一戸建て売却の流れ6ステップを解説！スムーズに家を売るポイントは？

この記事では、一戸建ての売却を検討している人向けに、不動産会社への査定依頼から、売却後の確定申告といった、一連の流れを解説します。

一戸建ての売却を検討する上で、以下のような悩みを抱えている人は少なくありません。

一戸建てを売却したら発生する税金について知識を得たい
スムーズにマイホームを売却するコツを知りたい
確定申告に関する知識がないので不安

この記事では、上記の悩みにあわせて媒介契約の種類や譲渡所得税の計算方法、確定申告についても解説していきます。

この記事で分かること

一戸建ての査定依頼から売却までの流れ
机上査定（簡易査定）と訪問査定の違い
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いと選び方
確定申告が必要になるケースとその計算方法

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一戸建て売却の流れ1.事前準備する
一戸建て売却の流れ2.不動産会社に相談する
一戸建て売却の流れ3.不動産会社と媒介契約を締結する
- 3種類の中から媒介契約を締結する
- 売出し価格を決める
一戸建て売却の流れ4.販売活動を開始する
一戸建て売却の流れ5.買主と売買契約を締結する
一戸建て売却の流れ6.物件の引渡しと決済を行う
一戸建て売却の流れ7.確定申告する（利益が出た場合）
一戸建て売却の流れを押さえてスムーズに家を売ろう

一戸建て売却の流れ1.事前準備する

一戸建てを売却する場合、不動産会社へ相談する前に準備しておきたい事項があります。

しっかり準備することにより売却の流れがスムーズになり、媒介契約や売買契約時に慌てることもなくなるでしょう。

売却価格の相場を調べる
必要書類をなるべく揃えておく
住宅ローンの残債をチェックする
アピールできる項目をまとめておく

ここでは、上記の重要な4つのポイントを紹介します。

売却価格の相場を調べる

まずは、不動産の売却をする際には、売却価格の相場を調べる必要があります。なぜなら不動産会社によって査定価格が異なるため、比較検討する上の基準として相場を知っておいた方が良いからです。

例えば、不動産会社が媒介契約を締結することを優先するあまり他社よりも高い査定価格を出すケースや、そもそも近隣の相場を把握できていないケースもあります。また、査定価格はあくまでも概算であり、実際の成約価格ではありません。つまり、査定価格が高いからといって、その不動産会社が高く売却できる保証はないでしょう。

事前に相場感を把握しておくことによって、実際に売却の仲介を依頼する先を総合的に判断することができるようになります。具体的に売却価格の相場を調べる方法としては、以下が挙げられます。

サイト	調べ方
不動産会社のポータルサイト	ポータルサイトで近隣の売出物件を検索する
不動産取引情報提供サイト	レインズマーケットインフォメーションで成約事例を確認する（一戸建て・マンション）
国土交通省の土地総合情報システム	土地総合情報システムで実際の取引価格や地価公示を参考にする

必要書類をなるべくそろえておく

査定を依頼する前に必要書類の有無を確認し、なるべくそろえておきましょう。

すべてを用意しなければならないわけではありませんが、多くそろっている方がより正確な査定を受けられるだけでなく、手続きもスムーズに進められます。

土地の面積や、建物の構造などは基本的に不動産会社が調査しますが、あらかじめ資料があるとスムーズに調査できます。

登記済証もしくは登記識別情報	一般的に権利書（証）といわれているもの。所有者を確認するため必要
固定資産税納税通知書	毎年5～6月頃（※）に発送されるもので、土地の面積や建築年月日などが記載されており、評価額が分かる資料
建築確認済証・検査済証	購入希望者が融資を受ける際に必要となる書類
土地測量図・境界確認書	土地の大きさや境界が確定しているか確認する書類
住宅ローンの償還表	住宅ローンの残債額を確認するため準備
購入時の売買契約書や重要事項説明書	土地の大きさや建物の床面積などを確認できる。査定の際にあると便利

※東京都23区内では、毎年6月1日（土日の場合は翌開庁日）に納税通知書を送付
※参考1：よくあるご質問（FAQ）｜東京都主税局
※参考2：土地・家屋をお持ちの方へ｜東京都

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住宅ローンの残債をチェックする

不動産会社に相談する前に、住宅ローンの残債額を確認しておきましょう。売買代金で返済できれば問題ありませんが、残債額が売買代金を上回る場合は自己資金を充当する必要があります。

その場合、事前に住宅ローン返済に使える自己資金を用意できるのか検討し、あらかじめ売却価格の下限を決めておいた方が良いでしょう。残債額や充当できる自己資金額は不動産会社の担当者に伝え、無理がない資金計画を立てることになります。

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アピールできる項目をまとめておく

一戸建てに住んでいるからこそ分かる、アピールポイントを事前にまとめておくと、その後の流れがスムーズになります。不動産会社の担当者もプロですが、建物自体や環境に関する情報は所有者の方が把握していることもあります。

例えば、以下のような項目がアピールポイントになります。

外壁塗装や水回りのリフォームなどの履歴
新築時に使ったこだわりの建材や設備の仕様
スーパーが複数あり、買い物に便利な環境であるなど生活情報
子どもを遊ばせるのに適した大きな公園や図書館が近くにある
保育園や小学校などが近く、通学路には歩道があり安心できる環境

上記のようなアピールポイントがないか、事前にしっかり洗い出しておくことが重要です。

一戸建て売却の流れ2.不動産会社に相談する

事前準備ができたら、実際に不動産会社に相談します。

まずは、一戸建ての査定を依頼することになります。不動産査定には種類がありますが、大きく分けると机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類です。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類を把握する
不動産会社に査定依頼する
複数の不動産会社を比較検討するなら一括査定がおすすめ

ここでは、2種類の査定方法を踏まえた上記のポイントを順番に解説していきます。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類を把握する

不動産会社に相談するにあたり、机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があることを把握しておいた方が良いでしょう。

	机上査定（簡易査定）	訪問査定
査定方法	現地を見ることなく物件の情報だけで査定する方法	現地を見て査定する精度の高い方法
査定期間	早ければ情報入力から1時間程度、通常3日以内（※1）に査定書が届く	現地調査に1～2時間程度（※2）、査定書が届くまでに1週間程度かかる
費用	無料	基本的に無料（不動産鑑定士などを利用する場合は有料）

※参考：【ホームズ】訪問査定の所用時間は？｜不動産売却Q&A

机上査定は、その手軽さから「簡易査定」と呼ばれることもあります。

実際に売却する一戸建てを見ることなく、入力された情報をもとに査定が実施されます。建物の状況などはあまり加味されないため、概算の価格になることを押さえておきましょう。

一方で、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を見て査定します。建物の状態などを見て査定するため、訪問査定は精度が高い方法といえるでしょう。

最初から訪問査定を依頼する方法もありますが、机上査定を複数社に依頼した上で訪問査定依頼先を絞る方法もあります。そのため、自身の希望や条件に合った査定方法を選ぶことが重要です。

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不動産会社に査定依頼する

簡易査定の場合は、物件の所在など必要な情報を入力すればそのまま簡単に査定依頼できます。一般的に、入力自体の所要時間は数分程度です。

机上査定の場合でも、多くの不動産会社ではホームページなどから査定を依頼でき、時間や曜日を選ばず依頼できます。電話で連絡する場合は、定休日や営業時間を確認しましょう。

査定を依頼する場合は、一括査定を利用して複数社に依頼することをおすすめします。これは先述の通り、不動産会社によって査定価格に違いが生じるため、少なくとも3〜5社に依頼し、査定価格を比較検討しましょう。

複数の不動産会社を比較検討するなら一括査定がおすすめ

複数の不動産会社に査定依頼する場合は、1回の入力で複数社に依頼できる不動産一括査定サービスがおすすめです。取扱っている物件はサイトにより違いはあるものの、マンションや一戸建て、土地など多岐にわたり一括査定が依頼できます。

LIFULL HOME'Sの不動産一括査定では、3,500社以上におよぶ提携会社のなかから、査定依頼する不動産会社を選ぶことができます。物件情報の入力後、不動産会社の社員画像や店舗画像、査定依頼できる不動産会社の詳細情報を一覧で見て選べる点が大きな魅力です。

LIFULL HOME'Sで不動産の一括査定を依頼する

複数社からの査定結果を比較検討する

査定結果が届いたら査定価格だけでなく、価格の根拠や近隣の成約事例などが明記されているかチェックします。

不動産会社は全国展開している大手不動産会社から、地域密着型の不動産会社など様々です。一般的に大手は抱えている顧客が多く、販売力の高さがメリットと考えられます。一方で、地域密着型の不動産会社はその地域を熟知しており、購入検討者への提案に長けていることがメリットといえます。

最終的には窓口となる担当者との相性が重要です。なるべく複数社の不動産会社で比較検討し、依頼先を決定しましょう。LIFULL HOME'Sが独自に調査した『売却に成功した人は何社に査定依頼した？』のアンケートでは、2〜3社の査定依頼数が38.6％と最多でした。

※参考：不動産売却に成功した人の傾向から、売却のポイントを探る（住まいの売却データファイル）

上記のグラフを見ると、4〜5社に依頼した人も14.9％と決して少なくない割合であるため、これらを踏まえると、なるべく3〜5社に査定依頼すると良いでしょう。

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一戸建て売却の流れ3.不動産会社と媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。

ここでは、媒介契約までの流れやポイントを見ていきましょう。

3種類の中から媒介契約を締結する
売出し価格を決める

3種類の中から媒介契約を締結する

不動産会社との媒介契約には以下の3種類があり、希望や状況に応じて選ぶことができます。それぞれの特徴は下表のようになっています。

	依頼可能数	売却活動の報告義務	不動産流通機構（レインズ）への登録	自己発見取引
一般媒介契約	複数社	なし	任意	可能
専任媒介契約	1社のみ	2週間に1回以上	義務	可能
専属専任媒介契約	1社のみ	1週間に1回以上	義務	不可

※参考：「不動産取引の手引き」4 媒介（仲介）契約を締結するときは（2）｜東京都住宅政策本部

なお、契約期間は3ヶ月以内と定められており、期間満了後には媒介の種類や依頼先を変更できます。仲介手数料は、最終的に成約となったときに支払う成功報酬であり、複数社に依頼していても支払うのは1社のみです。

ここからは、3種類の契約方法をさらに詳しく解説していきます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1つの不動産会社との媒介契約を結び、他社への仲介依頼はできない売却方法です。

依頼先が1社に限定される一方で、不動産会社の積極的な売却活動が期待できます。

自己発見取引も可能であることからバランスがよく、専任媒介契約を選ぶケースも少なくありません。売却活動の報告義務は2週間に1回以上ですが、売主側からも確認できるため大きな問題にはなりにくいでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、1社のみに仲介を依頼する売却方法です。ただし、専任媒介契約とは異なり、自己発見取引ができない点に注意が必要です。

必ず契約した不動産会社を通すことになるので、自己発見取引の可能性がある場合は専任媒介契約をおすすめします。例えば、友人や隣地所有者など、自ら発見した購入希望者であっても、まずは不動産会社に仲介を依頼する必要があるでしょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ依頼できる売却方法です。自己発見取引の制限などもなく、幅広い売却活動が見込めます。

ただし、売却活動の報告義務やレインズへの登録義務がないため、専任媒介契約と比べると、不動産会社による積極的な売却活動が期待できない可能性があります。

窓口が複数になるため、内覧の予定は売主自身が管理しなければなりません。

LIFULL HOME'Sが独自に調査した『成功した人が選んだ売却方法は？』のアンケートでは、一般媒介契約が29.8％と最多でした。

※参考：不動産売却に成功した人の傾向から、売却のポイントを探る（住まいの売却データファイル）

一般媒介契約は複数社に依頼できたり、自己発見取引の制限がなかったりなど、選択肢の幅が広い点が選ばれるポイントといえます。

売出し価格を決める

媒介契約を締結した不動産会社と相談し、実際の売出し価格を決めていきます。値引き交渉を想定し、査定価格に10％程度上乗せした価格を設定するケースも多いとされていますが、売主は売出し価格を自由に決定できます。

また、近隣相場と比べて高く設定すると売却しづらくなり、相場と比べて安く設定すると売りやすくなります。早期に売却したい場合は、近隣の成約事例を参考に価格を設定すると良いでしょう。

一戸建て売却の流れ4.販売活動を開始する

媒介契約を締結したら、いよいよ販売活動を始めていきます。実際には不動産会社が活動するため、基本的には担当者に任せることになります。具体的な販売活動の内容については以下のようになっています。

広告を出す
内覧に向けて室内を整理・清掃しておく
内覧当日の対応を想定しておく

急な内覧希望が入る可能性があるため、いつでも内覧に応じられるように準備しておくことが重要です。ここでは、売却活動における上記3点の流れやポイントを解説します。

広告を出す

不動産会社は、媒介契約の締結後に以下のような媒体を通して広告活動を始めます。

自社ホームページへの掲載
不動産ポータルサイトへの掲載
折込り込みチラシ
不動産情報誌への掲載

外観写真を掲載することが多いため、不特定多数の人に売却中であることが知られる点に注意しましょう。

内覧に向けて室内を整理・清掃しておく

媒介契約を締結したら、購入検討者が現れた場合に、いつでも内覧に応じられるように室内を整理・清掃しておきます。第一印象が重要となるので、なるべくきれいな状態を維持しましょう。

具体的には、以下のポイントを押さえて整理や清掃を実施することが重要です。

玄関は特有のにおいを感じやすいため、スプレーなどで消臭しておく
リビングにはなるべくものを置かないようにし、広さをアピールする
水回りは特に汚れが目立つため、念入りに清掃する
押し入れやクローゼットの中も見せられるように整頓しておく
事前に室内を換気しておく
日中でも照明をつけておき、明るいイメージを印象付ける
庭やベランダの掃除もしておく

上記以外にも、購入検討者がチェックしそうな箇所を洗い出し、適切に準備しておきましょう。

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内覧当日の対応を想定しておく

内覧当日の対応を想定することで、購入検討者の印象をよくする可能性が高まるでしょう。

内覧中は購入検討者の質問に丁寧に答えることを意識し、事前に自分でシミュレーションしておくことが重要です。具体的には、物件に関する情報や近隣の施設、交通アクセスなど購入者が知りたい情報を用意しておくことで、安心感を与えられます。

また、週末などは内覧希望が多く入る可能性があるので、事前に担当者にスケジュールを伝えておくことと良いでしょう。

このように、内覧当日の対応を想定して準備することで、スムーズな売却を実現できる可能性が高まります。適切に対応できるよう事前に準備しておき、内覧を成功させましょう。

一戸建て売却の流れ5.買主と売買契約を締結する

購入検討者が購入を決め、買主となったら売買契約を締結することになります。具体的には、以下の流れで進めていきます。

必要書類を用意する
条件交渉する
売買契約を締結する
手付金を受取る

順番に解説していきます。

必要書類などを用意する

契約に際して、必要な書類を準備します。一般的に、以下の書類（※一例）などが必要になります。

売買代金を振り込むための銀行口座などの書類
抵当権等抹消書類
実印・印鑑証明書
物件引渡確認書
固定資産税・都市計画税納税通知書または固定資産税評価証明書
設備取扱説明書・保証書・アフターサービス規準書
管理規約などの書類（マンションの場合）
身分証明書
鍵

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条件交渉する

不動産会社を経由して、購入検討者からの買付証明書（購入申込書）が提示されます。売買価格や契約日、引渡し日など条件が明記されていますので内容を確認し、条件をすり合わせます。

価格交渉に対し応じられない場合は希望価格を提示し、担当者に交渉してもらいましょう。

売買契約を締結する

双方のスケジュールを確認し契約日を設定したら、売買契約を締結します。

重要事項説明書や売買契約書は不動産会社が作成しますが、付帯設備票や物件状況報告書は売主が記入しなければなりません。当日説明できるように、事前に準備しておきましょう。

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手付金を受取る

売買契約書に署名・捺印後、手付金を受取ります。一般的に、手付金は契約価格の5〜10％程度が相場です。

万が一手付解除する場合、売主は受領した手付金を返還し、それと同額の金額を買主に支払います。買主が手付解除する場合は、手付金を放棄して解除します。

一戸建て売却の流れ6.物件の引渡しと決済を行う

売買契約が滞りなく締結されたら、いよいよ物件の引渡しと決済です。

物件の引渡しと決済は所有権移転登記を当日に申請するため、通常平日に実施されます。売主・買主だけでなく、不動産会社の担当者や司法書士も立会います。

引渡し当日までに引越しを完了しておく
残代金を受取る
鍵を引渡す
仲介手数料・報酬を支払う

ここでは、上記4点の流れを解説していきます。

引渡し当日までに引越しを完了しておく

決済日には物件を引渡すので、当日までに引越しを完了しておく必要があります。特に、粗大ごみの回収には時間がかかるので、早めに準備しましょう。

電気やガス、水道などは引越しする旨を連絡しておき、忘れずに解約しましょう。

残代金を受取る

残代金を受取り、住宅ローンの残債がある場合は完済しましょう。万が一、売買代金で足りない場合は自己資金を充当する必要があります。

住宅ローンの完済を確認後、司法書士が抵当権抹消と所有権移転登記を実施します。

鍵を引渡す

残代金を受領後、家の鍵をすべて引渡します。玄関以外の鍵があれば、すべて渡す必要があるので忘れないように注意しましょう。

仲介手数料・報酬を支払う

最後に、不動産会社へ仲介手数料や司法書士へ報酬を支払います。

契約時に仲介手数料を半額支払っている場合は、決済時に残りを支払いましょう。

なお、所有権移転登記は買主が負担するのが一般的です。売主が支払う司法書士への報酬は、抵当権抹消や住所変更登記費用が該当します。

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一戸建て売却の流れ7.確定申告する（利益が出た場合）

不動産を売却して利益が発生した場合は、翌年に確定申告する必要があります。

譲渡所得の有無を計算しておく
控除や特例制度の利用可否を確認する
確定申告を進める

ここでは、上記の流れやポイントを解説していきます。

譲渡所得の有無を計算しておく

課税譲渡所得金額は以下の計算式で求めます。

収入金額 - （取得費＋譲渡費用） - 特別控除額＝課税譲渡所得金額

※参考：No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁

収入金額とは、買主から受取った売買代金のことです。そこから、不動産取得にかかった取得費と譲渡にかかった費用を差引きます。

マイホームを売却したときは、特例として3,000万円が控除可能です。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

3,000万円控除した結果、課税譲渡所得金額がゼロとなれば譲渡所得税はかかりません。

控除や特例制度の利用可否を確認する

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。マイホームであっても住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、夫婦間や親子間での売買は対象外です。詳しい要件については、国税庁のホームページや以下の記事を確認しましょう。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁