投資用マンションの売却では、税金の仕組みをしっかりと理解しておくことが重要です。なぜなら、不動産投資の売却益には譲渡所得税がかかり、計算方法を知らないと想定以上の負担になる可能性があるからです。
多くのケースでは、査定を依頼する不動産会社が率先して進めてくれますが、任せきりにせず、自分でも税金のシミュレーションをするなどして理解を含めておくことをおすすめします。
この記事では、投資用マンションの売却にかかる税金の種類や節税方法について解説します。売却益にかかる譲渡所得税の計算方法も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 投資用マンション売却にかかる税金の種類
- 投資用マンション売却時に有効な節税方法
- 投資用マンション売却に関する税の注意点
- 投資用マンション売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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投資用マンション売却にかかる税金
投資用マンションの売却に際しては主に以下の4種類の税金がかかります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 消費税
基本的には、マイホームを売却する際にかかる税金と同様に考えて差し支えありません。
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印紙税
契約書や領収書など、印紙税法で定める特定の文書を作成する際に課される税金が印紙税です。
不動産の売却では、売買契約書や売買代金の領収書などが課税文書に当たります。対象の文書に収入印紙を貼り、割印する方法で納税する仕組みとなっています。
税額は文書の種類と記載された金額に応じて決まります。売買契約書の場合、記載する金額によって以下のとおり課税されます。
【売買契約書に課税される印紙税額】
| 契約金額 | 印紙税額 | 軽減税率 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円を超え10万円以下 | 200円 | 非課税 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
※参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
※参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁
一方で、領収書に貼付する印紙税額は以下のとおり定められています。
【領収書に課税される印紙税額】
| 契約金額 | 税率 |
| 5万円未満のもの | 非課税 |
| 5万円以上、100万円以下のもの | 200円 |
| 100万円を超え200万円以下 | 400円 |
| 200万円を超え300万円以下 | 600円 |
| 300万円を超え、500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え、1千万円以下 | 2,000円 |
| 1千万円を超え、2千万円以下 | 4,000円 |
| 2千万円を超え、3千万円以下 | 6,000円 |
| 3千万円を超え、5千万円以下 | 1万円 |
| 5千万円を超え、1億円以下 | 2万円 |
| 1億円を超え、2億円以下 | 4万円 |
| 2億円を超え、3億円以下 | 6万円 |
| 3億円を超え、5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え、10億円以下 | 15万円 |
| 10億円を超えるもの | 20万円 |
| 受取金額の記載がないもの | 200円 |
これらの売買契約書や領収書に印紙を貼らない場合、ペナルティとして過怠税が科せられます。この場合、本来の税額の3倍を納めなければなりません。
登録免許税
不動産の登記に際して課せられる税金が登録免許税です。不動産の売買では、所有権の移転や融資に伴う抵当権の設定など、さまざまな権利の所在を第三者に対して明らかにするために登記が必要となります。
所有権移転・抵当権設定は、いずれも登録免許税の負担は買主であることが一般的です。売却に際しては、これらの税金を負担することは多くありません。ただし、売却する不動産を購入した際に融資を利用した場合には、抵当権が設定されているでしょう。
ローンを完済しても登記に記載された抵当権は自動的に消えるものではなく、抹消登記という手続きが必要になります。この場合、1つの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。
譲渡所得税
不動産を売却し、それによって利益が生じた場合に課される税金が譲渡所得税です。つまり、購入した金額よりも低価格で売却した場合には、原則課税されません。
投資用マンションの売却によって生じる税金のなかでも、比較的高額になりがちなのが譲渡所得税です。このため譲渡所得税に関しては、特に正確な知識を持っておくべきでしょう。
重要なポイントは、譲渡所得税の税率は「物件を保有していた期間の長さ」によって変わる点です。税率が変わるタイミングは、「売却した年の1月1日時点」です。この時点で保有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に該当します。
長期譲渡所得の税率は20.315％ですが、短期譲渡所得の場合は39.63％となり、より高い税率が適用されます。
消費税
投資用マンションなどの事業用の物件を売却する場合には、建物部分の売却代金に対して消費税が課せられます。
消費税は購入者が負担する性質の税金ですが、売主側でいえば売買代金の総額から消費税相当額が差引かれることには変わりありません。売買価格を設定する際には、土地に消費税が課税されず、建物の代金にのみ消費税が加算される点をしっかりと認識しておきましょう。
ただし、実際に納税の義務が生じるのは、売主が課税事業者である場合に限られます。課税事業者とされるのは、前々年（法人の場合は前々事業年度）の課税売上が1,000万円超の場合や、インボイス発行事業者の場合です。
つまり、課税売上が1,000万円以下などの要件を満たせば免税事業者となり、消費税の納税は必要ありません。
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投資用マンション売却にかかる税金以外の費用
投資用マンションを売却する際には、税金以外にも以下のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消登記費用
売却後に実際に手元に残る金額を把握するためにも、これらの諸費用に関する知識も持っておくことが大切です。
仲介手数料
不動産会社の仲介によって売買契約が締結された場合には、仲介手数料が発生します。 仲介手数料は売却代金に応じて上限が定められており、一般的に、400万以上の物件については、「売買代金×3％+6万円」の速算式で計算します。なお、仲介手数料にも10％の消費税が掛かります。
仲介手数料＝（売買代金×3％+6万円）×1.1
仲介手数料が発生するのは、あくまで不動産会社の紹介で買主との契約が成立した場合です。不動産会社が買主となって直接買取した場合には、仲介手数料がかかりません。
抵当権抹消登記費用
金融機関から融資を受けて不動産を購入した場合には、抵当権が設定されるのが一般的です。抵当権は、ローンを完済しても自動的には消えません。自身もしくは司法書士に依頼して、抵当権抹消登記を行う必要があります。
ただし、抵当権抹消登記の手続きは多くの専門的な知識を伴い、用意する書類なども非常に複雑です。申請後に不備が生じた場合は”補正”を求められるケースがあるので、なるべく専門家である司法書士に依頼した方が良いでしょう。
抹消登記に要する登録免許税は不動産1つにつき1,000円であり、司法書士に依頼した場合の報酬額は1〜3万円程度です。抵当権抹消登記には、登記原因証明情報や金融機関からの委任状、登記識別情報などを用います。
これらの書類はローンを完済した段階で金融機関から送付されるので、なるべく早めに手続きを済ませておくのが望ましいといえます。
投資用マンション売却にかかる譲渡所得税の計算方法
投資用マンションを売却する際にかかるコストのなかでも、比較的大きな金額になりがちで、かつ仕組みが難しいのが譲渡所得税です。正確な計算方法を理解しておくことは、節税を考えるうえでも重要なポイントといえます。
- 譲渡所得を算出する
- 減価償却費を算出する
ここからは、上記2点の手順に沿って譲渡所得税の計算方法を解説します。
譲渡所得を算出する
譲渡所得は、不動産を売却したことによって得た利益に対して課税されます。まずは、譲渡所得がいくらになるかを正確に計算しなければなりません。
譲渡所得は、不動産を売却して得た金額から、取得費費用（取得する際に要した費用の総額）と譲渡費用（売却する際に要した経費）を差引いて求めます。
取得費用には、不動産の購入代金だけでなく、その際の仲介手数料や登記費用などの経費、購入後に支出したリフォーム費用などを含めることが可能です。
譲渡費用は、売却する際に要した仲介手数料や印紙代などのほか、借家人に対する立退料なども含めることができます。ただし建物の取得費用からは、前述のとおり所有していた期間の減価償却費を差引かなければなりません。
これらを踏まえ、譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費用（土地価格＋建物価格－減価償却費）－譲渡費用
取得費用が分からない場合には、譲渡価額の5％を概算取得費として計上できます。また、実際の取得費用が譲渡価額の5％に満たない場合も、概算取得費用として計算することが認められています。
減価償却費を算出する
減価償却とは、建物などの長期に渡り使用する資産に関して、耐用年数に応じて一定の割合で資産価値を毎年ごとに減少させていく会計処理の仕組みです。
耐用年数とは、一般的に税制上の償却期間として国税庁が定めた「法定耐用年数」を指し、建物に関しては構造や用途に応じて年数と毎年の償却率が定められています。
減価償却費の計算方法は「定額法」「定率法」の2種類があり、建物の減価償却費は定額法を用いて算出します。建物の金額を耐用年数で割り、毎年均等に償却する計算方法です。
建物の耐用年数は、構造や用途によって決まります。住宅であれば木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。
国税庁の公式ホームページには、主な減価償却資産の耐用年数表や、耐用年数に応じた償却率表が掲載されています。これらを確認して売却物件の耐用年数と償却率を調べ、以下の計算式を用いて算出します。
減価償却費＝取得価額×定額法償却率×償却期間
※参考1：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁
※参考2：減価償却資産の償却率表｜国税庁
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投資用マンション売却にかかる税金の節税方法
ここでは、投資用マンション売却にかかる税金の節税方法を3つ紹介します。
- 5年以上所有してから売却する
- 事業用資産の買換え特例を利用する
- 相続した物件の場合は取得費加算の特例を利用する
投資用マンションの売却に関する節税を考えるうえでは、譲渡所得税に関する基本的な知識を持っておくことが重要です。なぜなら、マイホームのように、適用されるだけで大幅な減税が受けられるような特例は存在せず、原則的な税額算出の仕組みのなかで譲渡所得税を抑えることがポイントとなるからです。
そのうえで、買換えの場合や相続物件を売却する場合などの状況に応じて、適用される特例の有無を確認しましょう。
5年以上所有してから売却する
前述のとおり、売却益に課せられる譲渡所得税は、物件を所有していた期間の長さによって税率が大きく異なります。そのため、節税の観点では長期譲渡所得に該当する5年超の所有期間を得てから売却することが効果的です。
長期譲渡所得と判断されるタイミングは、「売却した年から6回目の1月1日時点が基準となります。
仮に、2019年の2月1日に購入したマンションを2024年4月1日に売却したとすると、所有期間は5年を超えているものの「売却した年の1月1日時点」では満たない計算になってしまいます。この場合は「短期譲渡所得」に該当し、比較的高い税率が適用されます。
長期譲渡所得・短期譲渡所得は以下のとおり税率に大きな差が設けられています。
● 長期譲渡所得の税率＝所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％
● 短期譲渡所得の税率＝所得税・復興特別所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることは、節税を考えるうえで重要なポイントと言えます。
事業用資産の買換え特例を利用する
投資用マンションは「事業用の資産」に位置付けられるため、特定の地域内であるなど一定の要件を満たせば「事業用資産の買換え特例」の適用を受けられる場合があります。
税額自体が軽減される制度ではないものの、買い替えた不動産の売却時まで納税の繰り延べが認められるため、次の投資戦略に生かすことも可能です。
この特例は、事業用資産を売却して一定の期間内に別の事業用資産に買い替えた場合に、譲渡益から最大80％を繰り延べられる仕組みです。売却の時点で負担しなければならない納税額は、通常の1/5に抑えられます。
ただし、特例を利用できる資産は、国税庁が定める一定の組合せに当てはまるものでなければなりません。新たに取得した不動産を売却する際の税負担が大きくなったり、賃貸経営で計上できる減価償却費が低くなったりするデメリットを、考慮に入れる必要があるでしょう。
相続した物件の場合は取得費加算の特例を利用する
売却する投資用マンションが相続によって取得したものである場合には、「取得費加算の特例」の適用の可否を見極めましょう。
取得費加算の特例とは、相続もしくは遺贈によって取得した不動産や株式などの財産を、相続税申告期限から3年以内（相続開始時の翌日から3年10カ月の期間内）に売却した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる制度です。
取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で求めます。
取得費に加算する相続税額＝相続不動産を売却した人の相続税額×売却した相続財産の相続税評価額÷その人の相続税の課税価格（債務控除前の金額）
投資用マンション売却にかかる税金の注意点
ここでは、投資用マンション売却にかかる税金の注意点を4つ解説します。
- 課税事業者の場合に消費税がかかる場合がある
- マイホームに関する特例制度は利用できない
- 建物の取得価額が極端に高いと譲渡所得税も高くなる
- 確定申告をしなければならない
投資用マンションを売却する場合には、主に関連する税金の基本的な仕組みを把握することが大切です。なかでも、事業用固定資産の売却が課税売上に計上されることや、マイホームの売却で適用される特例が受けられないことなどは、重要な注意点と言えます。
課税事業者の場合に消費税がかかる場合がある
投資用マンションの売却代金は、課税売上に計上されます。賃料収入が1,000万円以下で免税事業者とされていた個人事業主でも、建物代金の合算によって1,000万円を超えた場合には課税事業者になる点に注意が必要です。
建物代金に消費税がかかるのは前述のとおりですが、実際に納税の義務が生じるか否かは売主が課税事業者に該当するかで決まります。
前々年（法人の場合は前々事業年度）の課税売上が1,000万円以下で、かつインボイス発行事業者でない場合などは免税事業者となるため、消費税の納税は必要ありません。
ただし、建物代金を合算すれば多くのケースで1,000万円を超えるでしょう。この場合には、消費税の納付義務が生じることに注意が必要です。
マイホームに関する特例制度は利用できない
マイホームを売却した際には、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる「3,000万円の特別控除の特例」や、所有期間が10年を超える場合に長期譲渡所得よりも税率が軽減される「10年超所有軽減税率の特例」など、さまざまな税負担の軽減措置が用意されています。
しかし、これらの特例はあくまでもマイホームの売却に限定されたもので、投資用マンションには利用できません。
例えば、3,000万円の特別控除の特例は、売却によって生じた利益が3,000万円を超える場合以外には課税されない仕組みです。このような効果の高い減税措置が適用されないため、結果的に納付すべき税額が高くなることを覚えておきましょう。
建物の取得価額が極端に高いと譲渡所得税も高くなる
区分所有者が敷地を共有する仕組みのマンションでは、土地の共有持分に対して建物部分の評価額が高くなりがちです。建物の価額が高いことで減価償却費が多く計上され、売却の際に譲渡所得税も高くなる可能性があります。
減価償却費は毎年の不動産所得を算出する際に賃料収入から差引くことができるため、賃貸経営の面では有利に働きます。一方で、取得費からも減価償却の累計額が差引かれるため、売却時の残存価値が少なくなることで結果的に譲渡所得が高くなります。
減価償却費は取得額と耐用年数に応じて決まるので、購入時の築年数などが影響を及ぼすことを覚えておきましょう。
確定申告をしなければならない
投資用マンションを売却して譲渡所得が発生した場合には、確定申告をしなければなりません。事業用資産の買換え特例などの適用を受ける場合も同様です。
そもそも、投資用マンションで賃料収入を得ていた方であれば、これまでも確定申告をしていたケースがほとんどだと考えられます。一方で、不動産所得が20万円以下で確定申告をしていなかった場合にも、上記に該当する場合には確定申告が必須です。
また、譲渡損失が生じた場合の取扱いに関しては、ほかの不動産の譲渡所得から控除できるものの、事業所得や給与所得などとの損益通算が認められません。
投資用マンション売却の税金に関するよくある質問
最後に、投資用マンション売却の税金に関するよくある質問を紹介します。
- 投資用マンション売却で税金がかからないケースはある？
- 投資用マンション売却による税金の支払いタイミングは？
投資の成否という側面から考えても、売却時の税金に関する知識はあった方が望ましいでしょう。よくある質問をチェックして、より理解を深めておきましょう。
投資用マンション売却で税金がかからないケースはある？
投資用マンションの売却で生じる税金といっても、課される項目はさまざまです。売却で利益が生じなければ譲渡所得税はかからず、抵当権抹消のような売主の責任と負担で行うべき登記がなければ登録免許税も不要です。
不動産売買では課税文書の作成が不可欠ですが、電子契約を利用したり売主の保有する契約書を副本にしたりすることなどで、印紙税の負担を抑えることも可能です。
どのような税金が生じるかはケースバイケースとなり、状況に応じて節税の対策を講じるのが望ましいでしょう。
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投資用マンション売却による税金の支払いタイミングは？
印紙税や登録免許税は手続きのたびに支払う必要がありますが、譲渡所得税を支払うタイミングは不動産を売却した翌年の確定申告です。原則、2月16日から3月15日までの期間と覚えておきましょう。
ただし、ここで支払うのは所得税と復興特別所得税です。譲渡益にかかる住民税は翌年の6月以降に給与から天引きされるか、納付書によって支払います。
投資用マンション売却では税金の負担も考慮しよう
投資用マンションを売却するケースでは、しっかりと税金の知識を持っておくことが重要です。
マイホームには適用される税負担軽減の特例が利用できないなど、不利な要素があることはもちろん、売却までの賃貸経営でどのような会計処理をしてきたかによっても、売却時の税負担は変わります。
一例として、耐用年数が譲渡所得税に及ぼす影響を考えれば分かりやすいでしょう。築年数の経ったマンションを購入して短期間で減価償却すれば、毎年の不動産所得を抑えられる反面、売却時に計上される譲渡所得は高くなる可能性があります。
このように、投資用マンションの売却によって生じる税負担を考慮することは､これから投資用マンションを購入しようと検討している段階においても重要なポイントです。
また、税金は計算方法や条件が複雑であり、1人で漏れなく完結させることは困難なケースもあります。売却を検討する人が各種税金の手続きをスムーズに進めるためには、仲介を担当してくれる不動産会社選びが重要です。
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記事執筆・監修
監修者：廣石 倫（ひろいし ひとし）
行政書士・宅建物取引士・貸金業務取扱主任者・2級ファイナンシャルプランニング技能士などの資格を保有。建設業界紙記者や不動産売買仲介営業、住宅ローン（フラット35）代理店経営などを経て、行政書士・FPとして独立。相続業務や農地転用、住宅ローンなど不動産業界の周辺業務を個人事務所にて受任するかたわら、現在ではWEBライターとしても活動中。
