投資用マンションを売却して利益が発生した場合、原則として確定申告が必要です。また、利益が発生しなくても、確定申告したほうがよいケースもあります。
確定申告書の書き方や、作成する際のポイントを押さえておくことで、落ち着いて対応することができるでしょう。
この記事では、投資用マンション売却後の確定申告書の書き方について解説していきます。
この記事で分かること
- 投資用マンション売却後に確定申告が必要なケース・不要なケース
- 投資用マンション売却後の確定申告書の書き方
- 投資用マンション売却後の確定申告で節税するコツ
- 投資用マンション売却後に確定申告書を作成する際のポイント
- 投資用マンション売却後に確定申告しないとどうなるのか
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もくじ
そもそも投資用マンション売却後に確定申告は必要？
用途に関わらず、不動産を売却して利益が出た場合には、基本的に確定申告が必要となります。よって、投資用マンションについても売却益がある場合は確定申告が必要です。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間で発生した収入や支出を計算し、税務署に申告する手続きのことです。原則として投資用マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告する必要があります。
しかし、投資用マンションを売却しても、確定申告が不要な場合もあるため、それぞれのケースを把握しておきましょう。
確定申告が必要なケース
投資用マンションを売却して、確定申告が必要なケースは以下の通りです。
- 投資用マンション売却で利益が発生した場合
- 投資用マンション売却で特例を利用する場合
前述した通り、用途に関わらずマンション売却で利益が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。投資用マンションも例外ではありません。
投資用マンションの売却で発生した利益は「譲渡所得」といい、額に応じて所得税や住民税などの税金（譲渡所得税）を支払う必要があります。また、譲渡所得の有無にかかわらず、税制上の特例を利用する場合も確定申告が必要です。
確定申告は、投資用マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。期限を過ぎると延滞税が発生したり、特例を活用できなかったりする可能性があるため注意しましょう。
確定申告したほうがよいケース
投資用マンションを売却して損失が発生した場合、基本的に確定申告の必要はありませんが、状況によっては確定申告したほうがよいケースもあります。
例えば、給与所得や事業所得などで利益が発生している場合、確定申告することで投資用マンション売却による損失と相殺でき、結果として支払う税金を抑えることができる可能性があります。
確定申告が不要なケース
前述の通り、投資用マンション売却によって損失が発生した場合は、基本的には、確定申告が不要です。
しかし、確定申告をすることによって、全体として節税できるケースもあるため、状況に応じて判断しましょう。
投資用マンション売却後の確定申告書の書き方
投資用マンション売却後の確定申告書の書き方について、以下の順に解説します。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の書き方
- 確定申告書Bの書き方
- 申告書第三表（分離課税用）の書き方
必要に応じて「確定申告書の記載手順」も参考にしてください。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の書き方
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）とは、所有していた不動産を売却し、確定申告を行う際に提出する書類です。
譲渡所得の内訳書は1面から5面まであり、国税庁のホームページからダウンロードするか、税務署窓口で受取ることが可能です。
※出典：譲渡所得の内訳書｜国税庁
1面には、確定申告する人に関する以下の内容を記入します。
- 住所
- 氏名
- 電話番号
- 職業
また、関与する税理士がいる場合は、その氏名と電話番号も記入します。
※出典：譲渡所得の内訳書｜国税庁
2面には、売却した投資用マンションの以下の情報を記入します。
- マンションの所在地
- マンションの面積
- 利用状況
- 売買契約日
- 引渡し日
- 買主の情報（住所・氏名・職業）
- 売却価格
- 参考事項
※出典：譲渡所得の内訳書｜国税庁
3面には、売却したマンションの購入価格などを記入し、建物の償却費相当額を計算して取得費を算出します。そして、譲渡費用（仲介手数料・収入印紙代など）を記入して、譲渡所得を算出します。
※出典：譲渡所得の内訳書｜国税庁
4面は、マンション売却で交換・買換えの特例の適用を受ける場合に記入します。
※出典：譲渡所得の内訳書｜国税庁
5面は、相続や遺贈によって取得した不動産を売却した人が、「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」を利用する場合に記入します。
1〜3面は必ず記入しなければならないため、内容を確認しておきましょう。
確定申告書Bの書き方
申告書第一表には、確定申告する人の住所や氏名などを記入します。投資用マンション以外に給与や年金所得がある人は、すべての収入金額や所得金額を記入します。
第二表と第三表の作成後に、所得から差し引かれる金額や税金の計算を該当箇所に転記するため、先に第二表と第三表を記入するとスムーズに進められるでしょう。
申告書第二表には、主に以下の内容を記入します。
- 所得の内訳
- 社会保険料などの控除の内容
- 配偶者や親族に関する事項
控除については、該当する内容のみ記入します。
申告書第三表（分離課税用）の書き方
※出典：申告書第三表（分離課税用）【令和４年分以降用】｜国税庁
申告書第三表には、譲渡所得の内訳書と申告書第一表を基に収入金額・所得金額を記入します。
税金の計算の欄には、課税所得金額に税率を適用して計算した金額を記入します。
事例によっては記入箇所が異なるため、「令和5年分譲渡所得の申告のしかた」の記載例を参考にしたり、税理士に相談するなどした上で進めましょう。
投資用マンション売却後の確定申告で節税するためのポイント
投資用マンション売却後の確定申告で節税するには、以下のポイントを理解しておくと良いでしょう。
- 取得費を正確に把握する
- 取得費加算の特例を利用する
取得費を正確に把握する
譲渡所得税を算出する際に、取得費を漏れなく計上することで、譲渡所得の金額を抑えることができる可能性があります。そのため、投資用マンションの取得費を正確に把握しておきましょう。
取得費が把握できない場合、売却価格の5%しか「みなし取得費」として計上できません。投資用マンションの取得費を正確に把握することで、譲渡所得税の節税につながります。
取得費加算の特例を利用する
取得費加算の特例とは、相続した不動産などの財産を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる制度です。
相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得を抑えることができるため、節税効果が期待できます。取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈により財産を取得した人であること
- 財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 財産の相続が開始された翌日から3年10ヶ月以内に売却すること
上記の要件を満たし、相続した投資用マンションを売却した場合は、取得費加算の特例の利用を検討すると良いでしょう。
※参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
投資用マンション売却後に確定申告書を作成する際のポイント
投資用マンション売却後に確定申告書を作成する際には、以下のポイントを押さえておきましょう。
- スケジュールに余裕を持つ
- 譲渡所得税を事前に計算しておく
- 提出方法を明確にしておく
スケジュールに余裕を持つ
確定申告は、原則として投資用マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。確定申告書の作成には時間がかかるため、スケジュールに余裕を持って作業を進めておいた方が良いでしょう。
万が一期限に間に合わなくても確定申告は可能です。しかし、ペナルティとして無申告加算税や延滞税が課せられたり、特例を利用できなかったりする恐れがあります。
スケジュールに余裕を持ち、期限内に確実に確定申告を行いましょう。
譲渡所得税を事前に計算しておく
実際に確定申告を行う前に、譲渡所得税を計算しておきましょう。取得費や譲渡所得をあらかじめ計算しておき、譲渡所得税を算出しておくことで、スムーズに確定申告を進めることができます。
不明な点があれば、事前に税務署や税理士に相談しておくことで、直前に焦る事態を回避できるでしょう。
なお、譲渡所得税の税率は、投資用マンションの所有期間によって以下のように異なります。
| 所得の種類 | 短期譲渡所得 (所有期間5年以下) |
長期譲渡所得 （所有期間5年超） |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 0.63% | 0.315% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
投資用マンションの所有期間が5年を超えている場合、税率を20.315%まで抑えることができます。譲渡所得税を事前に計算しておき、早いうちに確定申告に備えておきましょう。
※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
提出方法を明確にしておく
確定申告書を提出するには、以下の方法があります。
- e-Taxで申告する
- 郵送で提出する
- 所轄の税務署に持参して提出する
提出方法によって作成方法が変わるため、事前にどのように提出するか明確にしておきましょう。
投資用マンション売却後に確定申告しないとどうなるのか
投資用マンション売却後に確定申告が必要にもかかわらず怠ると、無申告加算税が課されるリスクがあります。
令和5年分以降における無申告加算税は、納税額に対して以下の金額を支払う必要があります。
| 内容 | 税率 |
| 納税額に対して50万円以下の部分 | 15％ |
| 納税額に対して50万円超300万円以下の部分 | 20％ |
| 納税額に対して300万円超の部分 | 30％ |
ただし、税務調査を受ける前に自主的に期限後申告した場合は、税率が5%に軽減されます。
また、申告状況に問題があれば、重加算税や延滞税なども支払わなければならないケースもあります。確定申告しないと、大きなペナルティが課される可能性もあるため、忘れずに期限内に確定申告を行いましょう。
投資用マンション売却後の確定申告に関するよくある質問
最後に、投資用マンション売却後の確定申告に関するよくある質問を3つ紹介します。
- 確定申告を税理士に依頼すると費用はいくら？
- 確定申告を忘れてしまったらどうすればいい？
- 投資用マンション売却で居住用財産の3000万円控除は利用できる？
確定申告を税理士に依頼すると費用はいくら？
確定申告を税理士に依頼すると、一般的に10〜20万円前後の費用がかかります。ただし、税理士によって費用は異なります。
税理士に依頼する際は、事前に見積もりをもらい、費用を把握したうえで依頼しましょう。
確定申告を忘れてしまったらどうすればいい？
確定申告を忘れてしまった場合は、速やかに申告を行うようにしましょう。
確定申告は、期限後でも申告することが可能です。ただし、無申告加算税や延滞税が課される可能性が高くなります。
確定申告をせずに放置すると、脱税と判断される恐れがあります。自主的に申告することで、ペナルティを軽減できるケースもあるため、できる限り早く申告するようにしましょう。
投資用マンション売却で居住用財産の3000万円控除は利用できる？
居住用財産の3,000万円控除は、マイホームの不動産が対象になるため、投資用マンション売却には利用できません。
居住用財産の3,000万円控除とは、マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
投資用マンションはマイホームに該当しないため、居住用財産の3000万円控除は利用できません。
投資用マンション売却後は確定申告を忘れずに
投資用マンションを売却した後は、原則として確定申告が必要です。確定申告で節税するには、取得費を正確に把握することが重要です。
確定申告を期限内に行わないと、無申告加算税が課される可能性があります。そのため、スケジュールに余裕を持たせておき、あらかじめ取得費の把握や譲渡所得税の計算をしておくことで、確定申告をスムーズに進められます。
不安な場合は、税理士などに相談しましょう。また、投資用マンションの売却を依頼した不動産会社がサポートしてくれるケースもあります。
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記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
