この記事の執筆・監修者
新川 優香
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、FP2級
老後を迎えると、自宅マンションに住み続けるか、売却して現金化するかの判断が、その後の資金計画や住まいの選択肢に大きく影響します。
売却によって老後資金や介護費用を確保できる一方、住み慣れた住環境を失い、住み替えや賃貸入居の制約が生じる可能性もあります。判断を誤ると税金や諸費用、維持費の見落としにより、想定より手元に残る現金が少なくなるケースも少なくありません。
この記事では、老後にマンションを売却するかどうかの判断基準や売却するメリット・デメリットを紹介します。後悔しないためのポイントや老後の住まいの選択肢もまとめているので、高齢になってからマンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 老後のマンションはどうする？住み続けるか売却かの判断基準
- 老後にマンションを売却するメリット
- 老後にマンションを売却するデメリット
- 老後のマンション売却で後悔しないためのポイント
- マンションを売却したら老後の住まいはどうする？
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もくじ
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老後はマンションをどうする？住み続けるか売却かの判断基準
老後を過ごすにあたって、保有しているマンションに住み続けるか売却するかで将来の生活設計が大きく変わります。判断に迷った場合は、以下の基準から整理してみましょう。
- マンションの平均寿命で判断する
- マンションの耐震性で判断する
- マンションの資産価値の有無で判断する
- マンションの管理状態で判断する
- マンションの立地条件で判断する
マンションの平均寿命で判断する
老後のマンションの扱いを検討するにあたり、人間の平均余命とマンションの寿命を照らしあわせてみるのも一つの方法です。
厚生労働省のデータによると、日本人の平均寿命は男性81.09歳、女性87.13歳とされています。さらに、60歳時点の平均余命は男性23.63年、女性28.92年であり、60歳以降も20年以上生活が続く可能性があります。
一方、国税庁が定める鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数は47年です。税務上の指標ではあるものの、建物の老朽化や設備更新の目安として参考にされる数値でもあります。
たとえば、60歳時点で築30年のマンションに住んでいる場合、平均余命の年齢まで暮らすと築50年以上となり、耐用年数を超える可能性があります。
管理状態によっては大規模修繕や設備交換の負担が増えることもあるため、築年数は老後の住まいを考えるうえで重要な判断材料といえるでしょう。
※参考1：主な年齢の平均余命｜厚生労働省
※参考2：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁
マンションの耐震性で判断する
老後の住まいを考えるうえで、耐震性も見逃せないポイントです。
日本では1981年6月に建築基準法が改正され、新耐震基準が導入されました。新耐震基準以降に建てられたマンションは、震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しにくい構造とされています。
一方、1981年5月以前に建てられた旧耐震基準のマンションでは耐震性能が現行基準を満たしていない可能性があり、高齢期に大規模地震が発生した場合、建物被害だけでなく避難生活や修繕負担が大きなリスクとなる可能性が高くなるでしょう。
| 項目 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|---|---|
| 適用開始時期 | 〜1981年5月 | 1981年6月〜 （建築確認申請日が基準） |
| 想定される耐震性能 | 震度5程度の中規模地震で倒壊しないこと | 震度6強〜7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないこと |
耐震診断や耐震補強が行われていないマンションの場合、今後の安全性に不安が残るケースもあります。老後の安心を重視するのであれば、耐震性を1つの目安として売却を検討してもよいでしょう。
マンションの資産価値の有無で判断する
老後にマンションを売却するかどうかは、資産価値が今後どの程度維持されるかを見極めることが重要です。一般的には築年数の経過とともに価格は下落し、特に築30年を超えると売却価格は下がりやすくなっています。
一方、国土交通省が公表している不動産価格指数を見ると、マンションは長期的に上昇傾向にあり、一戸建て住宅や住宅地と比べても資産価値が維持されやすいことが分かります。
これは、マンションが駅近や再開発エリアなど利便性の高いエリアに建てられるケースが多く、都市部を中心に需要が集中しているためです。
ただし、不動産価格指数はすべてのマンションに当てはまるわけではありません。将来的な売却が難しいエリアや流通性の低い物件では、買主が見つかるうちに売却して老後資金に充てたほうが賢明といえます。
老後資金として活用できるか判断するためにも、早めに相場を知っておくことをおすすめします。資産価値をおおまかに調べる方法としては、次のようなものが挙げられます。
- レインズマーケットインフォメーション
- 不動産情報ライブラリ
- 不動産ポータルサイトのシミュレーションや一括査定など
老後に入ってから慌てないためにも、現時点でのおおまかな価格相場を把握しておくと良いでしょう。
マンションの管理状態で判断する
マンションの住みやすさや資産価値は、築年数だけでなく管理状態によっても左右されます。
定期的に大規模修繕が実施されているか、共用部分が適切に清掃・点検されているかなどを確認することが重要です。
管理組合が十分に機能していないマンションや、修繕積立金が不足している場合、建物の劣化が早く進み、将来的に安心して住み続けることが難しくなるおそれがあります。
老後に予期せぬ修繕負担を抱えないためにも、管理状態に不安がある場合は劣化が進む前に売却を検討するのも1つの判断といえるでしょう。
マンションの立地条件で判断する
老後の生活では、マンションの立地条件がこれまで以上に重要になります。
国土交通省の調査によると、住まい選びで重視されるポイントの1位は「日常の買い物など、生活の利便性が高いこと」でした。
| 項目 | 割合 |
|---|---|
| 日常の買い物など、生活の利便性が高いこと | 22.8% |
| 治安が良いこと | 12.5% |
| 自然災害に対し安全であること | 11.1% |
| 駅などの公共交通機関に近いこと | 10.7% |
参考：令和5年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について｜国土交通省
上記の要素は、実際のマンション査定でも重視されやすく、立地評価は売却価格に直結します。現在は不便を感じていなくても、加齢とともに買い物や通院の負担が増すケースはよくあるでしょう。
将来の生活を見据え、立地面で不安がある場合は体力や判断力が落ちる前に売却を検討するのも1つの選択肢です。
老後にマンションを売却するメリット
老後にマンション売却を行う場合、以下のようなメリットが考えられます。
- 老後資金を手に入れられる
- 老後に適した環境に住み替えられる
- 相続トラブルを回避できる
- 管理費・維持費を削減できる
老後資金を手に入れられる
マンション売却によってまとまった現金を受け取れるため、老後資金として活用することができるでしょう。
2019年に金融庁の市場ワーキング・グループが「老後には2,000万円の資金が必要」という報告書を公表（※1）して話題になり、多くの人が自身の老後資金計画を見直すきっかけとなりました。
現代は平均寿命が右肩上がりに上がっています。厚生労働省のデータによれば、2040年に予測されている平均寿命は男性が83.27歳、女性は89.63歳（※2）です。
長生きすればするほど資金が必要になるため、まとまった現金があると安心して老後を過ごすことができるでしょう。
※参考1：金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書（P16）｜金融庁
※参考2：平成の30年間と、2040年にかけての社会の変容（P10）｜厚生労働省
老後に適した環境に住み替えられる
マンションを売却して資金を確保することで、老後に適した住環境へ住み替えやすくなる点もメリットです。近年、シニア向け分譲マンションやサービス付き高齢者向け住宅など、高齢者の暮らしを支える住まいの選択肢が増えています。
高齢者用のマンションでは見守りサービスや緊急時対応が整っているケースも多く、高齢者だけの世帯でも安心して暮らすことができます。
シニア向け分譲マンションでは、栄養バランスの整った温かい食事の提供や24時間看護師が常駐している施設もあり、健康面が良好な高齢者なら問題なく生活することが可能でしょう。
相続トラブルを回避しやすくなる
マンションを売却して現金化しておくことで、相続トラブルを回避しやすくなる点もポイントです。マンションは分割が難しい資産であるため、相続時に売却するか・賃貸に出すかなど方針を巡って意見が対立することがあります。
土地であれば分筆の方法もありますが、マンションの一室を物理的に分けることは困難です。あらかじめ売却して現金として残しておけば相続人同士で公平に分けやすくなり、相続をきっかけとした争いのリスクを軽減できるでしょう。
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▶︎相続専門税理士が語る不動産相続で起こりがちなトラブルと回避のポイント
管理費・維持費を削減できる
老後にマンションを売却することで、管理費・維持費を削減できる場合があります。
マンションを所有していると、管理費や維持費（固定資産税など）などのランニングコストがかかります。さらに、分譲マンションの場合は修繕積立金も支払う必要があります。
マンションを売却すれば、管理費・維持費などの固定費を支払わずに済むため、経済的な負担が軽くなるのがメリットです。住み替え先を、現在のマンションよりコンパクトな間取りの住まいにすれば、光熱費なども軽減できます。
高齢になると医療費などが高額になるおそれもあるため、管理費など固定費を削減できるのは嬉しいポイントと言えるでしょう。
老後にマンションを売却するデメリット
老後にマンションを売却する場合、当時は想定できなかった以下のようなデメリットが生じるおそれもあります。
- 荷物の整理や引っ越しが大変になる
- 環境の変化がストレスにつながるおそれがある
- 賃貸住宅への入居が困難な場合もある
荷物の整理や引っ越しが大変になる
老後にマンションを売却するデメリットとして考えられるのが、荷物の整理や引っ越しが大変になることです。高齢になると足腰が弱くなり、体力が衰える傾向にあるため、荷物をまとめたり片付けしたりする作業が億劫になります。
また、長年住み続けたマンションには思い出の品や生活用品が多く、処分の判断にも時間がかかるケースは少なくありません。そのため、高齢になってからの引っ越しは心身ともに負担が大きいでしょう。引っ越しをするときは、スケジュールに余裕を持って無理のないペースで行うことが重要です。
環境の変化がストレスにつながるおそれがある
高齢者は環境が変化するとストレスを感じやすくなり、心の病を引き起こす場合もあります。これは、いわゆる”リロケーションダメージ”と呼ばれ、住む場所が変わって住環境や周囲との人間関係などが変化するときに起きるケースがあります。
長年住み続けてきた場所は、そこで暮らす人にとって心の拠り所です。若い頃に比べて環境への適応力が低下することが想定される老後では、住み替えが想像以上の負担になる可能性がある点を理解しておく必要があります。
賃貸住宅への入居が困難な場合もある
マンション売却後の住み替え先として賃貸住宅を選ぶ人もいますが、高齢者の場合、家賃滞納や孤独死への懸念から入居を断られることも少なくありません。
賃貸住宅の入居が難しい場合は、高齢者向けの賃貸物件に絞って選ぶのも良いでしょう。住み替え先の確保が難航すると生活設計に影響するため、売却前から具体的な住まいの選択肢を想定しておく必要があります。
老後のマンション売却で後悔しないためのポイント
ここでは、老後のマンション売却で後悔しないためのポイントを紹介します。
- 事前に家族や子どもに相談しておく
- スケジュールに余裕をもたせる
- 適切な売却タイミングを見極める
- 老後資金は計画的に使用する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
事前に家族や子どもに相談しておく
老後にマンション売却を検討する場合、事前に家族や子どもに相談してから進めることが重要です。不動産の売却は重大な決断であり、相談せずに決めてしまうと家族間でトラブルが発生するおそれがあります。
特に、同居している家族がいる場合は住まいを失うことになるため、十分な話し合いが必要です。同居していない家族でも相続後に住んだり、賃貸物件として活用することを考えているかもしれません。また、別居している家族でも、将来的に住むことや相続後の活用を考えているケースがあります。
売却先や、仲介を依頼する不動産会社の選定なども家族同士で話し合ってから決めるほうが、安全でスムーズな取引が期待できるでしょう。
スケジュールに余裕をもたせる
老後のマンション売却で後悔しないためには、スケジュールに余裕をもたせることが重要です。
ホームズが首都圏のマンション売却経験者に対して独自調査したアンケート「売却の際に気をつけるべき点」においても、「余裕のあるスケジュールを立てる」が35.3％と最も重視されていることが分かりました。
＜売却の際に気をつけるべき点（マンション）＞
| 順位 | 項目 | 割合 |
|---|---|---|
| 1位 | 余裕のあるスケジュールを立てる | 35.3％ |
| 2位 | 不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する | 31.6％ |
| 3位 | 不動産会社の言うことが正しいかどうか判断できるようにする | 31.2％ |
※1〜3位を抜粋
※参考：首都圏の売却経験者に聞いた！目的・期間・困りごと・満足度…不動産売却に関するデータをまとめて紹介
また、東日本不動産流通機構のデータによると、首都圏における中古マンションの平均売却期間は年々長期化しています。
| 年度 | マンションの平均売却期間 |
|---|---|
| 2022年度 | 79.0日 |
| 2023年度 | 87.1日 |
| 2024年度 | 99.4日 |
※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2024年度）｜公益財団法人東日本不動産流通機構
これらはあくまで売却開始から成約までの期間であり、実際には査定依頼や売出価格の検討、契約・引渡しまで含めると、1年以上かかるケースも少なくありません。
老後のマンション売却では、売却後に現在の住まいから退去し、新しい住まいへ移る必要があります。住み替え先を選ぶ際は、スーパーや病院などの生活利便性が高い施設が周辺にあるか、高齢者にとって暮らしやすい環境かどうかを事前に確認することが重要です。
老後の住まい選びを含めて冷静に判断するためにも、早めに売却活動を始め、余裕のあるスケジュールを組むことが後悔を防ぐことにつながります。
適切な売却タイミングを見極める
老後のマンション売却で少しでも有利な条件を目指すには、売却タイミングの見極めが重要です。一般的にマンション売却に適した時期は、新生活が始まる前の1〜3月や、人事異動が起こりやすい7〜9月といわれています。
実際に、東日本不動産流通機構が公表している首都圏の成約件数を見ると、2〜3月に取引が集中していることが分かります。
| 年月 | 成約件数 |
|---|---|
| 24年11月 | 3,207件 |
| 24年12月 | 3,158件 |
| 25年1月 | 3,242件 |
| 25年2月 | 4,152件 |
| 25年3月 | 4,991件 |
| 25年4月 | 3,950件 |
| 25年5月 | 3,841件 |
| 25年6月 | 4,299件 |
| 25年7月 | 3,979件 |
| 25年8月 | 3,553件 |
| 25年9月 | 4,475件 |
| 25年10月 | 4,222件 |
※参考：月例マーケットウォッチ｜公益財団法人東日本不動産流通機構
老後のマンション売却では市場動向を踏まえつつ、体力や住み替え準備に余裕があるタイミングで売却計画を立てましょう。
老後資金は計画的に使用する
マンションを売却して得たお金の使い方について、家族で話し合うことも大切です。いずれ老人ホームに入居するための資金に使う、あるいは新居の購入資金に充てるなど、さまざまな使い道が考えられます。
賃貸を借りる場合も、入居している限りは家賃を支払い続けることになるため、計画的に使用することが重要です。
老後の過ごし方によって、捻出するお金にも違いが出てくるため、じっくり検討してから使い道を決めるようにしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
老後のマンション売却を後悔しないためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や担当者を比較することが重要です。1社だけの査定では提示された金額が市場に対して適正なのか判断しにくく、売り急ぎや安値売却につながるおそれがあります。
前述したホームズのアンケート調査においても、複数社での比較が上位のアドバイスとして挙げられています。
＜売却の際に気をつけるべき点（マンション）＞
| 順位 | 項目 | 割合 |
|---|---|---|
| 4位 | 価格や担当者を、複数の不動産会社でしっかり比較する | 30.8％ |
| 5位 | 売れないからといって安易に価格を下げない | 28.2％ |
| 6位 | 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない | 23.4％ |
※4〜6位を抜粋
※参考：首都圏の売却経験者に聞いた！目的・期間・困りごと・満足度…不動産売却に関するデータをまとめて紹介
なお、ホームズの一括査定では、独自の掲載基準をクリアした不動産会社と提携しているため、安全に取引することができます。一度の入力で最大10社に査定依頼でき、手間や時間をかけずに比較検討できるでしょう。
マンションを売却したら老後の住まいはどうする？
現在住んでいるマンションを売却した後は、新しい住み替え先に移る必要があります。売却後の住み替え先として、主に以下の選択肢が挙げられます。
- 有料老人ホームなどの施設に入居する
- 家族や子どもと同居する
- 高齢者に人気のエリアに移住する
- 平屋に住み替える
有料老人ホームなどの施設に入居する
まず、有料老人ホームなどの施設に入居する選択肢が挙げられます。
近年、一般的な老人ホームだけでなく、シニア用分譲マンションやサービス付き高齢者住宅、ケアハウスなどの多様な高齢者施設があります。
老人ホームは公的施設と民間施設に大きく分かれ、介護度や費用、認知症の有無などに応じて選ぶことになります。
健康状態が比較的良好で資金面に余裕がある場合は、シニア向け分譲マンションを選ぶことで、将来的に資産として相続できる点もメリットといえるでしょう。
家族や子どもと同居する
家族や子どもと同居するケースもあります。
高齢の夫婦、または高齢者の一人暮らしに不安がある場合、若い世帯と一緒に住むことができれば安心して暮らすことができるでしょう。マンションを売却した資金の一部を、二世帯住宅の建築費などに充てるケースも少なくありません。
ただし、同居するにあたって揉めることのないように、家族間でよく話し合ってから実行するようにしましょう。
高齢者に人気のエリアに移住する
高齢者に人気のエリアに移住するという選択肢もあります。移住先としては、気候が温暖で、交通や周辺環境などが利便性の高いエリアが望ましいといえます。
趣味を活かせる場所や、自然豊かな環境がある場所であれば心身ともに健康な暮らしを送ることが期待できます。
平屋に住み替える
老後の住み替え先として平屋住宅という選択肢もあります。
平屋はワンフロアで生活が完結できるため、階段の上り下りが不要になり、足腰に不安がある人でも暮らしやすい点が特徴です。
また、庭付きの平屋であればガーデニングなどを楽しむこともでき、マンションでは実現しにくかった住環境を手に入れられる可能性があります。
将来の身体状況を見据えた住まいとして、検討する価値のある選択肢といえるでしょう。
老後のマンション売却に関するよくある質問
最後に、老後のマンション売却に関するよくある質問に回答します。
- マンションは老後に備えて購入しておくべき？
- 老後に持ち家のマンションで一人暮らしするのはきつい？
- 老後のマンション売却でよくあるトラブル事例は？
マンションは老後に備えて購入しておくべき？
マンションは、一戸建てに比べるとコンパクトな間取りが多く、掃除や家の管理に手間がかからないのがメリットです。庭の手入れも不要で家の中がフラットなため、高齢になっても住みやすいといえます。
ただし、一般的なマンションにおいて要介護度が悪化した場合、エレベーターや共用部分の利用が前提となるため、住み続けるのが困難になる場合もあります。老後に備えてマンションを購入するかどうかは、将来のライフスタイルや資金計画などを考慮してから検討しましょう。
老後に持ち家のマンションで一人暮らしするのはきつい？
持ち家のマンションで暮らすには、一定のランニングコストがかかります。そのため、老後に一人暮らしするのは大変だといえるでしょう。
マンションは一戸建てと異なり、管理費や修繕積立金など一定のコストを支払い続けなければならなりません。退職後に収入が減ると、支払い負担が重くなる点がデメリットです。
また、高齢の場合、災害が発生すると多くのリスクが生じます。エレベーターがあるとしても災害時には使用できなくなり、階段を上り下りしなければならなくなる場合もあるでしょう。
家のなかに頼れる家族がいない状況では、不測の事態が起きた際の不安も大きくなるため、老後の一人暮らしは慎重に検討する必要があります。
老後のマンション売却でよくあるトラブル事例は？
マンションだけに限りませんが、近年では高齢者が自宅を売却する際にトラブルが発生するケースが増えています。
全国の消費者センターに寄せられたトラブル事例として、以下のような事例があります。
● 長時間の勧誘を受け、説明もなく書面も渡されないまま強引に売却契約をさせられた（80歳代 女性）
● 有利な話があると長時間勧誘され売却と賃貸借の契約をさせられた（80歳代 女性）
● 強引に安価な売却契約をさせられ、解約には高額な解約料がかかると言われた（80歳代 女性） など
※引用：高齢者の自宅の売却トラブルに注意（P2）｜独立行政法人国民生活センター
上記のように長時間の勧誘を受けて、不利な契約を締結させられる高齢者の被害が多く見受けられます。老後のマンション売却は一人で判断せず、子どもや家族、不動産会社など第三者に相談しながら進めることを推奨します。
老後に備えてマンション売却を検討しよう
近年、超高齢化社会によって平均寿命が延び、生活していくだけの老後資金を準備しておくことが必要になりました。要介護度が上がり自宅で過ごせなくなると、高齢者施設に入所することが考えられ、公的年金だけでは足りない可能性もあるでしょう。
このような背景から、資金調達のために住み慣れたマンションを売却する人は少なくありません。ただし、老後にマンションを売却する場合は事前に家族と相談し、余裕をもったスケジュールで進めることが大切です。
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客観的な情報をもとに、自分にあった不動産会社を選ぶ方法として役立つでしょう。
初回公開日：2025年4月8日
