2024年、日銀がマイナス金利を解除して以降「金利のある世界」に変わり、長期金利の上昇が継続しています。マイナス金利が17年振りに解除されたことにより、気になるのが住宅ローンへの影響です。
金利をめぐる環境の大きな変化を受け、2025年12月23日、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」の拡充や、「残価設定型住宅ローン」の創設が発表されました。
本記事では、住宅の買い替えや購入などを検討中の方が知っておきたい新制度のポイントを解説します。
この記事で分かること
- 「フラット35」の融資限度額が1億2,000万円に
- 一戸建て住宅の床面積要件が緩和
- 子育て世帯の「借換」で金利引下げ
- 残価設定型住宅ローンの創設
もくじ
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「フラット35」の融資限度額が1億2,000万円に引き上げ
2025年11月21日に閣議決定された『「強い経済」を実現する総合経済対策』に基づき、住宅価格の高騰や金利上昇などを踏まえ、全期間固定金利型であるフラット35の融資限度額が従来の8,000万円から1億2,000万円へと大幅に引き上げられます。
民間の金融機関では1億円超えの融資も可能な住宅ローンもあり、昨今の市場の実勢に合わせた形となります。2026年4月以降（資金実行分）で適用予定です。
参考：国土交通省 固定金利型住宅ローンの利用円滑化等の取組内容を発表します！ ～フラット３５の融資限度額の見直し、残価設定型住宅ローン保険の創設等を実施～
参考：住宅金融支援機構 令和7年度補正予算に伴う制度拡充のお知らせ
【2026年4月予定】一戸建て住宅の床面積要件が緩和
現行、フラット35の対象となる一戸建て住宅などにおける床面積要件の下限は70m2以上ですが、2026年4月より、50m2以上に見直しがされます。
子育て世帯の「借換」で金利引下げ制度が利用可能に
金利の上昇を受け、変動金利から固定金利への借り換えを検討している方もいるでしょう。特に子育て世帯については物価高の影響が大きく、固定金利への借り換えに伴う返済負担の軽減が必要であるとして、「フラット35借換融資」における金利引下げ制度が創設されました。
今回の施策では、子育て世帯や若年夫婦世帯を対象とした金利引下げ制度「子育てプラス」が、フラット35の借換融資でも利用可能になります。2026年3月以降（資金実行分）で適用予定です。
対象世帯
子育て世帯（ 18歳未満の子を有する世帯） 若年夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）
金利引下げ幅
子どもの人数などに応じて、当初5年間、年0.25％〜0.75％の金利引き下げ
返済期間の長期化に備える「残価設定型住宅ローン」の創設
住宅価格の高騰や物価高などの影響により、住宅ローンの返済期間は長期化傾向にあります。
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者の実態調査（2025 年4月）によれば、「35年超～50年以内」の返済期間で住宅ローンを組んだ人は25.5％と前回調査より4.6ポイント上昇し、一方で「20年超～35 年以内」は60.9％と依然として多くを占めるものの前回より6.2ポイント減少しています。
返済期間の長期化により、高齢になっても住宅ローン返済が続くことが懸念されています。こうした長期化する住宅ローンの課題への対策として、老後の返済負担を軽減する残価設定型住宅ローンに対応した保険制度が2026年3月より開始される予定です。
残価設定型住宅ローンとは： 借入れ金額から将来的な住宅の価値（残価）を差し引いた金額を返済する仕組み。月々の返済負担を軽減することができる
残価を設定し、借入金額から住宅の残価を差し引いた金額を毎月返済することにより、毎月の返済額が軽減されます。また、住み替えなどの場合は売却し一括返済が必要となりますが、差額が発生しても債務とならないように（ノンリコース）、新たな保険制度が創設されます。
出典：住宅金融支援機構 令和7年度補正予算に伴う制度拡充のお知らせ
まとめ
2024年の日銀によるマイナス金利解除以降、金利上昇が続く環境変化を受け、2025年12月23日に住宅金融支援機構は、全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」の拡充や「残価設定型住宅ローン」の創設を発表しました。
今後、国土交通省は金融庁と連携し、金利リスクを十分理解した上で住宅ローンを利用できるよう普及啓発の取組を進めていくとしています。
住宅金融支援機構の制度拡充は2026年3月以降の適用となるため、詳細な条件などは住宅金融支援機構のホームページで最新情報をご確認ください。
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記事執筆
LIFULL HOME'S 不動産売却査定 編集部
日本最大級の不動産・住宅情報サイト 「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」の不動産売却査定サービスでは、不動産売却に関する疑問や悩みに答える「よくわかる!不動産売却」をお届けしています。記事は宅地建物取引士、マンション管理士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を持つ専門家による監修や校閲チェックを行う体制を構築しています。
