不動産査定に料金や費用はかかる？無料・有料の違いや不動産を高く売却する方法

本記事では、不動産査定にかかる費用の目安や、不動産を高く売却する方法を解説します。

土地や持ち家など、不動産を売却する際にまず必要になるのが「査定」です。不動産査定を行う理由は、複数の査定価格を比較することで、不動産会社が予想した最新の適正価格を知るためです。適正価格を知らずに売却を進めてしまうと、高値で売り出したことで値引きを余儀なくされるケースや、逆に安値で売り出して損をするケースがあります。

したがって、所有する不動産がいくらで売れるのかを調べるために、不動産の査定は必要不可欠です。

本記事では、最終的により高い価格で売却したいと考える方のために、不動産査定にかかる費用から種類まで分かりやすく解説します。

この記事で分かること

不動産査定とは
不動産鑑定とは
不動産査定にかかる費用
不動産査定の種類
不動産査定書にかかる費用
不動産を高く売却する方法
不動産査定でよくあるトラブル

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不動産査定とは
不動産鑑定とは
不動産査定にかかる費用
- 無料の不動産査定のメリット
- 無料の不動産査定のデメリット
不動産査定の種類
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
不動産査定書にかかる費用
不動産を高く売却する方法
- 複数社に査定依頼を出す
- 自分でもできる限り相場を調べる
不動産査定でよくあるトラブル
不動産査定の料金に関するアンケート調査
不動産査定のおすすめは「LIFULL HOME'S」

不動産査定とは

不動産査定とは、土地や持ち家など不動産の売却相場を知るために行うものです。不動産会社（宅地建物取引業者）が行うものであり無料で利用できます。

不動産会社の収益は、多くが売買契約や仲介成立における仲介手数料です。そのため、営業活動の一環として査定を実施します。

不動産会社からすると見込み顧客との接点を得るための活動になるので、査定で費用を請求するといったことはありません。

不動産査定は、どのくらいの価格で土地や建物が売却できるかの適正値を調べるためのものであり、査定を依頼する目的のほとんどは不動産会社を通じて最終的に売却することになるため、査定結果が後々の売却価格に関わってきます。

後述しますが混同されやすい「不動産鑑定」とは意味も役割も異なります。

LIFULL HOME'Sで不動産の一括査定を依頼する

不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、不動産鑑定士が評価額を算出するものであり、依頼には費用が発生します。

不動産会社が行う査定との大きな違いは、遺産分割協議などの際に不動産評価額の法的な根拠を示せることです。例えば、他にも生前贈与を行うときなど裁判上の手続きが必要なシーンでは「査定」ではなく「鑑定」が必要になります。

不動産査定は無料で行うことができますが、不動産鑑定は20万円ほどが相場です。（内容によって変動）単に不動産の相場を把握したいだけであれば不動産鑑定までは必要ありません。

相続や離婚などで財産を分けなければならないときなど、信頼性の高い評価額を知ることに加えて、裁判になったときに根拠を示すために「鑑定書」が必要になります。

不動産査定は「売却価格の相場を知るため」、不動産鑑定は「不動産の資産価値を知るため」とそれぞれ覚えておきましょう。

不動産査定にかかる費用

先述のとおり、不動産査定に費用はかかりません。

ただし、無料がゆえに気を付けるべきポイントがあります。不動産の査定価格を知る目的によりますが、査定はあくまで売却価格を予想することです。

実際の売却価格とは異なるため、不動産会社が媒介契約を締結するために少し高めに掲示することも珍しくありません。また、後々値引き交渉が入ることも見越して、売り出し希望価格は相場よりも少し高めで設定することもあります。

無料の不動産査定のメリット
無料の不動産査定のデメリット

ここからは、無料の不動産査定におけるメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

無料の不動産査定のメリット

無料の不動産査定の一番のメリットは「手軽さ」です。机上査定であればメールでも依頼が可能であり、査定にかかる時間が比較的短いため、正確性には欠けますが気軽に申し込める点が大きいでしょう。

相場価格の検討が全くついていない場合は、複数の不動産会社に査定依頼を出すことで平均値を知ることができます。その際、不動産査定の一括サービスなどを使うことで、複数社の見積もりを効率的に得ることが可能です。

LIFULL HOME'Sの一括査定では、不動産を実際に見て売り出しする価格を算出します。そのため、より正確に査定を行うことが可能です。売却を急いでいる方にはこちらがおすすめです。

無料の不動産査定のデメリット

手軽に相場を把握できる反面、実際の売却価格とはギャップが出やすいことがデメリットです。

もちろん査定と近い価格で売れることもありますが、不動産会社は媒介契約を結びたいため、期待をもってもらうために少し高めに見積もる可能性もあります。

その後、売れない期間が長引けば価格を下げなければならないケースも想定されるため、査定はあくまで目安を知るだけと考えておく方が良いでしょう。

また、不動産会社によって得手不得手が異なり、査定価格に差が出ることもあります。複数社に査定依頼を出すことで、査定価格のバラつきや、中央値がいくらぐらいになるかを知ることも大切です。

不動産査定の種類

不動産査定には以下の2種類があります。

机上査定（簡易査定）
訪問査定

簡単に違いを説明すると、立地や広さなどのデータだけで査定価格を算出するか、実際に現地で不動産を確認して算出するかです。

不動産会社に査定を依頼する主なケースは、売却することを決めている場合はもちろん、とりあえず売却価格の相場が知りたい、相場を見て売るかどうかを決めたい場合もあります。

とりあえず目安の価格を知って、それから売却を本格的に検討したいという人は机上査定（簡易査定）、売却に向けて本格的に動き出したい人は訪問査定を検討するとよいでしょう。

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机上査定（簡易査定）

机上査定（簡易査定）とは、実物の不動産を見ずに査定価格を算出する方法です。データになぞらえて算出するため、主に以下の項目を参考にします。

過去の成約価格

過去に売れた物件の実際の成約価格。査定にかける物件と条件が近いほど精度が高まる他、過去取引の日付が新しいほど参考値として信用度も上がります。

現在売りに出されている物件

いま売りに出されていて成約していない物件は、その価格では売れないという参考値になります。これから売り出す物件との条件が近ければ、その価格が上限の目安です。

路線価

国税庁が公表する土地の価格。建物は消耗品であり減価償却されますが、土地は景気などによって地価が変動します。そのため、路線価が評価額の基準になります。ただし、実勢価格とは大きく異なるため、あくまで参考です。

固定資産税評価額

固定資産税を算出するための、不動産の評価額。支払うことになるであろう固定資産税の額も不動産査定の目安に用いられます。路線価と同じく、実勢価格とは大きく異なるため、こちらもあくまで参考です。

景気や動向

不動産価格は景気や経済状況によって変動。過去の成約価格はあくまでそのときの景気が反映されているため、現在〜未来に向けて予想される景気動向も加味して査定します。

机上査定はWebサイト上から申し込めるため、複数の業者への査定依頼を手軽に済ませることが可能です。最短で翌日〜1週間くらいで査定価格を受取ることができるため、とりあえず売却価格の相場が知りたい場合に利用されることが多くなります。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を確認して査定価格を決める方法です。直接確認することで、建物や設備のグレードや劣化状況、所有者へのヒアリング、周辺の環境（隣地との境界など）を考慮できるため、比較的精度の高い査定価格を算出できます。

机上査定と比較すると、実際に現地を確認して算出できる分、概算の見積もりではなく信頼できる価格目安を知ることができます。したがって、実際に売り出す前には必ず訪問査定をしてもらいましょう。

とはいえ、一戸建てやマンションを査定してもらう場合は、建物や設備の劣化状況なども確認する必要があるため、訪問日の調整も必要です。居住中の自宅であっても外部の人を招き入れることになるため、机上査定よりも時間や手間はかかってしまいます。

訪問査定では、担当者に不動産の状況について詳細を伝えることも大切です。建物や設備に不具合があれば売買契約時に買主に伝える必要があるため、査定の時点で伝えておく必要があります。

また、自殺や殺人、事故など過去に人の死があった物件についても、「心理的瑕疵」といって、告知義務があります。こうした不動産のマイナス情報が価格に影響してしまうことは避けられませんが、隠して売買契約を行うと後々のトラブルにつながりかねないため、必ずすべてを伝えておきましょう。

不動産査定を行った後、売りに出すことが決まれば不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。訪問査定時に販売活動やその先の売買契約までを見据えて、担当者や会社の雰囲気、対応力なども見極められるとよいでしょう。

不動産査定書にかかる費用

不動産査定書とは、不動産会社による査定結果を記載した書類であり、査定と同様に作成費用はかかりません。

ただし、よく混同される不動産鑑定における「不動産鑑定書」の作成には費用がかかります。不動産査定と不動産鑑定の違いでも少し触れましたが、「査定書」と「鑑定書」は異なる書類です。査定書は公的な効力を持ちませんが、鑑定書は公的な効力を持つため裁判などでも有効になります。

あくまで売り出す価格の目安を知りたいという場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

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▶︎ 不動産査定を依頼する際の必要書類は？書類の種類と役割を解説

不動産を高く売却する方法

ここからは、不動産を高く売却する方法2つを解説します。

複数社に査定依頼を出す
自分でもできる限り相場を調べる

不動産査定は、あくまで売り出す価格の目安を知るためのものです。しかし、査定価格を売り出す価格の基準にするということは、その見積もりが適正でないと最終的な売却価格も変わってきてしまいます。

不動産を高く売却するためには戦略が重要です。

査定価格はあくまで参考価格ですが、1社に依存するのではなく、複数の不動産会社の意見を聞いて売り出し価格を決める必要があります。

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複数社に査定依頼を出す

不動産に限った話ではありませんが、不動産査定においても複数社から見積もりをとることが大切です。査定は3〜5社程度を目安として依頼しましょう。

不動産査定を検討している方は、はじめて査定を依頼するケースがほとんどだと思いますので、これから相場を知っていく必要があります。

査定結果を見るときに重要なことは、「査定価格の根拠」です。取引事例であればどの取引を参考にしたのかや、築年数や広さだけでなく、リフォームの実施内容などを踏まえて査定されているかどうかも確認しましょう。

もし1社だけに依頼してその査定価格が相場を外れていたとしても、それに気づくことは難しいでしょう。複数社に査定依頼を出し、ある程度の相場感を身につけておくと「高い」「低い」の判断がしやすくなります。

また、査定価格はあくまで参考価格のため、高い査定価格を出してくれる会社が高く売ってくれるというわけではありません。

後述のデメリットはあるものの、Webで申し込める一括査定のサービスもありますので、一旦どのくらいの査定価格になるのかを知る意味でも上手く活用してみるとよいでしょう。

自分でもできる限り相場を調べる

不動産会社の査定価格が適正かどうかを判断するためには、自分でもできる限り相場を把握しましょう。

築年数や駅からのアクセス、広さや設備など、同じ地域のなかでも条件が近い物件の売り出し価格を調べれば、ある程度参考値を知ることがでしょう。広さが違う場合は、㎡あたりの単価を算出して売り出したい物件の広さに換算すると参考価格が分かります。

ただし、全く同じというわけにはいかないため、あくまで参考であることを理解しておきましょう。

複数の査定結果を比較するときに自分も相場観を養っておいた方が正しく見極めることができます。相場観を身につけておくと、媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際や、後々の売却の際でも主導権を握ることができます。

不動産査定でよくあるトラブル

不動産査定は無料で手軽にできる反面、思わぬトラブルを生む可能性もあります。

よくあるケースは下記の通りです。

営業電話・メールがしつこい
査定は高いが売却価格は低い

営業電話などは不動産査定の仕組み上、どうしても仕方がない部分もありますが、予め対策方法を知っておけば回避できるものもあります。

営業電話・メールがしつこい

査定依頼後は滅多に起こることではありませんが、まれに不動産会社から過度な営業電話・メールが来るといったトラブルがあります。

会社や担当者によってバラつきはありますが、自分にとって意図しない連絡である場合は「すぐには売却を考えていない」と断りましょう。

「なるべく個人情報を明かしたくない」という方のなかで、売却の予定をはっきりと決めていない場合は、匿名査定（個人情報を知らせない）サービスを利用してみるのも1つの方法です。

匿名査定は住所や広さ、マンションであれば階数などをもとに、類似物件の売却事例を参考に査定価格が算出されます。ただし、概算価格での査定となるため、現地の状態やデータの精度によってばらつきが生じる可能性があるので注意が必要です。

売却することがある程度決まっている場合は、査定結果を吟味するためにも担当者とのコンタクトの機会をなるべく活かしましょう。

査定依頼後に不動産会社や担当者が電話をかけるのは営業電話ではなく、査定に必要な情報を知る目的です。したがって、会社や担当者を見極めるためには、無視せずに対応することを推奨します。

どうしても「何度も電話に出るのは避けたい」という方は、査定依頼時に「メール連絡の希望」を出し、連絡可能な時間帯を指定するのも忘れずに行いましょう。

査定は高いが売却価格は低い

「査定価格が一番高い不動産会社を選んだら、実際の売却価格が低かった」というトラブルもよくあるケースです。

不動産会社は買主を探して仲介してくれる立場であり、査定価格はあくまで予想となります。したがって、「査定価格=売却価格」ではないことを理解しておきましょう。

もちろん査定価格が高いこと自体は悪いことではないのですが、その価格で期待していると「売却期間が長期化し、結果的に大幅な値下げをせざる得なくなった」というケースも珍しくありません。

とくに、複数社に査定依頼を出した際に、高い査定価格を出してくれた会社に依頼したくなる心理が働きます。「査定価格は高ければいいというものではない」と覚えておきましょう。大切なのは“査定価格の根拠”といえます。

また、査定価格が相場より安い場合も注意が必要です。当然ですが、売り出し価格が相場より安ければ買い手はつきやすくなります。手っ取り早く査定価格を出すケースもあるため、複数社に査定を依頼したり、自分でも相場を調べてたりしておき、冷静に比較検討しましょう。

仲介手数料が高い

不動産査定ではなく売却時のトラブルですが、仲介手数料で揉めるケースもあります。

例えば「着手金として仲介手数料を求められる」ケースや、「広告宣伝費は別途費用としてかかる」ケースなどです。不動産会社に支払う仲介手数料は、売買契約が成立した時の成功報酬です。

着手金や広告宣伝費の支払い義務はないため、はっきりと断りましょう。

また、仲介手数料の上限額は「宅地建物取引業法第46条」で定められています。必ずしも上限額で請求するのが正しいとは限りません。不動産会社によっては、媒介契約の種類によって仲介手数料の値引きや商品券、ホームステージングやハウスクリーニングなどを特典にしているところもあります。

通常の売却活動以外のサービスも、会社選びのポイントです。

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▶︎ 不動産の売却はトラブルがつきもの！？トラブル回避のための注意点

不動産査定の料金に関するアンケート調査

ここでは、不動産査定の料金に関するアンケート調査を紹介します。

不動産の売却は、一生に何度も経験するものではありません。当初の予定通りに進まないというケースも多く、疑問や不安も大きくなるでしょう。

そこで、過去に不動産売却を経験した方3,000人を対象に行ったアンケートをデータ化した「住まいの売却データファイル」から、下記3つをご紹介します。

不動産の売却完了までの期間は？
売却依頼した不動産会社に決めた理由は？
最終的に物件を売却した方法は？

LIFULL HOME'Sでは、このようなアンケート調査だけでなく不動産の売却に関するアンケート結果を多数紹介しています。詳しくは、『住まいの売却データファイル』をご参照ください。

不動産の売却完了までの期間は？

※参考：不動産の売却どうしたらいい？経験者3,000人のデータからわかる、リアルな売却傾向（住まいの売却データファイル）

最初に不動産会社に連絡してから、売却の手続きが完了するまでにかかった期間についてのアンケート結果は、6ヶ月～1年未満かかったという方が一番多く33.3%、次に3ヶ月～6ヵ月未満の18.5%という結果になりました。

半年以内に売却できるのは3件に1件の割合ということで、不動産の売却には思ったよりも時間がかかる可能性もあると思っておく方が良いでしょう。

売却依頼した不動産会社に決めた理由は？

順位		割合
1	担当者の対応が良かったから	29.7%
2	地元の不動産事情に詳しかったから	24.2%
3	会社が信頼できたから	24.0%
4	査定価格が納得のいくものだったから	22.2%
5	過去に付き合いがある会社だったから	17.6%
6	物件の販売力がありそうだったから	16.9%
6	早く売却できそうだったから	16.9%
8	連絡が早かったから	15.4%
9	担当者の知識が豊富だったから	13.9%
10	近くに店舗があったから	13.8%
11	友人・知人だったから／友人・知人・家族の紹介だったから	13.5%
12	取引実績が多いから	12.9%
13	有名な会社だから	12.5%
14	会社の規模が大きかったから	12.0%
15	サービスが充実していたから	8.0%
16	保証が充実していたから	7.2%
17	次の住まいを契約した不動産会社だったから	3.3%
	その他	2.1%