不動産査定額の計算方法｜土地・建物で異なる査定額の算出方法とは

本記事では、不動産査定額の計算方法や土地・建物で異なる査定額の算出方法を解説していきます。

売却したい不動産があるがどのように査定したら良いか分からない
査定額の相場や基準が分からない

このようなお悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。そこで本記事では、不動産査定額の計算方法を分かりやすく解説しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

この記事で分かること

不動産査定額の計算方法
マンションの査定額の算出方法
不動産査定の種類
不動産査定の計算方法に関するアンケート

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不動産査定額の計算方法
一戸建ての査定額の計算方法
- 土地の価格
- 建物の価格
マンションの査定額の算出方法
不動産査定の種類
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
不動産査定を依頼する際の注意点
不動産査定の計算方法に関するアンケート
- 不動産売却で困ったことは？
- 売却後に思った「こうすれば良かった...」
まとめ：不動産査定の計算方法で迷ったら無料一括査定がおすすめ

不動産査定額の計算方法

売却する不動産は、主に以下の3つの手法に基づいて計算・査定が行われます。

原価法
取引事例比較法
収益還元法

ここからは、上記3点について詳しく解説していきます。

原価法

原価法は、主に一戸建てなどの建物の場合に使われる手法で、新築後の時間の経過による価値の低下を考慮して計算が行われます。

ここで考慮するのは、建物の再調達価額と、経年劣化による減価修正です。

再調達価額とは、今ある建物を仮に取り壊したとして、再度同じ建物を建てる際にかかる費用を指します。新築当時と現在では価値が異なるので、これを算出するのにまず考慮するのが再調達価額です。

再調達価額は、以下の計算方法で算出します。

再調達価額＝標準的な建築工事費＋発注者が負担する付帯費用

※参考：国税庁公売財産の評価試算価格の具体的な算定方法

発注者が負担する付帯費用とは、建築の際にかかる設計管理料や金利などの費用です。

再調達価額の大まかな平均坪単価は、木造で50〜60万円、鉄骨造で80〜90万円、RC造で80〜90万円程度となります。

また、それぞれの耐用年数は、木造と軽量鉄骨造が約20〜25年、重量鉄骨造とRC造が約35〜45年程度です。

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象物件と条件が近い取引事例（成約事例や売出事例）をもとに、いろいろな補正を行って対象物件の価格を求める手法です。

仮に面積が50m²の土地が1000万円で売却されたとします。その場合、取引事例の単価は1m²当たり20万円です。これをもとに、駅までの近さや、道路の広さ、周辺環境、土地の高低差などの特性を比較して対象物件の1m²当たりの単価を求めます。

建物の査定では、部屋の間取りや広さ、グレード、建物の維持管理の状況など、さまざまな特性を点数化して計算します。

たとえば、売却予定の物件の合計点数が100点だった場合を見ていきましょう。それよりも低い90点の物件が3,000万円、逆に高い110点の物件が3,600万円で売却されていた場合、この物件は3,200万円ほどで売却できると推測できます。

収益還元法

収益還元法は、不動産を賃貸したときに得られる収益性に着目して不動産価格を査定する方法です。主に投資用物件を査定する際に使われます。

大まかな計算式は、「家賃×12ヶ月÷表面利回り」で計算され、表面利回りが低いほど査定額も上がることになります。表面利回りは最近では4%から5%ほどが多く、数値が高ければ高いほど『利回りが良い』といえるため、それは収益をより多く得られる物件です。

ただし、利回りが良い物件はその分リスクも大きいことが一般的なので注意しましょう。

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一戸建ての査定額の計算方法

一戸建ての場合は、主に土地の価格と建物の価格を合計して査定額を求めます。

土地の価格
建物の価格

順番に詳しく見ていきましょう。

土地の価格

土地の価格は、毎年3月下旬に国が公表する『公示地価』や各都道府県が毎年9月下旬に公表する『基準地価』を参考にすると良いでしょう。これは誰でもインターネットで調べられる情報です。

いずれも不動産鑑定士による鑑定評価を経て公表された公的な価格であり、客観的な指標になります。全国における土地の数万箇所が『公示地価』や『基準地価』の対象です。

売却予定の土地の近くにある公示地価や基準地価を参考にして、駅までの距離や、スーパーの近さなどの周辺環境、日当たりや騒音の有無などの条件を比較して対象物件の土地価格を求めます。

たとえば、対象物件の土地よりも駅に近い場所にある『公示地価』が1m²あたり20万円のケースを見ていきましょう。

逆に駅に遠い場所にある『基準地価』が1m²あたり16万円だった場合、対象物件の土地は 1m²あたり16〜20万円程度であることが推測できます。

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建物の価格

建物の価格は、再調達価額（現在の建物を同じ建物を建てた場合の建築費）から経年劣化に伴う減価修正を行って求めます。

建物の価格=再調達価額+減価修正（≒再調達価額-減価償却費）

再調達価額は一戸建ての場合、坪単価で概ね50〜60万円程度が相場となります。

たとえば、30坪の建物だとすると1,500〜1,800万円ほどの価格になる計算です。あくまで相場のため、実際は間取りや内装に使用する資材のグレードなどによって坪単価は変わります。

建物の価格は時間の経過とともに価値が下がっていきます。これを考慮するのが減価修正です。減価修正を行う場合、減価額をどのように査定するかがポイントですが、会計上の考え方である「減価償却費」がひとつの参考になるでしょう。

減価償却費は以下の計算式より求められます。

建物の購入価額×0.9×償却率×経過年数

※参考：国税庁建物の取得費の計算

償却率は、建物の構造によって大きく異なります。
そこで、下記の一例を見ていきましょう。

木造： 0.031
SRC・RC造 0.015
金属造：骨格材の厚さ3mm以下→0.036
3mm超4mm以下→0.025

※参考：国税庁「減価償却費」の計算について

それぞれの計算例は以下の通りです。

木造購入価格3000万円の場合（経過年数20年）
3,000×0.9×0.031×20(年)＝1,674万円

SRC造購入価格5000万円の場合（経過年数20年）
5,000×0.9×0.015×20(年)＝1,350万円

一般的な木造住宅の場合は、20年が経過すると購入価格の約半分が減価償却費（価値の減少分）になりますが、SRC造の場合は同じ経過年数であっても、30%程度に抑えられます。

上記の計算例のように、木造住宅の場合は20年を経過すると急激に落ちていることが分かりました。

しかし、これは建物の構造と経過年数（築年数）だけで計算する方法です。実際は、維持管理の状態を良好に保っていれば、築20年以上経過した建物でも、高く売却できるケースがあります。

たとえば、適切なリフォームが行われていたり、水回りの設備や庭がきれいに整備されていたりする場合は、査定額が上がる場合があります。この場合、減価額（価値の減少分）を抑えられているといえるでしょう。

築年数が経過した木造住宅の場合は、雨漏りやシロアリ被害に遭っている可能性も考えられますが、建物の状況確認は主に訪問査定の際に行われます。

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マンションの査定額の算出方法

マンションの査定の算出方法は、一般的に原価法は用いられず、代わりに取引事例比較法や収益還元法が用いられます。ここでは最も多く使用されている取引事例比較法について見ていきましょう。

取引事例比較法は、近隣物件の取引事例（成約事例・売出事例）と対象マンションをさまざまな角度から比較して査定額を算出する方法です。

参考にする取引事例の選び方によって査定額の精度が異なるため、できるだけ対象マンションと条件の近い近隣の物件から選ぶと良いでしょう。

マンションの取引事例比較法の算出方法は以下の通りです。

マンションの査定額
=類似の取引事例（成約事例・売出事例の単価(円/坪・m²) × 補正率×対象マンションの建物面積（坪・m²）

補正率とは、取引事例と対象マンションを比較して算出される掛目のことで、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して求めます。

事情補正
「転勤・離婚などで売却を急いでいる」「ローン返済のために期限までに売却しなければならない」などの特別な事情がある場合に補正します。ただし、このような個別な事情を把握できることは稀です。

時点修正
マンション価格はその時々によって変動しているため、取引事例の時点から現在までの時点修正を行います。

地域要因
地域要因とは、いわばマンションがあるエリアの特徴を指します。駅から近いエリアか、周辺環境はよいか、スーパーや学校は近くにあるかなどです。

個別的要因
個別的要因とは、マンションの築年数、グレード、間取りや日当たりの状態、リフォームの有無、共用部の維持管理の状態などです。

具体的な査定方法の一例をみていきましょう。

たとえば、取引事例が駅から徒歩10分、築15年、面積が70m²で3,500万円で売却されたとします。この場合、取引事例の単価は3,500万円÷70m²＝50万円/m²です。

一方で対象マンションは同じ駅から徒歩5分、築10年、面積は同じ70m²だとします。この場合は、事例よりも対象マンションの方が条件がよいことが一目瞭然です。

仮に補正率を110％と査定した際、対象マンションの価格は以下のように求められます。

対象マンションの価格＝50万円/m²×110％（補正率）×70m²＝3,850万円

取引事例比較法のポイントは取引事例の選択です。できるだけたくさん、しかも条件の良いものを集められれば査定の精度が格段に高くなります。

LIFULL HOME'Sではマンション売却に関するさまざまなサービスを提供しています。

たとえば、『プライスマップ』は中古マンションの参考価格が一目で分かるサービスです。地図（航空写真）上で既存物件の参考価格を掲載しています。

プライスマップを利用することで、不動産会社へ行かなくても参考価格を知ることができ、駅や特定のエリアでの相場も丸わかりです。

不動産査定の種類

不動産査定には主に、下記の2種類があります。

机上査定（簡易査定）
訪問査定

「事情があってすぐに売却したい」「将来売却するときのためにとりあえず把握しておきたい」などの査定の目的や、査定にかけられる時間によって、いずれかを選択するとよいでしょう。

おすすめは、まずは机上査定から行い、その後で必要に応じて訪問査定を依頼することです。

机上査定（簡易査定）

机上査定（簡易査定）は、不動産の現地調査を行わず、データをもとに査定価格が算出される方法です。

インターネットを利用して建物や土地の情報を入力すると、物件の所在地や面積、類似物件の成約価格などから妥当性のある査定額を導き出してくれます。

ただし、現地調査をしないため査定価格は概算です。不動産を売却するか検討中で、おおよその売却価格を知りたい人向けの査定方法といえます。

土地や建物の詳しい状態や周辺環境などを反映して査定を行いたい場合は、訪問査定を利用することをおすすめします。

LIFULL HOME'Sでは、不動産の無料一括査定はもちろん「個人情報を不動産会社に明かしたくない」という利用者向けの匿名査定のサービスも用意しています。匿名査定は、不動産会社に個人情報を一切知らせずに査定を受けられるのが大きな特徴です。

ただし、概算価格での査定となるため、現地の状態やデータの精度によってばらつきが生じます。物件によっては実際に売却できる価格と大きく異なる可能性があるので注意が必要です。

匿名査定の利用は、売却を初めて検討する際の参考材料として活用しましょう。

LIFULL HOME'Sで匿名査定を依頼する

訪問査定

訪問査定は、簡易査定の結果に加え不動産会社の担当者が物件の現地調査を行い、査定価格を算出する査定方法です。

現地調査では、周辺環境や室内の使用状況、メンテナンス状況などを確認します。物件ごとの個別の事情が反映されるため、簡易査定と比べ精度の高い査定価格です。

調査例として上記のほか、敷地高低差の実測や家が傾いていないか、シロアリ被害は受けていないかなども確かめる場合があります。

専門の業者でしか取り扱っていないような調査も、訪問査定で明らかになるでしょう。調査結果は後日書類として受け取ることができ、具体的な査定額も決定します。

不動産査定を依頼する際の注意点

ここでは、不動産査定を依頼する際の注意点を解説します。

無料一括査定を受けるのであれば、建物の状態や周辺環境などの大まかな概要を把握しておけば問題はありません。

ただし、訪問査定に踏み切る場合は、各種書類の準備のほか建物状態や、周辺環境をあらかじめ把握しておく必要があります。

事前に確認すべき項目は以下の通りです。

売却にかけられる期間
土地や境界線の情報を記録した書類
買主への引渡し時に必要な書類など

訪問査定では、建物の雨漏りやシロアリ被害、家が傾いていないかや周辺環境に問題がないかなどのチェックが行われます。

訪問査定を受ける際は、あらかじめハウスクリーニングを依頼すべきか気になるところですが、必要以上に行うのは逆効果のため注意が必要です。

不動産査定の計算方法に関するアンケート

最後に、不動産査定の計算方法に関するアンケートを紹介していきます。

人生の一大イベントともいえる不動産売却。その第一歩である不動産査定について、LIFULL HOME'Sが独自で行った『住まいの売却データファイル』におけるアンケート調査でユーザーの悩みが明らかになりました。

不動産売却で困ったことは？
売却後に思った「こうすれば良かった...」

本項では、アンケートのなかから上記2つをピックアップして紹介します。

不動産売却で困ったことは？

順位		割合
1	一つもない	32.1%
2	売却金額の相場感が分からなかった	16.7%
3	買い手がなかなか見つからなかった	15.1%
4	法律に関する知識が足りなかった	12.0%
5	何から始めればよいか分からなかった	11.3%
6	何をすればよいか分からなかった	9.1%
7	お金に関する知識が足りなかった	8.7%
8	不動産会社とのやり取りが面倒だった	8.1%
9	信頼できる相談先がなかった	7.4%
9	分からないことをどこに相談すればよいか分からなかった	7.4%
11	信頼できる不動産会社が分からなかった	7.2%
12	売却損が出た	6.7%
13	買い手がなかなか見つからなかった際の不動産会社の対応が悪かった	6.5%
14	不動産会社の担当者が信頼できなかった	5.5%
15	不動産会社からの営業電話が掛かってきた	4.9%
16	ローンの残債を売却資金で埋められなかった	4.1%
17	買い換えローンなどが受けにくかった	3.5%
18	買い先行で購入資金不足が起きた	3.3%
	その他	1.8%

※複数回答
※参考：不動産の売却はどうしたらいい？経験者3,000人のデータからわかる、リアルな売却傾向（住まいの売却データファイル）

注目すべきは「売却金額の相場感が分からなかった」という回答が2位にあることです。不動産売却をする際には事前に自分なりの相場感を把握しておくことが重要となります。

LIFULL HOME'Sのプライスマップを活用して大まかな相場感を把握してから不動産会社に依頼することをおすすめします。

また、売却損が出たり、ローンの残債を売却したお金で返済できなかった人もいるようです。後悔しないためにも、余裕のあるスケジュールを立てたり、不動産査定についてある程度の知識を備えておく必要があるでしょう。

売却後に思った「こうすれば良かった...」

順位		割合
1	余裕のあるスケジュールを立てる	28.5%
2	価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する	26.6%
3	不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする	24.3%
4	売れないからといって安易に価格を下げない	23.9%
5	不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する	23.3%
6	売り出し価格を高くしすぎない	20.1%
7	多少の損を覚悟しておく	19.5%
8	査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない	18.7%
9	不動産会社について詳しく情報収集する	16.0%
10	設備の不具合などを正直に申告する	15.2%
11	内覧時に良い印象を与えられるようにする	15.0%
12	この中にあてはまるものはない	13.9%
13	買う人がどんな経済状態か、どんな人なのかを確認する	12.50%