投資用マンションの売却を検討している場合、最初に考慮すべきポイントの一つがローン残債です。高額になりやすい投資用マンションでは、ローンが残った状態で売却を検討するケースも少なくありません。
しかし、残債を完済できなければ抵当権を抹消できず、売却が難しくなる可能性もあります。アンダーローンかオーバーローンかによって取るべき対応は大きく変わるため、まずは状況を正しく把握しましょう。
この記事では、ローン残債のある投資用マンションでも売却は可能なのか、売却する流れ、ローン残債の負担を減らすポイントなどを紹介します。
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もくじ
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ローン残債があると投資用マンション売却はできない？
結論として、ローン残債がある状態でも投資用マンション売却は可能です。
ただし、売却時には原則としてローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるため、残債の状況によって売却方法が変わります。
一般的に投資用マンションをローンで購入した場合、金融機関によって抵当権が設定されています。抵当権とは、ローンを組んで投資用マンションを購入する際に、金融機関が物件の担保を目的として設定する権利です。
抵当権が設定されたままの投資用マンションは、買主が差し押さえリスクを負うことになるため、通常は売却が成立しません。抵当権抹消後の売却、あるいは売却と同時に抹消することが一般的です。
つまり、投資用マンションの売却において、残債がある場合でも売却代金や自己資金などで一括返済できれば売却手続きを進めることができます。一方で、売却価格よりローン残債が多い場合は、追加の資金準備や任意売却などの検討が必要になります。
ここでは、残債状況別に投資用マンション売却の考え方を整理します。
- 売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローン）
- 売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）
売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローン）
売却価格がローン残債を上回ることを、アンダーローンと呼びます。投資用マンションにおいて理想的なケースで、売却代金をローン残債で完済できるため、手続きがスムーズです。
完済後は、すみやかに投資用マンションに設定された抵当権の抹消手続きを行いましょう。
投資用マンションにローン残債がある場合、売却代金をローン返済に充てて完済できるかどうかは不動産会社による査定価格から判断します。ただし、不動産会社が提示する査定価格はあくまでも3ヶ月程度で売れると予想する価格であり、売却価格を保証するものではありません。
売却価格がローン残債を上回るか下回るかについては、不動産一括査定サイトなどを通して、複数の不動産会社に査定依頼し、比較検討したうえでシミュレーションすると良いでしょう。
売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）
売却価格がローン残債を下回ることをオーバーローンと呼びます。投資用マンションを売却する際に、大きな問題になりやすいのがオーバーローンのケースです。
たとえば、売却価格が4,000万円に対して残債が4,500万円残っている場合、差額の500万円を補わなければ抵当権を抹消できず、売却は難しくなります。
「この場合、投資用マンションの売却はできないのでは」と感じる人もいますが、実際には以下の方法で対応できるケースがあります。
- 不足分を自己資金で補う
- 買い替えローンを組む
- 任意売却を検討する
- 不動産会社による買取を検討する
- 売却時期やタイミングを見直す
不足分を自己資金で補う
オーバーローンの場合、不足分を貯金などの自己資金で補うことができれば売却は可能です。抵当権を抹消するためには一括返済が必要となるため、分割で補うことはできません。
たとえば、売却価格が5,000万円でローン残債が5,500万円の場合、500万円の自己資金を用意できれば抵当権を抹消して売却できます。
買い替えローンを組む
買い替えローンとは、売却する投資用マンションのローン残債と、新たに購入する物件のローンをまとめて借り入れできる仕組みです。買い替えを目的として売却するのであれば、この方法も選択肢の1つといえるでしょう。
ただし、借入額が大きくなりやすいため、返済負担が増える可能性があります。その分、金融機関の審査は通常の住宅ローンより厳しくなることが一般的です。
また、審査に通っても返済額は増えるため、綿密な資金計画が必要になります。
任意売却を検討する
ローン返済が難しくなり滞納が続くと、金融機関はローン残債を回収するために投資用マンションを差し押さえ、最終的に競売にかけて売却する可能性があります。
競売では買主が限定されるため、市場相場より2〜3割ほど低い価格で落札されることが一般的です。結果として、投資用マンション売却後もローン残債があり、負債の返済が続くケースもあります。
一方、任意売却であれば通常の不動産売却と同様の方法で売却活動を行うため、競売に比べて高値での売却が期待できます。任意売却後に残った負債も、無理のない範囲で返済を行うと協議することも可能です。
ただし、任意売却を行うには金融機関の合意を得る必要があります。ローンを完済できない状態での売却となるため、信用情報に影響が及ぶ可能性がある点にも注意しましょう。
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不動産会社による買取を検討する
投資用マンションを市場で売り出す場合、買主を探して契約・引渡しまで進める必要があるため、一般的には3〜6ヶ月程度かかることが多いとされています。
しかし、ローン残債がある投資用マンションをできるだけ早く現金化したい場合には、不動産会社による買取を検討する方法もあります。
買取とは、不動産会社が買主となり、投資用マンションを直接購入する仕組みです。仲介のように買主を探す必要がないため、売却までの期間は1週間〜1ヶ月が目安とされています。
また、通常の仲介売却では成約時に仲介手数料が発生します。仲介手数料のおおまかな金額は、「売却価格×3％+6万円（速算式）」に消費税を加えた額ですが、買取であれば買主は不動産会社であり、仲介手数料は発生しません。
ただし、買取価格は仲介売却の相場よりも2〜3割程度安い価格になるケースがほとんどです。ローン残債がある場合、買取価格で完済できるかどうかを確認したうえで、仲介と比較して判断することをおすすめします。
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売却時期やタイミングを見直す
自己資金の補填や任意売却などを検討しても、ローン残債を完済できる見通しが立たない場合は、売却を急がず時期やタイミングを見直すことも選択肢の1つです。
たとえば、返済を継続して残債を減らすことでオーバーローンの状態が解消され、投資用マンション売却が進めやすくなるケースもあります。
近隣に大型商業施設が建築される予定があるなど、将来的に価格が上がる可能性がある場合は、タイミングを見直すことで売却価格が上がることも期待できます。
特に投資用マンションの売却タイミングは金利動向や賃貸需要、サブリース契約の状況によっても影響を受けるため、事前に確認しておくことが大切です。
ローン残債がある投資用マンションを売却する流れ
ローン残債がある投資用マンションでも、必要な手順を踏めば売却は可能です。ただし、売却代金で完済できるかどうかによって選択肢が変わるため、事前準備が重要になります。
ここでは、ローン残債がある投資用マンションを売却する流れを、以下の6つのSTEPに分けて紹介します。
- STEP1.現状を把握する
- STEP2.不動産会社に査定依頼する
- STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
- STEP4.売却・引渡し・ローン返済を実施する
- STEP5.抵当権抹消登記を行う
- STEP6.入居者にオーナー変更通知を行う
STEP1.現状を把握する
まずは、現在のローン残債を正確に確認しましょう。残債は金融機関から郵送される残高証明書や、インターネットバンキングの画面などで把握できます。
投資用マンション売却では、売却価格が残債を上回るアンダーローンの状態で進められる状態が理想といえます。そのためにも残債額を把握したうえでシミュレーションを行うことが欠かせません。
また、投資用マンション売却時にはローン返済だけでなく、以下のような諸費用も発生します。
- 仲介手数料
- 売買契約書にかかる印紙税
- 抵当権抹消登記の費用
- 司法書士報酬
- 譲渡所得税 など
売却代金から諸費用を差し引いた金額で残債を完済できるかを確認するためにも、以下のように不足額を試算しておくと良いでしょう。
ローン残債−（売却代金−諸費用）＝不足金額
諸費用は売却価格の5％前後になるケースもあるため、余裕を持った資金計画が重要です。
投資用マンション売却では減価償却を計上しているケースも多く、売却益が出た場合には税金計算が複雑になることがあります。金融機関や不動産会社、税理士などの専門家と相談しながら、売却に必要な資金や税金の見通しを立てておくことをおすすめします。
STEP2.不動産会社に査定依頼する
投資用マンション売却を進めるうえで、次に行うべきなのが不動産会社への査定依頼です。先述のとおり、売却時にはローン残債を完済できるかどうかが重要になるため、まずはおおまかな売却価格を把握しましょう。
査定価格の算出方法には明確な基準がなく、不動産会社によって結果が異なることもあります。自社で媒介契約を締結することを目的として、相場よりも高めの査定価格が提示されることもあるでしょう。そのため、査定価格の高さだけで判断するのではなく、以下の点も含めて比較することが重要です。
- 査定価格の根拠は妥当か
- 投資用マンション売却の実績があるか
- 売却タイミングの提案ができるか
複数の不動産会社へ査定を依頼すれば、相場感が掴めるだけでなく、投資用マンションの売却タイミングを検討する材料にもなります。
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投資用マンションの査定依頼を行うときは、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができる一括査定サイトの利用がおすすめです。
複数社から査定価格を提示してもらうことで、以下のようなメリットが得られます。
- 売却価格とローン残債の差額を把握できる
- オーバーローンの場合の対策が立てやすい
- 条件にあう会社を比較検討できる
ホームズの一括査定は投資用物件にも対応しており、無料で査定依頼が可能です。ローン残債がある投資用マンションの売却を検討する際は、ぜひご利用ください。
STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
投資用マンション売却を依頼する不動産会社を見つけたら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する際の契約形態で、主に以下の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 同時に複数の不動産会社と契約 | × | × | 〇 |
| 買主を自分で見つける | × | 〇 | 〇 |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定なし |
| レインズへの登録義務 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 任意 |
| 活動状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
専属専任媒介契約は売主の制限が多い分、不動産会社が販売活動を積極的に進めてくれる傾向にあります。
一般媒介契約は複数社と同時に契約でき、幅広く買主を探せるのが特徴です。
投資用マンション売却において残債がある場合は、売却期間が長引くと返済負担が続くため、媒介契約の種類を理解したうえで自分にあった進め方を選びましょう。
STEP4.売却・引渡し・ローン返済を実施する
買主が現れた場合、不動産会社を通して購入申込書が提出されます。
条件に合意できれば、投資用マンションの売買契約書を締結し、決済・引渡し日を決定するのが一般的です。
決済・引渡し日が決まったら金融機関に連絡します。金融機関は残債と金利を計算したうえで、引渡し日に支払うべき金額を売主に提示します。当日は、買主に投資用マンションを引渡し、売却代金を受領したあとにローンの一括返済を行いましょう。
STEP5.抵当権抹消登記を行う
決済・引渡し当日にローンの完済ができたら、後日、金融機関から抵当権抹消手続きに必要な書類が届きます。
抵当権はローンを完済したら自動的に抹消されるものではありません。買主に迷惑がかからないよう、すみやかに抹消手続きを行うことが重要です。
手続きは自分で行うことも可能ですが、書類不備や申請ミスを防ぐためにも司法書士に依頼するケースが一般的です。
決済当日に司法書士が同席し、そのまま抹消登記を申請する流れになることもあります。
STEP6.入居者にオーナー変更通知を行う
投資用マンションに入居者がいる場合、売却後はオーナーが変更となるため、買主と連名でオーナー変更通知を行うのが一般的です。
賃貸借契約自体は原則として、そのまま新オーナーに引き継がれますが、家賃の振込先や管理会社が変わることで入居者が混乱する可能性があります。
トラブルを防ぐためにも、通知書には以下の内容を明記しておきましょう。
- オーナー変更を行った旨
- 家賃の振込先
- 新しい管理会社の名前や連絡先
- 従前の賃貸借契約がそのまま買主（新オーナー）に引継がれていること
- 敷金の返還義務は買主（新オーナー）に引継がれていること
また、サブリース契約が付いている投資用マンションの場合、管理会社との契約条件によって解約金が発生するケースもあるため、売却前に契約内容を確認しておくことが大切です。
投資用マンションの売却は、入居者に対して事前に報告する必要はありません。ただし、引渡し後の混乱を避けるためにも、適切なタイミングで通知を行うことが理想です。
投資用マンション売却でローン残債の負担を減らすためのポイント
投資用マンション売却でローン残債の負担を減らすためには、以下3つのポイントがあります。
- 金利や期間の条件変更を交渉してみる
- 繰り上げ返済を検討する
- 借り換えを検討する
投資用マンションの運用を途中でやめる判断をする前に、金融機関と相談しながら現実的な対応策を整理しておくことが大切です。
金利や期間の条件変更を交渉してみる
ローン返済が難しくなった場合、最初にやるべきことは金融機関に金利や返済期間の条件変更を交渉してみることです。一定期間利息のみの支払いに変更してもらったり、返済期間を延してもらったりすることが可能なケースもあります。
病気や介護などの正当な理由があれば、金融機関から了承してもらえる可能性もあるでしょう。ただし、ローンを滞納してからの交渉は難しくなるため、余裕を持って相談することが重要です。
投資用マンションの売却タイミングを調整する意味でも、返済条件の見直しは有効な選択肢といえるでしょう。
繰り上げ返済を検討する
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を返済し、ローン残債を減らす方法です。繰り上げ返済は、主に以下2つのタイプがあります。
- 返済期間短縮型：月々の返済額はそのままで完済までの期間を短縮する
- 返済額軽減型：返済期間は変えずに月々の返済額を減らす
繰り上げ返済は残債を早期に減らすことで金利負担が軽くなり、返済総額も減らすことができるというメリットがあります。
借り換えを検討する
現在よりも金利の低いローンに借り換えを検討することも1つの手段です。低金利ローンに借り換えができれば、ローン残債の負担を軽減できます。
借り換えを利用するには一般的に以下の条件が求められます。
- 過去に返済遅延がない
- 収入が大きく減少していない
- 借入残高や返済期間が一定以上残っている など
ただし、借り換えには手数料がかかるため、手数料も考慮したうえでシミュレーションをしておくと良いでしょう。
投資用マンション売却とローン残債に関するよくある質問
ここでは、投資用マンション売却とローン残債に関するよくある質問を紹介します。
- 投資用マンション売却においてローンは一括返済できる？
- ローン残債があっても売却を途中でやめることは可能？
投資用マンション売却においてローンは一括返済できる？
ローン残債のある投資用マンションを売却する場合でも、売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば、売却代金を充てることでローンを一括返済することが可能です。
売却代金を充ててもローン残債を完済できない場合、自己資金を用意できれば一括返済できるでしょう。そのほかにも、買い替えローンや任意売却など選択肢は複数あるため、投資用売却できないと決めつけず、不動産会社や金融機関と相談しながら進めることが重要です。
また、売却によって利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。確定申告が必要になることもあるため、税金面も含めて確認しておくと安心です。
ローン残債があっても売却を途中でやめることは可能？
ローン残債がある場合でも、売却を途中でやめること自体は原則可能です。ただし、契約段階によっては違約金や損害賠償が発生する可能性があります。
売買契約後に売主からキャンセルする場合、手付解除期間中であれば買主から受取った手付金の倍額を支払うことで売却を途中でやめることが可能です。
一方、手付解除期間を過ぎてしまうと、契約書で定められた違約金を支払わなければなりません。投資用マンションの売却活動を途中でやめることを検討している場合は、売買契約書内の手付解除期間については必ず確認しましょう。
なお、ローン残債があり、返済できずに滞納が続いた場合は金融機関がローン残債を回収するために競売にかける可能性があります。売却を中断する場合でも、返済計画や今後の対応について早めに金融機関へ相談することが大切です。
ローン残債がある投資用マンションを売却するなら査定が重要
ローン残債がある投資用マンションでも、決済・引渡し時に一括返済することができれば売却が可能です。
売却価格が残債を上回るアンダーローンなら比較的スムーズですが、オーバーローンの場合は自己資金の補填や買い替えローン、任意売却など状況に応じた対応が必要になります。負担を抑えて売却を進めるには、現在の残債と売却相場を正しく把握することが重要です。
投資用マンションの売却を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、条件を比較しながら進めましょう。
ホームズの一括査定であれば、全国4,900社以上（2026年3月時点）の提携会社のなかからまとめて査定依頼ができるため、効率よく比較検討を始められます。投資用マンション売却をスムーズに進めるためにも、まずは査定から相場を把握しておくと良いでしょう。
初回公開日：2024年5月1日
