東京や大阪とは異なる独自の相場を形成する名古屋のマンション市場。そんな名古屋のマンション市場の「リアル」を知るべく名古屋を愛するマンション関係者の座談会を実施しました。
インバウンド需要や再開発の状況、さらには名古屋特有の住宅観などなど、名古屋のマンション市場の現状や可能性を語っていただきました。
参加者プロフィール
スムハジメさん
「幸せ富動産」代表
名古屋の新築・中古マンションを紹介する会員制高級不動産専門店「幸せ富動産」代表。自ら運営するYouTube「スムハジメ｜名古屋マンションチャンネル」では、プロならではの視点でブランド物件や街を紹介している。
こうさん
マンションブロガー
名古屋在住の独身サラリーマン。これまでに複数回マンションを購入した経験を活かして購入検討者のお役に立てる情報をスムログなどで発信。
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東京、大阪と比較して「割安」な名古屋のマンション市場
ー現在の名古屋のマンション相場について、どのように見ていますか？
スムハジメ：東京や大阪といった都市と比較して割安な状況にあると思います。 その理由の一つに、インバウンド需要がまだ少ないという点が挙げられます。最近は県外、海外の需要も徐々に増えてきていますが、他の大都市と比べるとそれほど多くありません。
王齮X：福岡ももうエリアによっては名古屋より高いですね。天神ビッグバンという再開発が進行していて地価も上がっています。
最近、仕事で大阪における駅前の再開発に伴う公示価格の変化を調べる機会がありました。具体的には、2013年に開業した「うめきた1期・2期エリア」なのですが、グランフロント大阪がオープンし、昨年グラングリーン大阪が先行開業するまでの周辺の土地の価格を見てみると、2 〜 3倍になっているエリアが数多くあったんです。
一方で、名古屋が同じようになっているかというと、そうではない。先日も名古屋駅の再開発が発表されましたが、不動産の価格に劇的に影響があったようには見えません。そうした意味では、先ほどスムハジメさんがおっしゃったように、まだ投機的な資金が流入していない状況にあるのではないでしょうか。
スムハジメ：先日完売したプラウドタワー名駅は名古屋駅から徒歩圏内で、リニアが開通すれば価値が高まる可能性もある物件ですが、坪単価400〜500万ぐらいの価格帯に収まっています。
王齮X：先程、大阪の例を出しましたが、大体どこの都市でも再開発計画が発表されると公示地価が上がりますよね。
実際、名駅の再開発の発表を受けて周辺の物件価格が上がってきている実感はありますか？
スムハジメ：まだ、周辺の物件が出揃っていない部分もあると思います。もう少し実際に開発が進んで、その変化が目に見えるようになれば、盛り上がってくるのではないでしょうか。
例えば、プラウドタワー名古屋錦なども非常に良い物件で、高額ではあるものの相場やクオリティから考えると適正と言えるような価格帯でしたが、竣工するまではそれほど注目を集めていなかったように思います。
こう：再開発絡みでマンションの価格があがる場合、２つタイミングがあると思います。一つは再開発が発表された時で、もう一つが実際に完成した時です。
例えば、名古屋の久屋大通公園も再開発が行われましたが、計画が発表されたのは10年ほど前だったと記憶しています。芝生が整備されてお店も増えて、家族連れやカップルが行き交うようになっていますが、発表当時は、木が生い茂っていて今のような状況をイメージできた人はいなかったでしょう。
僕も当時同僚に「久屋大通公園のあたりが開発されて綺麗になるらしいよ」という話をしましたが、ほとんどの場合、「そんなの知らないよ」と言われましたから。
スムハジメ：私も久屋大通公園の開発途中に仮囲いを見ながら「街の真ん中のシンボリックな通りがこんな状態で大丈夫か？」と思っていました（笑）。
王齮X：先ほどお話しした大阪の地価公示価格も計画発表の年と竣工の年に上がっているイメージがあります。そういう意味では、どこも同じ傾向と言えるかもしれません。
こう：現在は名古屋駅の西側はビルがなく、囲いがされているだけの状態です。それでも、将来的には整備される予定ですし、そのイメージ図も見ることができます。ただ、現時点でそれを理解している人はそれほど多くないのかもしれません。
王齮X：計画が出た時点で盛り上がってるのは、一部の再開発マニアと不動産会社だけかもしれませんね。
実需につながるような一般層に浸透するまでには、時間のギャップがあるので、今後より再開発のイメージが具体的になるにつれて、マンションの価格に反映されていくのかもしれません。
名古屋のマンションは今が「買い時」
ー名古屋はまだ「戸建て重視」の傾向があって、タワマンがあまり評価されないという意見も聞いたことがありますが。
スムハジメ：今はそれほどでもないですが、数年前はそうした傾向もあったように思います。私が数年前にシティタワー葵のような物件の販売に携わっていた時に、「あんな団地を縦に積んだような建物」といったことを言われたことがあります。
また、名古屋全体の市場で見てみると、いまだにいわゆるタワマンよりは低層高級マンションの方が単価は高いと思います。おそらくタワマンで一番価格帯が高いのはグランドメゾン御園座タワーだと思いますが、それでも坪単価は500〜600万円ぐらいでしょう。それに対して、プレミスト白壁、パークコート覚王山山門町は、おそらく坪700〜800万ぐらいになると思います。
また、車社会なので都心の駅に対するイメージを具体的に持っていない人が多いという部分があると感じています。
王齮X：確かに「駅近」が東京、大阪ほど響かないというのはありますね。また、駐車場の問題も大きいでしょう。
こう：ちょっと郊外になると駐車場設置率100%でないと見向きもされないという傾向はありますね。
王齮X：マンションデベロッパーは、そうした部分も意識する必要はあるかもしれません。
スムハジメ：ただ、それも難しいんですよね。近郊ないし郊外の高級物件になると、車2台持ちという世帯も多いので。
王齮X：確かに戸建てでも「ビルトイン 1 台駐車」の物件は苦戦するイメージがありますね。なので、名古屋のマンションの売買において鍵になるのはバスだと思っています。
特に栄や名駅に行く環線のバス。このメリットを知ってもらうことは重要だと思います。例えば、北区の楠エリアなんかはバスを利用する前提じゃないと難しい。
ー東京や大阪のいわゆる「マンションクラスタ」と言われるような方々は、タワマンが大好きなイメージがありますが、それとは対照的ですね。
こう：東京や大阪の場合、「資産形成の一環」としてタワマンを購入するというスタイルが、ある種の共通認識になっていると思います。一方で、そういう認識は、まだ名古屋では浸透していないのではないでしょうか。
私自身は住み替えなどを経験する中で、タワマンに高い資産性があることを実感したので、そうした認識が広まっていけばタワマン市場も加熱していく可能性はあると思います。
王齮X：おっしゃる通り、名古屋では資産形成の観点よりまだ個人の嗜好性が強いように思いますね。
もちろん資産性も大事なのですが、値上がりを期待するというよりは、単純に住み心地や子どもと暮らす上で相応しいかどうかといった点を重視しているのではないでしょうか。なので、投機的なお金も入ってきておらず価格も割安になっている。
スムハジメ：私は、おそらく名古屋の不動産会社の中でも数多く、「名古屋で資産性のあるマンションはどれですか」という相談を受けている人間だと思います。
そんな私がよく質問されるのは、「なんとなくタワマンは儲かると聞くのですが実際はどうなんですか」という質問です。つまり、比較的リテラシーが高いと思われる人でも、まだそれぐらいの解像度なのです。そういう意味でも、マンション購入のタイミングとしては今が適していると言えるんじゃないでしょうか。
多様な選択肢を選ぶことができる名古屋の魅力
スムハジメ：私が都市として名古屋が素晴らしいと思うのは、とにかく住み心地がいいんですね。コンパクトシティですし、都市の生活環境と自然との距離感、バランスが本当に良いのです。
「都心で車を持ちたい」という希望は、東京では叶えることが難しいですが、名古屋なら可能です。平日は自転車で通勤して、週末は家族と車で海に行くという暮らしができるんです。
さらに、東京でマンションを買おうとしたら共働きが前提になりますが、名古屋なら専業主婦・主夫というスタイルも実現できます。専業の方が少し働けばより贅沢な暮らしができるわけですし。
王齮X：最近は住宅ローンを組む時に奥さんが主債務というケースも増えている印象があります。そういう意味では、東京よりも多様なライフスタイルを選ぶことができる点も名古屋の魅力と言えるかもしれません。
人も多すぎないですし、物価もそれほど高くない。実際に住んでいる人たちは、現在の環境が壊れるのが嫌だから、その魅力を発信したくないんじゃないか、と思うぐらいです。
スムハジメ：私の立場からすると、そうした良い環境があるにも関わらずデベロッパーの人たちが物件の販売に苦戦しているという状況に違和感があるんですよね。
だから、名古屋には仕様に気合いが入った良いマンションがあるということをもっと知って欲しいです。例えば、葵クロスタワーなどは、坪300万に届かないぐらいの価格ですが、天然石のキッチンとシンク、トイレも手洗いが標準でついています。それを営業マンが一生懸命売るという状況です。
また、東京の人は「通勤1時間」というのがスタンダードですよね。僕が名古屋に来たばかりの時に茶屋ヶ坂の物件を担当したことがありました。名古屋駅まで乗り換え1 回で 20分です。にも関わらず、「遠いな」って言われたんですよね。東京の感覚からすると信じられませんが、名古屋に住んで数年経つと確かに「遠いな」と思うようになりました。
こう：その感覚が持てるのは幸せですよね。そんな感覚が持てる大都市はあまりないでしょう。
スムハジメ：東京で「価値が下がりづらいファミリー向け物件が欲しいです。5,000万で」といっても無理でしょう。でも、名古屋なら可能です。栄は無理でも千種や今池なら良い物件があります。
あるいは、「ファミリー向け・新築3LDK・70平米が3,000万円台で欲しい」なんて東京なら相手をしてくれる不動産会社はいないでしょう。でも、名古屋なら茶屋ヶ坂、鳴子北、志賀本通といったエリアで駅から徒歩5分程度の物件を紹介できますし、見学予約も普通に取れます。
メディアで取り上げられているような予約合戦もないので、どこに行っても営業マンが「いらっしゃいませ。よく来てくれました」と笑顔で迎えてくれるでしょう。
王齮X：不動産会社から薦められると、「え？志賀本通」と思ってしまうかもしれませんが、とてもいい街ですからね。
こう：ただ、東京や大阪と比較すると、より目利きが重要になると思います。本当に道路を一本隔てただけ、アドレスがちょっと変わっただけで大きく値段が変わるイメージがあります。
丸ノ内 3 丁目と泉 1 丁目は場所的には大きく変わりはないんですけど、泉の方がいいといった外部の人には見えづらい事情があることには注意が必要ですね。
名古屋のマンション市場が変わるのはいつか？
スムハジメ：東京では、「実需層の人が買えない」という報道がされるようになっていますが、名古屋もいつかそういう状況になるかもしれません。いわゆる「普通の人が買えなくなるタイミングがいつ来るか」というのが気になりますね。
例えば、NAGOYA the TOWERの新築をご紹介したことがあるのですが、地元の人からすると、「こんな高額の物件建てて‥」という反応なんです。でも、東京、大阪の人が来て見てみると、「え、名古屋駅徒歩圏内、共用部もこれだけ豪華で、坪400万円台以下ですか。じゃあ数戸まとめてください」みたいな話を耳にすることがあります。
東京で都心の不動産価格を引き上げているのは海外投資家という話がありますが、そういう方々に気づかれてしまうと、名古屋でも価格が上がる可能性はあると思います。
こう：最近では、名古屋でも建築資材高騰の影響を価格に反映した物件が出てきているように思います。
少し前までは名古屋の中心部にある新築タワーマンションでも坪350万ぐらいで購入することができました。しかし、現在では電車で数駅離れた板状マンションでも同じような価格になってきています。
ただ、それぐらいの価格でも30代の一次取得者は購入できるので、そうした物件が売れていくに従って中古物件の価格も引き上がっていくということは起こる可能性があると思います。
また、リニアが開通がより具体的になったタイミングで価格が上がる可能性はあるでしょう。「リニアが開通すれば東京まで 40 分。通勤圏内ですよ」というのは、コロナ前は絵空事のように思われていましたが、リモートワークが普及した今となっては現実味があります。
だから月数回出社すればいいという人にとっては、リニア通勤というのも現実的な選択肢になりうるんじゃないでしょうか。私自身も今はほとんど出社していませんし。
スムハジメ：インバウンド需要が来るきっかけとして、私が業界内でよく耳にしているのは、昨年7月に岸田総理（当時）が「金融・資産運用特区」を制定したことです。
この対象地域に、札幌、東京、大阪、福岡が選ばれて、名古屋は選ばれませんでした。その結果、インバウンド需要がまだ入ってきていないので、一般のサラリーマンの方でもランドマークとなるようなタワマンを「一馬力」で購入することができる可能性がある。なので、繰り返しになりますが、現在は実需で検討されている人にとっては恵まれた状況にあると思います。
また、投資で考えても現在東京で不動産投資をやろうとしても与信がないと難しい。ただ、名古屋なら4,000〜5,000万で良い投資物件を購入することができます。リニアが開通するまでの10年程度の期間、そうした物件を賃貸で回していくという戦略であれば年収がそれほど高くない人でも可能だと思います。
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記事執筆
LIFULL HOME'S 不動産売却査定 編集部
日本最大級の不動産・住宅情報サイト 「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」の不動産売却査定サービスでは、不動産売却に関する疑問や悩みに答える「よくわかる!不動産売却」をお届けしています。記事は宅地建物取引士、マンション管理士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を持つ専門家による監修や校閲チェックを行う体制を構築しています。
