物件をスピーディーに現金化できる不動産買取は、仲介手数料が不要で手間も少ないため、早く不動産を売りたいと考えている人にとって魅力的な選択肢の一つです。しかし、相場より安い価格での売却になりやすいことや、予期せぬトラブルに巻き込まれるリスクも存在します。
この記事では、不動産買取を依頼するときの注意点や起こりうるトラブル事例などを解説します。
この記事で分かること
- 不動産買取の仕組み
- 不動産買取を依頼するときの注意点
- 不動産買取で起こりうるトラブル事例
- 自分にあった不動産買取業者の選び方
もくじ
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不動産買取とは？
不動産買取は、不動産会社が直接物件を買取する方法です。売主にとっては買主を探す必要がないため仲介手数料がかからず、現金化がスピーディーな点がメリットとなります。
ここでは、不動産買取の特徴を以下のポイントごとに解説します。
- 不動産仲介との違い
- 不動産買取の主な方法
- 不動産買取のメリット・デメリット
不動産仲介との違い
不動産を売却する方法には主に「不動産買取」と「不動産仲介」があります。この2つの大きな違いは「誰が不動産を買うか」です。
仲介の買主は一般の個人（もしくは法人）であり、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させるサポートをします。
一方、買取の買主は不動産会社であり、売主から直接物件を買取するのが特徴です。売主や不動産の状況により、買取・仲介いずれかの適した方法を選ぶことが重要になります。
不動産買取の主な方法
不動産買取には、主に「即時買取」と「買取保証」の2つの方法があります。どちらも不動産会社が直接買取してくれますが、仕組みが大きく異なります。
それぞれの特徴をまとめると以下のようになります。
| 買取方法 | 詳細 |
| 即時買取 | 不動産会社が査定を行い、価格に納得すればすぐに買取してもらう方法。仲介の期間を設けず、最初から不動産会社が買主となる。 |
| 買取保証 | 一定期間（3ヶ月程度が一般的）は、仲介として一般の買主を探すための売却活動を行う。期間内に買主が見つからなかった場合、あらかじめ定めた価格で不動産会社が買い取ってくれる。 |
即時買取は迅速に現金化できるため、急な転勤や相続、離婚などの事情で売却スケジュールがタイトな人に向いています。
買取保証は仲介で売却できれば、即時買取よりも高い価格で売ることができる可能性が高く、万が一売れなくても、確実に不動産を現金化できる点がメリットです。そのため、一定期間は仲介によって、できるだけ高い価格での売却を目指したい人に適しています。
不動産買取のメリット・デメリット
不動産買取のメリット・デメリットは、主に以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● スピーディーに売却できる ● 住み替えの資金計画が立てやすい ● 仲介手数料が不要になる ● 内覧対応を省ける ● 契約不適合責任を回避できる ● プライバシーが守られる ● 築古の物件でも売却しやすい ● リフォームなどが不要 |
● 売却価格が仲介より安くなりやすい ● 買取してもらえない不動産もある |
買取はとにかく早く現金化したい、あるいは売却の手間や内覧対応を避けたい人に向いている売却方法です。市場で買主を探す必要がないので、仲介手数料も発生しません。
また、不動産会社が買主となる買取では、契約不適合責任が原則免除されるため、売却後のトラブルにつながるリスクが少ないといえます。
また、広告やインターネットに物件情報が公開されないため、近隣に売却していることを知られる心配がないこともメリットです。
多くのメリットがある一方、買取価格は市場での売却と比較して安い傾向があります。買取価格は、市場価格の7〜8割程度とされ、物件の場所や種類によっては買取を断られるケースもあるでしょう。
仲介と同様に、買取価格も不動産会社によって異なるため、最適な条件で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
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不動産買取を依頼するときの注意点
不動産買取を依頼するときには、以下のような注意点があります。
- 条件によっては買取してもらえない物件がある
- 仲介よりも価格が安くなる傾向にある
- 住宅ローンを完済しなければならない
- 各種費用・税金がかかる
- 複数の必要書類がある
- リフォームが査定時の評価に繋がるとは限らない
条件によっては買取してもらえない物件がある
不動産買取を依頼する際、条件によっては買取してもらえない物件があります。 不動産会社は、買取した物件を再販して利益を出すことを目的としているため、再販が難しいと判断されると売却が難しくなります。
買取の対象になりにくい物件として、主に以下が挙げられます。
- 著しく老朽化している物件
- 違法建築物件
- 再建築不可物件
- 借地権物件
- 心理的瑕疵のある物件
- 需要が低いエリアの物件
著しく老朽化している物件は高額な修繕費用がかかり、再販しても利益が見込めないため買取を断られる可能性があります。また、建築基準法に違反している物件や再建築不可物件も再販が難しいため買取は難しいでしょう。
借地権物件（土地を借りて建物を所有している物件）で、権利関係が複雑な場合も敬遠されやすいといえます。
このように、不動産自体に問題がある、あるいは不動産の権利関係が複雑な物件は、買取できない場合があることも念頭に入れておきましょう。
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仲介よりも価格が安くなる傾向にある
不動産買取を依頼する際の最も重要な注意点の一つは、仲介よりも売却価格が安くなる傾向にあることです。
不動産会社は、買取した物件をリフォームやリノベーションで価値を高めてから再販し、その差額で利益を得るため、買取価格には以下の費用や利益分があらかじめ差し引かれます。
- リフォーム・リノベーション費用
- 再販時の販売活動費用
- 不動産会社の利益 など
そのため、買取価格は市場価格よりも低くなりやすく、一般的に市場価格の7割から8割程度が目安とされています。
住宅ローンを完済しなければならない
不動産売却をする際には、住宅ローンを完済しなければなりません。これは買取だけに限らず、仲介を含めたすべての不動産売却でいえることです。
住宅ローンが残っている不動産には、金融機関が抵当権を設定しています。買主からすれば、抵当権がついたままの物件を購入するのは大きなリスクです。
もし、購入後に元の所有者がローンを滞納した場合、金融機関によって物件が競売にかけられ、所有権を失う可能性があります。
そのため、不動産を売却する際には、住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローン残債が買取価格より多い場合（オーバーローン）、ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補うことが必要です。自己資金での返済が難しい場合は、売却自体が成立しないケースもあるでしょう。
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各種費用・税金がかかる
不動産買取で仲介手数料はかかりませんが、以下のような費用・税金が発生する点に注意が必要です。
| 項目 | 概要 | 相場 |
| 印紙税 | 売買契約時の契約書にかかる税金 | 1〜3万円程度 ※売却金額によって異なる |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記にかかる税金 | 土地や建物の個数ごとに1,000円 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が出た場合にかかる税金 | 売却利益×所有期間に応じた税率 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼する場合にかかる費用 | 5万円～15万円程度 ※依頼先によって異なる |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | 金融機関に支払う手数料 | 0円〜5万円程度 ※金融機関によって異なる |
不動産売買契約書に貼る印紙税は売却金額に応じて税額が異なり、売主と買主がそれぞれ負担します。
登録免許税は売却の場合、住宅ローンを完済した際に抵当権を抹消するための抵当権抹消登記でかかります。司法書士に依頼する場合は、あわせて報酬も支払う必要があります。
譲渡所得税・住民税は不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。不動産の所有期間によって以下のように税率が変わります。
- 短期譲渡所得・所有期間が5年以下の場合（税率39.63％：所得税30.63％ 、住民税9％）
- 長期譲渡所得：所有期間が5年超の場合（税率20.315％：所得税15.315％、住民税5％）
また、住宅ローンは返済方法や金利タイプに左右されることなく一括返済が可能ですが、借入期間などによっては手数料が発生する場合があります。
その他、住み替えのための引っ越し代、残置物の処分費用などもかかる可能性があるので、不動産買取であっても事前に資金計画を立てることが重要です。
なお、マイホームを売却する場合、要件を満たせば「3,000万円の特別控除」など税金が優遇される特例もあります。
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複数の必要書類がある
買取に限らず不動産を売却するために、複数の書類を揃えなければなりません。
買取に必要な書類は、主に以下のとおりです。
- 本人確認書類（運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど）
- 実印・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 権利証または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 間取り図、物件のパンフレット
- 売買契約書・重要事項説明書の控え
- 建築確認通知書・検査済証
- 測量図・建物図面・建築協定書 など
なかには用意しなくてもよい書類もありますが、なるべく事前に準備しておくことで不動産会社とのやり取りがスムーズに進み、査定や契約までの時間を短縮できるでしょう。
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リフォームが査定時の評価に繋がるとは限らない
不動産買取を検討する場合、少しでも高く売りたい気持ちから物件をリフォームするケースも見られますが、リフォームが査定時の評価に繋がるとは限りません。
不動産会社は、買取した物件を自社でリフォームやリノベーションしてから再販するため、査定の段階で物件の状態が良いか悪いかよりも、物件の構造や立地、再販後の利益がどの程度見込めるかなどを重視する傾向にあります。
不動産会社は再販するターゲット層に合わせて、リフォームし直す可能性もあり、そうなれば売主が行ったリフォームは無駄になってしまうでしょう。
不動産買取を検討しているなら、売却前の大規模なリフォームは基本的に避けるべきです。 不動産会社に良い印象を与えられるように、水回りなどの掃除を徹底して行いましょう。
不動産買取で起こりうるトラブル事例
不動産買取で起こりうるトラブルとしては、以下のようなものが挙げられます。
- 買取業者の対応が遅かった・連絡が途絶えた
- 相場より極端に安い価格を提示された
- 契約後に買取価格を下げられた
- 予期せぬ追加費用が発生した
- クーリングオフできなかった
買取業者の対応が遅かった・連絡が途絶えた
不動産買取で起こりうるトラブル事例の一つとして、買取業者の対応が遅かった・連絡が途絶えたケースなどが挙げられます。
不動産買取はスピーディーな取引が大きなメリットですが、担当者の実績が少ない、あるいは多くの案件を抱えている場合などは対応が追いつかない可能性があります。
このようなトラブルを避けるためには、複数の業者に査定を依頼し、連絡がスムーズで疑問点に迅速、かつ丁寧に答えてくれる業者を見極めることが重要です。
相場より極端に安い価格を提示された
相場より極端に安い価格を提示されることも、売主が注意すべき点です。
不動産買取では、不動産会社が再販する際の利益や経費を考慮するため、仲介よりも価格が安くなる傾向にあります。しかし、そうした特性を悪用し、不動産会社が不当に低い価格を提示してくるケースもあります。
売主の知識不足につけ込んで、相場よりはるかに低い価格を提示する買取業者もゼロではないため、注意が必要です。
とはいえ、大手不動産ポータルサイトなどと提携しているような不動産会社であれば、そのようなトラブルに発展するリスクは低いといえます。
安値での売却トラブルを避けるためには、少なくとも3社以上の業者に査定を依頼し、提示された価格を比較検討することが重要です。
契約後に買取価格を下げられた
契約後に買取価格を下げられることは非常に悪質なケースであり、売主は警戒しなければなりません。
たとえば、買取では一般的に契約不適合責任が免除されますが、悪質な業者はこの責任を利用して契約後に「新たな欠陥が見つかった」と主張し、修繕費用分として買取価格の減額を求めてくることがあります。
このようなケースを防ぐためには、自分でもある程度の知識を蓄えてから売却に臨むことが重要です。スケジュールに余裕を持ちながら、口コミ・評判や実績などが豊富な業者に依頼することを意識しましょう。
予期せぬ追加費用が発生した
予期せぬ追加費用が発生することも、売主が注意すべき点です。
たとえば、買取価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの場合、その差額を自己資金で補填しなければなりません。事前にローン残債を正確に把握していなかったり、買取価格が想定よりも低かったりすると、想定外の出費となります。
不動産買取は、仲介手数料がかからないというメリットがありますが、追加費用が発生するリスクがないかを事前に確認することが大切です。
クーリングオフできなかった
クーリングオフは、一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です。不動産取引においては、「宅地建物取引業法」という法律で定められています。
不動産の売買契約の申し込みは、不動産会社で行われることが多くなっています。クーリングオフ制度は、「喫茶店など、事務所等以外の場所」などで契約した場合に適用されるため、契約した場所によってはクーリングオフの対象外となることもあります。
ただし、不動産買取の場合は一般消費者が売主となり、不動産会社が買主となるため、クーリングオフ制度の適用要件には原則として該当しません。そのため、契約前に条件をよく確認する必要があるでしょう。
自分にあった不動産買取業者の選び方
不動産買取を成功させるには、自分にあった不動産買取業者を選ぶことが重要です。
ここでは、自分にあった不動産買取業者の選び方として以下を解説します。
- 自分でもある程度の知識を持っておく
- 複数社を比較検討する
- 買取業者の口コミ・評判を調べる
- 専門分野やエリア内での買取実績を確認する
- 契約書や引き渡し条件を十分に確認する
- 買取業者とのやりとりは書面で行う
自分でもある程度の知識を持っておく
不動産買取業者を選ぶ際には、売主自身もある程度の知識を得ておくことが重要です。基本的な知識を身につけておくことで、以下のようなメリットを得られます。
- 適正価格を見極められる
- 不透明な取引を避けられる
- 主体的に交渉を進められる
適正価格を調べることで、不動産買取で提示された価格が不当に安すぎないかを判断できます。契約内容や手数料、物件の評価方法などについて、不動産会社が提示する内容が適正かどうかを判断できるようになると、不透明な取引を避けられるでしょう。
交渉する際は業者任せにするのではなく、売主自身の希望や条件を明確に伝え、対等な立場で取引を進められるようにしましょう。
複数社を比較検討する
買取価格は不動産会社によって異なるため、複数社を比較検討して選ぶことが必要です。
1社だけの査定で決めてしまうと、相場よりも低い金額で売却してしまうリスクがあるでしょう。複数社を比較するメリットとして、主に以下が挙げられます。
- より高い買取価格を提示してくれる不動産会社を見つけられる
- 会社の信頼性や対応力を見極められる
- 不当な査定や強引な営業を回避できる など
比較する際は、査定価格の根拠や対応のスピードと丁寧さ、買取実績などを考慮して総合的に判断しましょう。
買取業者の口コミ・評判を調べる
自分にあった不動産買取業者を選ぶ上で、買取業者の口コミや評判を調べることも重要なポイントです。
買取業者の公式サイトやパンフレットには、会社のポジティブな要素が多く記載されがちですが、実際にその業者を利用した人の口コミや評判を調べることで担当者の対応やトラブル事例を把握できることもあるでしょう。
口コミ・評判を調べる際はGoogleの口コミやSNSなど、複数の情報源で情報を集め、偏った意見を鵜呑みにしないようにすることが大切です。
専門分野やエリア内での買取実績を確認する
専門分野やエリア内での買取実績を確認することも、見逃せないポイントです。
不動産買取業者にはそれぞれ得意な分野があり、実績を確認することで、その業者が物件を適切に評価し、スムーズな買取を実行できる可能性が高いかを判断できます。
多くの不動産会社は公式サイト上で買取実績を公開しているので、実績件数や取引事例、顧客の声などを参考にしてください。
契約書や引き渡し条件を十分に確認する
トラブルを未然に防ぐためには、契約書や引き渡し条件を十分に確認することが重要です。
不動産買取はスピーディーな現金化が魅力ですが、契約内容を十分に確認しないまま進めてしまうと、後々大きなトラブルに発展するリスクがあります。特に、買取価格の減額や違約金・手付解除の規定、引き渡し条件などについてはよく確認してください。
専門的な知識が必要な場合は、宅地建物取引士の資格を持つ担当者に説明を求める、あるいは必要に応じて弁護士など専門家に相談すると良いでしょう。
買取業者とのやりとりは書面で行う
実際に買取業者とやり取りを進める上で、重要な内容は書面で行うと安心です。
口頭でのやり取りは手軽ですが、後から「言った・言わない」の水掛け論になりかねません。不動産は高額な取引が多く、些細な認識のずれが大きなトラブルに発展します。
書面でやり取りすることで証拠として残り、双方の認識のずれを防ぐことができるでしょう。
不動産買取の注意点に関するよくある質問
最後に、不動産買取の注意点に関するよくある質問について回答します。
- 不動産の買取価格が安い理由は？
- 悪質な不動産買取業者と契約してしまったらどうする？
- 不動産買取で契約不適合責任を負う必要はある？
不動産の買取価格が安い理由は？
前述のとおり、不動産買取の価格が仲介より安いのは、不動産会社が再販を前提として買い取るからです。会社は買取した物件にリフォーム費用や広告費などの経費をかけ、さらに自社の利益分を上乗せして販売するのが一般的です。
これらの費用と利益分をあらかじめ買取価格から差し引くため、どうしても売却価格は市場価格より安くなります。
スピーディーに売れる反面、価格面では仲介と比べて不利になるのが買取の特徴です。
悪質な不動産買取業者と契約してしまったらどうする？
悪質な業者と契約してしまった場合、まず契約内容を再確認し、弁護士や消費者センターに早急に相談しましょう。
契約書の不当な条項や違法性、また業者の詐欺・脅迫行為などを証明できれば、契約を無効にしたり、解除したりできる可能性があります。
自己解決しようとせず、プロの力を借りながら法的手段で対応することが重要です。
不動産買取で契約不適合責任を負う必要はある？
不動産買取の場合、売主が契約不適合責任を負う必要は基本的にありません。
欠陥や瑕疵があっても不動産会社の費用で修繕されることになるため、契約不適合責任を免責することができます。契約書には、通常「売主は契約不適合責任を負わない」という特約が明記されているのが一般的です。
ただし、売主が故意に隠していた重大な欠陥については責任を問われる可能性があるため、正直に告知することが重要です。
不動産買取の注意点を押さえてトラブル防止に繋げよう
不動産買取は迅速な売却が可能な手段ですが、トラブルを避けるためには一定の知識が重要になります。
重要なやり取りは書面で残し、売主自身も知識を持っておくことで安心かつスムーズな不動産買取を実現できるでしょう。
買取には多くのメリットがありますが、仲介よりも価格が安くなりやすいというデメリットがあります。時間に余裕があり、少しでも高値で売りたい場合は仲介による売却がおすすめです。
仲介での売却を検討している人は、ホームズの不動産一括査定をご利用ください。ホームズでは、独自の審査基準をクリアした信頼できる不動産会社と提携しているため、安全なお取引を期待できます。
全国約4,700社（2025年8月時点）の提携不動産会社から最大10社に同時査定依頼できるため、自分にあった担当者に出会える可能性が高いのもポイントです。
記事執筆・監修
矢口 美加子（やぐち みかこ）
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。建築・不動産会社で事務をしながら、家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など一部上場企業の案件を中心に活動中。
