住宅金融支援機構は、民間の金融機関による住宅ローンの供給を支援し、国民の住生活の向上を図る独立行政法人です。特に、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の証券化支援業務は、多くの人々の住宅購入を支えています。
住宅の購入を検討している人にとって、フラット35は選択肢の1つとなるため、その仕組みや利用の流れを理解しておくことが非常に重要です。
この記事では、住宅金融支援機構の組織概要や主な業務内容、フラット35の利用方法について詳しく解説します。
この記事で分かること
- 住宅金融支援機構の組織概要・目的
- 住宅金融支援機構の主な業務内容
- 住宅金融支援機構のフラット35を利用する流れ
- フラット35の返済中でも売却はできるのか
もくじ
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住宅金融支援機構とは？
住宅金融支援機構は、2007年4月1日に設立された独立行政法人で、旧住宅金融公庫の業務を引き継いだ組織です。民間の金融機関と協力して、国民が良質な住宅を取得できるよう支援することを主な役割としています。
ここでは、住宅金融支援機構について以下の順に解説します。
- 住宅金融支援機構の組織概要
- 住宅金融支援機構の目的
住宅金融支援機構の組織概要
住宅金融支援機構の組織概要は以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
| 名称 | 独立行政法人住宅金融支援機構 |
| 英語名称 | Japan Housing Finance Agency（JHF） |
| 設立 | 2007年4月1日 |
| 本店所在地 | 〒112-8570 東京都文京区後楽1-4-10 |
| 理事長 | 毛利 信二 |
| 資本金 | 6,949億5,842万円（2025年3月末時点） |
| 役職員数 | 943名（2025年4月1日時点） |
| 支店数 | 全国主要都市に8店舗 |
住宅金融支援機構は、北海道から九州にかけて全国各地に支店を展開し、地域の特性に合わせた住宅金融サービスを提供している独立行政法人です。各支店では、フラット35の取扱い金融機関との連携や、災害復興支援など、地域に密着した業務を行っています。
組織の運営は、理事長を筆頭に、複数の理事と監事によって構成される経営陣が担当しています。また、業務の適正な実施を確保するため、内部監査体制も整備されており、透明性の高い組織運営が行われていることも特徴です。
住宅金融支援機構の目的
住宅金融支援機構の目的は、独立行政法人住宅金融支援機構法の第四条にて、以下のように定められています。
（機構の目的）
第四条 独立行政法人住宅金融支援機構（以下「機構」という。）は、一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、国民の住生活を取り巻く環境の変化に対応した良質な住宅の建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供その他の援助の業務を行うほか、一般の金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とする。
条文を要約すると、住宅金融支援機構の目的は主に以下の3つです。
- 民間の金融機関による住宅取得資金の供給を支援すること
- 国民の住生活の安定と向上を図ること
- 災害復興建築物の建設や必要な資金の融資を行うこと
「住まいのしあわせを、ともにつくる」を使命に掲げ、住宅金融市場における安定した資金供給を支援し、国民の住生活の向上に貢献しています。
住宅金融支援機構は、2007年4月1日に設立され、我が国の住生活の向上に貢献することを理念としています。
住宅金融支援機構の主な業務内容
住宅金融支援機構は、住宅金融に関する幅広い業務を展開しています。
ここでは、住宅金融支援機構の主な業務内容を9つ紹介します。
- 証券化支援業務（フラット35）
- 住宅融資保険等業務
- 融資業務
- 団体信用生命保険等業務
- 債権管理業務
- 国際業務
- 国内の住宅金融に関する調査業務
- 良質住宅の普及
- 資金調達
証券化支援業務（フラット35）
証券化支援業務は、住宅金融支援機構の中核となる業務で、「フラット35」として広く知られています。
代表的なフラット35（買取型）は、民間の金融機関が融資した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買取り、それを担保としたMBS（資産担保証券）を発行して投資家に販売する仕組みです。
この仕組みにより、民間の金融機関は長期固定金利の住宅ローンに伴うリスクを回避できます。 一方、利用者は全期間固定金利で住宅ローンを利用でき、将来の金利上昇リスクを心配することなく、安定した返済計画を立てられる点がメリットです。
フラット35（買取型）は、2025年2月時点で314の金融機関が参入しています。その他にも、フラット35には以下のようなラインアップが用意されています。
- フラット35（保証型）
- フラット50
- 金利引継特約付きフラット35
- ダブルフラット
- フラット35（リフォーム一体型）
- 機構住みかえ支援ローン
- 家賃返済特約付きフラット35
また、省エネルギー性能、耐震性などが高い住宅には金利を引き下げる「フラット35S」など、住宅の質の向上を促進する商品も提供しています。
出典：住宅金融支援機構 業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高に関する調査結果（2024 年度分）
住宅融資保険等業務
住宅融資保険等業務は、民間の金融機関が提供する住宅ローンに対して、保険を付保する業務です。万が一、利用者が返済不能となった場合、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払うことで、金融機関のリスクを軽減します。
主な商品としては、満60歳以上の人が利用できるリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】などがあります。
リ・バース60は、住宅ローン利用者が亡くなった場合に、相続人が元金を一括で返済するローンです。毎月の支払いは利息のみとなるため、支払額を抑えることができます。
出典：住宅金融支援機構 【リ・バース６０】の利用実績等について（2025 年１月～３月及び 2024 年度分）
融資業務
融資業務では、民間の金融機関では対応が困難な分野への直接融資を行っています。
具体的には、以下のような融資メニューを提供しています。
- 災害復興住宅融資
- 高齢者の住宅再建支援
- 地すべり等関連住宅融資
- 宅地防災工事融資
- サービス付き高齢者向け賃貸住宅融資
- 子育て世帯向け省エネ賃貸住宅融資
- まちづくり融資（老朽マンションの建替えや市街地再開発事業など）
災害復興住宅融資は東日本大震災でも活用され、被災地の復興に貢献しています。
団体信用生命保険等業務
団体信用生命保険は、住宅ローンの利用者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが保険金で完済される保険です。
3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）も保障される保険も用意されており、多くの人が万一に備えて、団体信用生命保険に加入しています。
債権管理業務
債権管理業務では、長期にわたる住宅ローンの返済期間中に起こりうるさまざまな手続きをスムーズに行えるように、金融機関と連携してサポートしています。
具体的には、以下のような業務を行っています。
- 融資額残高証明書の発行
- 返済方法の変更
- 住宅ローンの一部繰上げ返済
- 返済に関する相談受付や最適なメニューの提案
住宅ローン利用者の要望や実情に応じて、家計の見直しや返済方法変更メニューの提案など、自立的な返済継続と生活再建を積極的に支援しています。
国際業務
国際業務では、2018年8月に施行された「海外インフラ法」に基づき、海外の住宅金融に関する調査や研究、海外に対する情報の提供などに取組んでいます。
2019年度は、基本方針に基づき、以下のような取組みを実施しています。
- コンサルティング業務等の実施
- 相手国における人材育成支援等
- 関係省庁、国内事業者等との情報交換等
また、国外の機関との連携も強化しており、世界銀行や米国政府担当金庫（ジニーメイ）など、米国・アジアを中心とした政府系金融機関等との連携も深めています。
国内の住宅金融に関する調査業務
国内の住宅金融に関する調査業務では、住宅金融市場における住宅ローンの供給実態や、住宅ローン利用者の実態を定期的に調査・分析し、その結果を広く公表しています。
住宅ローン関連調査には、以下のようなものがあります。
- 業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移
- 民間住宅ローンの貸出動向調査
- フラット35利用者調査
- 住宅ローン利用者の実態調査
- 住宅ローン借換の実態調査
また、住宅金融市場のデータ収集及び分析を行い、有識者や研究機関、市場関係者との研究会や意見交換会なども積極的に行っています。
良質住宅の普及
良質住宅の普及業務では、省エネルギー性能や耐震性能、バリアフリー性などに優れた住宅の建設・取得を促進するための取組みを行っています。
「フラット35S」では、一定の技術基準を満たす住宅については、フラット35の金利から最長10年間、年0.25%引下げられます。
また、技術基準の策定や検査体制の整備も重要な業務です。民間の検査機関と連携し、住宅の品質確保を図っています。
住宅金融支援機構の「フラット35S」は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の4つの各基準を満たすことで金利優遇が受けられます。
資金調達
資金調達では、住宅金融支援機構の業務に必要な資金を、MBS（資産担保証券）やSB（一般担保債券）の発行により、金融市場から調達しています。
丁寧なIR活動などによって、多くの投資家がMBSの投資に参加することで、安定的な資金を調達することが可能です。
また、MBSに参加する投資家を維持・拡大するために、投資家説明会の開催や投資家への充実した情報提供なども行っています。
住宅金融支援機構のフラット35を利用する流れ
ここでは、フラット35における、以下のそれぞれの立場から見た具体的な利用・融資の流れを詳しく解説します。
- 利用者側から見た利用の流れ
- 金融機関側から見た融資の流れ
住宅金融支援機構のフラット35は、住宅の購入や建設を検討している人にとって重要な選択肢の1つです。全期間固定金利という特徴から、将来の返済計画が立てやすく、多くの人に選ばれています。
フラット35を利用するには、まず物件が技術基準を満たしている必要があります。
新築住宅の場合は、建築基準法に適合していることはもちろん、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準もクリアしなければなりません。中古住宅の場合も、適合証明検査に合格する必要があります。
利用者側から見た利用の流れ
利用者側から見たフラット35の利用の流れは以下のとおりです。
- 物件の決定・金融機関の選定
- 事前審査の申込み
- 売買契約の締結
- 正式な借入申込み（本審査）
- 適合証明書の取得
- 金銭消費貸借契約の締結
- 融資の実行
フラット35は物件も審査の対象となるため、まずは購入する物件を決める必要があります。それと並行して、フラット35を取扱う金融機関も選定しておきます。
金融機関によって金利や手数料が異なるため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。インターネットで各金融機関の条件を確認し、自分に最適な金融機関を選びましょう。
そして、選んだ金融機関で事前審査を申し込みます。事前審査は数日程度で結果が出ることが一般的です。
事前審査に通過したら、売買契約を締結し、正式な借入申込み（本審査）も行います。申込みから本審査の結果が出るまでの期間は、通常1?2週間程度です。
本審査で仮承認となった際に、適合証明書を金融機関に提出します。問題がなければ本承認され、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。
すべての手続きが完了したら融資が実行され、購入代金の支払いが完了すると、物件が引き渡されるのが主な流れです。
購入する物件を決めたら、金利や手数料などを確認して、契約する金融機関の情報を調べます。事前審査の申込み、売買契約の締結の後に本審査となります。フラット35は物件も審査対象です
金融機関側から見た融資の流れ
金融機関側から見たフラット35の融資の流れは、以下のとおりです。
- 利用者からの相談受付・商品説明
- 事前審査の実施
- 本審査の申込み受付・審査実施
- 住宅金融支援機構への買取承認申請
- 金銭消費貸借契約の準備・締結
- 融資の実行・抵当権の設定手続き
- 住宅金融支援機構への債権譲渡
- 返済金の回収業務（受託業務）
金融機関側から見たフラット35の融資の流れは、利用者への対応と住宅金融支援機構との連携という2つの側面があります。
金融機関はまず、利用者からの相談を受け、フラット35の商品説明を行います。金利タイプや返済方法、必要書類などを詳しく説明し、利用者の理解を深めることが重要です。
事前審査では、金融機関独自の審査基準に加え、住宅金融支援機構の買取基準も考慮して判断します。
本審査の申込みを受けたら、提出書類の確認と審査を行います。審査結果は住宅金融支援機構にも報告し、買取承認を得なければなりません。
審査承認後、金銭消費貸借契約を締結し、融資の実行・抵当権設定手続きを行います。融資実行と同時に、住宅金融支援機構へ債権を譲渡し、住宅金融支援機構から債権の買取代金が支払われます。
そして、金融機関は利用者への回収業務を受託し、毎月の返済金の受領や延滞管理を行うのが主な流れです。
フラット35の返済中でも自宅は売却できる？
フラット35の返済中であっても、自宅を売却することは可能です。転勤や家族構成の変化、経済状況の変化など、さまざまな理由でフラット35の返済途中での売却を検討する人は少なくありません。
ただし、売却できるかどうかは、売却価格と住宅ローン残債の関係によって決まります。
売却価格が残債を上回る場合（アンダーローン）は比較的スムーズに売却できますが、売却価格が残債を下回る場合（オーバーローン）は追加の資金が必要です。預貯金や他の資産を活用して不足分を用意できれば、通常どおり売却を進められます。
しかし、不足分を用意できない場合は、新たな住宅ローン（住替えローン）を利用するか、金融機関と相談して任意売却を検討することになります。
任意売却は、債権者である住宅金融支援機構の承諾を得て、抵当権を解除してもらい売却する方法です。競売よりも市場価格に近い価格で売却できますが、信用情報に傷がつくため、慎重に検討する必要があります。
フラット35の返済中の自宅売却は、早めの準備と計画的な進め方が成功の鍵となります。金融機関や不動産会社、必要に応じて税理士などの専門家と相談しながら、最適な売却方法を選ぶことが大切です。
フラット35は住宅ローン返済中でも売却が可能です。早期準備と専門家への相談が重要です
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住宅金融支援機構は、証券化支援業務（フラット35）をはじめ、主に国民の住生活の向上に取組む独立行政法人です。住宅購入を積極的に支援しており、全期間固定金利のフラット35は多くの人に選ばれています。
フラット35の利用を検討する際は、まずは取扱い金融機関を比較検討することが重要です。金融機関によって金利や手数料が異なるため、複数の金融機関から見積もりを取ることをおすすめします。
フラット35は、安定した返済計画を立てたい人にとって、有力な選択肢の1つとなるでしょう。 もし、フラット35の返済中で自宅を売却したい場合は、ホームズの不動産一括査定がおすすめです。
ホームズの不動産一括査定は、全国4,800社以上（2025年10月時点）の提携している不動産会社から、査定を依頼する会社を選べます。不動産会社の特色や意気込みなどの詳細を確認でき、自分に合った不動産会社を探しやすいのが特徴です。
自宅をスムーズに売却したい人は、ホームズの不動産一括査定をぜひご利用ください。
初回公開日：2025年11月4日
記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
