したことを証明するのが目的という点で違いがあります。
なお、両者は補完関係にあり、重要事項説明書と37条書面のどちらも不動産取引において欠かせない重要な書類であるといえます。
出典：国土交通省 重要事項説明・書面交付制度の概要
【あわせて読みたい】
▶︎【ひな形付】不動産売買契約書とは？書かれている内容や注意点を解説
重要事項説明の義務者
重要事項説明は、宅地建物取引業者に課せられた法的義務で、実際の説明は宅地建物取引士が行います。
宅地建物取引士は、不動産取引に関する専門知識を有することを国家試験によって認められた資格者であり、重要事項説明の実施が法律で義務づけられています。
説明の際には、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。これは、説明を行う者が正規の資格者であることを買主に証明するためです。
もし、宅地建物取引士以外の者が説明を行った場合や、宅地建物取引士証の提示がなかった場合は、法律違反となります。
重要事項説明を受けるタイミング
買主が重要事項説明を受けるタイミングは、売買契約を締結する前と法律で定められています。具体的には、売買契約締結の直前に行われることが一般的ですが、買主の希望があれば、契約日より前に説明を受けることも可能です。
重要事項説明書は内容が複雑で量も多いため、一度の説明を受けただけで理解することは困難です。そのため、不動産を購入する際には事前に重要事項説明書のコピーを受け取り、内容を確認しておくことをおすすめします。
不動産契約における重要事項説明書（35条書面）のチェックポイント
重要事項説明書の記載内容は、「権利」「義務」「制限」に関する情報に分類できます。
権利に関しては、所有権や抵当権の設定状況、義務に関しては手付金の負担や違約金の有無、制限に関しては建築制限や用途制限などが含まれます。
買主は、これらの情報を総合的に確認することで、物件の適切な価値やリスクを判断することができます。
ここでは、重要事項説明書のチェックポイントを以下に分けて解説します。
- 取引物件に関する記載内容
- 取引条件に関する記載内容
- その他の記載内容
取引物件に関する記載内容
重要事項説明書における取引物件に関する記載内容は、主に以下について確認します。
- 物件の所在地・地番・面積など
- 登記された権利の内容
- 法令（都市計画法・建築基準法）に基づく制限
- 上下水道・電気・ガスなどのインフラの整備状況
- 共用部分の管理・使用について（区分所有物件の場合）
- 土砂（津波）災害警戒区域に関する事項
- 造成宅地防災区域に関する事項
- 水害ハザードマップにおける所在地
- 建物状況調査実施の有無や結果の概要
- アスベスト（石綿）使用有無の調査内容
買主は、売買物件の所在地や地番、面積などの基本情報が正確に記載されているかを確認します。また、登記事項証明書と照合し、相違がないかをチェックすることも必要になります。
権利関係については、所有権の状況や抵当権などの担保権の設定状況、賃借権の有無などを詳しく確認する必要があります。特に抵当権が設定されている場合は、決済時に確実に抹消されるかどうかを確認することが重要です。
法令上の制限については、主に都市計画法や建築基準法による制限があります。これらの制限は、将来的な建築計画や土地利用に大きく影響するため、詳細を確認しておきましょう。
出典：東京都千代田区洪水ハザードマップ
洪水、内水、高潮などの水害ハザードマップは物件所在地の自治体ホームページで最新情報が確認できます。
参考：国土交通省 重要事項説明における各法令に基づく制限等についての概要一覧
取引条件に関する記載内容
重要事項説明書における取引条件に関する記載内容では、主に以下について確認します。
- 売買代金及びその他の金銭について
- 契約解除に関する内容
- 供託や保険の加入
- 損害賠償額の予定・違約金
- 手付金等保全措置
- 支払金、預り金の保全措置（宅建業者自らが売主の場合）
- 金銭の貸借のあっせん
- 契約不適合による修補請求
- 契約不適合責任の履行に関する措置
売買代金や固定資産税・都市計画税の精算金、手付金の金額や契約解除の要件などを理解しておくことが重要です。
もし、不動産を住宅ローンを利用して購入する場合は、ローンが通らなかった際に解約できる「ローン特約」の内容を詳しく確認しておきましょう。
その他の記載内容
重要事項説明書におけるその他の記載内容として、以下が挙げられます。
- 境界に関する取り決め
- 周辺環境や近隣の状況
- 心理的瑕疵や告知事項の有無
不動産会社は、物件に関して知っていることは、重要事項説明で買主に告知する必要があります。そのため、売主としては、不動産会社が告知漏れをしないように内容を一緒に精査しておく必要があります。
重要事項説明の記載内容ははそのほかに耐震や石綿に関する項目など多岐にわたります。
不動産契約における重要事項説明（35条書面）はオンラインで可能？
不動産売買においては、2021年3月からオンラインでの重要事項説明が認められました。ただし、すべての取引でオンライン説明ができるわけではなく、条件を満たす必要があります。
ここでは、重要事項説明をオンラインもしくは対面で行う場合の不動産会社、購入者にとってのメリット・デメリットを以下の順に解説します。
- 重要事項説明をオンラインで行うメリット・デメリット
- 重要事項説明を対面で行うメリット・デメリット
重要事項説明をオンラインで行うメリット・デメリット
| オンラインで行うメリット | オンラインで行うデメリット |
| ・時間と場所の制約が少ない ・移動時間や交通費がかからない ・録画で記録できる |
・ネットワーク環境の整備が必要になる ・対面よりもコミュニケーションが取りにくい ・通信環境が悪いとスムーズに進められない |
重要事項説明をオンラインで行うメリットは、時間と場所の制約が少ないことが挙げられます。
遠方の物件を購入する場合や、仕事の都合で不動産会社を訪問することが困難な場合でも、自宅やオフィスから重要事項説明を受けることができます。移動時間や交通費もかからないため、効率的に手続きを進められるでしょう。
また、録画機能を活用すれば説明内容を後から確認することも可能です。
一方、重要事項説明をオンラインで行うデメリットは、ネットワーク環境やビデオ通話のツールが必要になることです。また、対面と比較すると細かなニュアンスが伝わりにくく、質問しにくい雰囲気になることも考えられるでしょう。
通信環境が悪いと、音声や映像が不安定になり、重要な説明が聞き取れなかったり、資料が見にくかったりすることも懸念されます。
重要事項説明を対面で行うメリット・デメリット
| 対面で行うメリット | 対面で行うデメリット |
| ・コミュニケーションが取りやすい ・スムーズに進めやすい ・信頼関係を築きやすい |
・店舗への来店が必要になる ・移動時間や交通費がかかる ・日程調整が困難な場合がある ・説明内容の記録が難しい |
重要事項説明を対面で行うメリットは、コミュニケーションが取りやすいことが挙げられます。宅地建物取引士と買主双方の表情や身振り手振りから、説明内容のニュアンスをより深く理解できます。
また、疑問点があれば気軽に質問でき、その場で詳しい説明を受けられるのもメリットです。宅地建物取引士との信頼関係を築きやすく、今後の取引をスムーズに進められる可能性も高まるでしょう。
一方、重要事項説明を対面で行うデメリットは、買主が不動産会社の店舗へ訪問する必要があり、時間と交通費がかかることです。特に、遠方の場合は負担が大きくなるでしょう。
また、仕事の都合などによっては、日程調整が困難な場合も考えられます。
不動産契約における重要事項説明書（35条書面）の注意点
ここでは、不動産契約における重要事項説明書の注意点を3つ紹介します。
- 自分でもある程度の知識を身に着けておく
- 事前にコピーを受け取っておく
- 契約前に不明点を解消しておく
自分でもある程度の知識を身に着けておく
重要事項説明書の内容をスムーズに理解するには、不動産取引に関する基本的な知識をある程度身に着けておくことが重要です。専門用語の意味や不動産取引の一般的な流れを理解しておくことで、説明内容をより深く理解できるようになります。
売却・購入どちらの場合でもインターネットや書籍などを利用して、不動産取引の基礎知識を身に着けておくと良いでしょう。
事前にコピーを受け取っておく
不動産を購入する場合、重要事項説明書は、説明される前にコピーを受け取っておくことで、事前に内容を確認できます。そうすることで、説明当日は理解の確認や不明点の解消に集中できるため、限られた時間を有効に活用できます。
また、コピーを受け取っておけば、専門的な内容について事前に調べたり、家族と相談したりする時間も確保できるでしょう。
なお、事前に受け取った書面はあくまでも案であり、説明当日に内容が修正される場合もあります。そのため、当日は修正点について必ず確認し、重要な変更がある場合はその理由についても質問することが大切です。
事前に重要事項説明書の内容を確認しておけば、当日の説明もスムーズに理解しやすくなるでしょう。
契約前に不明点を解消しておく
重要事項説明を受けた後、契約を締結する前に、すべての不明点を解消しておくことが重要です。契約書に署名・捺印した後では、内容を理解していなかったという理由で契約の取消しは原則として困難になります。そのため、理解できない点や疑問に思う点があれば、ささいなことでも遠慮なく質問することが大切です。
重要事項説明書の内容について十分に理解し、納得したうえで契約に進むことが、後悔のない不動産取引につながります。
不明点がある場合は、ささいなことでも事前に確認した上で不動産契約に臨むようにするとよいでしょう
不動産契約の重要事項説明書（35条書面）に関するよくある質問
ここでは、不動産契約の重要事項説明書に関するよくある質問を3つ紹介します。
- 重要事項説明書で特にチェックすべきポイントは？
- 重要事項説明書が不要になるケースはある？
- 重要事項説明書に間違いがあったらどうする？
重要事項説明書で特にチェックすべきポイントは？
購入時に、重要事項説明書で特にチェックすべきポイントは、将来的な物件利用や資産価値に大きく影響する項目です。まず、権利関係については所有権の状況と抵当権などの担保権の設定状況を必ず確認しましょう。
法的制限についても、将来的な建替えやリフォームに大きく影響します。また、近隣に嫌悪施設がある場合や、将来的な開発計画がある場合は、居住環境や資産価値に影響する可能性があるため注意が必要です。
さらに、マンションの場合は管理費や修繕積立金の額、管理組合の財政状況、大規模修繕の予定なども重要なチェックポイントとなります。これらの情報は、月々の負担額や将来的な特別負担に直結するため、詳しく確認しておくことが大切です。
重要事項説明書が不要になるケースはある？
重要事項説明書が不要になるのは、以下のようなケースです。
- 不動産会社を仲介せずに個人間で売買するケース
- 不動産会社が仲介せずに宅地建物取引業者（不動産会社）が買主のケース
不動産会社が仲介せずに個人間で売買する場合や、買主が不動産会社である場合は、宅地建物取引業法の適用対象外となるため、重要事項説明書の作成・交付義務はありません。
また、贈与や相続によって不動産を取得する場合も、売買ではないため重要事項説明書は不要です。ただし、これらの場合でも、不動産の権利関係や法的制限について十分に調査・文書化などしておくことが、後のトラブル防止につながります。
重要事項説明書に間違いがあったらどうする？
重要事項説明書に間違いを発見した場合は、直ちに宅地建物取引業者に連絡して訂正を依頼しましょう。
軽微な誤記であれば訂正できる場合もありますが、重要な内容に関わる間違いの場合は、新たに正しい重要事項説明書を作成してもらう必要があります。間違いの内容によっては、再度重要事項説明を受け直すことも必要になるでしょう。
また、間違いの内容が契約の根本的な部分に関わる場合は、契約の取消しや解除を求めることも検討できるでしょう。
このようなトラブルを防ぐためには、重要事項説明を受ける際に内容を慎重に確認し、疑問点があれば必ず質問することが大切です。また、説明を受けた内容と実際の物件の状況に相違がないかを、物件の引渡し前に再度確認しておくことも重要です。
間違いを発見した場合は、早期に不動産会社に連絡することで、解決しやすくなります。
重要事項説明書の記載内容を理解して不動産売却を進めよう
重要事項説明書は、不動産売買において買主が適切な判断を行うために欠かせない重要な書面です。物件や取引条件に関わる重要な情報が網羅的に記載されており、内容を正しく理解することで、安全で納得のいく不動産取引を実現できるでしょう。
購入のみならず、不動産売却を検討している人にとっても、重要事項説明書の仕組みを理解しておくことは重要です。売却時には買主に対して適切に情報を提供する必要があり、重要事項説明書の内容を事前に把握しておくことで、スムーズな売却活動が可能になります。
不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社との連携が重要です。
LIFULL HOME'Sの不動産一括査定は、全国4,800社以上（2025年10月時点）の提携している不動産会社から、査定を依頼する会社を選ぶことができます。不動産会社の特色や意気込みなどが詳細に確認できるため、自分にあった不動産会社に売却を依頼できます。
信頼できる不動産会社に売却を依頼したい場合は、ホームズの不動産一括査定をぜひご利用ください。
初回公開日：2025年11月4日
記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
