不動産売却の必要書類とは？売主が家や土地の引渡しまでに必要な書類を紹介

家や土地などの不動産売却をする場合には、さまざまな書類が必要になります。

また、不動産の売却時と決済・引渡し時とでは必要書類が異なります。準備に時間がかかる書類もあるため、事前に把握しておくことで、売却の手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

この記事では、不動産売却の際の必要書類を売却時と引渡し時に分けて紹介します。また、必要書類を準備しておくべきタイミングや、状況別の必要書類もまとめています。

この記事で分かること

不動産売却（家や土地）における売却時と引渡し時の必要書類
必要書類を準備しておくべきタイミング
状況別の不動産売却（家や土地）の必要書類

不動産売却時の必要書類など
不動産売却後の引渡し時の必要書類など
不動産売却の必要書類はいつまでに準備すべきか
【状況別】不動産売却の必要書類に関するよくある質問
家や土地などの必要書類についての不動産売却経験者の声
不動産売却の必要書類は事前にしっかりと準備しよう

家や土地など不動産売却時の必要書類など

不動産売却時には、安全に取引を進めるために、売却する不動産の詳細や個人を証明する様々な書類が必要です。必要書類が揃っていない場合は、売却手続きに支障が出てしまいます。書類によっては平日にしか受取れないものもあるため、計画的に準備しましょう。

家や土地などの不動産売却時における必要書類を、表にまとめると以下のようになります。

書類	マンション	一戸建て	土地
本人確認書類	〇	〇	〇
実印	〇	〇	〇
印鑑証明書	〇	〇	〇
登記済権利証・登記識別情報	〇	〇	〇
建築確認済証・検査済証	〇	〇	〇
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書	〇	〇	〇
建物図面・間取り図	〇	〇	×
土地測量図・境界確認書	×	〇	〇
管理規約、議事録、長期修繕計画書	〇	×	×
設備表	〇	〇	×
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	△	△	×
売買契約書	〇	〇	〇
物件状況等報告書	〇	〇	〇
購入時のパンフレットなど	△	△	△

【あわせて読みたい】
▶不動産売却の第一歩！相場を自分で調べる方法と注意点

本人確認書類

不動産取引では、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの顔つきの本人確認書類が必要になります。不動産会社との媒介契約時や買主との売買契約時、決済・引渡し時に必要になります。

また、所有者が複数いる共有名義の物件の場合、共有者全員の本人確認書類が必要になるケースもあります。相続物件で共有者が遠方に住んでいる場合は、本人確認書類を準備することに時間がかかることもあるため、早めに準備しておきましょう。

実印

実印とは、市区町村役場で登録した印鑑です。買主との売買契約時や決済・引渡し時に必要になります。

本人確認書類と同様に売却不動産が共有名義の場合は、共有者全員の実印が必要となります。共有者が遠方に住んでいる場合は委任状での契約が可能ですが、郵送でのやりとりに時間がかかるため、早めに準備しておく必要があります。

印鑑証明書

不動産の売買契約に伴って使用する印鑑は、すべて「実印」です。そのため実印に対する印鑑証明書が必要です。この印鑑証明書は、不動産の所有権移転登記の際の添付書類としてそのまま使用します。

印鑑証明書は市区町村役場の窓口や、マイナンバーカードがあればコンビニでも取得可能です。なお、有効期間は3ヶ月のため、引渡しが契約から3ヶ月以上先の場合は不動産会社の指示を受けてから取得しましょう。

登記済権利証・登記識別情報

登記済権利証とは、不動産取得時に法務局から登記名義人に交付される書類で、その所有者が登記名義人であることを証明する書類です。登記識別情報は、2005（平成17）年の不動産登記法の改正によって新しく発行されている書類です。

これらの書類は、不動産を買主名義に変更する際に必要になります。

紛失している場合は、本人確認のために法務局が郵送にて問合せを行う「事前通知」を利用したり、司法書士に本人確認情報を提出してもらったりする方法も有効です。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証とは、物件が建築基準法に基づいて建築されていることを証明する書類です。検査済証とは、建築検査によって検査基準をクリアしていると確認されたあとに発行される書類です。いずれの書類も建物の構造が、当時の法律に則って建てられていることを証明してくれます。

建築確認済証や検査済証は、不動産取得時に受取る書類であるため、自宅で保管しているケースが多いと考えられます。紛失した場合は、建築確認申請時の内容と概要が記載された「建築計画概要書」や、台帳に記載されている内容を証明する「建築確認台帳記載事項証明書」を市区町村役場の建築課にて有料で発行してもらうことができます。

不動産会社が発行を申請することもできるため、建築確認済証や検査済証がない場合は事前に伝えておくとよいでしょう。

固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額や評価額が記載されている書類です。買主に固定資産税の金額を説明するときや、未経過分の固定資産税を精算する際に必要になります。売主が全額納税していても、あとから日割り計算で精算するため問題ありません。

固定資産税納税通知書は、1月1日時点での所有者に課税され、毎年3〜6月に自治体から郵送されます。自動振替にしている場合でも通知書は郵送されるため、確認しましょう。紛失した場合は固定資産税評価証明書を市区町村役場で取得する方法や、不動産会社に委任して取得してもらう方法があります。

建物図面・間取り図

マンションや一戸建ての場合、建物図面や間取り図がある場合は不動産会社に提出しましょう。不動産売却時には、一般的に不動産会社同士で物件情報を共有する「レインズ」というシステムに外観写真や室内写真、築年数や所在地などの情報を掲載することになります。その際に建物図面や間取り図などの元の資料があると、不動産会社で宣伝資料を作るときにスムーズです。

また、間取り図があると買主にとっても親切であるため、持っている場合は提出したほうがよいでしょう。

土地測量図・境界確認書

土地測量図や境界確認書とは、土地の面積や境界線の位置などが示されている書類です。取引後のトラブルを避けるためにも土地の面積や境界線は明確にしなければならず、土地や一戸建てを売却する際に必要になります。

代々受け継がれてきた土地で測量がされていないものや、測量時期が3年以上前のものは精度が低いため、隣地所有者と話し合い、了承を得たうえで測量図を作成しましょう。

管理規約、議事録、長期修繕計画書

マンションを売却する場合は、管理規約や議事録、長期修繕計画書が必要です。管理規約には、マンションの管理や使用に関するルールが載っているため、買主にマンションに住むときのルールを伝えるために用います。

議事録は、管理組合員で行われる総会で話し合われた内容が記載されています。長期修繕計画書は、マンションの大規模修繕や定期点検などの予定が記載されているため、しっかりと管理されているかどうかの指標にもなるものです。

管理規約や議事録、長期修繕計画書は、マンション取得時に売主や管理会社より交付されています。紛失した場合は管理組合や管理会社に問合せてみましょう。

設備表

設備表とは、不動産を引渡す時点で設置されている設備の状況を記載する書類です。給湯器やキッチン、洗面所などの有無や不具合の状況を記載しています。

また、使用していたカーテンやテーブル、イスなどの家具も置いていく場合は不具合の状況を記載するのが一般的です。

競合物件と差をつけられる設備があれば買主へのアピールポイントになる上、取引をする際は設備表をもとに設備の状況を買主に伝えられるため、売却後のクレームが避けやすくなるでしょう。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、住宅の耐震性やアスベストの使用の有無を証明する書類です。絶対に必要な書類というわけではありませんが、築年数の古い不動産を売却する際は用意できると買主にとって安心材料になります。

耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準があり、1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準で建てられている可能性が高いといえます。旧耐震基準の建物だと買主が敬遠するおそれもあるため、大地震で倒壊しない耐震性があるかを耐震診断で調査し、確認しておくとよいでしょう。

アスベスト使用調査では、建物に使用されている建材に石綿が含有しているかの有無を調べられます。これらの報告書があれば、信頼性のアピールにつながります。

売買契約書

購入したときの売買契約書があれば、不動産売却時に準備しておきましょう。

売買契約書には、対象物件の面積や間取り、売買金額や引渡しの時期、契約不適合責任などが記載されています。そのため、売買契約書があると、不動産会社が不動産を売り出す際の資料作成がスムーズに進みやすくなります。

紛失した場合は、購入時に依頼した不動産会社にコピーをもらうとよいでしょう。

物件状況等報告書

物件状況等報告書とは、売却する不動産の現在の状態を説明する書類です。

買主に対して説明するときに用います。物件状況等報告書は売主が作成するもので、主な記載項目は以下のとおりです。

給排水管や基礎、バルコニーなどの老朽化の現状
土地の境界線の状況や土壌汚染のリスク
騒音や振動、臭気などの近隣の状況
マンションの場合、管理費の滞納状況などの管理組合に関する事柄

不動産を売却する際は、建物にシロアリ被害や雨漏りなどの欠陥がある場合、隠すことなく物件状況等報告書で告知しなければなりません。

なぜなら、不動産契約には契約不適合責任があり「売主は知らなくても引渡した不動産に欠陥（瑕疵）があった場合には、買主に対して責任を負わなければならない」と定められているからです。

物件状況等報告書は、売主が契約不適合責任を問われないためにも、不動産のありのままの状態を記載しましょう。

購入時のパンフレットなど

不動産を売却する際には、買主を募集するための募集広告を、仲介を依頼する不動産会社に作成してもらわなければなりません。

それにあたって必要となるのが、物件購入時にもらっているパンフレットです。そこには物件の構造や築年数などの概要、設備の詳細や間取りが記載されているため、これを不動産会社に渡すことで、募集のための資料ががスムーズに作成できるでしょう。

また、買主が決まった際には、このパンフレットも一緒に引き渡す必要があります。もともと購入時に売主から受取っているはずですが、紛失している場合は、施工会社や管理会社などに問合せると、有料で再発行してくれることもあります。

【あわせて読みたい】
▶︎不動産売却の流れ8ステップ！手続きをスムーズに進めるコツも解説

家や土地など不動産売却後の引渡し時の必要書類など

不動産売買契約が完了したら、次は決済・引渡しです。決済・引渡し時にも売主はさまざまな書類を用意しなければなりません。

スムーズに引渡しを進めるためにも、必要書類を確認しておきましょう。不動産売却後の引渡し時の必要書類を、まとめると下表のようになります。

書類	マンション	一戸建て	土地
住民票	〇	〇	〇
鍵	〇	〇	×
抵当権抹消書類	〇	〇	〇
銀行口座の通帳など	〇	〇	〇
住宅ローンの償還表	〇	〇	〇

【あわせて読みたい】
▶不動産売却に必要な諸費用は？手数料や税金について徹底解説

住民票

住民票は、登記簿に記載されている住所と実際の住所が異なる場合にのみ必要です。なぜなら、印鑑証明書と登記簿に記載されている住所が一致していなければ、司法書士が本人確認できないからです。

住民票は市区町村役場で取得できます。なお、有効期限は印鑑証明書と同じく3ヶ月とされています。

鍵

すべての支払いと手続きが完了したら、売主は買主に対して玄関や物置、駐車場などの鍵一式を渡します。また、宅配ボックスのカードやポストに暗証番号が設定されている場合は、その番号も伝えなければなりません。紛失している場合は、不動産会社が用意した書類にその旨の記載が必要です。

鍵一式を渡してもそのまま使用する買主は少なく、不動産の引渡しが終わったら錠ごと交換する買主がほとんどでしょう。交換するなら鍵の引渡しは形だけともいえますが、すべての鍵を渡すことが原則のため注意してください。

抵当権等抹消書類

抵当権とは、住宅ローンを貸す側である金融機関が、購入する不動産を担保にする権利です。住宅ローンを完済しただけでは勝手に抹消されないため、決済時に司法書士に抵当権の抹消を行ってもらうケースがあります。なお、抵当権を抹消しなければ売却はできません。

金融機関が抵当権抹消に必要な書類を準備できるまでに10営業日ほどかかるため、決済・引渡し日が決まったら速やかに金融機関に連絡しましょう。

銀行口座の通帳など

不動産の決済・引渡し時には、契約時に受取った手付金を除いた残りの売買代金を受取るため、銀行口座の通帳が必要です。住宅ローンの残債がある場合は、ローン返済口座の通帳も準備しましょう。

また、同じタイミングで実印や印鑑証明書も必要になります。不動産の引渡し書類に押印したり、所有権移転登記を司法書士へ委任したりする場合に用います。

住宅ローンの償還表

住宅ローンが残っている場合は、あらかじめいくら残っているのか正確に把握する必要があるため、住宅ローンの償還表が必要です。

これを見れば住宅ローンの残債額が分かるため、売却価格を決めるときの目安となるでしょう。また、あらかじめ不動産会社から提示を求められる場合もあります。

住宅ローンの償還表は、定期的にローンを組んでいる金融機関から送られてきます。詳しくは、金融機関に確認してみましょう。

家や土地などの不動産売却の必要書類はいつまでに準備すべきか

不動産売却の流れは、大きく以下の3つに分けられます。

不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を開始する
買主と売買契約を締結する
決済・引渡しをする

次の表では、不動産売却の必要書類をいつまでに準備すべきかをまとめています。

書類	マンション	一戸建て	土地	準備すべきタイミング
本人確認書類	〇	〇	〇	媒介契約時・売買契約時・引渡し時
実印	〇	〇	〇	売買契約時・引渡し時
印鑑証明書	〇	〇	〇	売買契約時・引渡し時
登記済権利証・登記識別情報	〇	〇	〇	媒介契約時・売買契約時・引渡し時
建築確認済証・検査済証	〇	〇	〇	媒介契約時
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書	〇	〇	〇	媒介契約時・引渡し時
建物図面・間取り図	〇	〇	×	媒介契約時
土地測量図・境界確認書	×	〇	〇	媒介契約時・売買契約時・引渡し時
管理規約、議事録、長期修繕計画書	〇	×	×	媒介契約時
設備表	〇	〇	×	媒介契約時・売買契約時・引渡し時
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	△	△	×	媒介契約時
売買契約書	〇	〇	〇	媒介契約時
物件状況等報告書	〇	〇	〇	媒介契約時・売買契約時・引渡し時
購入時のパンフレットなど	△	△	△	媒介契約時
住民票	〇	〇	〇	引渡し時
鍵	〇	〇	×	引渡し時
抵当権抹消書類	〇	〇	〇	引渡し時
銀行口座の通帳など	〇	〇	〇	引渡し時
住宅ローンの償還表	〇	〇	〇	媒介契約時

書類によっては、必要となるタイミングや回数はさまざまのため、それぞれの書類を漏れなく把握しましょう。

【あわせて読みたい】
▶不動産[マンション・一戸建て]を売却するベストな時期とは？

【状況別】不動産売却の必要書類に関するよくある質問

ここでは、状況別に不動産売却の必要書類に関するよくある質問を紹介します。

相続財産管理人が不動産売却する場合の必要書類は？
個人間で不動産売買する場合の必要書類は？
法人が不動産売却する場合の必要書類は？
成年後見人が不動産売却する場合の必要書類は？
海外在住の非居住者が不動産売却する場合の必要書類は？

相続財産管理人が不動産売却する場合の必要書類は？

相続人がいない場合の不動産は、家庭裁判所での手続きを経て国庫に帰属します。この国庫への帰属手続きを行うのが、相続財産管理人です。

相続財産管理人は被相続人にお金を貸していた相続債権者などの利害関係者が、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てます。家庭裁判所に登録している弁護士または司法書士が選任されることが一般的です。

相続財産管理人による不動産売却時の必要書類は、以下のとおりです。

相続財産管理人の選任審判書（家庭裁判所が3ヶ月以内に発行したもの）
相続財産管理人個人の印鑑証明書（市区町村が3ヶ月以内に発行したもの）
相続財産管理人個人の実印
家庭裁判所の権限外行為（不動産売却）の許可審判書

個人間で不動産売買する場合の必要書類は？

個人間で不動産売買する場合の必要書類は、以下が考えられます。

本人確認書類
登記済権利証または登記識別情報
実印
印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
住民票（登記簿上の住所と印鑑証明証の住所が異なる場合）
登記簿謄本
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
建物図面や間取り図
土地測量図や境界確定書
管理規約・議事録・長期修繕計画書
領収証

個人間で不動産売買をする行為は、法律的に何ら問題ありません。また、売買契約書がなくても取引は成立します。

しかし、専門的な知識のない人同士での契約は、取引後にトラブルに発展するリスクが高くなります。

そのため、トラブルを防止するためにも上記の書類以外に、売買契約書を作成するとよいでしょう。インターネットで売買契約書の雛型がダウンロードできるため、比較的簡単に作成可能です。ただし、基本的には不動産会社に仲介を依頼した方が良いでしょう。

【あわせて読みたい】
▶︎不動産売却は複数の会社に依頼できるのか？依頼時のポイントも解説

法人が不動産売却する場合の必要書類は？

法人が不動産売却する場合の必要書類は、以下が考えられます。

登記済権利証または登記識別情報
法人の実印
法人の印鑑証明書
法人の登記事項証明書（3ヶ月以内のもの）
固定資産税納税通知書
法人代表もしくは取引担当者の本人確認書類

法人代表ではなく担当者が対応する場合は、名刺などで役職や所属部署などを確認されます。

成年後見人が不動産売却する場合の必要書類は？

成年後見人とは、認知症などの理由により判断能力が不十分な人の代わりに法律行為を行う人です。成年後見人が不動産売却を行う場合は、物件が居住用か非居住用かで手続きが異なります。

非居住用の不動産であり売却理由が正当だと認められれば、通常の不動産売却と流れは同じです。

一方、居住用の場合は家庭裁判所への申立てが必要になります。申立ての際に必要な書類は以下のとおりです。

申立書
物件の売買契約書
固定資産税評価証明書
不動産会社の査定書
登記事項証明書
推定相続人の同意書

ただし、家庭裁判所によっては必要書類が異なるケースもあるため、必ず事前に管轄の家庭裁判所に確認しましょう。

海外在住の非居住者が不動産売却する場合の必要書類は？

居住者の定義は、「日本国内に住所がなく、1年以上海外に在住している人」とされています。海外に住む非居住者が日本国内の不動産を売却する際に必要な書類は、以下のとおりです。

委任状
在留証明書
署名証明書

委任状は、不動産売却の手続きを司法書士や親族に代行してもらう際に用います。在留証明書とは、売手がどこの国に住んでいるのかを証明する書類です。住民票が手に入らないため必要であり、代替として利用できます。

署名証明書は、日本の印鑑証明書のようなもので、署名（サイン）が公的なものであると証明するものです。これらの書類は、日本領事館か日本大使館で入手できます。ただし、取得に日数がかかるので早めに準備しておきましょう。

家や土地などの必要書類についての不動産売却経験者の声

ここでは、LIFULL HOME'Sが不動産売却経験者約3,000人に対して行ったアンケートデータの中から必要書類についてのコメントを紹介します。

・60代女性（東京都板橋区の一戸建てを売却）

登記簿や過去の売買の書類がなかなか見つからなかった

参照：住まいの売却データファイル・売却体験談

・50代女性（兵庫県神戸市のマンションを売却）

何年も居住者していなかったので、戸籍の履歴と取り寄せるなどの手続きに手間取った

参照：住まいの売却データファイル・売却体験談

・50代女性（福岡県北九州市の一戸建てを売却）

代理人だったので、売却人の分と自分の分の書類(印鑑登録や住民票など)役所に何度も行かなければいけなかった

参照：住まいの売却データファイル・売却体験談

不動産売却の必要書類は事前にしっかりと準備しよう

不動産売却は、売却時や引渡し時に準備しておかなければならない必要書類が多数あります。売却する不動産種別によっても必要書類は異なるため、注意が必要です。

書類によっては平日にのみ取得できるものや、交付に時間がかかるケースもあるため、余裕を持って行動することが大切です。万が一紛失している書類があれば、早めに不動産会社に相談したり、請求できるものであれば取り寄せたりしておきましょう。

不動産売却には、信頼できる不動産会社選びが欠かせません。複数の不動産会社に査定依頼をするときは、LIFULL HOME'Sの不動産一括査定がおすすめです。一括査定の際は、不動産会社の特色や意気込みが分かる情報も豊富に確認できます。

不動産売却を検討している場合は、ぜひご活用ください。

LIFULL HOME'Sで不動産の一括査定を依頼する