通常の仲介による不動産売却は買取よりも高値で売れる可能性がありますが、買主が見つからず売却が長引くリスクを伴います。
想定していた期間内に成約に至らないケースもあり、資金計画や住み替えの予定に師匠をきたす場合もあります。こうした売却期間や価格の不確実さに備える手段の一つが買取保証付き仲介です。
この記事では、買取保証付き仲介の仕組みや利用するメリット・デメリット、利用する際の流れなどを紹介します。また、買取保証付き仲介が向いている人の特徴やケース別で選べる売却方法なども紹介します。
この記事で分かること
- 不動産の買取保証付き仲介とは？
- 不動産の買取保証付き仲介を依頼するメリット
- 不動産の買取保証付き仲介を依頼するデメリット
- 買取保証付き仲介で不動産売却を進める流れ
- 不動産の買取保証付き仲介が向いている人の特徴
- 【ケース別】不動産売却では結局どの方法を選べば良い？
- 買取保証付き仲介を依頼する不動産会社の選び方
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もくじ
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不動産の買取保証付き仲介とは？
不動産売却には仲介と買取の2つの方法がありますが、両方の要素を取り入れたのが買取保証付き仲介です。
買取保証付き仲介では通常の仲介を通じて市場での売却を目指し、一定期間内に売れなかった場合に、不動産会社があらかじめ提示した価格で買い取ってくれます。
ここでは、不動産の買取保証付き仲介について以下2つの項目に分けて解説していきます。
- 買取保証付き仲介の定義
- 一般的な仲介・買取との違い
買取保証付き仲介の定義
買取保証付き仲介とは、あらかじめ取り決めた期間内に仲介で売れなかった場合、不動産会社が設定した価格で買い取ってくれる契約形態です。
一般的な仲介では、いつ・いくらで売れるかが不確定であり、売却の長期化や想定通りの額で売却できない不安が残りますが、買取保証を付けることで最低限の売却価格を担保することができます。
たとえば、売主が4,000万円で売却を希望し、3ヶ月の仲介期間を設定したとします。その間に買主が見つからなければ、不動産会社が事前に合意した3,600万円で買取するといった仕組みです。
買取保証付き仲介を利用することで、できるだけ高く売るチャンスと必ず現金化できる安心感を両立することができます。
一般的な仲介・買取との違い
仲介・買取・買取保証付き仲介は、売却スピードや価格などに以下のような違いがあります。
| 項目 | 仲介 | 買取 | 買取保証付き仲介 |
| 売却価格 | 市場価格の90〜110％程度 | 市場価格の70～80％程度 | 高値売却を狙いながら売却期間が長引いた場合は、保証価格で売却 |
| 売却スピード | 3ヶ月〜6ヶ月以上かかる場合もある | 最短数日〜1ヶ月 | 仲介期間は数ヶ月、最終的に確実に売却可能 |
| 安心感 | 売れる保証はない | 売却がほぼ確実 | 高値と売却保証を両立 |
| 契約不適合責任の有無 | 原則、契約不適合責任を負う | 原則免除される | 保証買取時は免除されるケースもある |
| 仲介手数料の有無 | あり | なし | 仲介で売れた場合はあり、保証買取になればなし |
仲介は、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、売れるまでの期間が長くなる場合もあります。一方で、買取はすぐに現金化できますが市場価格より安くなる傾向にあり、買取保証付き仲介はその中間に位置します。
買取保証付き仲介はできるだけ高く売りたいけれど、売れ残りのリスクは避けたいという売主に向いた仕組みと言えます。
不動産の買取保証付き仲介を依頼するメリット
ここでは、不動産の買取保証付き仲介を依頼するメリットを紹介します。
- 売却スケジュールを立てやすい
- 売れ残りの心配がなく現金化しやすい
- 買取の場合に仲介手数料がかからない
- 買取の場合に契約不適合責任が免除される
売却スケジュールを立てやすい
買取保証付き仲介は売却期限が決まっているので、スケジュールが組みやすくなります。
通常の仲介では買主が見つかるまでの期間が読めず、半年以上かかるケースもあります。その点、買取保証付き仲介では3ヶ月以内に売れなければ不動産会社が買い取ってくれるといった形態が一般的です。
買取保証付き仲介であれば「もし売れ残ったらどうしよう」という不安を抱える必要がなく、資金計画や引越しの予定も立てやすくなります。特に、住み替えを控えている人にとって、期限を決めて行動できることは安心材料といえるでしょう。
売れ残りの心配がなく現金化しやすい
仲介では、いつまで経っても買主が現れないというリスクがあります。一方、買取保証付き仲介では保証期間内に売れ残っても必ず買い取ってもらえるため、売れ残りの不安を抱える必要がありません。
資産を早めに現金化したい人にとって、安心感の高い仕組みと言えます。
買取の場合に仲介手数料がかからない
最終的に買取となった場合は、仲介手数料が不要になります。
なぜなら、仲介手数料は売主と買主を仲介した報酬ですが、買取保証では不動産会社自身が買主になるため、仲介行為が発生しないからです。
通常の仲介で4,000万円の物件を売却した場合、売主は最大約138.6万円（売買価格の3％+6万円+消費税）の仲介手数料を負担します。一方、買取保証では手数料が不要になり、その分コストを抑えられるでしょう。
ちなみに、仲介手数料の上限は以下のように計算されます。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
売却価格は相場より下がる可能性があるものの、仲介手数料が不要になる点は買取保証付き仲介ならではのメリットといえます。
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買取の場合に契約不適合責任が免除される
買取保証付き仲介では、売主が契約不適合責任を負わなくて済む場合が多くなっています
契約不適合責任とは、売却した不動産に欠陥や不具合が見つかったときに、売主が修繕や損害賠償に応じなければならない責任を指します。一般的な仲介取引では、重大な瑕疵が見つかった場合、売主が対応を求められるケースが少なくありません。
不動産で問題となる瑕疵の具体例は以下のとおりです。
- 建物の一部が破損している
- 室内に雨漏りがある
- 地盤沈下している
- 建築素材にアスベスト（石綿）が含まれている
- 法律上の制限で土地利用が想定通りにできない など
一方、不動産会社が買主となる買取保証付き仲介では不動産のプロとの取引とみなされるため、原則として売主の契約不適合責任は免除されます。
築古物件や見えない部分の劣化が心配な不動産でも、リスクを負わずに安心して売却できる点もメリットと言えます。
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不動産の買取保証付き仲介を依頼するデメリット
買取保証付き仲介は安心感のある売却方法ですが、すべての人に最適なわけではありません。ここでは、不動産の買取保証付き仲介を依頼するデメリットを紹介します。
- 不動産会社によって保証の条件が異なる
- 買取では売却価格が市場価格より安くなる
- 不動産会社を変更できない（複数社に依頼できない）
- 積極的に販売活動をしてくれないケースがある
不動産会社によって保証の条件が異なる
すべての不動産が買取保証の対象になるわけではなく、対象条件は不動産会社ごとに異なります。
不動産会社は再販のリスクを考慮するため、立地や築年数、建物の規模などによって対象外とする物件を設定している場合があるからです。
たとえば、旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認申請された建物）の物件や、登記簿面積が50㎡未満のワンルームマンションなどは、買取保証の対象外とされることが少なくありません。旧耐震基準は新耐震基準（1981年6月1日以降）に比べて耐震性能の評価が低く、リスクが高いとみなされやすいためです。
また、不動産会社ごとに査定方法やリスクの見積もりが異なるため、買取価格にも差が出ます。買取保証付き仲介を利用する際は1社だけで判断せず、複数社に相談して条件や価格を比較検討しましょう。
買取では売却価格が市場価格より安くなる
買取保証に切り替わった場合、売却価格は市場価格より低く設定されるのが一般的です。
これは、不動産会社が買い取った後に再販売することを前提としており、その際にかかるリフォーム費用や販売リスクを考慮して価格を抑える必要があるためです。
たとえば、市場価格が4,000万円ほどのマンションでも買取保証価格は2,800万〜3,200万円程度になるケースがあり、市場価格の7〜8割にとどまることも少なくありません。
できるだけ高く売ることを重視している場合には、買取保証付き仲介よりも通常の仲介のほうが適していることもあるでしょう。
不動産会社を変更できない（複数社に依頼できない）
買取保証付き仲介を利用する場合は、特定の不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことが条件です。そのため、他社へ同時に依頼することはできません。
媒介契約には複数の会社に依頼できる一般媒介契約も存在しますが、一般的に買取保証では選ぶことができません。
専属専任媒介契約の場合、売主自身が直接買主を見つけて取引する自己発見取引も禁止されています。
買取保証付き仲介は安心感を得られる一方、複数の不動産会社に競わせることができなくなる点には注意が必要です。
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積極的に販売活動をしてくれないケースがある
買取保証付き仲介では、保証があるからこそ不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性があります。
なぜなら、売れ残っても最終的には自社で買い取るため、不動産会社にとっては販売努力をしなくてもリスクが少ないからです。
本来であればポータルサイト掲載やチラシ配布などを積極的に行い、購入検討者を募るはずが、実際には広告活動を最小限に抑え、結果的に仲介での高値売却が実現しないケースもあります。
契約前にどのような販売活動を行うのかをしっかり確認し、不透明な対応を避けることが重要です。
買取保証付き仲介で不動産売却を進める流れ
ここでは、買取保証付き仲介で不動産売却を進める流れを紹介します。
- STEP1.不動産会社に査定を依頼する
- STEP2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
- STEP3.売却活動を進める
- STEP4.買取手続きに進む（売却できなかった場合）
- STEP5.決済・引き渡しを行う
STEP1.不動産会社に査定を依頼する
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、以下の内容を確認します。
- 売り出し価格
- 買取価格
- サービス内容 など
不動産一括査定サービスを利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。多くのサイトでは不動産会社の候補が一覧で表示されるので、自分にあったところを見つけやすくなっています。
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STEP2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
買取保証付き仲介では専任媒介または専属専任媒介契約を結ぶのが一般的で、専属専任媒介契約を結んだ場合は、売主が自分で買主を探す自己発見取引もできなくなります。
そのため、契約前に会社の信頼性や販売力をしっかり確認することが重要です。
STEP3.売却活動を進める
媒介契約を結んだ後は、不動産会社と協力しながら市場価格での売却を目指して販売活動を進めます。
不動産会社はポータルサイトへの掲載や折込チラシの配布、現地見学会の開催といった広告活動を行います。売主としては、買主の内覧に備えて日頃から整理整頓を意識しましょう。
特別にリフォームや高額なハウスクリーニングを施す必要はありませんが、清掃や明るい印象づくりを意識するだけでも印象は変わります。
また、内覧時には生活環境や設備に関する質問を受けることもあるため、事前に不動産会社と相談して回答を準備しておきましょう。
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STEP4.買取手続きに進む（売却できなかった場合）
一定期間の売却活動でも成約に至らなかった場合は、あらかじめ契約時に取り決めた条件に基づき、不動産会社による買取に移ります。契約時に設定された保証価格や引き渡し時期は原則として変更できないため、内容を十分に確認しておくことが重要です。
買取手続きに進んだ場合は不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料は発生しません。市場価格よりは下がるものの、確実に現金化できる点が売主にとってメリットと言えます。
STEP5.決済・引き渡しを行う
売却が決まったら、最終的に決済と物件の引き渡しを行います。通常の売却と同様に、司法書士の立ち会いのもとで所有権移転登記や残代金の受け渡しを行うことが一般的です。
住宅ローンの残債がある場合は決済時に売却代金から返済を済ませ、抵当権抹消の手続きを完了させましょう。
すべての手続きが終われば売却活動は完了となり、新しい生活へ安心して移行できます。
不動産の買取保証付き仲介が向いている人の特徴
ここでは、不動産の買取保証付き仲介が向いている人の特徴を紹介します。
- 売却の時期が明確に決まっている人
- 確実に不動産を売却したい人
- ライフイベントなどにより早急に現金化したい人
- 相続によって不動産を現金化したい人
- 離婚による財産分与をトラブルなく進めたい人
売却の時期が明確に決まっている人
転勤や住み替えなどで「◯月までに家を売って引越したい」と期限がはっきりしている場合、買取保証付き仲介は有効です。
通常の仲介では買主が現れるまでに3ヶ月〜6ヶ月程度かかることもありますが、買取保証があれば期限内に確実に売却できます。
スケジュールが読みやすいので、引越し先の住居の購入や家計の計画も立てやすくなるでしょう。
確実に不動産を売却したい人
「できれば高く売りたいけれど、確実に売却できることを優先したい」という人には、買取保証付き仲介が向いています。不動産市場は景気や金利、地域の需要などに左右されやすく、築年数や立地によっては買主がすぐに見つからないケースもあります。
買取保証を利用すれば一定期間仲介で売却を試み、成約に至らなかった場合には不動産会社が買い取ってくれます。
たとえ希望価格を満たせなくても現金化できる安心感があるため、ローン残債を抱えている人や売却代金を生活資金に充てたい人にとっては、リスクを大きく軽減できる仕組みといえるでしょう。
ライフイベントによって早急に現金化したい人
転勤や子どもの進学、親の介護といったライフイベントでは、短期間でまとまった資金を準備する必要が出てきます。
ライフイベントによって早急に現金化したいケースで仲介を選択すると、買主が見つかるまでに数ヶ月かかり、予定に間に合わないリスクがあります。
買取保証付き仲介なら、まずは通常の仲介で進めながら、万が一売れ残った場合でも不動産会社が買い取るため、スケジュールが読みやすくなるでしょう。
急なライフイベントに直面した際、余裕を持って行動できる選択肢として検討しておくことが重要です。
相続によって不動産を現金化したい人
相続が発生すると、原則として相続税を現金で納めなければなりません。物納は特別な事情がない限り認められないため、不動産を相続した場合は納税期限（相続開始を知った日から10ヶ月以内）までに売却して資金を準備するケースが多く見られます。
仲介で売却する場合、売り出しから契約、引き渡しまでに通常3ヶ月〜6ヶ月以上かかりますが、相続人同士の話し合いに時間がかかると期限ぎりぎりになってしまい、仲介では間に合わなくなることもあるでしょう。
買取保証付き仲介を利用すれば、まずは仲介で売却を試みつつ、万が一売れ残った場合でも不動産会社が買い取ってくれるため、納税期限に間に合わせやすくなるでしょう。
離婚による財産分与をトラブルなく進めたい人
夫婦で住宅ローンを組んでいる場合、片方が連帯保証人や連帯債務者になっていることが多く、離婚しても債務は自動的に解消されません。そのため、家を売却してローンを清算する必要があります。
仲介で売却する場合は3ヶ月〜6ヶ月以上かかることが多く、売却活動中は元配偶者との連絡や内覧対応が続き、精神的負担も大きくなります。
買取保証付き仲介なら、まず仲介で売却に挑戦しつつ、売れ残った場合は不動産会社が買い取るため安心です。秘匿性を優先するなら即時買取のほうが適していますが、高く売りたいが期限内に必ず売りたいという人には現実的な選択肢といえるでしょう。
【ケース別】不動産売却では結局どの方法を選べば良い？
不動産の売却方法には仲介、買取、買取保証付き仲介などの選択肢がありますが、どれが適しているかは状況によって異なるため、売却期間の目安や優先順位を基準に選ぶのが良いでしょう。
ここでは代表的な3つのケースに分けて、それぞれに向いている方法を解説します。
- 1ヶ月以内に売却したい場合：即時買取
- 3ヶ月以内に売却したい場合：買取保証付き仲介
- スケジュールに余裕がある場合：仲介のみ
上記はあくまで目安であり、最終的には自分の状況や目的にあった方法を不動産会社と相談しながら決めることが大切です。
1ヶ月以内に売却したい場合：即時買取
最も早く現金化したいなら、即時買取が向いています。
即時買取では不動産会社が直接買い取るので買主を探す仲介活動は不要で、最短1〜2週間程度で売却代金を受け取れるケースがほとんどです。
たとえば、転勤までに売却しておきたい、住宅ローンを早急に整理したいといった事情がある人にとって、スピード感は大きな安心材料です。
ただし、売却価格が市場価格の70〜80％程度になる点には注意が必要です。
3ヶ月以内に売却したい場合：買取保証付き仲介
できるだけ高く売りたいけど、期限までに必ず売りたい場合は買取保証付き仲介がバランスの良い方法と言えます。
まずは通常の仲介で売却活動を行い、3ヶ月程度で売れなければ不動産会社があらかじめ取り決めた価格で買い取ってくれます。たとえば、新居の引き渡しが決まっている、子どもの進学にあわせて引越したいといったケースでは、売れ残りリスクを避けつつ高値で売れる可能性を残すことができます。
市場価格に近い金額で売れるチャンスと、売れ残っても現金化できる安心感を兼ね備えた方法といえるでしょう。
スケジュールに余裕がある場合：仲介のみ
売却を急いでいない、少しでも高く売りたいという場合は仲介による売却がおすすめです。
一般的に仲介では不動産会社が広く広告を出して購入希望者を募るため、条件にマッチすれば市場価格の90〜110％での成約も期待できるでしょう。
たとえば、より高く売却して新居の購入費用に充てたいといったケースでは、スケジュールに余裕をもたせることでより良い条件での取引が実現しやすくなります。
ただし、売却期間は6ヶ月以上かかることも多く、長期化する可能性を踏まえたうえで選ぶことが重要です。
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買取保証付き仲介を依頼する不動産会社の選び方
買取保証付き仲介を成功させるには、不動産会社選びが重要です。どの会社を選ぶかによって査定価格の妥当性や販売戦略の質、買取条件の有利さなどが大きく変わります。
1社だけで判断してしまうと売却のチャンスや利益を逃す可能性があるため、複数社を比較検討することが欠かせません。
不動産会社を見極める際のチェックポイントは、以下のとおりです。
- 査定価格の根拠を説明してくれるか
- 得意分野や実績が売却物件とあっているか
- 担当者の対応や相性
- 買取保証の条件が明確か
一括査定サイトを使えば複数社にまとめて査定を依頼できるため、効率よく自分にあった不動産会社を見つけられるでしょう。
ホームズの不動産一括査定では、全国約4,700社（2025年9月時点）の提携不動産会社から査定を依頼する不動産会社を選ぶことが可能で、会社ごとの特徴も細かく掲載されています。
不動産の買取保証付き仲介に関するよくある質問
ここでは、不動産の買取保証付き仲介に関するよくある質問を紹介します。
- 不動産買取保証契約の覚書にはどんな役割がある？
- 買取保証付きの売却活動中に値下げを提案されたら対応すべき？
- 買取保証付き仲介で売却するならリフォームすべき？
不動産買取保証契約の覚書にはどんな役割がある？
覚書は後々のトラブルを防ぐための確認書類です。
不動産売買では、契約書にて双方の合意内容や重要事項を記載するのが基本ですが、その前に取り決めたことがあったり、後から追加する事項が発生したりする場合は、都度覚書を作成して効力を持たせることがあります。
特に買取保証契約では、仲介で売れなかった場合にいくらで買取するのか、どのような条件で引き渡すのかといった、重要な合意内容を補足する役割を担います。
たとえば、「3ヶ月間売却活動を行い、成約できなければ2,800万円で買取する」といった条件を覚書で明文化することで、後から言った・言わないのトラブルを防ぐことができます。
契約書そのものに盛り込まれる場合もありますが、補足的に覚書が交わされるケースも少なくありません。
買取保証付きの売却活動中に値下げを提案されたら対応すべき？
値下げ提案を受け入れるかどうかは、これまでの販売状況と自分の優先順位で判断する必要があります。
不動産売却において不動産会社から、最終手段として100万円前後の値下げを勧められることは珍しくありません。特に、売り出しから1〜2ヶ月経っても申し込みがない場合によくある提案です。
ただし、値下げによって購入希望者が増えるかどうかはケースによって異なります。
売り出し価格を大幅に下げているにもかかわらず内覧件数が少ない場合、さらに100万円下げたとしても状況が劇的に変わるとは限りません。内覧者はそもそも立地や条件を把握したうえで来ていることが多く、価格だけで購買意欲が左右されるケースは少ないでしょう。
一方、最終的に買取価格で売却する覚悟がある場合、値下げを検討することも選択肢となります。
買取保証付き仲介で売却するならリフォームすべき？
大規模なリフォームは不要ですが、内覧時の印象を良くする工夫は有効です。
壁紙の汚れや水回りのカビが目立つと成約率が下がる傾向にありますが、フルリフォームのように高額な投資は、売却価格に反映されにくいため費用対効果は低くなるでしょう。
そのため、水回りや床のクリーニング、壁や天井の補修、整理整頓や照明の工夫といった簡易的な準備で十分と言えます。
不動産の買取保証付き仲介でスムーズな売却活動を
買取保証付き仲介は、仲介と買取の両方の特徴を組み合わせることで高値で売れる可能性と確実に売却できる安心感を両立できる仕組みです。
売却スケジュールを立てやすく、ライフイベントや相続など期限が決まっているケースにも適しています。
ただし、買取価格は市場相場より低くなる傾向にあるため、メリットとデメリットを正しく理解して利用することが大切です。
