具体的な取り組みが進みつつある「DIY型賃貸借」

お話を聞いたのは、国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 賃貸住宅対策室の原さんお話を聞いたのは、国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 賃貸住宅対策室の原さん

賃貸物件は、原状回復という契約項目のもと、日本の賃貸物件はその自由さでは大きく諸外国から遅れている。長らく日本の賃貸物件は”釘一本打てない”とされていた。

しかし近年、個人の暮らしが多様化する中、「壁紙を自由に選ぶ」ことができる賃貸物件が出始め、初めてひとつの変化を見せる。そして、今や賃貸物件であっても壁紙が選べたりすることは特別な事ではなくなり、比較的自由に部屋に手を入れるセルフリノベーションの領域まで事例が増えつつある。
 
これまでに国土交通省では、個人の所有する住宅につき賃貸住宅としての流通を促進することを目的として、2013年度に「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針(ガイドライン)」をとりまとめ、貸主が修繕を行わず、借主が自費で修繕やDIYを行う借主負担型の賃貸借契約に係る指針を整備してきた。そして、2016 年4月に「DIY 型賃貸借に関する契約書式例」と、活用にあたってのガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を公表している。

DIY型賃貸借の様々な取組事例が先行する中、2017年にDIY型賃貸借の取組状況についてのWebアンケートや取組事例の調査を実施。その結果などを踏まえ、2018年3月に「DIY型賃貸借に関する契約書式例」の改定を行い、「家主向けDIY型賃貸借 実務の手引き」を公表した。

この内容について、国土交通省 住宅局 住宅総合整備課 賃貸住宅対策室の原さんにお話を聞いてきた。

「DIY型賃貸借について充実させてほしいサポート」についてのWebアンケート

「急増する空き家や空き室の増加の抑制を目的に、賃貸物件や個人住宅活用の流通促進の方策のひとつとして、DIY型賃貸借契約書式例とガイドブックを2016年度に公表しました。
2017年度には、様々なDIY型賃貸借の実施事例を調査し、それらを補い、さらに促進する観点から、大規模な改修を伴うDIY型賃貸借及びサブリース物件におけるDIY型賃貸借の留意点を追加し、『DIY型賃貸借に関する契約書式例』の改定を行っています。
今回のDIY型賃貸借に関する契約書式例の改定にあたり、2017年9月に貸主と民間賃貸住宅への住み替え意向者に対した『DIY型賃貸借について充実させてほしいサポート』のWebアンケートを行いました」(原さん)。

そのアンケート結果によると、貸主では、「トラブルが生じた際の相談窓口」や「契約書式の整備」、「ガイドブックの整備」の割合が高い。一方、民間賃貸住宅への住み替え意向者では、「トラブルが生じた際の相談窓口」や「工事の許容範囲や原状回復、費用精算など貸主との取り決め事項・ガイドブックの整備」と同様な要望項目があがったほか、主に金融機関に対して「リフォームローンやオーナーが費用負担するなど資金面のサポート」の割合が高かった。

住み替え意向者のアンケート結果では「トラブルが生じた際の相談窓口」や</br>「工事の許容範囲や原状回復、費用精算など貸主との取り決め事項・ガイドブックの整備」</br>「リフォームローンやオーナーが費用負担するなど資金面のサポート」などが割合が高かった住み替え意向者のアンケート結果では「トラブルが生じた際の相談窓口」や
「工事の許容範囲や原状回復、費用精算など貸主との取り決め事項・ガイドブックの整備」
「リフォームローンやオーナーが費用負担するなど資金面のサポート」などが割合が高かった

「DIY型賃貸借の契約書式例の改定」及び「家主向けDIY型賃貸借 実務の手引き」の公表

「今回、Webアンケート結果の要望に応えるため、DIY型賃貸借契約に関する契約書式例の改定を行い、家主向けDIY型賃貸借 実務の手引きを作成し、公表しました」と、原さん。

「取組事例調査では、サブリース物件において転借人がDIY工事を行う場合や大規模な改修を伴うDIY工事を行う場合が見受けられました。このような場合には、既に公表している小規模なDIY工事を想定した二者間契約の契約書式例では対応できないため、これまでとは異なる契約の取り決めや協議事項が必要になります」という。

「このため、今回の改定は、契約当事者間の紛争を未然に防止する観点から行いました。サブリース物件でDIY工事を転借人が行う場合の建物所有者、転貸人、転借人の三者による合意書の作成方法や大規模な改修を伴うDIY工事を行う場合に契約当事者間であらかじめ合意すべき内容等を整理し、契約書式例に留意点として追加し、契約書の記入例も提示しました」。

さらに、「DIY型賃貸借に対する家主の理解を深め、DIY型賃貸借の実施可能な物件の増加を促進するためにも、家主向けDIY型賃貸借 実務の手引きを公表しました。この実務の手引きでは、契約書の作成方法や留意点を事例でわかりやすく解説するとともに、DIY型賃貸借の具体的な手順に沿って気をつけるべきポイントや疑問点をQ&A形式で紹介しています。国土交通省のホームページに契約書式例と実務の手引きが掲載されていますので、実際にDIY型賃貸借に取組む際の参考とし、活用してほしい」ということだ。

家主向け『DIY型賃貸借 実務の手引き』家主向け『DIY型賃貸借 実務の手引き』

DIY型賃貸借に取組む際に活用してほしい「家主向けDIY型賃貸借 実務の手引き」

今回、公表された「家主向けDIY型賃貸借 実務の手引き」は、

・DIY型賃貸借の概要
・DIY型賃貸借契約の取決め事項のポイント
・契約書作成のポイント
・DIY型賃貸借のQ&A

と、家主がDIY型賃貸借に取組む際の留意点や知りたいことがQ&Aで纏められている。
特に、契約時に必要な「賃貸借契約書」、「申請書兼承諾書」、「増改築等の概要(別表)」、「合意書」の記載方法や留意点を具体的な事例でわかりやすくポイント解説がされている。

今後も多様化が見込まれるDIY型賃貸借。貸主・借主双方のトラブルの事前回避とともに日本の賃貸物件の豊かさにも寄与する一例として進歩していくことを願いたい。

国土交通省ホームページ:
DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて

2018年 08月02日 11時05分