不動産査定書とは？作成費用や有料と無料の依頼方法について解説

「自宅の価値はどれくらいなのか?」「どの程度で売れそうか金額を知りたい」

マイホームを売却する理由はさまざまですが、気になるのは売却価格ではないでしょうか。売却価格を知るためには査定書を依頼することはご存じでも、査定書の特徴や目的に合わせた依頼方法についてはご存じないかもしれません。

そこで今回は、不動産の売却において重要な書類となる不動産査定書について、必要な情報をお伝えします。

この記事で分かること

不動産査定書とは
不動産査定書と不動産鑑定評価書の違い
不動産査定書の依頼方法
不動産査定書に記載されている主な項目とその内容
不動産査定書で確認すべきポイント
不動産査定書に関するよくある質問
不動産査定書に関するアンケート
不動産一括査定ならホームズがおすすめ

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不動産査定書とは
不動産査定書と不動産鑑定評価書の違い
- 不動産会社による不動産査定書は無料
- 不動産鑑定士による不動産鑑定評価書は有料
不動産査定書の依頼方法
- 不動産査定を依頼する際に必要な書類
不動産査定書に記載されている主な項目とその内容
不動産査定書で確認すべきポイント
不動産査定書に関するよくある質問
- 査定書の見方で注意すべきポイントは？
- 高額査定になるためのポイントは？
不動産査定書に関するアンケート
- 不動産会社の探し方は？
- 売却に成功した人は何社に査定依頼した？
まとめ

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不動産査定書とは

不動産査定書とは、不動産を適切に評価するための査定項目とともに、査定時の不動産価値が金額で表示される見積書のことです。実際に売却の意思が固まっていなくても、将来的に売却の選択肢があるなら、不動産会社に査定書を依頼します。

査定は無料という不動産会社が多く、複数の不動産会社に依頼できることから、最終的な売却の相談や依頼先を比較検討する際の重要な書類になります。

算出された査定価格は明確な根拠をもとに客観的に算出されますが、不動産会社によって金額の差が生まれやすい点や査定額どおりに売却できるとは限らない点に注意が必要です。

不動産査定書と同じく「不動産鑑定評価書」も不動産の価値を記載した書類です。不動産鑑定評価書は不動産鑑定士が有料で作成します。

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不動産査定書と不動産鑑定評価書の違い

不動産査定書は一般的に、売却目的で不動産会社に依頼するものですが、不動産鑑定評価書は、公的な証明としての必要性から不動産鑑定士に依頼するものです。

不動産会社による不動産査定書は無料
不動産鑑定士による不動産鑑定評価書は有料

上記2点を中心に、具体的な違いを確認していきましょう。

不動産会社による不動産査定書は無料

不動産査定書は、不動産会社一社ずつ依頼したり、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に依頼したりできますが、いずれも無料です。

費用：無料
目的：不動産価格・相場を知る

なお、不動産査定書は売却したい不動産価格や相場を知るために依頼するものです。

不動産鑑定士による不動産鑑定評価書は有料

不動産鑑定士による不動産鑑定評価書の費用は有料です。

不動産鑑定評価書の作成依頼は、裁判や相続などで利用するために公的な不動産鑑定評価書が必要で、まずは簡易鑑定として査定書を発行してもらう目的があります。

費用：有料　※およそ20万円〜30万円以上で、不動産の種類・評価額で変動する
目的：公的な証明書

なお、不動産鑑定評価書は具体的に次のようなケースで利用します。

裁判の証拠、交渉に利用
地代、家賃の更新、改定時の交渉に利用
相続発生時に利用
不動産の等価交換の際に必要
親族間での不動産取引の妥当性の証拠
担保としての評価

なお、簡易鑑定とは作成に要する期間が短く、費用も安い反面、一般鑑定(本鑑定)の評価書より内容を簡略化してまとめられていることも多いため、説明不足の面は否めません。相手に対する説得や、税務署または裁判所などへの提出文書としては不向きですので、依頼する場合はご注意ください。

また簡易鑑定の費用相場は不動産の種類などによりますが、本鑑定より２～３割ほど安く15万円～20万円程度となります。

不動産査定書の依頼方法

できるだけ高く売却するためには、不動産査定書に関しては依頼時に以下2点を意識することが大切です。

査定額の根拠を知る
複数の不動産会社に依頼する

不動産査定書は、よく見かける自宅近くの不動産会社に一社ずつ依頼することもできますが、一括査定であれば、簡単に短期間で複数の査定書を入手できます。

一括査定のメリットは、比較検討に時間を充てられることです。ただ、あくまでも簡易査定ですので、より具体的に相談したい場合には、現地調査のある訪問査定を依頼しましょう。

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不動産査定を依頼する際に必要な書類

インターネットで不動産一括査定を依頼する場合、必要な書類はありません。

また、査定依頼の際は売主が用意しなくても不動産会社が用意してくれるケースがほとんどのため、万が一、書類が揃っていなくても「査定依頼できない」というわけではありません。

物件情報を入力する必要はありますので、土地や建物の面積などが分かる資料を手元に置いておくとスムーズです。

書類を用意する際は適切に評価してもらうためにも、正確な情報が記載された書類が必要となります。

【査定依頼の際に用意しておくと良い書類】※一例

登記簿謄（登記事項証明書）
購入時のパンフレットやリフォーム履歴が分かる書類
登記済権利証または登記識別情報
インスペクションの結果報告書

室内のリフォーム履歴、インスペクションや建物診断の結果報告書などがあると、購入検討者に対しプラスの判断材料となります。

査定時に手元にある場合は用意しておきましょう。もし用意出来ない場合は、不動産会社にその旨を伝えれば取得方法を教えてくれたり、代理取得してもらえたりできますので、必ず用意しないといけないものではありません。

ただし、登記識別情報は不動産会社などの代理取得ができないため注意が必要です。

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不動産査定書に記載されている主な項目とその内容

ここでは、不動産査定書に記載されている主な項目とその内容から、特に重要となる「評価・査定価格」に関する項目を解説します。

なお、不動産会社によって不動産査定書のフォーマットに多少の違いがあるため、一般的なケースである点にご注意ください。

1. 査定価格

不動産の概要（面積や用途地域など）や根拠（評点）などから算出した金額です。査定額「〇〇円」のように平均金額が記載されている場合や「〇〇円～〇〇円」のように下限金額と上限金額が記載されている場合があります。なお、査定額で売却できるとは限りませんので、ご注意ください。

2. 査定価格の根拠

類似の不動産と比較して評点を加減する取引事例比較法を用いた算定方法では、事例不動産（比較対象となる不動産）の評点が記載されています。同じような状況・条件の不動産と比べて査定価格を算出しますので、評点を根拠として確認可能です。

3. 査定価格の計算方法

事例不動産の単価 × 事例不動産の評点/売却不動産の評点 × 売却不動産の面積 (× 流動性比率)

たとえば売却不動産の評点が90、事例不動産の評点が100の事例不動産と比較する場合、事例不動産の単価（万円/m²）に90/100を乗じて求めます。事例不動産の単価が70万円/m²なら、

70万円×90/100 = 63万円/m²

となり、売却不動産の単価は、事例不動産の単価と比べて1割減の63万円/m²と算出され、これに売却不動産の面積を乗じて査定額を求めます。

また、売却不動産の面積が80m²の場合は、下記の通りです。

63万円×80m² = 5,040万円

一般的に上記の計算式がまとめて記載されています。なお、この査定価格に流動性比率（売却しやすいかどうかの程度）を加味して、売却予測価格とすることもあります。

4. 不動産会社のセールスポイント

査定額や評点（根拠）だけでなく、当該不動産会社に依頼することのメリットや得意分野などがセールスポイントとしてコメントを付記していることがあります。価格や評点のような数値では表せない、不動産会社の売却に対する姿勢を読み取れますので、重要なポイントです。

5. 参考情報（不動産市況、売却の流れ）

参考情報として、最近の不動産市況について解説していたり、依頼から売却までの流れが分かりやすく記載されていたりすることもあります。問合せしなくても、知りたい情報が記載されていれば、不動産会社への信頼性は高まるでしょう。

不動産査定書で確認すべきポイント

不動産査定書で確認すべきポイントを紹介します。

不動産査定書は不動産会社によって異なりますが、おおむね「概要」「評価・査定結果」「査定条件表」の3項目の区分です。

概要

査定を依頼した不動産の所在地、面積、都市計画、用途地域、建物構造・建築年月などの基本情報がまとめられていますので、間違いないことを確認します。

評価・査定結果

不動産の査定額、金額の算出方法、査定における評点（査定条件表をまとめたもの）、評価に対するコメントなどが記載されています。いくらで売却できるか気になるところですが、最も確認すべき点は査定額の根拠が明確かどうかです。

査定額の根拠が適切かどうかの判断は、複数社の不動産査定書を見比べ、納得できる評価かどうかで行います。たとえば5社のうち1社だけが「交通の便」の項目で評価が低ければ、その理由について不動産会社に問合わせましょう。

複数社から不動産査定書を依頼するメリットですので、十分活用しましょう。

また不動産が売却しやすいかどうかを表す流動性比率に注目するのもポイントです。流動性比率は、「1.00を超えていたら売却しやすい」「1.00未満なら売却しにくい」、という意味になります。

ほとんどの不動産査定書では1.00になっていますが、1.00以外の数値ならその根拠を確認しましょう。

査定条件表

類似した近隣不動産と比較しながら査定する方法の際に評点を付ける表です。内部資料に近いので、査定の依頼主への提示が省略されるケースもあります。

評価・査定結果の補助資料として確認しましょう。

不動産査定書に関するよくある質問

ここでは、不動産査定書に関するよくある質問を2点紹介します。

査定書の見方で注意すべきポイントは？
高額査定になるためのポイントは？

それぞれ順番に見ていきましょう。

査定書の見方で注意すべきポイントは？

査定書の見方で注意すべきポイントは、査定価格の表記方法に注目することです。

査定額が「2,000万～3,000万」や「約2,300万円」のように幅を持たせている場合は、査定根拠が薄くあいまいに算出されている可能性があるので注意が必要です。仮にA社が「約2,300万円」、B社が「2,320万円」と査定額を提示してきた場合は、B社の信用度が高いと考えられます。

ただ、査定額が不動産会社で異なる点はあまり問題ではなく、いかに適正に査定をしているかどうかが重要です。最終的に依頼するかどうかについては、査定根拠に加え、不動産会社の実績や担当者の経験など総合的に判断するとよいでしょう。

査定書には、一般的には難しい専門用語や査定の内容が記載されているため、気になる点があれば説明を受けることをおすすめします。

高額査定になるためのポイントは？

高額査定になるためのポイントは、住宅の状態確認を綿密にすることです。

ポイントとして、建物(一戸建て)においては耐震性能や防火性能、省エネ性能が高い、設備のグレードが高い、外壁塗装のメンテナンスがきっちりされている、といった点が高額査定に結び付きやすくなります。

築年数が古くてもメンテナンスが行き届いていれば価値が下がりにくくなりますし、家事動線、南向きなど設計の観点でもプラスに働くはずです。

マイナスに働く要因としては、やはり耐震性能や防火性能、省エネ性能が物足りないという点のほかに、住宅の価値を維持するための手入れが行き届いていない場合が挙げられます。

特に木造住宅の場合、一部で虫食いなどが発生していれば防虫対策に問題があったと判断され、しばらく人が住んでいない場合は劣化が目立つことが多いです。

こういったケースでは、厳しい査定結果となる可能性があるので注意が必要です。

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▶︎不動産の見積もりとは？無料・有料査定の違いや事前準備を解説

不動産査定書に関するアンケート

最後に、周囲の人がどのように不動産売却や査定を行っているか、当サイトが独自に調査した『住まいの売却データファイル』のアンケート調査をいくつか紹介します。

不動産会社の探し方は？
売却に成功した人は何社に査定依頼した？

不動産売却は人生のなかでも一生に一度ともいえる大きなイベントといえるため、先人の教えとして上記2点を押さえておきましょう。

不動産会社の探し方は？

順位		割合
1	不動産会社が運営しているWebサイト	42.4%（37.8%）
2	不動産・住宅情報Webサイト	36.3%（27.1%）
3	付き合いのあった不動産会社を利用した	22.8%（21.0%）
4	不動産会社からの営業	17.5%（14.2%）
5	その他Webサイト	16.2%（12.3%）
6	折込やポストインのチラシ、ダイレクトメール	13.8%（10.8%）
7	テレビ番組やCM	10.9%（9.5%）
8	新聞記事・広告	10.1%（8.5%）
9	街で見かけた	9.4%（5.7%）
10	雑誌・住宅情報誌・フリーペーパー	7.8%（6.9%）
11	屋外広告（看板や電車内広告など）	6.6%（7.1%）

※売却に「満足した」と答えた1,937人の選択割合、( )内は「満足しなかった」と答えた1,063人の選択割合
※複数回答
※参考：不動産売却に成功した人の傾向から、売却のポイントを探る（住まいの売却データファイル）

売却に成功した人は、主にWebサイトを経由して不動産会社を探している傾向にありました。なかでも「不動産会社が運営しているWebサイト」が43.2％を占めており、次いで「不動産・住宅情報Webサイト」が36.3％といずれも高数値です。

一方で、「折込やポストインのチラシ、ダイレクトメール」「街で見かけた」「不動産会社からの営業」など本人が直接関わる項目は比較的、満足度が低いといえます。

直接的なやりとりは、不動産会社が主体となっているため他社との比較がしにくいという点がデメリットといえます。ただし、チラシや不動産会社の直接取引においても、物件の状況や相場を把握したうえで親身に対応してくれるケースがほとんどのため、「査定依頼の過程で個人情報を明かしても問題ない」という人にとってはデメリットばかりではありません。

ただし、Web上の方が情報が非常に多く自宅で手軽に査定依頼ができるため、さまざまな視点で複数社の不動産会社をチェックでき、不動産会社の本質が見えてくるといえます。

LIFULL HOME'Sでは、状況にあわせて一括査定か匿名査定かのどちらかを選択できます。「査定依頼の際に個人情報を明かしたくない」という方は匿名査定がおすすめです。匿名査定であっても不動産会社が査定を行うため、従来のデータやAIを元にした自動査定よりも精度の高い査定を受けられます。

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売却に成功した人は何社に査定依頼した？

※参考：不動産売却に成功した人の傾向から、売却のポイントを探る（住まいの売却データファイル）

売却に成功した人の査定依頼者数は、「2〜3社」の38.6％が最多でした。この結果は、売却に満足しなかった人と比較しても、大きな差はありません。

一方で、満足した人とそうでない人の差が大きく開いている項目は「分からない・覚えてない」です。満足した人が2.5％であるのに対し、満足していない人は12.0％と約5倍の数値になりました。後者に該当する人は、売却に対して「自分事」と捉えていないという要因が推測されます。

売却査定は、単に査定額を比較するだけでなく不動産会社の対応や能力などを見極めることも大切です。そのため、「査定額は大差ないから1社だけでも問題ない」のように根拠のない判断をせず、複数社に依頼して不動産会社を見極めましょう。

売却査定は4社以上が適切といわれており、Web上の査定であれば容易に依頼可能です。売却の際に後悔しないためにも、3〜5社程度は査定依頼をするようにしてください。

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まとめ

不動産査定書の作成費用や依頼先、さらには有料・無料の依頼方法について解説しました。

不動産査定書と不動産鑑定評価書は、目的に応じて依頼先が異なります。不動産の売却時には不動産会社へ不動産査定書（無料）の作成を依頼し、相続や公正な評価と金額の提示が必要な場合は不動産鑑定士へ不動産鑑定評価書（有料）の作成を依頼します。

不動産査定書は、不動産会社に一社ずつ依頼しても良いですし、一括して複数の不動産会社に依頼することも可能ですが、比較・検討という意味では一括査定が便利です。

LIFULLHOME'Sの不動産一括査定では、全国における3,600社以上の提携不動産会社から査定を依頼する会社を選ぶことができます。「不動産売却を検討し始めたばかりで不安」という人は、ぜひご利用ください。