マンションの売却を検討している人のなかには、売却を検討している物件が賃貸中というケースも少なくありません。
賃貸中であってもマンションを売却することはできますが、一般的な売却とは異なる手続きや注意点が存在するため注意が必要です。
この記事では、賃貸中のマンションを売却する方法や流れを詳しく解説していきます。
この記事で分かること
- 賃貸中のマンションを売却する方法
- 賃貸マンションを売却する場合の流れ
- 賃貸中のマンションを売却するときに必要になる書類
- 賃貸マンション売却するときの注意点
- マンション売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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賃貸中のマンションは売却できるのか
結論からいえば、賃貸中であってもマンションを売却することは可能です。以前は入居者の承諾が必要でしたが、2020年4月1日の改正民法（※）により、入居者の承諾は不要となりました。
つまり、購入者が、当該物件が入居中であることを承諾していれば、マンションに入居者がいる状態でも問題なく売却可能です。
賃貸中のマンションを売却する場合はオーナーチェンジ物件とも呼ばれ、一般的に取引されています。
賃貸中のマンションを売却する3つの方法
賃貸中のマンションを売却する方法は、主に以下の通りです。
- 賃貸中のまま売出す
- 退去後に空室として売出す
- 入居者に売出す
賃貸中のまま売出す
まずは、賃貸中のマンションをそのまま売出す方法が挙げられます。
賃貸中の物件を売却する側にとっては、入居者に立ち退きを依頼する必要がなく、そのまま売却できる点がメリットです。
ただし、対象は一般的に投資目的の買主に限定され、価格に対してシビアになる可能性が高くなります。そのため、相場よりも安い価格になるケースも多い点がデメリットです。
また、賃貸中のため内覧が困難になることも多く、通常よりも売却しづらくなることを想定しなければなりません。
退去後に空室として売出す
入居者の退去時期によっては、空室になった後に売却する方法があります。空室であれば、自宅用に購入する人も対象になり、ターゲットの幅が広くなる点がメリットです。
売りやすい方法ではありますが、入居者がいつ退去するか分からない場合は推奨できません。 正当な理由がない場合、入居者を強制退去させることはできないので注意しましょう。
ただし、以下のような場合は立ち退きを要求できる可能性があります。
- 建物の老朽化により、建て替えを予定している場合
- 転勤先から戻ることになり、貸主が住むことになった場合（自己使用や家族や親戚が使用する場合）
- 経済的な理由があり、やむを得ない場合
- 入居者が賃料未納で、その期間が一定以上の場合
正当な事由があったとしても、貸主の都合で立ち退きを要求する場合は、通常立ち退き料を支払う必要があります。立ち退き料の相場は、一般的に6ヶ月程度といわれています。
入居者に売出す
入居者に購入する意思があるかを確認し、売出す方法もあります。入居者が住環境を気に入っている場合などは、購入を検討してくれる可能性があります。
退去や立ち退き料、賃貸契約の切り替えなどが必要ないので、3種類の方法のなかでは比較的手間がかからない売却方法だといえるでしょう。
また、内覧を実施する必要もなく、良く見知っている入居者が購入する安心感もあります。 入居者に売出す際は、不動産会社へ査定を依頼して、適正価格を設定しましょう。
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賃貸中のマンションを売却する流れ7ステップ
ここでは、賃貸中のマンションを売却する際の流れを、7つのステップで紹介します。
- STEP1.入居者に意思やスケジュールを確認する
- STEP2.不動産会社に査定依頼する
- STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
- STEP4.売却活動を開始する
- STEP5.買主と売買契約を締結する
- STEP6.決済・引渡しを実施する
- STEP7.入居者にオーナー変更通知を通達する
事前に全体の流れを把握して、スムーズに売却を進めましょう。
STEP1.入居者に意思やスケジュールを確認する
まずは、入居者に契約期間満了の旨を伝え、退去もしくは購入の意思があるのかを確認しましょう。
直前になって連絡しても入居者は困惑してしまうため、最低でも契約期間満了の半年前に連絡しておくことが重要です。なお、入居者への通告を怠ると正当な理由がない限り、契約期間満了時に法定更新されてしまうので注意が必要です。
入居者への意思確認は、売却活動を進めるうえで大切なプロセスであることを押さえておきましょう。
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STEP2.不動産会社に査定依頼する
次に、不動産会社へ依頼し、査定価格を提示してもらいましょう。これは、入居者へ売却する場合も同様です。
通常、査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類ありますが、入居者がいる場合は訪問査定は困難となります。
通常のマンションとは査定方法が異なるため、投資用物件やオーナーチェンジ物件の実績がある不動産会社へ査定依頼することをおすすめします。
査定価格は不動産会社によって異なるので、なるべく複数社に依頼して価格の相場感を掴むことが重要です。具体的には3〜5社に依頼し、査定価格の根拠が明確な不動産会社に依頼しましょう。
ホームズの一括査定を利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定依頼をすることができます。物件情報の入力後、会社の詳細情報や特色、強みなどを確認できるので、自分に合った不動産会社を探すことができるでしょう。
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STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
複数社に査定依頼して査定書を入手したら、その中から売却を依頼する不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。
不動産会社選びの際は査定価格だけで判断せず、不動産会社の実績や担当者との相性、査定価格の根拠を見極めて選びましょう。
媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴があります。複数社に依頼する場合は一般媒介契約、1社に限定する場合は、専属専任媒介契約（専属専任媒介契約）になります。
以下のような条件や特徴を確認し、自身にあった方法を選ぶことが重要です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる不動産会社の数 | 複数社に依頼可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 指定流通機構への登録 | 任意 （依頼は可能） |
義務 7営業日以内 |
義務 5営業日以内 |
| 不動会社の依頼者への業務報告 | 任意 | 義務 2週間に1回以上 |
義務 1週間に1回以上 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 契約有効期間 | 法律上の制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
STEP4.売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。
購入希望者が投資を目的としている場合は、室内の状況よりも、利回りや資産価値など考慮して検討する傾向があります。他にも、賃貸契約や修繕、リフォームなどの質問があった場合は、仲介担当者を経由して返答しましょう。
なお、原状回復工事後の写真などがあれば、参考資料として提示するのもおすすめです。購入検討者からの質問に備えて、マンションに関する資料をまとめておきましょう。
STEP5.買主と売買契約を締結する
購入希望者と価格や条件に折り合いがついたら、いよいよ売買契約を締結します。この際に、いくつかの書類が必要になるので把握しておきましょう。
なお、売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が用意しますが、付帯設備表や物件状況報告書など、売主が用意する書類もあります。
付帯設備表は、設備の有無や不具合の状況を明示する書類です。内覧が困難となるケースもあるため、非常に重要な書類になります。
物件状況報告書とは、雨漏りなど建物の不具合や、シロアリの被害の有無などを報告する書類です。これらの問題点を隠したまま売却してしまうと、契約不適合責任を請求される可能性があるため、必要に応じて入居者にも不具合や劣化がないかを確認しておくと安心です。
STEP6.決済・引渡しを実施する
買主の残代金支払いの準備が整ったら、売主・買主で日程を調整し、場合によっては司法書士による立会いのもと決済・引渡しを実施します。
入居中の場合に建物自体は引渡しませんが、所有権の移転が必要です。通常のマンション売買と同じように固定資産税や管理費、修繕積立金などを日割り精算しますが、家賃についても同じように日割り精算することになります。
入居者から預かっている敷金を買主へ引継ぎ、買主は敷金返還義務を負わなければなりません。
STEP7.入居者にオーナー変更通知を通達する
引渡し日以降に発生した家賃は、買主が得ることになります。
入居者が家賃の支払先に困らないようにオーナー変更通知を発行し、支払先の口座情報も変更になった旨を伝えましょう。
賃貸マンションの管理を不動産会社へ依頼している場合も、同じくオーナーが変わったことを忘れずに伝えなければなりません。
賃貸中のマンションを売却する際の必要書類
ここからは、賃貸中のマンションを売却する際の必要書類を紹介します。
- 管理委託契約書
- 図面やリフォーム・修繕履歴
- 賃貸借契約書
管理委託契約書
マンションを管理会社へ委託している場合は、管理委託契約書を準備しておきましょう。
賃貸中のマンションを売却する場合には、管理の内容や管理委託料、解約の方法などを購入希望者に伝える必要があります。書類を通して、管理内容を再度確認しておくことも重要です。
また、管理会社へあらかじめ売却する予定があることを伝えておき、引継ぎの手続きについても確認しておくとスムーズです。
図面やリフォーム・修繕履歴
賃貸中のマンションを売却する場合、マンションの図面やリフォーム・修繕の記録が分かる書類なども用意しておくと良いでしょう。
なぜなら、入居者がいる場合は内覧が困難となるからです。マンションの状態が把握できる書類が揃っていれば、購入希望者が安心でき購入を検討してくれる可能性が高まります。
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賃貸借契約書
賃貸中のマンションを売却する場合、現在の入居者との賃貸借契約書も用意しましょう。
なぜなら、賃貸借契約書には居住者それぞれの家賃や敷金などの詳細が記載されており、新たなオーナーとなる買主にしっかりと伝える必要があるからです。
万が一、前オーナーである売主と入居者の間に家賃の滞納やトラブルなどがあった場合、買主が把握していないと引渡し後に不利な立場に置かれるリスクがあります。
売主と買主によるさらなるトラブルに発展するおそれもあるため、二次災害を防止する意味でも賃貸借契約書は重要な書類です。
賃貸中のマンションを高く売るコツ
ここでは、賃貸中のマンションを少しでも高く売るコツを3つ紹介します。
- 自分でも相場を調べておく
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- 投資用マンションの売却が得意な不動産会社を見つける
賃貸中のマンションは、居住用と比較するとターゲットが制限されるため、通常よりも安い価格で取引される傾向があります。
しかしながら、工夫次第で高く売却できる可能性もあるので、コツをしっかりと押さえておきましょう。
自分でも相場を調べておく
不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも相場を把握しておきましょう。
投資用マンションの場合は、そうした物件の実績がない不動産会社では、必要以上に安く査定される可能性も考えられます。安すぎる査定価格で売出してしまうリスクを防ぐためにも、一般的なマンションの成約事例や相場を調べておきましょう。
マンションの価格相場は、主に国土交通省が公開している不動産情報ライブラリや、不動産ポータルサイトが運用するシミュレーションツールなどで把握できます。
ホームズでは、マンション名や地域、駅名などから物件の参考価格が地図上で確認できる「プライスマップ」を公開しています。これまで蓄積してきた約620万戸に及ぶ膨大なデータから参考価格が一目で分かるので、ぜひご利用ください。
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複数の不動産会社に査定依頼する
自分である程度の相場感が掴めたら、複数の不動産会社へ査定依頼すると良いでしょう。
1社だけでなく、価格相場を正確に把握するためにも、複数社に依頼するのが成功のコツです。 具体的には、3〜5社に査定依頼することで、自分に合った不動産会社を見極められる可能性が高まります。
また、不動産会社が提示する査定価格が成約価格になるとは限りません。重要なポイントは、提示する査定価格の根拠が明確である不動産会社を選ぶことです。
投資用マンションの売却が得意な不動産会社を見つける
賃貸中のマンションは、居住用と比較すると売却方法が特殊なため、投資用マンションの売却が得意な不動産会社を見つけることが成功のコツです。
投資用マンションは、そもそも査定方法や売却するターゲットが異なります。不動産会社に投資用マンションを売却するためのノウハウがないと、高く売却できない可能性があります。
投資用マンションの売却実績がある不動産会社と提携している、不動産ポータルサイトなどを利用して比較検討しましょう。
ホームズの一括査定では、投資用マンションの実績がある多くの不動産会社と提携しています。物件情報の入力後、不動産会社の社員画像や強みなど、詳細情報を一覧で見て選べるので、自分に合った不動産会社と出会うことができるでしょう。
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賃貸中のマンションを売却する際の注意点
賃貸中のマンションには、居住用と異なる注意点がいくつかあります。
- 受領した家賃はオーナーに渡さなければならない
- 入居者を強制的に立ち退きさせることはできない
ここでは、上記の注意点を解説します。
受領した家賃はオーナーに渡さなければならない
所有権を移転した時点で、家賃収入は買主の収益となります。入居者から受領済みの引渡し日以降の家賃は、決済日に日割精算して買主に支払わなければなりません。
まずは所有権移転後、すみやかに入居者へオーナー変更通知を通達します。そして、次回の家賃から、新オーナーである買主の口座に振り込んでもらうように依頼しましょう。
特段の取り決めがない場合は、通常入居者から預かっている敷金を買主へ引継ぎ、買主が敷金返還義務を負うことになります。ちなみに礼金については、返還義務はありません。
入居者を強制的に立ち退きさせることはできない
貸主は正当な理由がない限り、強制的に入居者を立ち退きさせられません。これは、入居者を保護する借地借家法に基づいており、入居者の生活を脅かすような行為は禁止されています。
また、正当な理由があっても、必ずしも立ち退きに応じてもらえるとは限りません。まずは、理由を伝えて相談してみましょう。
もし、将来的に売却や自己使用を予定しているのであれば、賃貸契約期間を定められる定期借家契約をおすすめします。
なお、その場合でも半年後が退去日になることを通告する必要があります。
賃貸中のマンション売却に関するよくある質問
最後に、賃貸中のマンション売却に関するよくある質問を3つ紹介します。
- 賃貸マンションの売却にかかる税金は？
- 賃貸マンションの売却後に確定申告は必要？
- 住宅ローンが残っている状態で、賃貸マンションは売却できる？
賃貸マンションの売却にかかる税金は？
賃貸マンションを売却する場合、譲渡所得税や登録免許税、印紙税がかかります。基本的には、居住用のマンションを売却する場合にかかる税金と同様です。
しかし、居住用財産が対象になる特例は適用されないため、利益が発生する場合は譲渡所得税がかかる可能性が高くなります。
例えば、譲渡所得税額を算出する際に居住用財産で一定の要件を満たした場合、3,000万円の特別控除が適用されます。しかし、賃貸マンションを売却する場合は特例の恩恵を受けられないため、譲渡所得が発生する場合は注意が必要です。
ちなみに、事業用の財産を買い換えたときで、一定の要件を満たした場合には、事業用資産の買換え特例が使えます。この特例は、買い換えた場合に譲渡益が繰り延べできる特例であり、売却のみでは適用になりません。
賃貸マンションの売却後に確定申告は必要？
賃貸マンションの売却によって譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要になります。基本的には、居住用財産を売却した場合と同様です。
なお、1月1日から12月31日までに発生した所得については、原則として翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を実施します。
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住宅ローンが残っている状態で賃貸マンションは売却できる？
住宅ローンが残っている場合でも、マンションの売却は可能です。引渡し日に受領した売却代金で残債を完済します。
ただし、住宅ローンの残債が売買代金を上回る場合は、自己資金を充当し完済しなければなりません。前提として投資用物件に対して、住宅ローンは利用できません。
居住用のマンションを賃貸として貸し出す場合は、まず金融機関に相談することをおすすめします。基本的には、住宅ローンをフリーローンなどに変更する必要があるでしょう。
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賃貸中のマンションを売却するならまずは査定依頼をしよう
賃貸中のマンションは、居住用と比較すると査定方法や売却方法、ターゲットなどが異なります。特に、ターゲットが投資目的の購入希望者に絞られるため、成約価格が通常に比べて安くなる傾向があります。
賃貸中のマンションを売却するのであれば、投資用物件の売却実績とノウハウがある不動産会社へ査定・仲介依頼することをおすすめします。そうした不動産会社を探す際には、ホームズの不動産一括査定の利用がおすすめです。
不動産会社ごとの特徴などの情報が豊富なため、しっかりと比較検討した上で自分にあった不動産会社を見つけることができるでしょう。
初回公開日：2023年8月15日
記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
