共有名義の不動産は売却できる？必要書類や一般的な流れを解説

共有名義の場合、単独名義での所有と異なり、不動産を複数人で共有するため、売却の際には自分の判断だけで実行できません。また、共有名義ならではのトラブルもいくつかあります。

そのため、共有名義の不動産売却は単独名義の場合と比較すると困難であり、トラブルが起こりやすくなっています。

この記事では、共有名義の不動産を売却する際の注意点や発生しやすいトラブルについて解説していきます。

この記事で分かること

共有名義による不動産売却の基礎知識
共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却するときに必要な書類や流れ
共有名義の不動産を売却するときに起こりやすいトラブル

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共有名義の不動産を売却する際の基礎知識
共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却する際の必要書類
共有名義の不動産を売却する際の一般的な流れ
【シチュエーション別】共有名義の不動産売却時に起こりうるトラブル
共有名義の不動産を売却した人のアンケートデータ
共有名義の不動産を売却するには準備が大切

共有名義の不動産を売却する際の基礎知識

"共有名義"とは、1つの不動産に対して複数人が所有権を持つことです。具体的には、夫婦で不動産を購入するケースや、相続により複数人が1つの不動産を取得するケースなどが挙げられます。

ここでは、共有名義による不動産売却の基礎知識として、以下の3点を解説します。

単独名義との違い
共有持分割合とは
共有名義人ができること・できないこと

単独名義との違い

単独名義とは、文字通り1人の名義で不動産の所有権を登記することです。そのため、売却する場合には所有者個人の判断で実行できます。

一方、共有名義の場合は、各人が自分の持分に対して所有権を持っているので、当該不動産を売却するときには所有者全員の同意が必要です。

単独名義と異なり、自分の持分があっても独断ですべての不動産を売却できません。ただし、自分の持分のみの売却は可能です。

共有持分割合とは

共有持分割合とは、不動産の所有権の割合を表すものです。不動産を複数人で購入する場合、共有持分は"自己負担額＋購入代金"の計算式で求められた割合で設定されます。

例えば、5,000 万円のマンションを夫が3,500 万円、妻が1,500 万円を出して共同で購入した場合の持分割合は以下の通りです。

夫の持分割合【3,500 万円＋5,000 万円＝70.0％＝10分の7】
妻の持分割合【1,500 万円＋5,000 万円＝30.0％＝10分の3】

原則、持分割合は各名義人が住宅購入で支払った金額に応じて決まるため、自由に設定することはできません。

※参考：マイホームをご夫婦共有名義にするときは持分割合に注意しましょう｜住友林業の家

共有名義人ができること・できないこと

共有名義人は、他の共有名義人に同意を得なくても自分の持分を第三者に売却できます。

また、雨漏りなど、住宅の維持に関連する箇所のリフォームなども可能です。なお、不動産の使用に関しては、持分の割合にかかわらず共有持分の全部について可能となっています。

他の共有名義人に同意を得る必要があるのは、売却・解体・建て替えなどです。大規模なリフォームや賃貸物件としての利用は、共有名義人の過半数の同意があれば実施可能です。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法は、以下の4つのパターンがあります。

全員の同意を得て売却
持分のみ売却
持分割合で分筆
リースバックの活用

全員の同意を得て売却

前提として共有名義の不動産は、共有者全員から売却の同意を得なければ売却することができません。

なぜなら、民法によって共有物の処分は、所有者全員の同意が必要と定められているからです。共有者の数が少なく、円滑に同意を得ることができるのであれば、この方法が最も有力な選択肢の一つとなるでしょう。

持分のみ売却

不動産の売却に共有者が反対した場合、不動産全体を売却することはできませんが、自身の持分については売却することができます。

ただし、建物を「自分の持分だけ切り離すこと」は困難であるため、土地のみの場合に利用できる方法です。この場合、現実的に購入者にとって共有持分だけを購入するメリットがあまりないため、売却できたとしても価格は低くなる傾向があります。

たとえば、不動産価値5,000万円の土地を2分の1ずつ共有しており、共有者の1人が持分を売却をしたとしても2,500万円では売却することは困難になります。

実際に売却する場合には、仲介を依頼する不動産会社と相談しながら売却の仕方を決めていくことになりますが、不動産会社による買取も選択肢として検討すべきでしょう。

持分割合で分筆

共有名義の不動産が土地の場合、共有者が土地の売却に反対したときには、土地を共有持分だけ分筆して売却することができます。

ただし、土地の分筆をするにも共有者の境界についての同意が必要になります。また、専門家による測量や所有権移転登記などの手間がかかることにも注意しましょう。

リースバックの活用

共有名義の不動産を売却したいが、共有者の1人が共有名義の不動産に住んでいるという場合にはリースバックを活用する方法があります。

リースバックとは、住まいを売却し、売却した先である不動産買取会社と賃貸借契約を締結することにより、売却した住まいに引き続き住むことができるサービスです。

共有名義の不動産で共有者全員が不動産を売却したいと考えていても、共有者の1人が住んでおり退去することが困難な場合などに活用することができます。

ただし、リースバックを利用し不動産を売却すると、買取価格が相場より安くなる可能性があることに注意しましょう。

共有名義の不動産を売却する際の必要書類

不動産を売却する場合はさまざまな書類が必要です。

共有名義で売却するときも必要書類は同じですが、実印と印鑑証明は共有者全員分を用意しなければならないなど、単独名義とは違いがあります。人数が多いほど必要書類をまとめるのに時間がかかるため、なるべく早めに着手しましょう。

不動産売却の必要書類において、共有名義・単独名義で違いがあるものは以下の通りです。

必要書類	共有名義	単独名義
土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報	全員で登記申請すれば全員に発行される	自分だけが保有
実印	共有者全員	自分
印鑑証明書	共有者全員	自分
身分証明書・住民票	共有者全員	自分
委任状（共有者が契約・引渡しに立ち会わない場合）	立ち会わない共有者の委任状	自分が立ち会う場合は不要
固定資産税・都市計画税納税通知書	原則、共有名義1つにつき1通のみ代表者あてに送付	自分宛に送付される

※参考：質問5 共有名義の固定資産税の納税通知書は誰に送付されますか? また、持分に応じて金額を按分してもらえませんか?｜高島市

なお、共有名義・単独名義を問わず必要である主な書類は以下の通りです。

パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンション）
建築確認通知書・検査済証（一戸建て・マンション）
建築図面一式（一戸建て・マンション）
物件状況報告書（土地・一戸建て・マンション）
設備表（一戸建て・マンション）
地積測量図、境界確認書（土地・一戸建て）

上記は、売却する不動産の種類によって違いが生じます。

共有名義の不動産を売却する際の一般的な流れ

共有名義の不動産を売却する場合には、単独名義の不動産売却に比べ、準備をしておかなければならないことが多くあります。

共有者が何人いるのか確定する
不動産売却の窓口担当を決める
不動産売却の費用負担を確定する
売却金額について話し合いをする
不動産引渡しが終わったら確定申告をする必要がある

上記5点を中心に、共有名義の不動産を売却する際の流れを紹介していきます。

共有者が何人いるのか確定する

不動産の共有者は登記簿謄本を確認することにより分かりますが、まれに登記簿謄本に記載されていない人物が、共有者として存在していることがあります。

相続などを繰り返している不動産の場合、名義人が多くなりすぎ、登記簿謄本の記載から漏れているというケースもあります。

「共有者が他にも存在するのではないか」という懸念があるのであれば、司法書士に相談し、登記簿謄本記載の共有者以外の共有者の存在について調べてもらいましょう。

不動産売却の窓口担当を決める

共有者の人数が確定したら、次は共有者の中で誰が不動産売却の窓口になるのか決めます。

不動産を売却するときにはさまざまな決断をする必要がありますが、すべての場面で共有者全員から了解を取るのは大変な作業になります。

そのため、不動産売却を経験したことがある共有者が不動産売却の窓口となり、簡単な判断はすべて窓口担当の共有者が行うようにするとスムーズでしょう。

売却金額の交渉や契約日の設定、引渡し日の設定など重要な事項については、共有者全員で判断するのが望ましいといえます。

不動産売却の費用負担を確定する

不動産を売却するときには、様々な経費がかかります。この費用を共有者間で、どのような割合で支払うのか決めておきましょう。

一般的には共有持分に応じて売却諸経費を支払いますが、特定の共有者が売却諸経費を多く支払うということであれば、事前にどのくらいの売却諸経費を支払うのか決めておく必要があります。

【あわせて読みたい】
▶︎ 不動産売却に必要な諸費用は？手数料や税金について徹底解説

売却価格について話し合いをする

共有名義の不動産を売却するときに、売却金額で共有者同士の折り合いがつかないことがあります。そのため、不動産を売り出す前に共有者間で話し合い、最低売却価格を決めておくと良いでしょう。

不動産売買では値段交渉が行われることも多いため、購入希望者が現れ値段交渉が発生した際の対応方針をある程度明確にしておきましょう。

ここまでの準備が整ったら共有名義の不動産売却を開始していきます。

不動産引渡しが終わったら確定申告をする

不動産の引渡しが終わったら、共有者全員、それぞれ個別に確定申告をする必要があります。

確定申告は1月1日から12月31日までに一定の所得があった場合、翌年2月16日から3月15日までに申告をしなければなりません。

また、共有名義の不動産を自宅として使用していた共有者は、3,000万円控除が利用できる場合があるため忘れず申告しておきましょう。

共有名義で利用できる場合は、自分の持ち分に対してそれぞれ3,000万円の特別控除を利用することができます。共有者全員で3,000万円ではありません。

※参考：No.3308 共有のマイホームを売ったとき｜国税庁

【シチュエーション別】共有名義の不動産売却時に起こりうるトラブル

共有名義の不動産を売却するときには、さまざまなトラブルが発生しやすい傾向があります。

単独名義ではないため、共有者間で折り合いを付けなければならない問題があることが多く、売却過程が単独名義より複雑になるからです。

ここからは、共有名義の不動産を売却するときに起こりやすいトラブルを以下の５つのシチュエーション別に紹介していきます。

土地が共有名義である場合
離婚した場合
相続した場合
同意が得られない場合
持分比率と分配に乖離がある場合

土地が共有名義である場合

土地が共有名義であり共有者が不動産売却に同意してくれない場合は、現物分割するという選択肢があります。

現物分割とは、土地などの共有不動産を物理的に2つ以上に分け、それぞれの共有者が単独で所有をする方法です。

土地の場合は、分筆をして物理的に2以上に分けることができるため、売却を反対している共有者に対して話し合いをするときには、現物分割を提案すると話し合いが解決することもあります。

離婚した場合

不動産を共有で所有している夫婦が離婚すると財産分与が発生します。一般的に、離婚での財産分与は、夫婦の財産を2分の1ずつに分けることが多いと言われています。

これは不動産の共有持分の割合と無関係であるため、仮に離婚に伴い夫が4分の3妻が4分の1で、共有していた不動産を売却して代金を分ける場合でも原則2分の１ずつ分けることになります。そのため、所有している共有名義の不動産の持分が2分の1ではない場合、トラブルに発展する可能性が高くなってしまうのです。

また、夫婦が共有名義で不動産を購入している場合、住宅ローンを利用しているケースが多く、負債の処理をめぐってトラブルになるケースもあります。

離婚した相手と金銭の話をするのは難しいケースがあるため、離婚協議前にあらかじめ不動産を売却したときのことを話し合っておいた方が良いでしょう。

相続した場合

相続が発生すると不動産の共有者が増えることが多く、共有者が増えることにより一層不動産の売却がしづらくなります。

たとえば兄弟2人で不動産を所有していたとして、共有者が2人だけであれば売却の話もスムーズに進む可能性が高いでしょう。

しかし、兄弟のうち1人が亡くなり、姪と甥の2人が相続したとしたらどうでしょうか。自分と姪と甥の3人の共有名義となってしまい、姪と甥と縁遠い場合は話し合いもろくにできないということも起きます。

このように、相続が発生すればするごとに共有者が増え、不動産の売却がしづらくなる傾向があります。

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▶︎ 相続不動産を売却する際のポイント・税金の軽減制度

同意が得られない場合

共有名義の不動産を売却するにあたって、共有者に相談しても同意が得られない場合は、共有物分割請求をすることになります。

共有物分割請求とは、共有者の1人が他の共有者に対し、不動産を自分1人の名義にしてほしいと申し出ることです。共有物分割請求の方法はいくつかあり、前述の現物分割も共有物分割請求の1つです。

共有物分割請求には現物分割以外にも、代償分割という方法もあります。代償分割とは、共有者の1人が他の共有者の持分を買取るなど、単独名義にすることです。

持分比率と分配に乖離がある場合

共有名義の不動産を売却したときの売却金額の配分は、持分の割合に応じて分配しなければなりません。

それにもかかわらず、共有者の希望により持分に応じた割合よりも配当を受けられないと不動産を売却に同意しないという意思を示すことがあります。

このような場合、不動産を売却するには、前述の共有物分割請求をするか、配当について話し合いをするしかありません。

共有名義の不動産を売却した人のアンケートデータ

ここでは、LIFULL HOME'Sの「住まいの売却データファイル」の調査データから以下3つのデータをご紹介します。

共有名義の不動産売却にかかった期間は？
売却時に査定依頼した会社は何社？
共有名義の不動産売却で後悔したことは？

共有名義の不動産売却にかかった期間は？

※出典：共有名義の不動産売却｜成功のために必要なこととは？（住まいの売却データファイル）

共有名義の不動産売却にかかった期間で一番多かったのは、6ヶ月以上～9ヶ月未満の 22.5%であり、半年から1年近くかかることが分かりました。次に多いのは3ヶ月未満の21.0%となsり、早期に売れるケースもあるようです。

ただし、1年以上～2年未満は19.6%、2年以上は5.2%で、売却に1年以上かかったケースも20%以上います。

共有不動産の売却は共有者全員の合意があれば売れるため、スムーズに話し合いがまとまれば早期の売却を実現できます。しかし、揉めると長引くおそれがあるので、共有者同士での円滑な話し合いが重要と言えます。

売却時に査定依頼した会社は何社？

※出典：共有名義の不動産売却｜成功のために必要なこととは？（住まいの売却データファイル）

共有名義不動産の売却時に査定依頼した会社で一番多いのは2～3社が36.3%、次に1社が29.4%となりました。不動産査定は、市場価格を把握し、不動産会社の良し悪しを比較するためにも可能であれば複数者に依頼した方が良いでしょう。

なお、4社以上に依頼する人も2割程度おり、複数者に依頼する人が過半数を超えます。

不動産査定一括サイトを利用すれば、1回の入力で複数社へ同時に依頼が可能です。共有名義の不動産は単独名義より売却手続きに手間がかかるので、査定一括サイトを利用したほうがスムーズに売却を進められるでしょう。

LIFULL HOME'Sで不動産の一括査定を依頼する

共有名義の不動産売却で後悔したことは？

順位	項目	割合
1	余裕のあるスケジュールを立てる	27.8%
2	価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する	27.1%
3	売れないからといって安易に価格を下げない	24.1%
4	不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する	23.6%
5	不動産会社のいうことが正しいかどうか判断できるようにする	23.3%
6	多少の損を覚悟しておく	21.5%
7	査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない	20.3%
8	売り出し価格を高くしすぎない	17.3%
9	不動産会社について詳しく情報収集する	17.0%
9	内覧時に良い印象を与えられるようにする	17.0%
11	設備の不具合などを正直に申告する	16.3%
12	買う人がどんな経済状態か、どんな人なのかを確認する	12.4%