不動産売却にかかる諸費用の1つに登記費用があります。
不動産を購入・取得した場合、当該不動産の状況（住所や面積など）や権利関係（所有権や抵当権など）を明確にするため不動産登記を行う必要があります。この登記を行う際には登録免許税が必要になるのです。
また、一般的に手続きを司法書士などに依頼することが多いため、その依頼料もかかります。
- 不動産売却の手続きをスムーズに行いたい
- 売却の諸費用を抑えたい
この記事では、上記のような悩みを抱えているユーザーに向けて登記費用の相場や計算方法、必要書類などについて解説します。
この記事で分かること
- 不動産売却における登記
- 不動産売却の登記費用は誰が負担するのか
- 不動産売却における登記費用の相場・計算方法
- 不動産売却の登記に必要な書類
- 不動産売却の登記費用を抑えるコツ
- 不動産売却ならホームズの一括査定がおすすめ
もくじ
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そもそも不動産売却における登記とは？
不動産登記とは、不動産の権利関係などを公示する登記簿謄本（帳簿）に記載されている事項を記載・変更することです。
不動産の売買取引では、所有者の変更や抵当権抹消など権利関係が変動します。変更になった事実を公にし、異議を申し立てる第三者がいたとしても対抗できるよう（対抗要件）にするために登記を行います。
- 登記が必要な理由
- 登記の種類
ここでは、上記に関して詳しく解説します。
登記が必要な理由
不動産の登記が必要な理由は、第三者に対する対抗力を得るためです。対抗力とは、自身の所有権などを主張できる権利を指します。
土地や建物などの不動産には名前が書かれているわけではありません。また、そこに住んでいる人が必ずしも所有者とは限らず賃借人という場合もあります。
不動産の所有者やそこに設定された権利（抵当権や地上権など）の確認が取れないと、売買取引や金融機関が不動産を担保にお金を貸すといった行動ができなくなってしまいます。
不動産の所有者を明確にし、抵当権や地上権など権利関係を明らかにする目的のため、不動産登記制度があります。土地や家屋などの登記簿は管轄の法務局に備えられており、誰でも閲覧ができるようになっています。これにより、商取引の安定や財産トラブルの防止を図っているのです。
なお、売買や相続で所有者や権利関係に変更があった場合、売主・買主の財産を守るために、即日登記変更手続きが取られます。
登記の種類
登記の種類は複数ありますが、売買取引の際に行う登記は以下の6つです。
- 住所変更登記
- 氏名変更登記
- 相続登記
- 抵当権抹消登記
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
不動産の名義を変更する前にまず、現所有者（売主）が登記名義人と同一であることを確認する必要があります。
そのため、登記されている住所が古い住所であったり、旧姓であったりする場合は現住所・現姓にする必要があります。それが、「住所変更登記」「氏名変更登記」です。
また、相続で得た不動産の場合、名義変更手続きを行っていないケースがあります。そのような場合で不動産を売却する時には、「相続登記」の手続きをして、現所有者をはっきりとさせる必要があります。
売主の住宅ローンなどの借入が残っている場合は抵当権も設定されていますので、決済の時に「抵当権抹消登記」をします。
そして、所有権の変更登記である「所有権移転登記」と買主の借入金融機関による抵当権を設定する「抵当権設定登記」と続きます。
不動産売却の登記費用は誰が負担する？
売買時に行う登記の費用は当事者である売主と買主が負担します。費用は折半ではなく、登記の種類により、売主・買主どちらが負担するか決まっています。
ここでは登記費用の負担区分について解説します。
売主側が負担する登記費用
売主が負担するのは主に以下の登記費用です。
- 住所変更登記
- 氏名変更登記
- 相続登記
- 抵当権抹消登記
これは、売主が不動産の現所有者が自身であることを証明するための費用ともいえます。なお、登記手続きは、司法書士に費用を支払って依頼するのが一般的です。
特に売買取引の場合は、正確な登記手続きが要求されるため、司法書士を介さない取引はまず認められません。
しかし、売却前の準備期間の場合には買主という第三者がいるわけではありませんので、住所変更・氏名変更登記など簡易な手続きでしたら、法務局で売主自身が申請を行うことも出来ます。
買主側が負担する登記費用
買主が負担する登記の費用は以下のとおりです。
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
所有権移転登記は売主から自分の名義に変更する手続きとなり、買主の負担となります。
また、住宅ローンなど金融機関から借入する際に、抵当権の設定が借入条件となるので、抵当権設定登記費用も買主負担です。
不動産売却における登記費用の相場・計算方法
不動産売却における登記費用について、「相場がいくらか分からない」という人は多いのではないでしょうか。
また、不動産取引の経験がある人でも、その時の費用はほとんど参考にはなりません。なぜなら、登記費用は定額ではなく物件ごとに異なるからです。
登記費用は依頼する司法書士の手数料だけではなく、登録免許税などの税金を合算した額となります。以下で登記費用の詳細な内訳について解説します。
登録免許税
登録免許税とは、登記する際に納める国税のことです。税額は土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて算出します。
なお、新築などで評価額が未定の場合は、法務局で定めた課税標準額が基準となります。
登録免許税は取引の内容・登記の種類によって異なります。所有権移転登記は表にすると以下のとおりです。
| 種別 | 内容 | 税率 |
| 土地 | 売買 | 2.0％（※1） |
| 家屋 | 売買 | 2.0％（※2） |
| 土地 | 相続 | 0.4％ |
| 家屋 | 相続 | 0.4％ |
| 土地 | その他（贈与・交換など） | 2.0％ |
| 家屋 | その他（贈与・交換など） | 2.0％ |
| 家屋 | 所有権の保存 | 0.4％（※3） |
（※1）2023（令和5）年3月31日までの間に登記を受ける場合の軽減税率は1.5％
（※2）2024（令和6）年3月31日までの間に住宅用家屋を新築した場合の軽減税率は0.15％
（※3）2024（令和6）年3月31日までの間に住宅用家屋を新築した場合の軽減税率は0.3％
※参考：国税庁 登録免許税の税額表
例えば、売買のケースでは土地の所有権移転登記は2.0％（軽減税率1.5％）、住宅用家屋の所有権移転登記は2.0％（軽減税率0.15％）、相続のケースなら土地・家屋ともに0.4％となります。
なお「所有権の保存」とは、建物を新築する際に新たに登記簿を作成する登記のことで、一般的には「保存登記」と呼ばれています。
抵当権抹消登記における費用
抵当権抹消登記とは、対象不動産に設定されている抵当権を消す登記のことで、借入れしている住宅ローンなどを完済しないと抹消できません。
なお、不動産売却時に買主から受領する金銭などで残債を返済できない場合は、「オーバーローン」といいます。この場合、売却代金に手元の資金を加えて住宅ローン残債を完済出来なければ、抵当権を抹消できず売却もできなくなるため注意が必要です。
この抵当権抹消登記は、売買の場合は、ほとんどが残金決済の日に司法書士が行い、費用の相場は2万円前後となっています。
費用の内訳は、司法書士報酬と登録免許税となっており、司法書士報酬はエリアにより多少前後しますが1.5万円程度が相場です。
※参考：日本司法書士連合会 報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産価値は反映されず、1つの土地に対して1,000円と計算されます。なお、見た目は1つの土地でも公図上は複数筆に分かれている場合は、その数の分、登録免許税も増えます。
所有権移転登記における費用
所有権移転登記費用の内訳は以下のようになります。
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 調査費用
- 資料取得費用
- その他雑費
所有権移転登記の登録免許税の税率は、所有権移転の原因によって変動します。通常の売買なら土地は2.0％（軽減税率1.5％）、住宅用家屋は2.0％（軽減税率0.15％）です。この税率を評価額（固定資産税評価額）にかけて、登録免許税の税額を計算します。
つまり、価値のある不動産の場合は税額が上がり、登記費用が高くなるということです。
司法書士報酬は、完全自由化されており、依頼する司法書士によって報酬額は異なります。また、エリアによっても金額の違いがありますが、売買の所有権移転では5万円前後が相場となっています。
※参考：日本司法書士連合会 報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）
調査費用と資料取得費用は、所有権移転登記に必要な不動産登記事項証明書（登記簿謄本）の取得費や、相続の場合は戸籍謄本などを取得する費用のことです。
その他雑費は書類を集めるときの郵送費などを指します。
所有権移転登記の費用は、対象となる不動産の価値やエリア、依頼する司法書士によって費用が異なってきます。また、新築一戸建てか中古一戸建てかでも異なります。相場としては、新築一戸建てで30〜40万円前後、中古一戸建てで、25〜35万円前後です。
仮に自分が不動産を購入する際に登記費用が相場より高い場合は、なぜ高いか明細を確認すると良いでしょう。なお、司法書士報酬が高い場合、交渉の余地はありますが、登録免許税が高い場合は、算出した計算式に間違いがないか確認するくらいしかありません。
不動産売却の登記に必要な書類など
不動産売却の登記（所有権移転登記）の際に必要となる書類や必要物は、以下のとおりです。
- 登記原因証明情報（売買契約書など）
- 登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
- 実印
- 印鑑証明書(3ヶ月以内)
- 固定資産税評価証明書
- 住民票
- 住宅家屋証明書等
- 委任状
- 抵当権抹消書類
- 本人確認書類
不動産を売却するときは、物件の引渡しと同時に、所有権を移転するため法務局に登記申請を行います。実際に法務局に行くのは、司法書士に委任しますが、売主は関係書類をそろえておく必要があります。
もし引渡し時に必要書類がそろっていなければ、登記申請ができなくなってしまい、物件の引渡しを延期しなければならなくなります。これは契約違反となり、違約金が発生する事案となります。
そのため、司法書士から事前に必要となる書類を教えてもらい、早めに準備すると良いでしょう。申請書類のなかには、準備するのに時間がかかるものもあるため注意が必要です。
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▶︎ 不動産の査定・売却に必要な書類とその役割は？
不動産売却の登記費用を抑えるコツ
ここでは不動産売却の登記費用を抑えるコツを解説します。主な方法は以下のとおりです。
- 自分で登記する
- 低価格で対応してくれる司法書士を選ぶ
- 登録免許税の軽減措置を利用する
不動産の売却諸費用を抑えることができればその分、手取り額が増えます。そのためコスト意識をもって削減方法を考えてみましょう。
自分で登記する
不動産売却の登記費用を抑えるための方法の一つに「自分で登記する」というものがあります。自分で登記すると司法書士報酬額がゼロになるので、削減効果は大きいでしょう。
売主の負担で行う登記ですが、主に「住所変更登記」「氏名変更登記」「相続登記」「抵当権抹消登記」があります。前述したように「住所変更登記」「氏名変更登記」などの手続きは比較的簡単であるため、時間に余裕があれば自身で行っても良いでしょう。
「相続登記」は、被相続人の戸籍謄本など集める手間はかかりますが、関係図書を参考に行うことはできます。
しかし、「抵当権抹消登記」は金融機関により、司法書士へ依頼することが条件になっているケースがほとんどです。また売買取引で買主は、対象不動産の権利関係を清算し、完全な形で所有権を引渡すことを求めてきますので、売主自身での抵当権抹消は認めてもらえないでしょう。
いずれにせよ、登記を自分自身で行うことは決して不可能ではありませんが、相応の手間がかかります。また、利害関係者がいる登記については、認められないこともあります。そのため、一定の手続きは必要経費と割り切る必要があるでしょう。
低価格で対応してくれる司法書士を選ぶ
登記費用の大部分は登録免許税と司法書士報酬が占めます。
司法書士の報酬は完全自由化されており、依頼先によって異なります。そのため司法書士を選び、相見積もりなどを取る方法もあります。
しかしながら売主の場合、登記費用は相続登記が絡まない限り高額になることは少なく、様々な司法書士に相談した結果、価格の違いが数千円程度となってしまうとメリットはあまりありません。それよりも、担当する司法書士に報酬額の減額ができないか交渉する方が手間もかからず良いでしょう。
売却時の登記は所有権移転登記の額が最も大きくなります。所有権移転登記は買主負担で行うので、売主は買主が依頼する司法書士に一緒に手続きをしてもらうよう依頼しても良いでしょう。
登録免許税の軽減措置を利用する
売買の登録免許税は、土地及び個人の住宅用家屋には税負担を軽くする軽減措置があります。この軽減税率を利用すると登記費用が抑えられます。
具体的な税率は以下のとおりです。
| 内容 | 税率 | 軽減税率 | 軽減期間 |
| 土地の所有権移転登記 | 2.0％ | 2.0％ | 2023（令和5）年3月31日まで |
| 住宅用家屋の所有権移転登記 | 2.0％ | 0.3％ | 2024（令和6）年3月31日まで |
| 住宅用家屋の所有権の保存 | 0.4％ | 0.15％ | 2024（令和6）年3月31日まで |
住宅用家屋の軽減税率の適用には、個人で自己の居住の用に供した場合という条件があります。
通常、司法書士に登記依頼をした際には軽減措置が適用された見積もりが提示されることがほとんどですが、まれに見積書の税率が誤っていることがあります。
軽減税率を理解し、見積書の内容をご自身で確かめることにより、計算に誤りがないか確認 できるようになります。
不動産を売却するなら事前に万全の準備を
不動産売却時の手取り額を増やすには、希望額での売却を目指すだけではなく、諸費用の削減も視野に入れましょう。
この記事では登記費用について解説してきましたが、仕組みを理解していなければ、提示されるがまま支払ってしまう可能性が高くなります。しかし、内訳を理解することによって、計算間違いや不要な費用負担を防ぎ、費用削減につながる可能性があります。
また、不動産売却では登記以外にも売主が支払わなければならない費用や事前準備をしなければならない事項が多くあります。土地の測量や境界標の確認、マンションならば修繕積立金の積立額など、どれも取引する上では必要不可欠なことです。
そのため、不動産を売却する場合は、専門家である不動産会社と上手に連携する必要があります。売却時の不動産会社はあなたの大切な資産を任せるパートナーともいえます。不動産会社選びはぜひいろいろな不動産会社に相談をしてみましょう。その中からあなたにとってぴったりの会社・担当者を探してみてください。
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記事監修
赤松 昭彦（あかまつ あきひこ）
宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランニング技能士の資格を保有。不動産売買仲介会社で8年間勤務。現在は医師・歯科医師向けの不動産コンサルティング業務に従事している。
