投資用マンションは購入費用が高額であるため、ローン残債のある状態で売却されることがほとんどです。しかし、ローン残債を完済できなければ投資用マンションは売却できません。
そのため、ローン残債を完済するための対処法を知っておくことが重要です。この記事では、ローン残債のある投資用マンションでも売却は可能なのか、売却する流れ、ローン残債の負担を減らすポイントなどを紹介します。
この記事で分かること
- ローン残債があっても投資用マンション売却は可能
- ローン残債がある投資用マンションを売却する際の流れ
- 投資用マンション売却でローン残債の負担を減らすポイント
- マンション売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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ローン残債があっても投資用マンション売却は可能？
結論からいうと、ローン残債があっても一括返済できる手段があれば、投資用マンションの売却は可能です。通常、投資用マンションに限らず、ローンを利用して購入した物件には抵当権が設定されています。抵当権とは、ローンを組んで投資用マンションを購入する際に、金融機関が物件の担保を目的として設定する権利です。
抵当権が設定されたままの投資用マンションは、売主がローン支払いを滞納したときに差し押さえられるリスクを負うため、誰もほしがらないでしょう。抵当権抹消後の売却、あるいは売却と同時に抹消することが一般的です。
そのため、売却時にローン残債を返済できない場合は、なんらかの手段を講じた上で売却方法を選択することになります。
- 売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローン）
- 売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）
ここでは、売却価格がローン残債を上回る場合と下回る場合に分けて、投資用マンションの売却方法を解説します。
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売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローン）
売却価格がローン残債を上回ることを『アンダーローン』と呼び、これが売却時の理想の状態です。ローン残債を売却代金でカバーできるため、売却が進めやすくなります。
完済後は、すみやかに投資用マンションに設定された抵当権の抹消手続きを行いましょう。
投資用マンションにローン残債がある場合、売却代金をローン返済に充てて完済できるかどうかは不動産会社による査定価格から判断します。ただし、不動産会社が提示する査定価格はあくまでも3ヶ月程度で売れると予想する価格であり、売却価格を保証するものではありません。
売却価格がローン残債を上回るか下回るかについては、不動産一括査定サイトなどを通して、複数の不動産会社に査定依頼し、比較検討した上でシミュレーションすると良いでしょう。
売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）
売却価格がローン残債を下回ることを『オーバーローン』と呼びます。
この場合、不足分を自己資金で補う、買い替えローンを組む、売却時期やタイミングを見直すといった対応が必要になります。ここでは、オーバーローンへの5つの対処方法を紹介します。
- 不足分を自己資金で補う
- 買い替えローンを組む
- 任意売却を検討する
- 不動産会社による買取を検討する
- 売却時期やタイミングを見直す
不足分を自己資金で補う
ローン残債を支払いへの不足分を貯金などの自己資金で補うことができれば、投資用マンション売却が可能になります。ただし、抵当権を抹消する必要があるため、不足分の分割返済はできません。
例えば、売却価格が5,000万円でローン残債が5,500万円の場合、500万円の自己資金を用意できれば抵当権を抹消して売却することができます。
買い替えローンを組む
買い替えローンとは、売却する投資用マンションのローン残債と、新居のローンをまとめて借り入れできるローンのことです。
買い替えを目的として売却するのであれば、この方法も選択肢の一つと言えるでしょう。ただし、借入額が大きくなると契約者が返済できないリスクが高まるため、他の融資に比べると金融機関の審査が厳しくなります。
また、審査に通っても返済額は増えるため、綿密な資金計画が必要になります。
任意売却を検討する
毎月のローン返済が滞ると、金融機関がローン残債を回収するために投資用マンションを差し押さえ、『競売』にかけて売却します。競売された物件は市場相場よりも2〜3割低い価格で売れることが一般的であり、残った負債も引き続き返済しなければなりません。
一方、任意売却であれば通常の不動産売却と同様の方法で売却活動を行うため、競売に比べて高値での売却が期待できます。任意売却後に残った負債も、「無理のない範囲で返済を行う」と協議することも可能です。
ただし、任意売却を行うには金融機関の合意を得なければなりません。また、任意売却を選択するということは、全額を返済できなかったことを意味するため、ブラックリストに登録されます。
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不動産会社による買取を検討する
一般的に不動産を市場で売り出す場合は、3〜6ヶ月かかるとされています。
しかし、離婚や相続税の支払いなどの事情で少しでも早く売却したい場合、不動産会社に投資用マンションを直接買い取ってもらう『買取』がおすすめです。
また、通常の不動産取引であれば、成約時に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料のおおまかな金額は、「売却価格×3％+6万円（速算式）」に消費税を加えた額です。買取であれば買主は不動産会社であり、仲介手数料は発生しません。
ただし、買取での売却価格（買取価格）は、仲介での売却と比較して低くなる傾向にあります。
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売却時期やタイミングを見直す
上記の方法でローン残債を返済できない場合は、売却時期やタイミングを見直すことも1つの選択肢です。まずは、返済を続けて残債を減らし、オーバーローンの状態を解消すると良いでしょう。
また、近隣に大型商業施設が建築される予定があるなど、将来的に価格が上がる可能性がある場合は、タイミングを見直すことで売却価格が上がることも期待できます。
ローン残債がある投資用マンションを売却する流れ
ここでは、ローン残債がある投資用マンションを売却する流れを、以下の6つのSTEPに分けて紹介します。
- STEP1.現状を把握する
- STEP2.不動産会社に査定依頼する
- STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
- STEP4.売却・引渡し・ローン返済を実施する
- STEP5.抵当権抹消登記を行う
- STEP6.入居者にオーナー変更通知を行う
STEP1.現状を把握する
まずは、金融機関から郵送される残高証明書やWebサイトからローン残債を確認しておきましょう。投資用マンション売却時には、できる限りアンダーローンの状態で売ることをおすすめします。
また、投資用マンション売却にかかる費用を把握することも忘れてはいけません。具体的には、不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料のほか、売買契約書に貼付する印紙税、抵当権の抹消手続きにかかる諸費用などが挙げられます。
金融機関や不動産会社と相談しながら、投資用マンション売却にいくらかかるのかを、ある程度把握しておきましょう。
STEP2.不動産会社に査定依頼する
先述のとおり、投資用マンション売却時にはアンダーローンの状態であることが望ましいと言えます。そのため、まず不動産会社に査定依頼を行い、おおまかな売却価格を把握しましょう。
査定価格の算出方法には明確な基準がないため、不動産会社によって結果が異なることは珍しくありません。自社で媒介契約を締結することを目的として、相場よりも高めの査定価格が提示されることもあります。
そのため単純に高い査定価格を提示してくれたという理由のみで不動産会社を選ぶと、早期で売れる機会を逃してしまう可能性があります。売却活動の長期化を避けるためにも、査定価格の根拠を確認すると良いでしょう。
また、複数の不動産会社への査定依頼は、売却する投資用マンションの相場を把握するのに役立ちます。
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投資用物件の査定依頼を行うときは、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができる不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。複数社から提示された査定価格を比較検討することで相場を把握できるほか、売出価格も設定しやすくなります。
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STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
投資用マンション売却を依頼する不動産会社を見つけたら、媒介契約を結びます。媒介契約は、『専属専任媒介契約』、『専任媒介契約』、『一般媒介契約』の3種類です。専属専任媒介契約は売主が負う制限が多い分、不動産会社が積極的に売却してくれる傾向にあります。
以下の表では、3種類の媒介契約の内容をまとめています。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 同時に複数の不動産会社と契約 | × | × | 〇 |
| 買主を自分で見つける | × | 〇 | 〇 |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定なし |
| レインズへの登録義務 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 任意 |
| 活動状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
STEP4.売却・引渡し・ローン返済を実施する
購入希望者が現れた場合、不動産会社を通して購入申込書が提出されます。
条件に合意できれば、投資用マンションの売買契約書を締結し、決済・引渡し日を決定するのが一般的です。
決済・引渡し日が決まったら金融機関に連絡します。金融機関は残債と金利を計算したうえで、引渡し日に支払うべき金額を売主に提示します。当日は、買主に投資用マンションを引渡し、売却代金を受領したあとにローンの一括返済を行いましょう。
STEP5.抵当権抹消登記を行う
決済・引渡し当日にローンの完済ができたら、後日、金融機関から抵当権抹消手続きに必要な書類が届きます。自分で手続きを行うことも可能ですが、司法書士に依頼した方がよいでしょう。
なお、抵当権はローンを完済したら自動的に抹消されるものではありません。買主に迷惑がかからないよう、速やかに抹消手続きを行うことが重要です。
H3.STEP6.入居者にオーナー変更通知を行う
最後に、入居者がいる場合は買主と連名でオーナー変更の通知を行います。トラブルを防ぐためにも、以下の内容を記載しておきましょう。
- オーナー変更を行った旨
- 家賃の振込先
- 新しい管理会社の名前や連絡先
- 従前の賃貸借契約がそのまま買主（新オーナー）に引継がれていること
- 敷金の返還義務は買主（新オーナー）に引継がれていること
なお、投資用マンションの売却は、入居者に対して事前に報告する必要はありません。
投資用マンション売却でローン残債の負担を減らすためのポイント
投資用マンション売却でローン残債の負担を減らすためには、以下3つのポイントがあります。
- 金利や期間の条件変更を交渉してみる
- 繰り上げ返済を検討する
- 借り換えを検討する
金利や期間の条件変更を交渉してみる
ローン返済が難しくなった場合、最初にやるべきことは金融機関に金利や返済期間の条件変更を交渉してみることです。一定期間利息のみの支払いに変更してもらったり、返済期間を延してもらったりすることが可能なケースもあります。
病気や介護などの正当な理由があれば、金融機関から了承してもらえる可能性もあるでしょう。ただし、ローンを滞納してからの交渉は難しくなるため、余裕を持って相談することが重要です。
繰り上げ返済を検討する
繰り上げ返済とは、毎月のローン返済とは別にまとまった金額を返済する方法です。月々の返済額を変えずに返済期間を短縮する『返済期間短縮型』と、返済期間を変えずに月々の返済額を減らす『返済額軽減型』の2種類から選択できます。
繰り上げ返済は残債を早期に減らすことで金利負担が軽くなり、返済総額も減らすことができるというメリットがあります。
借り換えを検討する
現在よりも金利の低いローンに借り換えを検討することも1つの手段です。低金利ローンに借り換えができれば、ローン残債の負担を軽減できます。
ただし、借り換えには手数料がかかるため、手数料も考慮した上でシミュレーションをしておくと良いでしょう。また、ローンの借り換えを利用するには「過去にローン返済に遅れがない」、「前年の収入がローンを組んだときから大幅に減少していない」などの条件を満たす必要があります。
投資用マンション売却とローン残債に関するよくある質問
ここでは、投資用マンション売却とローン残債に関するよくある質問を紹介します。
- 投資用マンション売却においてローンは一括返済できる？
- ローン残債があっても売却を途中でやめることは可能？
投資用マンション売却においてローンは一括返済できる？
ローン残債のある投資用マンションを売却する場合でも、売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば、売却代金を充てることでローンを一括返済することが可能です。
売却代金を充ててもローン残債を完済できない場合、自己資金を用意できれば一括返済できるでしょう。ローン残債のある投資用マンションを売却する際は、上記の他にも買い替えローンを利用するなどさまざまな対処法があります。
売却を依頼する不動産会社と相談しながら進めていきましょう。
ローン残債があっても売却を途中でやめることは可能？
ローン残債があっても売却を途中でやめることは原則として可能ですが、契約後は売買契約書の内容次第で違約金や損害賠償などが発生する場合があります。
売買契約後に売主からキャンセルする場合、手付解除期間中であれば買主から受け取った手付金の倍額を支払うことで売却を途中でやめることが可能です。
手付解除期間後であれば、契約書で定めた違約金を支払うことで売却をやめることができます。手付解除期間については、売買契約書に記載された内容をもとに判断しましょう。
なお、ローン残債があり、返済できずに滞納が続いた場合は、金融機関がローン残債を回収するために競売にかける可能性があります。
ローン残債がある投資用マンションを売却するなら査定が重要
ローン残債がある投資用マンションでも、決済・引渡し時に一括返済することができれば売却が可能です。ローン残債がある場合は、不動産会社に査定依頼をして、売却代金でローン残債を返済できるかどうかしっかりと確認しましょう。
オーバーローンのときは自己資金を用意する他にも、買い替えローンを利用したり、任意売却をしたりするなどの選択肢があります。
とはいえ、オーバーローンをできるだけ避けるためにも、複数の不動産会社に査定依頼をし、投資用マンションの売却に強い不動産会社を見つけることがおすすめです。
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