不動産の価格を算出する際には、不動産鑑定と不動産査定の2通りの方法があります。しかし、「鑑定」と「査定」との違いがよくわからないという人も多いでしょう。
- 不動産鑑定と不動産査定の違いを知りたい
- 不動産鑑定評価が必要なケースを知りたい
- 不動産鑑定評価の方法を理解したい
- 不動産鑑定の全体的な流れを押さえておきたい
本記事では、上記のような悩みをお持ちの方に向けて、不動産鑑定と不動産査定の違いについて詳しく解説します。
不動産価格の調査を検討している人はぜひ、参考にしてください。
この記事で分かること
- 不動産鑑定と不動産査定の違い
- 不動産鑑定評価が必要なケース
- 不動産鑑定評価の方法
- 不動産鑑定における調査内容
- 不動産鑑定の全体的な流れ
- 不動産売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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不動産鑑定と不動産査定の違いとは？
前述したように不動産の価格を算出する方法には、不動産鑑定と不動産査定の2種類があります。
大きな違いは、不動産鑑定は不動産鑑定士が算出する価格であり、不動産査定は不動産会社の担当者が算出する価格であることです。
ここでは、不動産鑑定と不動産査定の違いについて、それぞれ解説します。
不動産鑑定とは？
不動産鑑定とは、国家資格を保有する不動産鑑定士が、土地や建物など不動産の適正な経済的価値を判定して価額を表示することです。
不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に従って対象不動産を調査・分析し、対象物件に適した鑑定評価手法を使用して適正な鑑定評価額を算出します。専門的な知識が必要なため、不動産鑑定を行えるのは、不動産鑑定士の資格を取得して登録を済ませた人のみです。
不動産鑑定は、不動産鑑定評価基準に基づいて不動産の正確な価値を評価するため、相続や個人間での不動産売買、企業が融資を受ける場合など、正確な価額を知ることが必要なケースで実施されることが多く見受けられます。
鑑定のメリット
不動産鑑定のメリットは、主に以下の3つです。
- 公的証明力や法的責任がある
- 鑑定結果に信ぴょう性がある
- 複数社に依頼を行う手間を省ける
不動産鑑定士が算出した鑑定評価額には公的証明力があるため、裁判や企業関連の事案で必要とされます。
法的責任もあり、作成に関与した不動産鑑定評価書について違法な鑑定をした場合は、鑑定士が損害賠償責任を負うこともあります。そのため、鑑定結果の信ぴょう性が高いのが特徴です。
また、算出された評価額は正確な価値を表すため、複数の不動産会社に査定依頼しなくても、適正価格を知ることができます。
鑑定のデメリット
不動産鑑定のデメリットは、以下の2つが考えられます。
- 不動産鑑定費用が高い
- 不動産鑑定評価書の作成などに時間がかかる
不動産鑑定を依頼すると、高額な鑑定費用がかかります。物件の規模や不動産鑑定士により違いがありますが、不動産鑑定1件につき、20〜40万円程度の費用を要します。
不動産鑑定士が評価した鑑定結果には、自身の法的責任もあり、正確な調査や分析をしながら不動産鑑定評価書を作成するため、鑑定結果が出るまでには2週間〜1ヶ月程度の期間がかかるとされています。
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不動産査定とは？
不動産査定とは、不動産会社が、対象となる不動産はどのくらいの価格で売れそうか、推定価格を算出することです。不動産を売却する時は売主が自由に価格を決められますが、市場価格に適した価格でなければ早めの売却は望めません。
そのため、不動産会社が立地や築年数などのデータを元にして査定価格を算出します。
査定方法は、大きく以下の2種類に分けることができます。
- 机上査定（対象となる物件を訪問せずに大まかな売却価格を算出する）
- 訪問査定（実際に物件を訪問して正確な売却価格を算出する）
机上査定は、過去に販売された類似物件の成約価格や、物件の立地・築年数などのデータに基づいて査定価格を算出します。不動産会社の担当者が実際に当該不動産へ訪問することなく、概算で査定価格を算出する方法です。
訪問査定は、実際に現地を訪問して、詳しく不動産の状態を調べる方法です。
データだけでは分からない建物の状況（日当たり・シロアリ被害など）を調べるので、より正確な売却予想価格を算出できます。一般的な不動産売却の際には、複数社に机上査定依頼をして、気に入った不動産会社が決まってから、訪問査定を依頼するというステップを踏むことになります。
査定のメリット
不動産査定を依頼するメリットには、主に以下の3点が挙げられます。
- 無料で不動産の価値を把握できる
- 早く高く売れる可能性がある
- 査定価格の理由が分かる
基本的に不動産査定は無料のため、費用を気にせず自分が所有する不動産の市場価格を知ることができます。複数社に依頼すれば市場価格の相場感をつかむことができるため、適正な売却価格を設定することが可能です。また、高値で売却できる可能性も広がります。
また、提示された査定価格は、どのような理由でその金額に算出されたのかを、不動産会社に聞くことで根拠を明確にすることができます。
査定のデメリット
不動産査定のデメリットは、主に以下の3点です。
- 不動産会社により査定価格が異なる
- 価格としての公的な信ぴょう性は不動産鑑定より低い
- 売却を勧められることがある
査定価格の算出方法は不動産会社により違いがあるので、同じ不動産でも価格はさまざまです。高くても市場価格と釣り合いが取れていなければ売却が困難になるため、しっかりと見極めることが必要です。
また、査定価格は不動産鑑定士が算出した評価額のように正確であるとは限らないため、公的な意味での信ぴょう性が高いとは限りません。そのため、査定依頼をするときは自分に合った不動産会社が見つけられる査定サービスを利用することが重要です。
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不動産鑑定評価が必要なケース
ここでは、不動産鑑定評価が必要なケースを4つ紹介します。
- 個人間で不動産売買するとき
- 離婚によって財産分与が必要なとき
- 相続財産を複数人で分割するとき
- 不動産を担保に融資を受けるとき
個人間で不動産売買するとき
まず、挙げられるのが、個人間で不動産売買するケースです。
個人間で不動産を売買する場合、不動産会社の仲介がない状態で契約を成立させるため、確かな根拠のもとで算出された価格で売買したほうが安心して取引できるでしょう。当事者間で価格に関するトラブルを防ぐことができる可能性が高くなります。
また、親子関係など親族間で売買する場合には、売買価格が低いと贈与とみなされてしまうケースがあります。不動産鑑定士に依頼すれば信ぴょう性が高くなるため、税務署で指摘を受けるリスクを下げることができるないでしょう。
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離婚によって財産分与が必要なとき
財産分与は、夫婦が公平に2人で築き上げた共有の財産を分け合う制度です。 結婚してからペアローンなどでマイホームを購入し、離婚などに伴い売却する場合などに、不動産鑑定で正当な評価を算出するケースがあります。
一方が専業主婦であるなど夫婦の収入に格差があっても、基本的に2分の1の財産を受取ることができます。
相続財産を複数人で分割するとき
相続人が複数いる状況で不動産を相続した場合は、売却価格の相場を把握しておくことをおすすめします。なぜなら、不動産は現金と異なり、価格が明確ではないからです。
不動産の適正な価値を知りたいという場合には、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼すれば、信頼性の高い価格を知ることができます。
不動産を担保に融資を受けるとき
不動産を担保に融資を受けるときに鑑定評価書を提出すると、担保としての信頼性が高くなります。
金融機関としては、不動産の担保価値を確認できるため、融資の審査に通る可能性も高くなります。鑑定評価書があれば融資がスムーズに進みやすく、企業の資金繰りに役立つでしょう。
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不動産鑑定評価の方法
不動産の鑑定評価には、主に以下の3つの方法があります。
- 原価法
- 取引事例比較法
- 収益還元法
原価法
原価法は、不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。その不動産に、どれだけの費用が投下されているのかを基準とします。
ちなみに、再調達原価とは価格時点において土地や建物をもう一度調達することを仮定した場合、どのくらいの額が必要とされるのかを算出した原価総額のことです。
正確な原価が分かったら、次は建築後の経過年数による価値の低下を割引いて（減価修正）現在の価格を推定します。
主に中古の一戸建ての建物部分を査定する場合に使用される算出方法です。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、対象となる不動産と似たような物件が、市場でどの程度の価格で取引されているのかを調べる方法です。当該不動産と類似性の高い物件の取引事例を多く収集し、いくつかの事例を選択して比較します。
必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含めたうえで比較評価する方法です。
過去の取引事例を多く集めれば集めるほど、より精度の高い査定価格を算出できるようになり、中古住宅の評価方法として一般的でマンションにも向いています。
収益還元法
収益還元法は、その不動産を利用すると、どのくらいの収益が得られるのかを調べて算出する方法です。対象不動産が将来生み出すと予測される純収益の現在価値を求めることにより、収益価格を求めます。
一定期間の収益を一定の利回りで割って価格を求めるため、賃貸用不動産や事業用不動産（オフィスビルなど）の価格を求める場合に特に有効です。そのため、一般的な住宅ではそれほど利用されません。直接還元法とDCF法の2つの方法があり、それぞれに以下のような特徴があります。
| 方法 | 特徴 |
| 直接還元法 | ・対象不動産が生み出す単年度の純収益を一定率で割り戻して価格を求める方法 ・DCF法より簡単に計算できるが精度はやや低い |
| DCF法 | ・「Discounted Cash Flow法」の略 ・対象不動産の保有期間中、対象不動産が生み出す（複数年の）純収益と、最終的な売却価格を現在価値に割り戻して価格を求める方法 ・計算方法がやや複雑だが精度は高い |
長期保有する不動産投資物件の評価においては、DCF法のほうが主流といえます。
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不動産鑑定における調査内容
不動産の価格を形成する要因には主に以下の3点が挙げられます。
- 一般的要因
- 地域要因
- 個別的要因
ここでは、不動産鑑定における調査内容に影響を与える3つの要因について、国土交通省が規定している不動産鑑定評価基準を参考にしながら解説します。
一般的要因
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因です。大別すると、「自然的要因」「社会的要因」「経済的要因」「行政的要因」に分けられます。
以下は、一般的要因を簡単にまとめると下表のようになります。
| 自然的要因 | 土地の有する本来的な機能に影響を与える要因（地質、地盤など） |
| 社会的要因 | 社会的な事象によるもの（人口、家族構成、都市形成及び公共施設の整備など） |
| 経済的要因 | 経済情勢の変化によるもの（貯蓄、消費、投資、物価、賃金、雇用及び企業活動の状態など） |
| 行政的要因 | 土地利用に関する計画、規制、防災の状態など（不動産に関する税制の状態も含む） |
また、通常ではあまり影響されませんが、国が大規模な政策を打ち出したときや、人口減少・景気変動が激しいときには、不動産価格に影響を与えるとされています。
地域要因
地域要因とは、宅地や商業地域などの規模や構成内容、機能などにおける地域的な特性に関する要因です。
ここでは、住宅地の例を見ていきましょう。
- 日照、温度、湿度、風向などの気象の状態
- 街路の幅員、構造などの状態
- 都心との距離及び交通施設の状態
- 商業施設の配置の状態
- 上下水道、ガスなどの供給・処理施設の状態
- 情報通信基盤の整備の状態
- 公共施設、公益的施設などの配置の状態
- 汚水処理場などの嫌悪施設などの有無
- 洪水、地すべりなどの災害の発生の危険性
- 騒音、大気の汚染、土壌汚染などの公害の発生の程度
- 各画地の面積、配置及び利用の状態
- 住宅、生垣、街路修景などの街並みの状態
- 眺望、景観などの自然的環境の良否
- 土地利用に関する計画及び規制の状態
住宅地であれば、その不動産の日当たりや風通し、前面道路の幅員、上下水道の整備状況など、対象不動産が持つ個別の要因を指しています。
個別的要因
個別的要因とは、その不動産が保有している個別の要因のことです。 建物に関する個別的要因には、以下の例が挙げられます。
- 建築（新築、増改築又は移転）の年次
- 面積、高さ、構造、材質など
- 設計、設備などの機能性
- 施工の質と量
- 耐震性、耐火性など建物の性能
- 維持管理の状態
- 有害な物質の使用の有無及びその状態
- 建物とその環境との適合の状態
- 公法上及び私法上の規制、制約など
築年数や広さ、構造、設備の機能性、建物の性能などを総合的に判断します。建物のグレードが高く、管理状態が良い建物ほど価格が上がる傾向があります。
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不動産鑑定の全体的な流れ
前述したように相続や個人売買など、ケースによっては不動産鑑定士に依頼する必要があります。ここでは、不動産鑑定を依頼する際の全体的な流れをご紹介しましょう。
- STEP1.不動産鑑定を依頼する事務所を探す
- STEP2.不動産鑑定士に相談・見積もりを依頼する
- STEP3.不動産鑑定に必要な書類を引渡す
- STEP4.不動産鑑定士による現地調査・評価作業が実施される
- STEP5.不動産鑑定評価書が納品される
STEP1.不動産鑑定を依頼する事務所を探す
まずは、信頼できる不動産鑑定事務所を探しましょう。まずは、インターネットなどを利用して、対象不動産が所在するエリアの不動産鑑定士を検索するのが一般的でしょう。
地元の不動産鑑定士ならば、地域の不動産事情にも詳しいため、より正確な評価額を算出してくれる可能性が高いといえます。
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会のホームページでは、全国の都道府県別で「公益社団法人○○県不動産鑑定士協会」という不動産鑑定士などで組織された資格者団体があるので、こちらを利用するのも選択肢の一つとなるでしょう。
STEP2.不動産鑑定士に相談・見積もりを依頼する
信頼できそうな不動産鑑定士が見つかったら、鑑定について相談します。相談後、鑑定を依頼する可能性が出てきたら、具体的な見積もり金額を提示してもらいましょう。
鑑定料金は一般住宅の場合、少なくとも20万円はかかるとされているため、1社だけではなく、複数の事務所に相談して見積もりを依頼することをおすすめします。
STEP3.不動産鑑定に必要な書類を引渡す
不動産鑑定士が決まったら、不動産鑑定に必要な書類を引渡します。
鑑定に必要な書類は、主に以下の通りです。
【依頼者が用意する書類】
| 必要書類 | 取得方法 |
| 納税通知書（固定資産税・都市計画税） | ・土地地番建物家屋番号などが記載 ・6月中旬頃に自治体から所有者に郵送される |
| 全部事項証明書（登記簿謄本） | ・不動産の所有者、不動産に付いている権利、地積、床面積などが記載 ・法務局で取得（窓口での手数料は600円 ） |
| 公図 | ・土地の位置や形状を表す図面 ・法務局で取得（窓口での手数料は約500円） |
| 住宅地図 | ・不動産の場所・状況を把握するために必要 ・地図会社に依頼（1枚約500円） |
| 地積測量図 | ・地積（土地の面積）の数量、面積の求め方、形状が示された土地の測量図 ・法務局、土地家屋調査士、測量士に依頼 （法務局は1筆約500円） |
| 建物図面・各階平面図（建物がある場合） | ・各階平面図には建物の形や床面積の算出方法、建物図面には敷地との位置関係などが記載 ・法務局で取得（1通につき450円） |
道路台帳、上水道配管図、下水道台帳、下水道台帳などの書類は、不動産鑑定事務所が代わりに取得してくれる場合もあります。
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STEP4.不動産鑑定士による現地調査・評価作業が実施される
必要書類を引渡し、不動産鑑定士へ依頼書兼承諾書を提出すると、不動産鑑定の契約が成立します。その後、不動産鑑定士による現地調査・評価作業が実施されます。
正式な依頼の後、依頼主側の事情により依頼をキャンセルする場合は、進捗状況に応じて実費を請求されることもあるので注意しましょう。
不動産鑑定士は対象不動産について現地調査した結果や収集した資料を分析し、不動産鑑定基準に基づいて、鑑定評価を行います。
STEP5.不動産鑑定評価書が納品される
不動産鑑定が完了したら、不動産鑑定士から動産鑑定評価書が納品されます。
不動産鑑定にかかる期間は案件の内容により違いがありますが、委託契約完了から不動産鑑定納品まで1〜2週間程度が一般的です。
納品は原則、依頼者の住所で行われ、鑑評価書の内容についての説明も実施されます。その後、不動産鑑定士に報酬料を支払います。
一般的な不動産売却なら鑑定ではなく一括査定がおすすめ
住み替えを行うために現在住んでいる家を売却するなど通常の不動産売却の場合は、不動産鑑定士による鑑定ではなく、不動産会社に査定依頼するのが一般的です。
不動産鑑定では正確な資産価値を知ることができますが、一方で高額な鑑定費用を要します。そのため、個人間での売買や、離婚・相続などの理由により複数人で不動産を分割する場合など、正確な価格を把握しなければならないシーンで実施することをおすすめします。
一般的な不動産会社への査定依頼は、無料で行うことができます。一括査定サービスを利用すれば、個別に複数の不動産会社に問い合わせる手間を省くこともできるでしょう。
LIFULL HOME'Sの不動産一括査定サービスでは、独自の掲載基準を設け、厳正な審査をクリアした不動産会社のみを掲載しています。
不動産鑑定に関するよくある質問
最後に、不動産鑑定に関するよくある質問を紹介します。
- 不動産の鑑定評価に関する法律ってなに？
- 鑑定評価の費用はどのように決まる？
- 不動産鑑定の費用相場は？
不動産の鑑定評価に関する法律ってなに？
不動産の鑑定評価に関する法律は、不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士などの資格及び不動産鑑定業について必要な事項を定めたものです。
土地価格などを適正な価格で評価することを目的とし、不動産鑑定士の責務や守秘義務、罰則などにも触れており、不動産鑑定法、不動産鑑定評価法などとも称されています。
時代にあわせて内容も改正されており、デジタル社会の形成を図るため、鑑定評価書への押印が廃止されています。（令和3年9月1日施行）
鑑定評価の費用はどのように決まる？
不動産鑑定評価書の手数料に関しては、ルールは存在しないため、各不動産鑑定事務所が自由に設定できます。
不動産鑑定事務所が見積書を提示するので、依頼主が納得すれば、その価格で契約することになります。
不動産鑑定の費用相場は？
鑑定評価の費用相場は、土地は約20万円、一戸建ては約20〜25万円、マンションは約30万円が一般的です。ただし、主に不動産の評価額で決まるため、一概にはいえません。
不動産鑑定は必要かどうかを適切に判断しよう
不動産鑑定は、土地や建物の資産価値を正確に評価される不動産鑑定士が行うため、算出された評価額には信ぴょう性があります。そのため、個人売買や複数人での分割、 不動産を担保に融資を受けるときなど、特殊なケースにおいては不動産鑑定士による鑑定が必要となります。
ただし、住み替えるために現在の家を売却する、単独で相続した実家を売却するなど、一般的な不動産売却の場合は、不動産鑑定士に依頼しなくても問題ありません。
その場合は、不動産一括査定を利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼することが可能です。不動産売却の際には、不動産一括査定サービスの活用をご検討ください。
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記事執筆・監修
矢口 美加子（やぐち みかこ）
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。建築・不動産会社で事務をしながら、家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など一部上場企業の案件を中心に活動中。
