不動産売却にかかる仲介手数料の相場と計算方法を解説

本記事では、不動産売却にかかる手数料の相場や計算方法を解説します。

• 売却したい不動産があるけれど、どんな手数料がかかるのか分からない
• 手数料の相場や計算方法、支払時期が分からない
• 住み替えを予定しているが、売却した後に手元に残る金額が分からない

上記のようなお悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。

不動産の売却は手元に入ってくるお金だけでなく、さまざまな手数料も発生します。金額も決して小さくありません。今後の住み替え計画にも影響しますので、事前に概要を把握しておきたいところです。

そこで本記事では、不動産売却にかかる手数料の相場やその計算方法を分かりやすく解説します。ぜひ最後までお付き合いください。

この記事で分かること

• 不動産売却時にかかる手数料の相場・計算方法
• 不動産売却の手数料を抑えるポイント
• 不動産売却の手数料に関する良くある質問

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もくじ

不動産売却時にかかる手数料の早見表

一般的に不動産を売却する際にかかる手数料と支払い時期は次のとおりです。
まずは全体像を把握しましょう。

手数料の項目	費用	支払い時期
仲介手数料	売却価格×3％＋6万円＋消費税 ※物件価格が400万円を超える場合	売買契約時と決済後
印紙税	5千円～6万円	売買契約書の作成時
抵当権抹消費用	1万円～2万円	移転登記時
住宅ローン返済手数料	1万円～5万円	ローン返済時
譲渡所得税	短期：譲渡所得×30.63％ 長期：譲渡所得×20.315％	確定申告後
ハウスクリーニング費用	2～8万円	クリーニング実施後
測量費用	40～50万円	測量実施後
解体費用	90～150万円	解体工事後
契約書類発行費用	1通300円程度	書類発行時

不動産売却時にかかる手数料の相場・計算方法

ここからは早見表で記載した、それぞれの手数料について詳しく解説していきます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローン返済手数料
• 譲渡所得税
• ハウスクリーニング費用
• 測量費用
• 解体費用
• 契約書類発行費用

おおまかな計算方法や支払時期も解説します。ローンの返済計画や、次の不動産の買い替えを予定している場合は、資金計画を立てるのに役立てましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。

仲介手数料の「上限額」は宅地建物取引業法で定められています。万が一、上限額以上の金額を請求されても、支払う必要はありません。また、仲介手数料は「成功報酬」なので、成約してから支払う費用であることも覚えておきましょう。

【不動産業者に支払う仲介手数料】

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の金額	5％ + 消費税
200万円を超え400万円以下の金額	4％ + 消費税
400万円を超える金額	3％ + 消費税

上の表にあてはめると、200万円×5％+200万円×4％＋(売買価格－400万円) ×3％＋消費税という計算式になります。

ただし、この式で計算するのは少々面倒なため、400万円を超える物件価格の場合は、下記の即算式が用いられます。

仲介手数料の速算式　＝　不動産売買価格　×　3％　＋　6万円　＋　消費税

たとえば、不動産の売買金額が3,000万円の場合、以下のように計算できます。

仲介手数料＝（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円

仲介手数料は、不動産会社との取り決めにもよりますが、一般的に下記の2回に分けて支払います。

1. 売買契約成立時に半額を支払い
2. 物件引渡し時に残りの半額を支払い

仲介手数料はあくまで成功報酬であるため、不動産会社が事前に請求することは宅地建物取引業法違反となります。

もし、「事前の手数料」などと請求された場合でも支払いに応じてはいけません。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書の作成に必要な税金です。

不動産売却の場合は、不動産売買契約書が課税文書に該当します。不動産売買契約書に郵便局等で購入した収入印紙を貼ることで納税します。印紙税率は以下のとおりです。

契約金額	本則税率	軽減税率
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円

※参考：国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
※軽減税率は2024年（令和6年）3月31日までの適用

先述のとおり、売買金額が3,000万円の場合、印紙税は2万円（ただし令和6年3月31日までは1万円）になります。

印紙税は、不動産売買契約書の「原本」にかかってきます。そのため、売主と買主がそれぞれ原本を保有する場合は、双方が負担しなければなりません。原本は1つとし、コピーにする場合は、原本だけに収入印紙を貼ればよいということになります。

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抵当権抹消費用

不動産を購入するとき、不動産購入時に住宅ローンを利用した場合、金融機関は担保として抵当権を設定していることがほとんどです。

抵当権とは、何らかの事情でローンを返却できなくなった場合に銀行が不動産を差し押さえて競売にかけ、その売却代金をローンの返済に充てられる権利を指します。

不動産を売却した場合は、売却代金から住宅ローンを完済することが多いでしょう。ただし、完済しても抵当権は消えず手続きが必要であり、それを抵当権抹消登記といいます。

抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士への委託費用で1〜2万円程度と考えておけばよいでしょう。ただ、登記済証もしくは登記識別情報を紛失している場合は、司法書士に対して別途費用を支払う必要があるので注意が必要です。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンの一括繰り上げ返済には手数料がかかります。代表的な金融機関の繰り上げ返済手数料は以下のとおりです。

【返済方法別繰り上げ返済手数料】

金融機関	インターネット	窓口	電話
三菱UFJ銀行	16,500円	33,000円	ー
三井住友銀行	5,500円	22,000円	ー
みずほ銀行	ー	33,000円	ー
三井住友信託銀行	ー	ー	22,000円
イオン銀行	ー	55,000円	55,000円
住信SBIネット銀行	33,000円	ー	33,000円
PayPay銀行	ー	ー	33,000円

住宅ローン返済手数料は、おおよそ1〜5万円程度とみておけばよいでしょう。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が発生した場合、その利益を譲渡所得といいます。

譲渡所得にかかる税金が譲渡所得税（所得税・住民税）です。利益が発生した場合にかかる税金なので、逆にいえば、利益が発生しなければかかりません。

課税の対象となる譲渡所得は「不動産の売却価格」から「不動産の購入にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を控除して求めます。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得　＝　不動産売却価格　－　取得費　－　譲渡費用

取得費は、売却した不動産の購入代金、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料や各種税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）、司法書士への報酬などです。

譲渡費用は、譲渡（売却）した時にかかった費用を指します。たとえば、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物取り壊し費用などです。

譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。

不動産を所有していた期間	税金の種類	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
5年超	長期譲渡所得	20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

また譲渡所得税の支払いの時期は、確定申告後です。売買のタイミングによっては、忘れたころに支払う場合もあるので注意しましょう。

売買代金	4,000万円
取得費	3,600万円
譲渡費用	200万円
保有期間	8年

譲渡所得税（所得税・住民税）　＝ （4,000万円－3,600万円－200万円）× 20.315％＝406,300円

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ハウスクリーニング費用

必ず発生する費用ではありませんが、不動産をなるべく高く売るための手段として発生するのが、専門業者によるハウスクリーニング費用です。

部屋をキレイに掃除しておきたいという方は多いと思われます。専門業者であれば、洗剤や高圧洗浄機などを使用して家全体をクリーニングしてくれるでしょう。

実際のところ、査定の前に特別な掃除をする必要はありませんが、部屋に入ることが困難なほど汚れていたりする場合は、詳細な査定ができない可能性があります。

ハウスクリーニング費用は、部屋数や広さ、入居中かそうでないかによって異なりますが、2〜8万円程度が相場です。

ただし、不動産会社の買取であれば、特に掃除をしなくて良い場合や、家具などの残置物も撤去してもらえることもあります。

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測量費用

主に、一戸建てや土地の場合に測量費用がかかる場合があります。

「隣地との境界を明確にして後からトラブルになるのを避ける」「敷地の面積を確定して売買金額を確定させる」などの目的です。

登記簿上の面積は実測面積とは異なる場合があり、実測面積が登記簿面積よりも少ないと買主は損してしまいます。

また、隣地との境界があいまいで隣人との間で紛争が生じてしまうリスクにも注意が必要です。

このようなトラブルを避けるために、買主から確定測量図や隣地との境界確認書を求められる場合があり、通常は売主が負担します。

一般的な測量費用の相場は、最低でも10〜20万円程度です。ただし、土地の面積や形状、隣地における所有者の人数などの要因によって費用がさらにかかるケースもあるため、一概にはいえません。したがって、先述した測量費用はあくまでも目安として把握しておきましょう。

解体費用

一戸建ての場合で、売主が建物を解体して更地で売却する際に必要な費用です。主に建物の構造によって異なり、おおまかな相場は以下のとおりです。

• 木造：3～5万円/坪
• 鉄骨造：5～7万円/坪
• RC造：6～8万円/坪

たとえば、建物面積30坪の木造一戸建てを売却する際にかかる解体費用は90〜150万円程度です。

ただし、道路の状況や築年数、隣地との距離によって工事の方法が異なり、費用も上がってくる場合があります。特に、築年数が古い場合はアスベストが使われている可能性があり、この場合は5万円/坪程度上がる場合があるので注意が必要です。

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契約書類発行費用

不動産の売却時は、さまざまな契約書類を公的機関に発行依頼しなければならず、費用が発生するものです。主な契約書類と、費用の目安は以下のとおりです。

契約書類	費用の目安
印鑑証明書	300円
住民票	300円
固定資産税評価証明書	400円（※）

※1件のみの場合（平成30年5月1日より2件目以降は100円/件）

上記はあくまで契約書類の一例です。

表のように、自治体で取得する書類の費用は300〜400円程度で済みますが、たとえば調査費用も含む土地の測量図を取得する場合などは、10万円以上と高額になる場合もあります。

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不動産売却にかかる手数料を抑えるポイント

不動産の売却時にかかる手数料を抑えるポイントとして、以下の3つを紹介します。

• 相見積もりを取る
• 控除や特例を利用する
• 不動産会社のサービスを比較する

費用はただ抑えればいいという訳ではありません。ポイントを理解して、適切な方法で費用を抑えましょう。

相見積もりを取る

1つ目のポイントは、相見積もりを取ることです。

先述のとおり、測量費用や解体費用は高額となるため、複数の不動産会社に相見積もりを取り比較検討する必要があります。具体的には、3〜5社に依頼しましょう。

また、「仲介手数料を抑えたい」という場合でも、あわせて相見積もりを取ることをおすすめします。

なぜなら、仲介手数料は売却手数料のなかでも割合が高く、法律で上限値のみ定められているので業者により見積もり額が異なるからです。

なかには、仲介手数料を値引きしてもらう方法を考えている方も多いですが、一般的に応じてもらえないケースがほとんどでしょう。したがって、仲介手数料を抑える手段として「値引き交渉」は現実的な手段とはいえません。

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控除や特例を利用する

2つ目のポイントは、控除や特例を利用して税金の負担を軽減する方法です。

不動産売却では、仲介手数料や税金をはじめとする、さまざまな諸経費がかかることを本記事で解説しました。その一方で、税金に対して売却時に適用される特別控除や特例も存在します。

直接的に費用や手数料を抑える手段ではありませんが、控除や特例を利用することで、結果的なコストダウンにつながるでしょう。

【不動産の売却時に適用される特別控除・特例】※一例

項目	概要
3,000万円控除	税対象になる売却益から3,000万円差引きできる
軽減税率の特例	居住用不動産を売却し所有期間が10年超えると受けられる

上記の他にも、いくつかの特別控除や特例があります。ただし、いずれも適用条件があるため、自身に適用できるか事前にチェックしておきましょう。

また、特別控除や特例を活用するためには、確定申告が必要となります。利益の申告をせずに罰則となり「特別控除や特例が適用されなかった」とならないよう注意しましょう。

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不動産会社のサービスを比較する

3つ目のポイントは、不動産会社のサービスを比較することです。

不動産の売却費用で大きなものは、仲介手数料といっても過言ではありません。これは売却を依頼した不動産会社への報酬になります。

先述のとおり、仲介手数料の値引き交渉はなかなか応じてもらえないケースがほとんどであるため、節約する方法として現実的な手段とはいえません。

仲介手数料の値引き交渉だけにこだわらず、不動産会社のサービス内容を比較すれば、別の方法で費用を抑える方法が見つかるでしょう。

たとえば、仲介会社自体がハウスクリーニングや建物・設備の保証など、独自のサービスを提供しているところがあります。

不動産会社のサービスを比較することで、上記のようなサービスを見つけることができ、全体にかかる費用を抑えることができるでしょう。

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▶︎ 不動産を高く売る方法とは？査定の仕組みを知って“売却のコツ”を知ろう

不動産売却にかかる手数料に関する良くある質問

ここでは、不動産売却にかかる手数料に関する良くある質問に回答していきます。

• 騙されないための不動産会社の選び方は？
• 仲介手数料が安い不動産会社はよい不動産会社？
• 司法書士への費用はどちらが負担するのが一般的？

不動産の売却には多くの手数料がかかることがわかりました。不動産売却を検討している方の質問を事前に把握しておくことで、賢く資金計画を立てましょう。

不動産会社の選び方は？

不動産会社の選び方は自身の希望や状況によりさまざまですが、一例としては以下のような選び方があります。

1. 信頼できる不動産会社・担当者を選ぶ
2. 顧客対応を比較し自分に合った不動産会社を選ぶ
3. ネットワークが充実している大手や中堅の不動産会社を選ぶ

上記はあくまで一部の選び方です。たとえばネットワークが充実しているからといって「会社の規模が大きい大手の不動産会社だけを選べばいい」という判断は望ましくありません。

不動産会社選びでは、いかに自分の物件を売却するのに適しているかを比較検討することが大切です。

仲介手数料が安い不動産会社はよい不動産会社？

基本的には仲介手数料の額と不動産会社の質は直接的には関係がありません。

なぜなら、仲介不動産会社と結ぶ仲介契約は「不動産会社は売主や買主に対し、登記や決済手続きなど物件の引き渡しに関わる事務の補助を行うこと」が業務であると法律で義務付けられているためです。

ただし、先述したとおり仲介手数料が安いとサービスが低下してしまう恐れがあるため、注意しましょう。

売却先がなかなか見つからなかったり、安い値段で売却されたりする可能性もゼロではありません。仲介手数料が安いからといって安易に選ぶのは危険です。

司法書士への費用はどちらが負担するのが一般的？

司法書士への費用について、買主と売主どちらが負担するかは登記の種類によります。

売主が負担する登記費用は、主に抵当権抹消登記です。先述のとおり、1〜2万円が相場と考えておけばよいでしょう。

一方で、所有権移転登記は買主が負担することになります。登記は、買主本人が司法書士に依頼しなければならないため、売主が登記費用を肩代わりすることはありません。

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▶︎ 不動産売却の登記費用は誰が負担する？費用相場や計算方法、必要書類も解説

不動産売却の際は手数料の内訳を事前に把握しよう

不動産売却にあたって必要な手数料や支払い時期を解説しました。

意外に多くの手数料がかかると思われた方も多いのではないでしょうか。

各手数料の相場は先述のとおりですが、売却費用全体では売却価格の5〜7％程度が一般的でしょう。3,000万円の売却価格であれば、100万円以上かかる計算です。事前に把握して資金計画に役立てましょう。

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記事監修

新谷 吾郎（しんたに ごろう）

不動産鑑定士、再開発プランナー、不動産証券化認定マスター、宅建（試験合格のみ）の資格を保有。経験20年以上の不動産鑑定士。大手不動産コンサル機関にて不動産評価やコンサルティングを多数経験してきました。不動産専門誌へのライティングや書籍出版経験もあり。