売却方法にかかわる大きな2つのポイント

この数年で中古戸建、特に築年数の古い中古戸建の売却方法が変わってくると考えている。少なくとも従来通りにいかない可能性が高い。

そのポイントは2つあり、1つは今年4月から始まるインスペクション(建物状況調査)の告知、もう1つは2020年4月には施行される民法改正の影響だ。これらを踏まえて中古戸建の所有者ならいつ売却するのか、不動産会社なら売り主そして買い主へのアプローチを考えておく方がよいだろう。

「4月から、買い主に対してインスペクションの実施の有無に関する告知義務が私ども(不動産会社)に課せられます。この住宅の売買が、4月以降にずれ込む可能性も考えなくてはなりません。買い主がインスペクションを要望することを前提に、先に私どもでもインスペクションを入れて不具合があれば補修工事をした方が良いかもしれません」。最近担当した中古住宅の売却で、私どもが売り主に助言した内容だ。

この言葉の通り、4月からインスペクションの告知を媒介契約時、重要事項説明時においてすることが不動産会社に求められてくる。今までは意識が高くよく勉強をしている買主のみが知っていたインスペクションも、そうではない買主にも知れ渡るため多少の混乱が生じるのかもしれない。インスペクションは建物の健康診断みたいなものであり、現在の状況を示すものなのだが、勉強をしていない買主の中には「インスペクションをした=問題がない建物」と認識する買主が現れるかもしれないからだ。よく買主が理解できるような説明が必要となってくる。

普通に考えて中古戸建の購入に関してはインスペクションを入れた方が良い。買主の利点が多いので、今まで知らなかった買主も言われれば「入れましょうか」と言うだろう。そのため、高く売りたい売主には積極的に「インスペクションを前提とした売却対策」が求められるに違いない。

中古戸建の売却方法が変わると思う理由は2つある中古戸建の売却方法が変わると思う理由は2つある

民法改正で契約解除がしやすくなる

中古戸建の現状をすべて把握するのは所有者であっても難しい。何かしら買い主の請求を受けるリスクを踏まえて「売却対策」を整えるしかない中古戸建の現状をすべて把握するのは所有者であっても難しい。何かしら買い主の請求を受けるリスクを踏まえて「売却対策」を整えるしかない

もう1つの民法改正も影響度が大きい。
民法改正の施行は遅くとも2020年4月までにされるのだが、この記事の執筆からは数えてもあと2年2ヶ月しかない。あっという間だと言える。これがどのように影響するのかと言えば、売り主が自身の所有する不動産をよく把握していて、それを買い主に説明をして理解を得なければ、補修や損害賠償の請求、それらが適えなければ契約の解除もできるようになる。影響度は大きい。中古戸建の現状をすべて把握するのは所有者であっても難しい。何かしら買い主の請求を受けるリスクを踏まえて「売却対策」を整えるしかない。

私がこのように書く背景には、民法改正による売買の影響についての有識者の見解があるからだ。それらをまとめると次のようなものだ。
「改正民法によって不動産の売り主側に与えるリスクが幾つかある。そのリスクの中でもっとも大きなものは買い主からの解除が認められやすくなることだ。現行民法は売り主に故意過失がない限り、契約を解除できないが、改正後は故意過失などの有無にかかわらず解除が可能になる。不動産に欠陥があり、買い主が修補を求めて売り主が応じなかった場合は、契約の目的が達成できる場合であっても解除が可能になる(意訳)」

ようは売り主に故意や過失がなくても不動産に問題があるなら、それが小さいことでも買い主は契約解除までできる権利を持つということのようだ。売り主や依頼を受けた不動産会社は細かいところまで気を配る必要がでてくるだろう。

中古戸建の売却は対策がより必要となる

これらの2つのポイントによって、売り主は所有する不動産をしっかり把握してからでないと売りづらくなるのは明確だ。本来、買い主から見れば売り主が不動産を把握しているのは当然なのだが、実態は不動産のことをまったく分かっていない売り主がかなりの数いたのも事実だ。

私も過去に「どこか建物で不具合がありますか?」と聞いても「まったくわからない。あなたはプロなんだから自分で調べてよ」と言われたのは1度や2度ではない。ただ、そのような売り主でも今までは問題なく売ることができた。
しかし、この数年でこのように不動産を把握せず売って契約ができても、場合によっては解除されるのだから売り主にとってリスクでしかなくなる。

売り主も依頼を受ける不動産会社も共に中古戸建の状況を把握して、必要によっては売り主の懐次第で補修を行うなど、売却対策を整えてから売るのが一般的になるだろう。こちらの方が市場として健全ともいえる。

不動産に何らかの不具合が多い中古戸建の方が、中古マンションとかに比べて真っ先にこのような問題が表面化するに違いない。中古戸建の売却方法は早めに検討をして最善の手をつくしていきたい。

売主はインスペクション対策を整えるべきだ売主はインスペクション対策を整えるべきだ

2018年 02月27日 11時04分