不動産の売却を検討する場合、まずは不動産会社に査定を依頼することになります。
査定には不動産会社の担当者が実際に物件を確認する「訪問査定」と、所在地や広さなどのデータだけで算出する「机上査定（簡易査定）」があり、実際に売却を進める場合は必ず「訪問査定」を受ける必要があります。
この記事では、不動産売却における「訪問査定」について詳しく解説します。
この記事で分かること
- 不動産の訪問査定とは？
- 不動産の訪問査定を依頼するメリット・デメリット
- 訪問査定を依頼する不動産会社を見極めるコツ
- 不動産の訪問査定を依頼する際の注意点
- 不動産の訪問査定に関するよくある質問
- 不動産の一括査定ならホームズがおすすめ
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もくじ
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不動産の訪問査定とは？
不動産の訪問査定とは、冒頭でも述べたように不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて行う査定方法のことです。
- 査定価格の算出方法
- 訪問査定の必要書類
- 訪問査定と机上査定（簡易査定）の違い
ここでは、訪問査定について上記3点を解説していきます。
査定価格の算出方法
前述したように訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定価格を算出します。そのため、所在地や物件の種類、築年数や広さといった情報に加えて、資料などではチェックできないポイントも査定価格に反映させることができます。
訪問査定で不動産会社がチェックする内容には、以下のようなものがあります。
- 敷地と道路の関係
- 隣地との関係
- 間取り
- 日当たり具合
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 給排水管の故障
- 近隣トラブル
- 敷地埋没物
現地を訪れなければわからない内容に、評点をつけて査定価格に反映させます。
訪問査定の必要書類
訪問査定を受ける場合、不動産についての公的な書類を揃えておくとその後の流れがスムーズです。査定時に必要な書類には主に以下が挙げられます。
- 権利証
- 登記簿謄本
- 身分証明書
- 公図
- 地積測量図
- 建物の図面
権利証・登記簿謄本・身分証明書は、対象不動産の所有者であることを証明するための書類です。登記簿謄本には、所有者の情報の他に物件の広さや築年数に関する情報、抵当権に関する情報も記載されています。
また、公図・地積測量図・建物の図面には不動産を売買するに当たって必要となる情報（広さや間取りなど）が記されています。
権利証については、査定の段階で必要ないと言われることが多いかもしれませんが、所有権移転の際には必要になる書類のため、あらかじめ用意しておきましょう。
なお、所有権移転の際には印鑑証明書も必要になります。これらがそろっていなければ査定を受けることができないわけではありませんが、用意しておくことで、その後の流れがスムーズになります。
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訪問査定と机上査定（簡易査定）の違い
訪問査定と机上査定（簡易査定）の違いは、大きく分けて3つあります。
- 実際に売れる価格との誤差の範囲
- 査定価格が出るまでの期間
- 売主の手間
実際に現地を訪れる訪問査定は、日当たりやリフォーム履歴、建物の劣化状況なども価格に反映させるため、実際の売却価格に近い査定価格を算出できます。
一方で、机上査定は現地調査を伴わないため、査定価格に誤差が生じやすいといえます。ただし、査定までの期間は机上査定の方が早く、スピーディに価格を知りたいときには便利です。
また、売主がかかる手間の面でも、わざわざ立ち会う時間を設ける必要がない机上査定の方が便利といえるでしょう。
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不動産の訪問査定を依頼するメリット
訪問査定を依頼すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。
- より精度の高い査定結果を得ることができる
- 不動産会社からアドバイスを受けられる
- 不動産会社を見極める判断材料になる
ここでは、上記3点のメリットを解説します。
より精度の高い査定結果を得ることができる
訪問査定では、建物の劣化や損傷、日当たり具合や眺望など資料やデータからだけでは分かりにくい項目も実際に確認し、査定価格に反映させます。そのため、「実際に売れる価格」に近い精度の高い査定結果を把握できます。
「査定価格」とは、あくまで不動産会社の担当者が「3ヶ月以内に売れるであろう価格」を提案するものです。査定価格＝成約価格ではないため、高いほど良いというものでもありません。
査定価格の精度が低いと、買い替え先の資金計画などが狂ってしまうリスクがあるため、具体的に売却を検討する場合は必ず訪問査定を受けることをおすすめします。
不動産会社からアドバイスを受けられる
訪問査定の場合、実際に不動産会社の担当者に会うことができるため、査定価格だけでなく、売却にかかる諸費用や資金計画など、さまざまなアドバイスを受けられます。
例えば、築30年の一戸建てを売却する場合、そのまま売却する方が良いのか、それとも解体して更地にした方が良いのかは、所有者の経済状況や地域によっても最適解が異なります。自宅を売却して住み替えを予定している場合は、買い替え先の住まいも含めた資金計画も相談できます。
不動産の売却においては、「アドバイスを受けるために担当者に会う」という目的で訪問査定を依頼しても良いでしょう。
不動産会社を見極める判断材料になる
自身の不動産売却における課題の解決を目指してくれる不動産会社を見極めることが、売却成功のカギといえます。
不動産を売却する際にクリアしなければならない課題は、権利関係、資金計画など多岐に渡ります。
訪問査定は実際に不動産会社の担当者と面談して行うため、実際に会ってみることで不動産会社を見極める判断材料になる点が大きなメリットです。
例えば、登記関係の書類を確認して権利者を把握できているか、建物の劣化状況をチェックする様子、売主の売却動機や資金計画のヒアリングはあるかなどが、ポイントになります。
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不動産の訪問査定を依頼するデメリット
実際に不動産を売却する場合、売却活動を開始する前には訪問査定を受ける必要があります。訪問査定には、メリットだけでなくデメリットもあるため、確認しておくことをおすすめします。
- 査定結果の到着までに期間がかかるケースがある
- 事前準備の手間がかかる
ここでは、上記2点のデメリットを解説します。
査定結果の到着までに期間がかかるケースがある
訪問査定の場合、査定結果の到着までに長ければ1週間程度時間がかかる場合があります。
実際の不動産を確認するためには売主に立ち会ってもらう必要があり、その日程調整に数日間かかります。次に、現地調査の時間は物件の種類にもよりますが、少なくとも1〜2時間を要します。さらに、現地以外にも周辺環境を調査したり、法務局や役所などで権利関係や法規制の調査などが必要です。
最終的に査定価格を算出する段階では、現地で調査した結果を近隣の成約事例と比較して評点を付けていくため、そこにもある程度の時間がかかります。
売主としても立ち会いの時間を確保する必要があるため、複数の不動産会社に依頼したい場合であっても、ある程度絞り込んでから訪問査定を依頼する方がスムーズです。
事前準備の手間がかかる
訪問査定には、売主にも一定程度の手間がかかります。売主側の負担としては、以下のようなものが考えられます。
- 立ち会いのための時間調整
- 書類の準備
- 荷物の整理や簡単な掃除
- 立ち会い
購入検討者が見学にくるわけではないので入念な掃除をしておく必要はありません。ただし、建物の劣化状況が可視化できないほどの荷物がある場合は、ある程度片付けておきましょう。
空き家などで実際に住んでいない不動産の場合、売主が遠方に住んでいることもあるため、そうした手間を想定しておく必要があります。
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訪問査定を依頼する不動産会社を見極めるポイント
訪問査定を依頼する不動産会社として、どのような会社を選べば良いのでしょうか。
- 査定価格の根拠が明確かどうかを確認する
- 販売戦略や得意分野を確認する
- 地域の情報に詳しいかどうかを確認する
- サービス内容が充実しているかを確認する
- 囲い込みがないかを確認する
ここでは、不動産会社を見極める上記5点のポイントを解説します。
査定価格の根拠が明確かどうかを確認する
訪問査定を依頼する会社を選ぶ際、いくつか机上査定を依頼した会社の中から査定価格の高い会社を選んでしまう人もいます。
しかし、査定価格はあくまで担当者の提案する価格であり、必ずその価格で売れるとは限りません。大手の不動産ポータルサイト経由では滅多にないケースですが、まれに相場からかけ離れた価格を提示して媒介契約を結ぼうとする会社も存在します。
机上査定であれ訪問査定であれ、査定価格は高ければ良いというものではなく、なぜその価格になったのかなど明確な根拠が重要です。どのような査定方法でその価格を算出したのかを確認することで資金計画も正確になり、納得のいく売却活動に繋がりやすくなります。
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販売戦略や得意分野を確認する
不動産会社には、会社ごとの得意分野があります。例えば、新築戸建の販売が得意な会社、マンションが得意な会社や土地売買が得意な会社などです。
また、不動産の種類や近隣の市況によって、担当者ごとに販売戦略が異なるため、比較することで市況の理解にも繋がります。
納得のいく売却活動のためには、訪問査定の際に担当者の販売戦略や会社の得意分野を確認しておくことも重要です。
地域の情報に詳しいかどうかを確認する
不動産を売却する際には、地域の情報に詳しい担当者に売却を任せることで、物件の魅力をアピールしやすくなります。
しかし、不動産会社には全国区の大手企業と地域密着型の企業があり、担当者の経験値や知識量にもかなりばらつきがあるのが実情です。
また、担当者ごとの知識量の差は実際に会って話してみなければわかりません。
訪問査定の際に地域の子育て情報や買い物施設などの話題を投げかけてみることで、担当者が地域情報にどの程度詳しいかを見極められるでしょう。
サービス内容が充実しているかを確認する
不動産会社の中には、媒介契約を結んだ売主に独自のサービスを提供している会社があります。 例えば、不動産会社独自サービスとして、以下のようなものがあります。
- 空き家の管理サービス（定期的な換気や水通し）
- ハウスクリーニングの提供や割引
- ホームステージングの提供や割引（空き家に限る）
- カメラマンによる物件写真の撮影 など
このようなサービスには有料のものもあるため、訪問査定の際に、会社独自のサービス内容を確認してみるのもおすすめです。
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囲い込みがないかを確認する
囲い込みとは、売却活動を任された不動産を自社の顧客のみで成約させようとして、不動産情報を他の不動産会社に共有しないことを指します。
媒介契約には3種類の形態がありますが、専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば「指定流通機構（レインズ）」に物件情報を登録され、他の不動産会社の顧客にもその物件を紹介できるようになります。
囲い込みの具体例としては、レインズへの登録を怠ったり、他の不動産会社からの問合せに「商談中」「売約済」などと虚偽の情報を伝えることが該当します。
このような行為は売主にとって大きな機会損失となるため、不動産を売却していく上で、最も避けるべきポイントとなります。訪問査定の際には、囲い込みを防ぐための施策を確認してみても良いでしょう。
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不動産の訪問査定を依頼する際の注意点
不動産の訪問査定を依頼する際には、どのような点に注意したら良いのでしょうか。
- 自分でも売却に関する知識を得ておく
- 自分の希望はなるべく細かく伝える
- 物件の不具合や近隣トラブルなどは隠さずに伝える
- 事前に掃除・残置物の整理を実施しておく
ここでは、上記4点について詳しく解説します。
自分でも売却に関する知識を得ておく
不動産の訪問査定を依頼する際には、ある程度以下のような売却に関する知識を付けて臨むことをおすすめします。
- 近隣の類似物件の売り出し相場を下調べしておく
- 不動産を売却するまでの手続きの流れを把握しておく
- 媒介契約の種類を理解しておく
- 不動産売却で起こりやすいトラブル事例などに目を通しておく
上記のような知識をあらかじめ付けておくことで、機会損失や想定以上の値下げをせざるを得ない状況をできる限り防ぐことができます。
不動産会社に訪問査定を依頼する際は、精度の高い査定価格を得ると共に、信頼できる不動産会社を選ぶ心づもりを持っておくことで、売却活動がスムーズに進むでしょう。
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自分の希望はなるべく細かく伝える
訪問査定後に始まる売却活動を円滑に進めるためには、売却の理由や希望の売却条件、資金の状況をなるべく細かく伝えておきましょう。
例えば、相続税の納付などの期限が迫っている場合、「売却価格を妥協しても期限内に売却したい」というケースは多々あります。また、住宅ローンの残債が査定価格よりも多く残っていれば「時間がかかってもできるだけ高値で売却したい」と考えるのが妥当です。
売主を取り巻く環境によって販売戦略は変わってきます。優秀な担当者であれば、資金計画を踏まえた販売戦略を立案してくれるでしょう。
物件の不具合や近隣トラブルなどは隠さずに伝える
建物に不具合がある場合や、近隣トラブルなどがある場合は、訪問査定の際に必ずその旨を担当者に伝えておきましょう。事前に伝えておくべき内容には、以下のようなものがあります。
- 建物の不具合（雨漏りやシロアリ被害、漏水など）
- 事件や事故などで人が亡くなった事実
- 騒音や臭気、振動など
- 近隣トラブル
- 敷地内の埋没物
これらのことを隠したまま契約してしまうと、引渡し後に「契約不適合責任」を問われ、損害賠償などの訴訟問題に発展する可能性があります。
トラブルを未然に防ぐためにも、都合の悪いことほど事前に伝えておくことが大切です。
事前に掃除・残置物の整理を実施しておく
訪問査定では、建物の劣化状況や不具合を確認する必要があります。そのため、物件の状況が正確に分かる程度の掃除や建物周りの草刈り、空き家の場合は残った荷物の片付けなどを実施しておくと査定をスムーズに実施できます。
費用をかけてハウスクリーニングやリフォームをする必要はありませんが、最低限の掃除などはしておいたほうがよいでしょう。
不動産の訪問査定に関するよくある質問
ここでは、訪問査定に関するよくある質問をまとめました。
- 訪問査定時に不動産会社はどこを見る？
- 訪問査定の一般的な流れは？
- 訪問査定の時間はどれくらいかかる？
- 訪問査定までに準備しておくことは？
ここでは、上記4点について回答していきます。
訪問査定時に不動産会社はどこを見る？
訪問査定の際に不動産会社がチェックするポイントを、以下にまとめました。
| ポイント | 概要 |
| 周辺環境 | アクセス・買い物施設・教育環境・騒音・臭気など |
| 権利関係 | 物件の所有権者と相談者の関係など |
| 土地の状況 | 道路との高低差・間口・境界・越境など |
| 建物の劣化状況 | 外壁・構造部分・内装・リフォーム履歴など |
| 建物の不具合 | 傾き・雨漏り・シロアリ被害など |
| 室内の設備 | 浴室やキッチンなどの水回り・給排水管・換気設備など |
| 管理状況（マンションの場合） | 修繕積立金総額や大規模修繕計画など |
上記の項目は、不動産取引でトラブルにつながりやすい項目でもあります。
不利な部分を隠せば実情より高値の査定価格が付きやすくなります。しかし、都合の悪いことを隠して契約に至れば後々トラブルになってしまうため、必ず正直に申告することが大切です。
訪問査定の一般的な流れは？
訪問査定を依頼する場合、一般的に以下のような流れとなります。
- 不動産ポータルサイトなどから不動産会社に机上査定（簡易査定）を依頼する
- 査定価格や担当者の受け答えなどを考慮して訪問査定を依頼する会社を選択する
- 依頼したい会社が決まったら日程や時間を調整する
- 当日までに必要書類を揃えておく
- 当日までに物件周辺の草刈りや大きな荷物の片付けをしておく
- 当日は玄関収納やクローゼットの中も確認してもらえるようにしておく
- 依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結する
媒介契約を結んでから、購入者の見学〜売買契約を経て物件の引渡しが完了するまでは、早くても半年程度の時間がかかります。
そのため、引渡しを完了したい時期を想定しながら売却活動を進める必要があります。
訪問査定の時間はどれくらいかかる？
訪問査定にかかる時間は、担当者によってさまざまですが、最低でも1〜2時間はかかると考えておいた方が良いでしょう。
物件を調査するだけでもある程度の時間がかかりますが、販売戦略を考えるためには売主に対するヒアリングも重要です。そのような時間を考慮すると、1社あたり2〜3時間を確保しておくことをおすすめします。
訪問査定の後に査定価格が出るまでには、早くて2〜3日、遅くとも１週間程度の時間がかかります。この報告は郵便やメールなどで受取ることも可能ですが、できるだけ対面で説明を受けることをおすすめします。
査定価格や根拠だけでなく、担当者の考える販売戦略などを聞く良い機会となり、売却を進めていく上で参考になるでしょう。
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訪問査定までに準備しておくことは？
訪問査定を依頼する場合、当日までに以下を準備しておくとスムーズに進むでしょう。
- 物件の必要書類を揃えておく
- 相続の場合、遺産分割協議書などを用意して権利関係者の意思を統一しておく
- 売却の動機をまとめておく
- 住宅ローンの残債などの資金状況を整理しておく
- いつまでに売却したいかを決めておく
- 空き家の場合、ある程度荷物を片付けておく
ちなみに、査定の前にリフォームやハウスクリーニングは必須ではありません。なぜなら、わざわざ費用をかけてリフォームをしても、その分高く売れるとは限らないからです。
また、購入希望者のこだわりもあるので、むやみに自己判断でリフォームしてしまうと成約に結びつかないケースもあるので注意が必要です。
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不動産の訪問査定にはメリットだけでなくデメリットもありますが、売却の意思が固まっている人は、個人売買や買取でない限り必ず通る道といえます。
メリット・デメリットを事前に把握し、ポイントを押さえておくことで、納得のいく売却活動につながりやすくなるでしょう。
訪問査定を依頼する際は、全国にある3,500社以上の不動産会社と提携しているLIFULL HOME'Sの一括査定がおすすめです。不動産会社の店舗画像や強みなども一覧で確認できるため、自分に合った不動産会社を選ぶことができます。
不動産売却を検討している方はぜひご活用ください。
記事監修
馬場 美里（ばば みさと）
在学中に宅地建物取引士（当時は宅地建物取引主任者）の資格を取得。大学卒業後、不動産仲介業務に従事し、マンション・一戸建て・土地などの売買を経験。実務経験をもとに不動産の売却査定に関する問題解決を得意とする。不動産会社からのオファーのほか、数々のポータルサイトでコラムの執筆経験もあり。
