マンション買い替えのベストタイミングは？手順や資金計画も詳しく解説

一般的にマンション買い替えは、価格相場が上昇している時や低金利のタイミングがおすすめと言えます。また、大規模商業施設の建設などにより、周辺エリアの需要が高まった際にマンションを売却すると、高値になる可能性があります。

しかし、マンションの買い替えにはいくつかの注意点があります。スケジュールに余裕をもつことや、売却時に複数の不動産会社に査定を依頼することなどは特に重要です。

この記事では、マンション買い替えの流れや検討するときの注意点、確認すべき資金計画などを解説します。

この記事で分かること

マンションの買い替えを検討する動機やきっかけ
マンション買い替えのベストタイミング
【ケース別】マンション買い替えの流れ
マンションの買い替えを検討するときの注意点
マンション買い替えで確認すべき資金計画

マンションの買い替えを検討する動機やきっかけは？
マンション買い替えのベストタイミング
【ケース別】マンション買い替えの流れ
マンションの買い替えを検討するときの注意点
マンション買い替えで確認すべき資金計画
マンション買い替えに関するよくある質問
ポイントを押さえてマンションの買い替えを成功させよう

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マンションの買い替えを検討する動機やきっかけは？

マンションの買い替えを検討する動機やきっかけとしては、以下のようなライフスタイルの変化が挙げられます。

家族構成の変化
年齢
子どもの成長
転勤・転職
親の介護

家族構成の変化

家族構成の変化で代表的なものとしては、「結婚」と「出産」が挙げられます。

結婚や出産によって家族が増えると、必要な部屋数も増えるため、マンションが手狭に感じやすくなります。家族が増えることによるライフスタイルの変化は、広い間取りのマンションへの買い替えを検討する1つの要因となります。

年齢

マンション買い替えの動機の1つとして、高齢になった場合も挙げられます。

国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、マンションの二次取得者（買い替え）の平均年齢（世帯主）は56〜57歳です。内訳は以下の表を参考にしてください。

物件種別	平均年齢	ボリュームゾーン
分譲マンション（新築）	56.6歳	60歳以上（48.9%）
中古マンション	57.3歳	60歳以上（43.1%）

※参考：令和5年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省

国土交通省の住生活総合調査によると、買い替え(住み替え)の主な動機として以下のようなものがあがっています。

マンション買い替えの平均年齢は56〜57歳で、ボリュームゾーンは60歳以上です。これは、仕事を退職、もしくは退職の時期が近づいた際に、老後の住まいを探すためだと考えられます。

現代では平均寿命が延びており、老後の生活も昔より長くなっているため、環境面や金銭面においても、より快適に生活できる住宅を確保することが重要だといえます。

子どもの成長

子どもの成長によって住まいが手狭になったり、子どもが独立して部屋が余ったりすれば、マンションの買い替えを検討するきっかけになります。

子どもの成長によって新しい部屋が必要になれば、広い間取りの新居に買い替えることで解決可能です。

逆に、子どもが独立すれば使わない部屋が増え、広い家を持て余す可能性があります。家が広いと掃除や管理の手間がかかるため、子どもが独立したタイミングにあわせて、夫婦2人で老後を暮らす物件に買い替えを検討するケースも考えられます。

転勤・転職

転勤や転職で、急に買い替えをしなければならないケースもあります。短期の転勤であれば、単身赴任も可能ですが、長期の転勤や転職であれば買い替える必要があります。

転勤や転職でマンションを買い替える場合は、時間に余裕がないケースが少なくありません。

親の介護

親の介護に伴い、二世帯住宅やバリアフリーの住まいを求めて買い替えを検討するケースがあります。

他にも、親が遠方に住んでいるなどは、同居での介護を想定してマンションを買い替える必要があります。

親の介護がいつ必要になるのかを予測するのは難しいため、そのような事態も想定して資金計画をしておくことが重要です。

マンション買い替えのベストタイミング

マンション買い替えの目的は人によって異なり、すべての人に共通するベストタイミングはありません。ただし、買い替えする際の判断軸を持つことで、自分なりのベストタイミングを考えることができます。

ここでは、マンション買い替えのベストタイミングとして以下の3つを紹介します。

価格相場が変動したタイミング
築年数が10年前後のタイミング
低金利のタイミング

価格相場が変動したタイミング

マンションの近隣で以下のような動きがあれば、土地やマンションの価格相場が大きく上昇します。

大規模商業施設の建設
再開発事業の実施
新駅の計画・開発

エリアの需要が高まると、マンションも高値で売却しやすくなるため、買い替えを検討するタイミングだといえます。

築年数が10年前後のタイミング

マンションは、築年数が経過すると資産価値が下がり、売却価格も安くなるのが一般的です。そのため、マンションを高く売却するには、築年数が浅いタイミングがおすすめです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」によると、レインズに登録された中古マンションのうち、成約率が最も高かった築年数は、築6～10年の32.1%でした。

築年数	2022年	2023年
築0〜5年	28.6%	30.2%
築6〜10年	35.2%	32.1%
築11〜15年	30.9%	31.1%
築16〜20年	28.1%	24.8%
築21〜25年	22.2%	20.5%
築26〜30年	17.5%	15.0%
築31〜35年	13.1%	11.0%
築36〜40年	14.3%	11.8%
築41年〜	14.2%	12.0%

※参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

築年数が10年程度のマンションは、比較的きれいな状態の物件が多く、新築よりも安く購入できます。

築10年を超えると、マンションの価値はさらに下がり、設備や内装なども軽微な修繕が必要になるため、築年数10年程度を1つの目安として買い替えを検討するのがおすすめと言えます。

低金利のタイミング

住宅ローンが低金利であれば、返済負担が軽くなるため、マンションを購入しやすくなります。

住宅ローンの金利は、変動金利と固定金利の2種類から選ぶことが可能です。変動金利は日銀が決める短期金利に、固定金利は10年国債の利回りを基準に定められます。

2013年に日銀が大規模な金融緩和政策を導入して以来、変動金利と固定金利いずれも超低金利で推移しています。

しかし、2024年7月に行われた日本銀行の金融政策決定会合では0.25%の政策金利の引上げが発表されました。今後のさらなる金利引上げも示唆されているため、動向を注視しておくようにしましょう。

【ケース別】マンション買い替えの流れ

マンション買い替えの具体的なタイミングが決まれば、実際に買い替えの準備を進めていきます。ここでは、マンションを買い替える流れを以下の3つのケース別に解説していきます。

売り先行の流れ
買い先行の流れ
同時並行の流れ

売り先行の流れ

売り先行とは、住んでいるマンションを先に売却してから新居を購入する方法です。売り先行の一般的な流れは以下のとおりです。

現在のマンションの売却活動を開始する
現在のマンションの買主と売買契約を結ぶ
賃貸などへ仮住まいを行い、住んでいたマンションを引渡す
新居を探す
新居購入の売買契約を結ぶ
新居のローン審査を受ける
新居の引渡しを受ける
新居に引越す

売り先行では、住んでいたマンションの売却活動に専念することができます。また、マンション売却で得た資金を新居の購入資金に充てられるため、資金計画を立てやすいのが特徴です。

売り先行は、マンションの買い替えにおいて一般的な方法といえます。

ただし、売り先行では、マンションに住みながら売却活動をするため、内覧対応ための準備や手間がかかります。内覧の対応は休日に多いため、休みの日も対応しなければなりません。

また、マンションを売却して新居が決まるまでの間、仮住まいが必要になります。家賃を数ヶ月分支払う必要があったり、引越しを2度しなければならなかったりする点がデメリットです。

買い先行の流れ

買い先行とは、新居を先に購入してから住んでいたマンションを売却する方法です。買い先行の流れは以下のとおりです。

新居を探す
新居の売主と売買契約を結ぶ
新居のローン審査を受ける
新居の引渡しを受ける
現在のマンションから新居に引越す
空き家になったマンションの売却活動を開始する
マンションの買主と売買契約を結ぶ
マンションの引渡しを行う

買い先行では、納得できる新居を見つけてから売却活動を始められるため、スケジュールを調整しやすくなります。売り先行のように、一時的な仮住まいを探す必要がない点も大きなメリットです。

ただし、売り先行のように売却代金を購入資金に充てることができないため、住んでいるマンションに住宅ローン残債がある場合は、二重ローンが発生するリスクがあります。

経済的な負担が重くなるため、すでに住んでいるマンションの住宅ローンを完済しているなど、金銭面に余裕がある人でなければ困難な方法と言えます。

同時並行の流れ

同時並行とは、マンションの売却と新居の購入を同時に行う方法です。

同時並行の流れは以下のとおりです。

ステップ	マンション売却	新居購入
1	査定依頼・媒介契約を結ぶ	資金計画・新居探しを実施する
2	売却活動を開始する	住宅ローンの仮審査を受ける
3	売買契約を結ぶ	売買契約・住宅ローン本審査を受ける
4	決済・引渡しを実施する

同時並行では、住んでいるマンションと新居の決済を同日に行います。売却代金を新居の購入に充てられるうえに、1度の引越しで済むのが同時並行の大きなメリットです。

仮住まいの必要もなく、買い先行のように二重ローンが発生する心配もありません。

同時並行では、住んでいるマンションの契約に「引渡し猶予」という特約を設定します。通常は決済と引渡しを同日に行いますが、「引渡し猶予」によって決済から引渡しまで数日の猶予をもらい、その間に新居に引越しを行います。

一方で、同時並行は自分・マンションの買主・新居の売主の3者間で予定を調整する必要があり、難易度が高くなります。不動産会社の担当者と相談しながら、計画的に進めましょう。

マンションの買い替えを検討するときの注意点

マンションの買い替えを検討する際は、以下の点に注意しましょう。

スケジュールに余裕をもたせる
相場よりも極端に高い価格で売出さない
仲介で売却を検討するなら複数社に査定を依頼する
売却・購入の売買契約が同時期にならないようにする
売れないからといって自己判断でリフォームしない

スケジュールに余裕をもたせる

マンションの買い替えでは、スケジュールに余裕を持たせることが重要です。

マンションの売却と新居の購入では、売却のほうがスケジュールの調整が困難になります。スケジュールに余裕がないと、焦って相場よりも安くマンションを売却してしまったり、資金計画が崩れたりするリスクが高くなります。

スケジュールを立てる際は、不動産会社と相談しながら進めるようにしましょう。

相場より極端に高い価格で売出さない

マンションを売却する際は、相場よりも極端に高い価格で売り出さないように注意しましょう。

マンションの売却相場は、インターネットで簡単に調べることができます。相場よりも極端に高い価格で売出してしまうと、買主が見つからず、想定していたスケジュールで売却できないリスクが高くなります。

マンションの買い替えでは、スケジュール管理が重要になるため、不動産会社と相談しつつ売出し価格を相場の範囲内で設定しましょう。

仲介で売却を検討するなら複数社に査定を依頼する

マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。

査定価格は不動産会社によって異なります。そのため、複数社に査定を依頼することで、査定価格や不動産会社の担当者の対応などを比較検討することが可能です。

しかし、1社1社に査定を依頼するのは手間がかかります。効率良く査定を複数社に依頼したい人は、不動産ポータルサイトの一括査定を利用すると良いでしょう。

無料一括査定ならLIFULL HOME'S

LIFULL HOME'Sの不動産一括査定は、複数の不動産会社に一括でマンションの売却査定を無料で依頼できます。不動産会社の情報を数多く掲載しており、気に入った不動産会社があればそのまま売却を進めることができます。

マンション買い替えで失敗しないためには、実績や知識が豊富な不動産会社に相談することが重要です。不動産仲介でマンション売却をする際は、LIFULL HOME'Sの不動産一括査定をぜひご利用ください。

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売却・購入の売買契約が同時期にならないようにする

マンションを買い替える際は、住んでいるマンションの売却と新居購入の売買契約が同時期にならないように注意しましょう。

売買契約が同時期になると、スケジュール調整が難しくなります。マンション買い替えを同時並行で進めるのはスケジュールの管理などの難易度が高く、あまりおすすめできません。

マンションの住宅ローンが残っている場合は売り先行、返済が完了している場合は買い先行で計画すると良いでしょう。

売れないからといって自己判断でリフォームしない

マンションが売れないからといって、不動産会社に相談せず自己判断でリフォームしないように注意しましょう。

マンションをリフォームするには費用がかかりますが、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。場合によっては、売却価格が高くなることで、より売れなくなるリスクも考えられます。

また、デザイン面など見栄えに関するリフォームは基本的に独断で行わないようにしましょう。なぜなら、売主と買主の好みが必ずしも一致しているとは限らないからです。

マンションをリフォームするか迷う際は、不動産会社と相談して決めましょう。

マンション買い替えで確認すべき資金計画

マンション買い替えは手順が複雑になる分、お金の流れも複雑になります。適切な資金計画を立てるためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。

住宅ローンの返済
つなぎ融資・住み替えローン
購入時にかかる税金・諸費用
売却時にかかる税金・諸費用

住宅ローンの返済

マンションの買い替えは住宅ローンが残っていても可能です。

しかし、住宅ローンが残っている状態では買主に所有権を移転できないため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンはマンションの売却代金で一括返済するのが一般的ですが「住宅ローン残債＞売却代金」のオーバーローンになった場合、追加で自己資金を入れて返済する必要があります。

つなぎ融資・住み替えローン

マンションの買い替えで資金が足りない場合はローンの利用を検討することになります。

具体的には、オーバーローンになっており自己資金を入れても住宅ローンの残債を返済できない場合や、買い先行で進めたいものの、現在のマンションを売らなければ資金が足りない場合などが想定されます。

このような場合に利用できるローンは2種類あります。

つなぎ融資：物件を購入する際にローンを組み、旧居を売却した資金で返済する
住み替えローン：新居購入時に旧居の残債を上乗せしてローンを組む

それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

	メリット	デメリット
つなぎ融資	・気に入った物件が見つかった際にすぐに購入できる・仮住まいをせずに済む	・住宅ローンより金利が高い・取扱っている金融機関が少ない・融資期間が短い
住み替えローン	・残債があっても新居を購入できる・ダブルローンを組まずに済む	・住宅ローンよりも金利が高い・審査が厳しい・同時決済する必要がある

いずれも住宅ローンより金利が高くなりますが、気に入った物件があった際に買い逃がさずに済むというメリットがあります。これらのローンの活用も検討することで、買い替えの幅も広がるでしょう。

購入時にかかる税金・諸費用

購入時には新居の売主に支払う代金以外にも以下のような費用がかかります。

種別	費用	概要
税金	印紙税	契約書に貼付する印紙代
	登記費用（登録免許税）	所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる税金
	不動産取得税	不動産を購入した際にかかる税金（納税時期は不動産を購入してから概ね6ヶ月後）
諸費用	仲介手数料	不動産会社へ支払う報酬上限は「（売買代金×3%+6万円）×1.1（消費税）」
	住宅ローン手数料	住宅ローンを組む際にかかる事務手数料
	住宅ローン保証料	住宅ローンの保証料（金利に組み込まれている場合もある）
	火災保険料	火災保険・地震保険の保険料
	司法書士報酬	登記を依頼する司法書士への報酬

購入時にかかる費用の合計は、新築物件で物件価格の3〜9%、中古物件で6〜9%ほどを目安に考えましょう。

売却時にかかる税金・諸費用

売却時にもさまざまな税金や諸費用がかかるため、売却代金から諸費用を差し引いた手残り金額を踏まえて売却の計画を立てましょう。

種別	費用	概要
税金	印紙税	契約書に貼付する印紙代
	登記費用（登録免許税）	所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる税金
	譲渡所得税	購入時よりも高く売れて利益が出た場合に課される税金
諸費用	仲介手数料	不動産会社へ支払う報酬上限は「（売買代金×3%+6万円）×1.1（消費税）」
諸費用	住宅ローン繰り上げ返済手数料	住宅ローンの繰り上げ返済時にかかる手数料

売却時にかかる費用の合計（譲渡所得税を除く）は、物件価格の5〜7%ほどが目安です。

売却時には各種控除や特例を利用することで、節税効果を得られるため、要件を満たしている制度があるかを確認しましょう。

マンション買い替えに関するよくある質問

ここでは、マンション買い替えに関するよくある質問を3つ紹介します。

マンション買い替えのメリット・デメリットは？
マンション買い替えの体験談を知りたい
マンション買い替えの失敗事例は？

マンション買い替えのメリット・デメリットは？

マンション買い替えのメリット・デメリットは以下のとおりです。

買い替えのメリット	買い替えのデメリット
・経験を活かした物件選びができる・ライフスタイルの変化に対応できる	・住宅ローンの新たな負担が発生する・不動産取得税などの諸費用が発生する・引越しの手間や費用がかかる・スムーズに売却できない可能性がある

マンションを買い替えることで、家族の増減や転勤などのライフスタイルの変化が起きても柔軟に対応できます。

ただし、買い替えによって新居の住宅ローンや不動産所得税など新たな費用負担が発生し、引越しの手間もかかります。

また、住んでいるマンションが、想定するスケジュールや価格で売却できないリスクもあります。そのためマンション買い替え時の売却活動は、不動産会社と相談しながら進めましょう。

マンション買い替えの体験談を知りたい

マンション買い替えの体験談として、経験者の事例を以下に紹介します。

(Nさん/40代/男性/東京都の新築マンションから千葉県内の中古マンションに住み替え)

Q：住み替えの理由は？

A：「住み替えの一番の目的は、子どもの学区を変えることでした。都内の学力ランキングを見たとき、もともと住んでいた区があまりいいほうではなく、教育水準が低いのかも…と思ったのがきっかけです。勉強を頑張るか頑張らないかは子ども本人の問題ですが、環境は整えてあげたいと思いました」

Q：新居購入でやって良かったことは？

A：「中古マンションを探して気づいたのは、いい物件は“売りに出たその日に買い手が決まる”ことが少なくないことです。そのため内見に行くときには、毎回即決できる準備をしていきました。売値は適正か、自分はいくらまでなら出せるか、無理のない返済ができるのかなど細かくシミュレーションしていきましたね」

Q：新居購入で後悔していることは？

A：「実は新居に選んだエリアは、私が子どものころに住んだことのある場所。土地勘があるつもりでいましたが、住みだして初めて気づいたことがありました。当時より海に近いエリアを選んだせいか、金属が錆びやすく、思ったより風が強いことです。新居としてこの土地がどうなのか、もう少し調べればよかったかなと思っています」

経験者であるNさんは、子どもの教育環境を整える目的でマンションを住み替え（買い替え）ました。

新居を購入する際は、内覧してすぐに購入するかを判断できるように、事前に入念なシミュレーションを行うなどの準備をしていたことがわかります。

一方で、新居の周辺環境の調査が足りず、もう少し調べれば良かったと後悔した様子も伺えます。Nさんの体験談についてさらに詳しく知りたい人は、次の記事もあわせてご覧ください。

マンション買い替えの失敗事例は？

マンション買い替えの失敗事例として、以下のようなものが挙げられます。

売り出し価格で売れず、最終的に値下げしなければならなかった
新居を選ぶ時間が少なくて妥協してしまった
住宅ローンの審査が通らなかった
二重ローンを組むことになった

マンション買い替えは、余裕を持ったスケジュール・資金計画を立てることが重要です。特に、売却と購入を同時並行で進める場合は、引渡し時期がずれたり住宅ローンの審査に通らなかったりすると、多くの関係者に迷惑がかかります。

マンション買い替えで失敗しないためには、売り出し価格の設定やスケジュールの調整、資金計画などを不動産会社と入念に打合せを行う必要があります。

マンション買い替えをスムーズに進めるには、不動産会社選びが非常に重要です。

【あわせて読みたい】
▶︎マンション売却で後悔した失敗事例14選！経験者の体験談や対策も紹介

ポイントを押さえてマンションの買い替えを成功させよう

この記事では、マンション買い替えを検討する動機やケース別の買い替えの流れ、注意点などを解説しました。

マンションの買い替えは、家族構成の変化や子どもの成長などが動機として挙げられますが、ベストタイミングは人によって異なるため、判断軸を決めるようにしましょう。

マンションを買い替えるには、「売り先行」「買い先行」「同時並行」という方法があり、住んでいるマンションに住宅ローン残債がある場合は、「売り先行」で進めるのが一般的です。

マンション買い替えは、スケジュールの管理や資金計画を入念に立てることが重要になるため、まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。

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