「生産緑地法」は1992年改正時に30年維持を義務化する時限措置に変更

生産緑地とは、一般に都市部(※1)で指定を受けた緑地、農地のことだ。
日本の高度成長期(1960~80年代)は都市部への事業集中と人口増が加速し、当該地域での住宅ニーズが高まっていたことから、国は都市整備と緑地保全をともに進めるため、「都市計画法」(1968年)および「生産緑地法」(1974年)を制定した。

これによって、宅地化を前提として開発可能な市街化区域と宅地化をとめて緑地を残す市街化調整区域とが区分され、さらに市街化区域の中でも緑地(農地)として残すべきものが生産緑地法で指定されることになった。

このような土地利用について目的別の法整備が行われた後も、1990年代初頭のバブル景気に向かって都市化、市街地化は加速した。これに対応するため、生産緑地が宅地化される懸念を排除しつつ住宅ニーズにも配慮して、1992年の法改正時に生産緑地の面積要件を500m2に縮小緩和(※2)したうえで営農義務をこれまでの第一種10年、第二種5年から30年に引き上げた。
つまり、宅地化すべき生産緑地は転用を促し、生産緑地のまま活用する場合は最低でも30年宅地化を不可とする(固定資産税は農地として課税)ことで土地利用をさらに明確化したのである。

この法改正によって生産緑地は30年間維持されることになったが、最近「生産緑地の2022年問題」が言われるようになったのは期限が間近に迫ってきたことによる。
問題とされるのは、これまで維持されてきた都市部近郊の生産緑地が次々と宅地に転用、売買され、需給バランスが損なわれて市場の混乱を招くのではないか、また生産緑地が減少すれば近郊農家も減って農産物価格に影響するのではないかとの懸念ゆえである。
現状、生産緑地は約1万3,600haあり、うち約1万400haが2022年に期限を迎える。農地使用をやめる場合は、原則として所在する自治体が買い取るか他の営農者を斡旋することになっており、買い手がなければ指定解除されて宅地転用も可能になる。

なお、生産緑地を相続する際の相続税納付の猶予制度があり、活用している所有者も一定数いることから宅地転用は少ないという見解、反対に所有者の多くは高齢で後継者がいないケースも想定され宅地転用の可能性大とする見解もあり、生産緑地に対する不動産業界の関心は高まる状況にある。

果たして2022年に期限を迎える生産緑地は次々宅地に転用されるのか、それとも農地として維持されるのか、実情を知る専門家の意見を聞いた。

※1:生産緑地があるのは、関東の東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・茨城県、中部圏の愛知県・三重県、近畿圏の大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の11都府県に限られる。
※2:2018年に生産緑地法が改正され、面積要件が300m2以上とさらに縮小された。直売所や農地レストランの併設も許可され、営農が続けられる環境整備が行われている。さらに、生産緑地の賃貸条件も以前より緩和されている

「生産緑地法」は1992年改正時に30年維持を義務化する時限措置に変更

生産緑地は誰のものか?~ 谷崎憲一氏

<b>谷崎憲一</b>:公益社団法人 東京共同住宅協会会長。昭和44年の創立以来、民間賃貸住宅経営者・入居者を支援しつづけている内閣府所管の公益団体東京共同住宅協会にて会長を務める。円滑な賃貸市場構築の為、賃貸経営者が抱える様々な問題の解決機関として、相談会やセミナーなど積極的な公益活動に携わっている。<br>他、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会常任理事、NPO法人賃貸経営110番顧問を務める。
谷崎憲一:公益社団法人 東京共同住宅協会会長。昭和44年の創立以来、民間賃貸住宅経営者・入居者を支援しつづけている内閣府所管の公益団体東京共同住宅協会にて会長を務める。円滑な賃貸市場構築の為、賃貸経営者が抱える様々な問題の解決機関として、相談会やセミナーなど積極的な公益活動に携わっている。
他、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会常任理事、NPO法人賃貸経営110番顧問を務める。

昔から土地は活用され、そこから文化や産業が生まれてきた。
ヒト・モノ・カネの集まる土地には価値が生じ、動かぬ土地が流通マーケットで取引されるようになり、世界の多くの国でも土地の所有権、若しくは利用権なるものが資産とされてきた。そしてそれを守るための争いや戦いの種にもなってきた。

日本の土地は、持っているだけでも十分な土地神話の時代があったが、バブルが弾けた以降は、土地の評価方法も収益還元法が主流となり、「有効活用」の時代へと移り変わってきている。
農業も土地活用の一つではあるが、不動産業界でいわれる住宅や施設を建設するような活用と違い、金銭的な価値を生み出す活用とは程遠い位置にある。

日本の農業は、国際競争力の面で輸入品に押されると同時に、後継者問題なども抱えており、衰退の一途を辿っている。特に都市部は生産性や労働力の問題もあり、「生産緑地法」で守らなければ、農業を継続することが出来ない状況である。
日本の生産緑地の総面積は14,000ha程度。計算すると東京ドームの約2991個分となる。かえって分からなくなってしまうかもしれないが、とにかく壮大な面積である。
その生産緑地の恩恵は2022年に終了を迎えるのであるから、都市農家にとっては大ピンチである。不動産関係者の多くが口を揃えて「農地が宅地化され市場に溢れる」と予測している。
但し、生産緑地には「相続税の納税猶予」という制度があり、相続人が農業を途中でやめると、猶予されていた相続税と利子税を納付しなければならなくなるため、一度には放出されることはないと考えられている。約45%の農家が相続税納税猶予制度の適用を受けているのが現状である。

都市農家の方と、最近お話しする機会があり、2022年問題で宅地化を選択せざるを得なくなった場合どうするのかと尋ねたところ、シンプルに売却をするという答えであった。また、JAの方にも多くの農家の方の方針を尋ねてみたが、実施済みのアンケートによると、大半が売却するという答えであったそうである。
農家の方々にとって、土地は農業を営むフィールドであって、自ら建物を建設し賃貸経営をするなどの土地活用については、消極的なスタンスである。
その理由は、餅は餅屋というたとえもあるが、バブル時に不動産活用や投資で失敗した仲間の農家の悲惨な事態を目撃したトラウマも影響しているのであろう。
土地は守り、次世代に引き継ぐことが多くの農家の方のミッションであれば、苦しくなれば多少は切り売りもするが、基本的に「何もしない」のが一番。ということで、多くの方が生産緑地と納税猶予の制度を選択してきたのである。
確かに、土地の所有権は次世代に引き継ぎたい財産であり、憲法でも財産権は保証されている。誰も侵奪することのできない聖域でもあるが、これからは、転用により守っていくか、それとも売却するか、選択を促される状況になるのは間違いないであろう。

都市農家の役割は、緑地環境を支え、世界的な人口爆発による食糧危機に備えるうえでも、大変重要なポジションにあると考える。宅地化、土地活用を促す政策と農家としてのビジョン、そして財産を守り次世代に引き継ぐミッションのバランスを考慮し、農家の方々は決断していくことになるであろう。

生産緑地の宅地転用が新たな住宅ニーズの受け皿に ~ 田村 修氏

<b>田村 修</b>:株式会社不動産経済研究所 取締役編集事業本部長。1960年生まれ。青森県出身。出版社勤務などを経て、1985年4月に㈱不動産経済研究所入社。日刊不動産経済通信の記者として不動産関連業界や行政を取材。総合不動産会社やマンションデベロッパー、不動産仲介会社、マンション管理会社、ハウスメーカー、大手ゼネコン、Jリート、アセットマネジメント会社、国土交通省、内閣府などを担当。2008年2月日刊不動産経済通信編集長、2015年5月取締役編集・事業企画部門統轄。2017年2月取締役編集事業本部長。2019年2月日刊不動産経済通信編集長兼任田村 修:株式会社不動産経済研究所 取締役編集事業本部長。1960年生まれ。青森県出身。出版社勤務などを経て、1985年4月に㈱不動産経済研究所入社。日刊不動産経済通信の記者として不動産関連業界や行政を取材。総合不動産会社やマンションデベロッパー、不動産仲介会社、マンション管理会社、ハウスメーカー、大手ゼネコン、Jリート、アセットマネジメント会社、国土交通省、内閣府などを担当。2008年2月日刊不動産経済通信編集長、2015年5月取締役編集・事業企画部門統轄。2017年2月取締役編集事業本部長。2019年2月日刊不動産経済通信編集長兼任

生産緑地法が改正された1992年はバブル崩壊直後である。地価が大幅に下落し始めたものの、土地神話のDNAはまだ残っていた。その後の失われた10年、20年という不動産価格の低迷や資産デフレの長期化を予測することはできなかった。そうした時代背景のもとで都市農地の宅地化が抑制された。

一方で企業などが保有していた社宅やグラウンドなどの福利厚生施設がその頃から続々と売却され、大規模なマンション開発用地となった。90年代半ばから00年代前半にかけて起きた分譲マンションの大量供給はバブル崩壊の賜でもある。しかしその立地は郊外が中心だった。郊外の新築マンションは給与所得者が購入できる安くて広い住宅の代名詞となった。都心に近い立地でも現在と比較するとかなりリーズナブルな価格で新築マンションが供給されたが、購入できたのはアッパーミドル層以上に限られていた。この時期に都心近郊にある農地の宅地化が進められていたら状況が大きく変わっていたかもしれない。

最近は空き家の増加や所有者不明土地の問題が深刻化し、不動産の利用ニーズが減少していることが取り沙汰されている。だが、利用価値の低い不動産はもともと需要がなかった。利用価値の判断も時代や社会情勢によって変化する。かつては飛ぶように売れていた郊外のファミリータイプのマンションは人気がなくなった。しかし、都心の新築マンションは高額過ぎて富裕層や投資家しか買えない。湾岸エリアのタワーマンションは都心と郊外の狭間に出現した人気商品だ。

東京への人口流入はしばらく続く。その新たな受け皿のひとつが30年間守られてきた生産緑地になる可能性は高い。東京都で生産緑地が多いのは世田谷と練馬という都心近郊の2区である。時限措置が切れる2022年以降は、不動産業界にとって大きなビジネスチャンスであり、生産緑地の宅地転用が大きく進むと思われる。利便性の高い土地の価格は下がらない。

2020年 02月14日 11時05分