”手取り額”とは、一般的に売主が引渡し後に受取る最終的なお金のことを指します。「マンションの売却代金＝手取り額」と思われがちですが、売却時には税金や諸費用などがかかるため、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
マンション売却を検討する場合は、手取り額に影響する税金や諸費用についてもしっかりと把握しておくことで、正確な資金計画を立てることができます。
この記事では、マンション売却による手取り額についてシミュレーションを交えながら解説していきます。
この記事で分かること
- マンション売却で残る手取り額の計算方法
- マンション売却後の手取り額に影響する税金・費用
- マンション売却後の手取り額に影響するその他の費用
- マンション売却で残る手取り額のシミュレーション
- マンション売却で手取り額を多く残すコツ
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もくじ
マンション売却で残る手取り額の計算方法
マンション売却後の手取りは、売却価格から諸費用や税金、住宅ローン残債などを差し引いた金額となります。
計算式は以下のとおりです。
手取り額＝売却価格－諸費用－税金－住宅ローン残債
諸費用とは、仲介手数料・司法書士への報酬・引越し費用のほか、住宅ローン一括返済の手数料などが含まれます。
手取りは、売却益に対して課される譲渡所得税で算出される、「譲渡所得」とは異なるので注意が必要です。税金を計算するときの利益では住宅ローン残債は経費にはなりませんが、手取りを計算する場合は住宅ローン残債を差し引きます。
なお、諸費用の目安は売却代金の3〜5％程度であり、『居住用財産の3,000万円控除などの特例』などを利用すれば譲渡所得税がかからないこともあります。
また、住宅ローン残債が多く残っていると、高く売れても手取り額が少なくなってしまうため、売却する際は、どのくらい残債があるのかを把握しておくこともポイントです。
マンション売却後の手取り額に影響する税金・費用
マンション売却においては、売却代金から必ず差し引かれる諸費用があります。
具体的には主に以下のような費用が挙げられます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 住宅ローン関連の費用
なお、マンション売却にかかる手数料や費用についてさらに詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
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仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸借の取引で、不動産会社に仲介を依頼したときに支払うお金です。
不動産会社の成功報酬ともいえるので、契約が成立した際に支払い義務が発生します。不動産会社が営業活動を行ったとしても、契約が成立しなかった場合には発生しません。
不動産会社が受取る仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限（速算式） |
| 400万円超 | 売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 売買価格（税抜）×5％＋消費税 |
なお、原則として上限額を超える仲介手数料を請求した不動産会社は、法令違反となります。
印紙税
印紙税とは、売買契約書など「課税文書」に対してかかる税金のことです。書面に記載された契約金額に応じた税金を納めます。
令和9年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書については、印紙税の軽減措置により、税率が引き下げられています。
軽減後の税率の一例は以下のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
例えば、5,000万円のマンション売買契約の場合は、本来6万円である印紙税が、令和9年3月31日までは半額の3万円となります。
登記費用
マンションを売却するときには、抵当権抹消や所有権移転などに伴う登録免許税などの登記費用がかかります。抵当権抹消は売主、所有権移転にかかる費用は買主が負担するのが一般的です。
抵当権抹消登記とは、住宅ローン残債がある場合に抵当権を外すための手続きです。解除するには、抵当権者である金融機関の同意が必要となります。登録免許税の税額は、不動産1個につき1,000円です。
抵当権抹消登記は自分でも行うことができますが、司法書士に依頼する場合は、登録免許税などに加えて司法書士への手数料がかかります。専門的な知識が必要になるため、司法書士に依頼した方が良いでしょう。
手数料は依頼先により違いますが、1〜3万円程度が相場の金額とされています。
※参考1：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税｜法務局
※参考2：「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）｜日本司法書士会連合会
譲渡所得税
譲渡所得税は、マンションを売却して利益が発生したときに課税されます。
譲渡所得税率は不動産の所有期間で変わり、不動産売却時にかかる譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって決まります。
譲渡所得の税率は以下のとおりです。
| 所有期間 | 税率 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税・復興特別所得税 30.63%・住民税 9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税・復興特別所得税 15.315%・住民税 5%） |
※参考：土地・建物等の譲渡に係る所得税（国税）・ 住民税（地方税）｜東京都主税局
なお、所有期間が10年のマイホームを売却した場合で要件に該当するケースでは、長期譲渡所得の軽減税率が適用されます。
| 課税長期譲渡所得 | 税率 |
| 6,000万円以下の部分 | 所得税・ 復興特別所得税（10.21％、住民税4％） |
| 6,000万円超の部分 | 所得税・ 復興特別所得税（15.315％、住民税5％） |
※参考：土地・建物等の譲渡に係る所得税（国税）・ 住民税（地方税）｜東京都主税局
課税対象となる長期譲渡所得において6,000万円以下の部分は、さらに税率が下がるため、税額を抑えられます。
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住宅ローン関連の費用
住宅ローン関連の費用とは、住宅ローンの一括返済のために金融機関に支払う事務手数料などです。手数料は金融機関によって違いがあり、窓口では2〜3万円程度、Web上では5,000〜15,000円程度かかります。
住宅ローンを組んだときに保証料を一括で支払った場合は、保証料の返戻があります。返戻保証料は、未経過保証料から事務手数料が引かれた金額となります。
マンション売却後の手取り額に影響するその他の費用
マンション売却では、以下のような費用がかかる場合があります。
- 仮住まいの費用
- 引越し費用
- ハウスクリーニング費用
- リフォーム費用
仮住まいの費用
住んでいたマンションを売却してから新居を購入する「売り先行」で住み替えをする場合は、仮住まいの費用がかかります。
仮住まいとして一般的な賃貸物件に入居した場合は、家賃のほかに仲介手数料などの諸費用がかかります。
「売り先行」では、旧居を先に売却してから新居を購入するので、先に新居を購入する「買い先行」と比べると資金計画が立てやすいでしょう。
以下で、仮住まいとして家賃10万円の賃貸マンションに6ヶ月間入居した場合の費用をまとめました。
| 家賃 | 60万円 |
| 敷金・礼金 | 30万円 |
| 火災保険 | 1万円 |
| 仲介手数料 | 10万円 |
| 鍵交換・クリーニング代 | 3万円 |
| 合計 | 104万円（※） |
※あくまで目安
新居がなかなか決まらないような状況になれば家賃も膨らんで行くため、できるだけ売却活動と同時に住み替え先の目星もつけておきましょう。
引越し費用
マンションを売却して新居に移る際は、引越し費用も必要です。
買い先行では引越しが1回で済みますが、売り先行の場合は仮住まい先と新居の引越しで2回分かかります。売り先行は、引越しの費用と手間が2倍になる点に注意しましょう。
関東運輸局が公表している引越しのモデル運賃・料金は、以下のとおりです。
| 区分 | サービス内容 | 運賃・料金 |
| 単身 （1階・1K〜1DK） 100㎞程度 |
● 2t車1台 ● 運転手1名 ● 作業補助1名 |
10〜12万円 |
| 家族 （1階・2DK〜3DK） 100㎞程度 |
● 4t車1台 ● 運転手1名 ● 作業補助2〜3名 |
10〜12万円 |
※大物類の荷造り、荷解き及び搬出、搬入は業者
※ダンボール箱10枚～20枚をセット
※参考：引越しのモデル運賃・料金｜関東運輸局
引越し費用は、一般的に3月中旬〜4月中旬までの繁忙期に高額になります。そのため、繁忙期を避けることで費用を抑えられる可能性があるでしょう。平日の引越しも割安になるので、上手に活用しましょう。
ハウスクリーニング費用
マンション売却に伴いハウスクリーニングを業者に依頼した場合は、以下のような費用がかかります。
| 場所 | 費用相場 |
| キッチン | 15,000円～25,000円 |
| 浴室 | 15,000円～20,000円 |
| トイレ | 8,000円～11,000円 |
| 洗面所 | 9,000円～12,000円 |
| レンジフード・換気扇 | 8,000円～13,000円 |
基本的に、ハウスクリーニングはマンション売却において必須ではありませんが、内覧時に部屋の印象が良くなる場合があります。
ただし、上記のとおり一定の費用がかかるので実施有無は慎重に判断しましょう。迷う場合には、不動産会社に相談すると良いでしょう。
リフォーム費用
ハウスクリーニング同様に必須ではありませんが、リフォームを実施した場合は以下のような費用がかかります。
| 部位 | 費用相場 |
| 壁クロスの貼り替え | 6〜30万円 |
| タンクレストイレへの交換 | 30〜50万円 |
| システムキッチン（I型）の交換 | 40〜80万円 |
| システムバスの交換（マンション） | 50〜100万円 |
| 洗面化粧台の交換 | 50〜100万円 |
リフォームは上記のように高額な費用がかかるだけでなく、逆に売却価格を下げてしまうケースもあります。売却価格が下がってしまう理由として、以下が挙げられます。
- リフォーム費用をそのまま売却代金に上乗せできないため
- 売主と買主のこだわりや好みが必ずしも一致しているとは限らないため
マンションの査定価格において、リフォームの有無が直接的に影響することはなく、立地条件や間取り、築年数、構造、耐震性、階数などで決まります。むやみに全体をリフォームをすると高額な費用がかかり、結果的に損してしまうケースもあるでしょう。
不動産会社のなかには、リフォームやハウスクリーニングに近いサービスがサポート内容に含まれている場合もあります。リフォームやハウスクリーニングの実施有無は自己判断せず、仲介を依頼する不動産会社に相談するのがおすすめです。
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マンション売却で残る手取り額を実際にシミュレーション
ここでは、マンション売却で残る手取り額を実際にシミュレーションします。
手取り額を求めるための計算式は以下のとおりです。
手取り額＝売却価格－諸費用－税金－住宅ローン残債
実際に、以下の条件でシミュレーションします。
● 売却物件：居住用のマンション
● 売却日：2024年7月1日
● 所有期間：20年
● 売却価格：3,000万円
● 諸費用（仲介手数料など）の合計額：120万円
● 税金（印紙税など）の合計額：1万円
● 住宅ローン残債：1,000万円
所有期間20年の居住用マンションを2024年7月1日に3,000万円で売却すると、手取りは以下の金額になります。この場合、『居住用財産の3,000万円控除』が適用できれば税金はかかりません。
手取り額＝3,000万円－120万円－1万円－1,000万円＝1,879万円
シミュレーションの結果では、マンション売却による手取り額は1,879万円となりました。
マンション売却で手取り額を多く残すコツ
マンションを売却して住み替える場合、新居の購入資金を用意する必要があるので、少しでも多く手取り額を残したいと考えるのが自然でしょう。
ここでは、諸費用を抑えるコツと売却価格を上げるコツについて解説します。
諸費用を抑えるコツ
少しでも手取りを残すには、売却にかかる諸費用を抑えることが必要です。その手段としては以下の２つが考えらえます。
- 控除・特例制度を利用する
- 必要書類の準備や手続きを自分で行う
控除・特例制度を利用する
マンション売却で利益が出た場合には、譲渡所得税が発生します。
特にマイホームとして使用していたマンションを売却するときに利用したい特例が、『居住用財産の3,000万円控除』です。一定の要件を満たすことで、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。
特例の適用要件は以下のとおりです。
● 自分が住んでいるマンションを売る
● 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
● 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
● 収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
● 災害によって売却する場合は、 住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること
● 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
自宅マンションを売却する際、3,000万円特別控除の適用条件を満たす場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、譲渡所得にかかる税金を抑えることができます。
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▶︎マンション売却で適用できる3,000万円控除とは？適用要件や税金も
必要書類の準備や手続きを自分で行う
マンション売却で必要な書類の準備や、手続きを自分で行うと手数料を節約できます。例えば、住宅ローン返済中にマンションを売却する場合は、抵当権抹消の手続きなどが該当します。
これらを自分で行えば、プロに依頼する場合にかかる費用を節約できるので、結果的に手取り額を多く残すことにつながるでしょう。
しかし、自分で手続きをする場合、登記申請書や登記済証（登記識別情報）、金融機関が発行する抵当権抹消の委任状などの書類を揃えなければなりません。基本的に、各種手続きに関する知識がない人が行うのは難しいといえます。
不備や漏れなく書類の準備や各種手続きを完結させるためには、司法書士などに依頼するほうが無難です。手数料はかかりますが、書類作成や登記手続きに慣れているプロに依頼すれば、時間と労力を圧倒的に軽減できるでしょう。
売却価格を上げるコツ
マンション売却にかかる諸費用や税金は、ある程度相場が決まっています。そのため、手取り額を多く残したいのであれば、売却価格を上げる工夫も重要になります。
そもそも売却価格が高ければ、諸費用や税金を差し引いても手元にお金を多く残せるようになります。具体的には、以下のようなコツを実践してみましょう。
- 自分でも価格相場を調べておく
- 余裕のあるスケジュールを立てる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 高く売れやすい時期に売り出す
- 他の部屋と売却タイミングをずらす
自分でも価格相場を調べておく
マンションを売却するときは、不動産会社に任せきりにせず自分でも価格相場を調べておきましょう。
不動産会社は市場価格に基づいて、独自基準で査定価格を算出します。自分の物件にどれくらいの価値があるのかを調べておけば、査定結果が適正かどうかを判断できるでしょう。
なお、価格相場はWeb上で手軽に調べることが可能です。国土交通省が運営している不動産情報ライブラリでは、実際に取引された不動産価格の情報を確認できます。地域・種類・時期から条件を絞って検索できるため、周辺にある類似物件の取引価格をつかむことができます。
余裕のあるスケジュールを立てる
マンション売却をスムーズに進めるためには、余裕のあるスケジュールを立てることが重要です。スケジュールに余裕がないと不動産会社の選定や購入希望者との価格交渉などに時間をかけられず、結果的に売却価格にも影響してしまう場合があります。
マンションの査定を不動産会社に依頼してから売却完了するまでには、少なくとも6ヶ月以上の期間がかかるといえます。実際に、LIFULL HOME'Sが首都圏の売却経験者に対して実施したアンケートでは、以下ような結果となっています。
| 物件種別 | 売却にかかった期間 |
| 全体 | 7.36ヶ月 |
| マンション | 6.34ヶ月 |
| 一戸建て | 7.67ヶ月 |
※参考：首都圏の売却経験者に聞いた！目的・期間・困りごと・満足度…不動産売却に関するデータをまとめて紹介｜よくわかる！不動産売却（LIFULL HOME'S）
マンションの売却期間が平均6.34ヶ月かかっていることからも、余裕のあるスケジュールを立てることの重要性が伺えます。マンションの売却には、1年程度前から余裕を持って準備しておくことがおすすめです。
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションの適正価格を把握するには、複数社に査定を依頼することも重要です。
前述のとおり、不動産会社はそれぞれの基準にしたがって査定価格を算出するので、1社のみの場合、査定結果が適正かどうかを判断するのは難しいといえます。
また、査定価格が高かったとしても相場からかけ離れていれば、購入希望者を集めることが困難です。そのため、不動産会社が算出した査定価格の根拠を見極める点においても、複数社を比較検討することは非常に重要です。
具体的には、少なくとも3〜5社程度に査定依頼して、各社の査定価格や根拠、会社の強み、サポート内容などを比較するとよいでしょう。
LIFULL HOME'Sの不動産一括査定では、一度の入力で最大10社に査定を依頼できます。物件情報の入力時に不動産会社の詳細情報を一覧で確認できるので、より自分にあった会社に出会えます。
高く売れやすい時期に売り出す
マンションを好条件で売るには、高く売れやすい時期に売り出すことが重要です。
一般的に、新年度を控えた2月〜3月はマンションが高く売れやすい時期といわれています。そのため、3ヶ月〜半年程度の売却期間を考慮して、夏〜秋頃から売り出す準備を始めるとよいでしょう。
また、マンションの価格は2014年頃から右肩上がりで上昇しており、2024年においても高値で取引されています。一戸建てと比べると勢いのある状況です。
※参考：不動産価格指数、住宅は前月比 0.8％減少、商業用は前期比 0.4％減少｜国土交通省
他の部屋と売却タイミングをずらす
同じマンション内の他の部屋と売り出し時期が重なっている場合は、売却のタイミングをずらすのも得策です。
同じマンション内で他の部屋が売り出されていると、その部屋が競合物件となります。競合物件のほうが間取りや部屋の一、エレベーターまでの距離など好条件の場合、結果的に自分の物件が売れ残ってしまうリスクがあります。
売り急いでいない場合は、他の部屋の販売状況を確認してから売り出すようにしましょう。
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マンション売却を検討するなら手元に残る金額を増やす工夫が重要
マンション売却を検討する場合、少しでも多くのお金が手元に残るように、税制の特例を活用したり、売り出し時期を選んだりすることをおすすめします。
諸費用や税金を抑えることに加え。市場価格に見合った価格設定も重要であり、売主自身が事前の情報収集を徹底することも必要になるでしょう。
また、マンションをより早く・高く売却するためには複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することも欠かせません。
LIFULL HOME'Sの不動産一括査定は、独自の審査基準をクリアした信頼できる不動産会社とのみ提携しています。提携社数は全国で約4,500社（2024年9月時点）と豊富であり、自分にあった会社に出会いやすくなっています。
記事執筆・監修
矢口 美加子（やぐち みかこ）
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。建築・不動産会社で事務をしながら、家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など一部上場企業の案件を中心に活動中。
