マイホームの売却を検討するなかで「売却時に税金はかかるのだろうか」「3,000万円控除という言葉を聞いたことがあるが、どのような制度なのか」といった疑問を感じている方も多いでしょう。
マイホームを売却し、利益が出た場合、税金が課されることがあるため、そうした点も考慮に入れて資金計画を立てる必要があります。この場合の「利益」の計算には、税制上の様々な特例があり、これらを知っておくことで税金の支払いを避けられることもあります。この代表的な特例の一つとして「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と呼ばれるものがあります。
この記事では、マイホーム売却時の節税に役立つ「居住用財産の3,000万円の特別控除」の内容や要件、必要書類について解説します。
この記事で分かること
- マイホーム（居住用財産）を売却した場合には3,000万円の特別控除を受けることができる
- 「居住用財産の3,000万円の特別控除」を受けるための要件は7つ
- 「居住用財産の3,000万円の特別控除」が受けられるケースをシチュエーション別に解説
- 「居住用財産の3,000万円の特別控除」の適用を受けるために必要な書類
- 不動産売却時に受けられるその他の控除・税制優遇
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もくじ
居住用財産の3,000万円の特別控除とは？
一般にマイホームの売却の文脈で「3,000万円控除」などと呼ばれるものの正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
マイホームを購入時よりも高い価格で売却することができ、売却益が出た際には、譲渡所得税を納める必要があります。しかし、「居住用財産の3,000万円の特別控除」を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下であった場合は非課税になります。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
- 譲渡所得=収入金額-（取得費＋譲渡費用）
- 譲渡所得税=（譲渡所得-特別控除額）×税率
収入金額はマイホームの売却価格を指し、譲渡費用は売却にかかった諸費用（仲介手数料、印紙税など）を指します。
取得費は購入時の価格と諸費用の合計ですが、建物の減価償却費を差し引いて計算する点に注意が必要です。なお、本記事で解説する「居住用財産の3,000万円の特別控除」は「特別控除額」の部分が該当します。
ここからは「居住用財産の3,000万円の特別控除」の理解を深めるために、以下の2つのポイントについて解説します。
- 売却益に課される譲渡所得税の税率
- 居住用財産の3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できない
売却益に課される譲渡所得税の税率
不動産の売却益に課される譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超え） |
短期譲渡所得 （所有期間5年以下） |
|
| 所得税 | 15% | 30% |
| 復興特別所得税 | 0.315% | 0.63% |
| 住民税 | 5% | 9% |
| 合計 | 20.315% | 39.63% |
この税率を当てはめると、仮に不動産売却で1,000万円の利益が出た場合、長期譲渡であれば2,031,500円、短期譲渡であれば3,963,000円の税金が課されることになります。
なお、長期か短期かの判定基準は、譲渡した年の1月1日における所有期間です。長期譲渡と短期譲渡で税率が2倍近く異なるため、年末に売却する場合などは所有期間に注意しましょう。
こうした税金面を踏まえて資金計画を立てなければ、手残り金額に大きな差が出てしまいます。不動産の売却を行う際には、一般的に不動産会社と媒介契約を結び、仲介してもらうことになりますが、その際に税金面についてもサポートをしてもらえる不動産会社を選ぶと良いでしょう。
ホームズの不動産一括査定サービスには独自の掲載基準が設けられており、厳正な審査に合致する不動産会社が全国で3,500社以上掲載されています。不動産会社ごとの情報も充実しているため、不安な部分をサポートしてくれる不動産会社を探すのに役立てることができるでしょう。
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居住用財産の3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できない
住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを組んでマイホームを購入する方の所得税（一部、翌年の住民税）を軽減するための制度です。
一例として新築住宅の場合には、年末のローン残高の一定金額に対して0.7%が最大13年間にわたって所得税から控除され、所得税から控除しきれない分は翌年の住民税からも一部控除されるという制度です。
購入するマイホームの環境性能などによって借入限度額や控除期間は異なるため、以下の図を参考にしてください。
| 新築／既存等 | 住宅の環境性能等 | 借入限度額 | 控除期間 | |
| 令和4・5年入居 | 令和6・7年入居 | |||
| 新築住宅買取再販(1) | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年間（2） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | ||
| その他の住宅(2) | 3,000万円 | 0円（2） | ||
| 既存住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 | 10年間 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | |||
（１）宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋。
（２）省エネ基準を満たさない住宅。令和6年以降に新築の建築確認を受けた場合、住宅ローン減税の対象外。（令和5年末までに新築の建築確認を受けた住宅に令和６・7年に入居する場合は、借入限度額2000万円・控除期間10年間）
※引用：国土交通省『住宅ローン減税』
住宅ローン控除の注意点は、居住用財産の3,000万円の特別控除と併用できないことです。
例えば、マイホームを売却して新居を購入するとしましょう。マイホームの売却で3,000万円控除の適用を受けた場合は、新居の購入で住宅ローン控除を受けられなくなります。そのため、家の買い替えをする際には、住宅ローン控除と3,000万円控除でどちらが節税効果が高いかを比較した上で判断する必要があります。
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居住用財産の3,000万円の特別控除を受けるための要件
居住用往財産の3,000万円の特別控除を受けるための主な要件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる土地や家屋（マイホーム）を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の年末までに売ること
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 売った年の前年、前々年に3,000万円控除の適用を受けていないこと
- 売った年の前年、前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと など
要件が複雑であるため、自分が居住用財産の3,000万円の特別控除の適用を受けられるか不安な方は、売却前に不動産会社に相談してみましょう。
【シチュエーション別】居住用財産の3,000万円の特別控除が受けられるケース
マイホームの売却にはそれぞれの事情があるため、居住用財産の3,000万円の特別控除が受けられるケースを以下のシチュエーション別に解説します。
- 相続をした場合
- 共有名義の場合
- 賃貸併用住宅の場合
- 店舗併用住宅の場合
自身のシチュエーションと近いものを参考にしてください。
相続をした場合
相続をした場合に3,000万円控除を受けられるかは、相続人が売却する物件に居住しているかどうかによります。
例えば、以下の3つのケースに分けて考えてみましょう。
- 実家で同居していた父が亡くなり、父が所有していた実家を息子が相続する
- 自宅で同居していた夫が亡くなり、夫が所有していた自宅を妻が相続する
- 実家に住む父が亡くなり、父が所有していた実家を別居中の息子が相続する
上記の場合、1と2は相続人が相続した不動産を自己居住用として利用しているため、売却することで3,000万円控除を適用することができます。
一方で、3は相続人が自己居住用ではない不動産を売却するため、3,000万円控除を適用することはできません。
しかし、3のケースでも「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という制度を利用できる場合があります。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3000万円控除）は「居住用財産の3,000万円控除」の相続版と考えると分かりやすいでしょう。要件の違いはありますが、自己居住用ではない不動産を相続し、売却する際に3,000万円までの控除が受けられる制度です。
相続空き家の3,000万円控除を受けるには「相続開始の直前において被相続人の居住用として使用されていた家屋であること」や「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること」といった要件を満たす必要があります。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
なお、マンションは相続空き家の3,000万円控除の適用外であるため注意しましょう。
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共有名義の場合
不動産が夫婦などの共有名義の場合は、所有者ごとに最高3,000万円控除が適用されるか判断されます。
確定申告も個別に行うため、要件を満たしている方は3,000万円控除が適用されますが、満たしていない方は適用されません。
例えば、夫婦で2人とも適用要件を満たしていれば最大6,000万円まで控除を受けられることになります。しかし、この特例は家を基準に考えられているため、片方が家、もう片方が土地といった形で保有している場合には3,000万円しか控除を受けられないことになります。
参考：No.3308 共有のマイホームを売ったとき（国税庁）
賃貸併用住宅の場合
賃貸併用住宅の場合は、自身の居住用部分のみ3,000万円控除の対象となります。
例えば、賃貸部分と自己居住用部分の割合がそれぞれ50%だったとしましょう。長期譲渡（税率20.315%）で売却時に1,000万円の利益が出ている場合、本来であれば2,031,500円の税金が課されます。
しかし、利益1,000万円のうち居住用部分である50%は3,000万円控除の対象になるため、実際に税金が課されるのは500万円の利益に対してです。
この場合、500万円に税率がかけられ、最終的な納税額は1,015,750円となります。
店舗併用住宅の場合
店舗併用住宅を売却する場合は、賃貸併用住宅と同様に自身の居住用部分のみが3,000万円控除の対象となります。
しかし、居住用部分が全体の90%以上を占める場合は、全体に3,000万円控除が適用されます。
居住用財産の3,000万円の特別控除の適用に必要な書類
居住用財産の3,000万円の特別控除の適用を受けるには確定申告が必要です。確定申告時には以下の書類が必要となるため、事前に確認しておきましょう。
| 必要書類 | 取得場所 |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署、インターネット |
| 確定申告書B様式 | 税務署、インターネット |
| 確定申告書第三表 | 税務署、インターネット |
| マイナンバーが確認できるもの | 自分で用意 |
| 売却時の契約書や各種領収書のコピー | 自分で用意 |
| 購入時の契約書や各種領収書のコピー | 自分で用意 |
| 譲渡した不動産の全部事項証明書 | 法務局 （売買契約時に不動産会社から受領しているケースもある） |
| 戸籍の附票 （売買契約日の前日において、住民票の住所と売却物件の所在地が異なる場合） |
本籍地の市区町村役場 |
各種書類が揃っていなければ正しい確定申告ができないため、しっかりと用意しておきましょう。なお、確定申告をするのは不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日です。
年末に売却した場合、確定申告までの時間が短いため、早い段階で書類の準備に取り掛かる必要があります。
不動産売却時に受けられるその他の控除・税制優遇
不動産売却時に受けられる控除や税制優遇は居住用財産の3,000万円の特別控除以外にも数多くあります。ここからは代表的な3つの控除・税制優遇を紹介します。
- 所有期間10年超えの軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
所有期間10年超えの軽減税率の特例
所有期間10年超えの軽減税率の特例とは、不動産の所有期間が10年を超えると、長期譲渡（税率20.315%）よりもさらに税率が軽減される制度です。
3,000万円控除と併用可能で、売却益6,000万円の部分までの税率が14.21%に軽減されます。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超えの部分 | |
| 所得税 | 10% | 15% |
| 住民税 | 4% | 5% |
| 復興特別所得税 | 0.21% | 0.315% |
| 合計 | 14.21% | 20.315% |
例えば、不動産売却で1億円の売却益が出たとしましょう。この場合3,000万円控除を適用することで売却益は7,000万円までに圧縮されます。
7,000万円まで圧縮された後の計算式は以下のとおりです。
- 通常の長期譲渡の場合：7,000万円×20.315%=14,220,500円
- 所有期間10年超えの軽減税率の特例を利用した場合：6,000万円×14.21%+1,000万円×20.315%=10,557,500円
このように所有期間10年超えの軽減税率の特例を受けることで、3,663,000円もの節税になります。
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
特定居住用財産の買換え特例
特定居住用財産の買換え特例とは、売却したマイホーム（居住用財産）よりも高い新居を購入することで、売却時の税金を将来に繰り延べる（先送りする）制度です。
例えば、3,000万円のマイホームを売却して500万円の利益が出たとしましょう。その後売却したマイホームよりも高い4,000万円の新居を購入する場合、利益500万円に課される税金は新居を売却するまで繰り延べられます。
しかし「非課税」になるのではなく、あくまでも「繰り延べ」である点に注意しましょう。
4,000万円で購入した新居を将来的に4,500万円で売却する場合、以前の利益500万円と合算した1,000万円に対して譲渡所得税が課されます。
参考：No.335 特定のマイホームを買い換えたときの特例（国税庁）
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特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例など
マイホームを売却して損失が発生した場合に利用できる特例は、2種類あります。
１つは、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホームを売却して損失が発生した際に適用される制度です。
マイホームの売却で損失が発生した際には、給与所得や事業所得など、ほかの所得と損益通算することができます。この損益通算を行うことで、本来発生するはずだった所得税及び住民税を節税することができるのです。
また、損失額がその年に控除しきれない場合は、翌年以後3年間繰り越して控除可能です。なお、この特例は一定要件を満たすことで、売却後に賃貸や実家に移り住む場合にも利用できます。
もう１つは、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。 この2種類の特例は、それぞれ適用要件が異なるので、注意しましょう。
不動産売却で利益が出た方には確定申告が義務付けられていますが、損失が発生した方も確定申告をすることで繰越控除を受けられる可能性があるため、要件に該当するか調べたうえで確定申告をしましょう。
参考：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
居住用財産の3,000万円の特別控除の要件に関するチェックリスト
これまで解説してきた居住用財産の3,000万円の特別控除の適用を受けるための要件をチェックリストにまとめました。不動産の売却を検討している方は、自分が以下の要件に該当しているのかチェックしましょう。
【3,000万円控除の要件に関するチェックリスト】
● 売却するのは自分が住んでいる土地や家屋（マイホーム）である
● 住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の年末までに売却する
● 家屋を取り壊した場合、取り壊してから1年以内に売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の年末までに売却する
● 家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途で使用していない
● 売った年の前年、前々年に3,000万円控除の適用を受けていない
● 売った年の前年、前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
● 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
● 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却する
● 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
● 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係ではない など
不動産売却に関わる税金の特例の適用要件は複雑であるため、適用されるか不安な方は不動産会社に相談してみると良いでしょう。
3,000万円控除を上手に活用しよう
この記事では、不動産売却時の節税に役立つ「居住用財産の3,000万円の特別控除」の内容や要件、必要書類について解説しました。
「居住用財産の3,000万円の特別控除」の適用を受けるか否かで、資金計画は大きく変化するはずです。まずは自分が3,000万円控除の要件を満たしているのか確認してみると良いでしょう。
また、売却時の資金計画は、売却の目安となる価格が分からなければ具体的に試算できません。不動産会社が予測する最新の適正価格を知り、計画的な不動産売却を進めるためにも、まずは不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。しかし、1社だけの査定では適正な査定価格かどうかの判断ができません。より正確な査定価格を把握するためにも、1社だけでなく複数社（3〜5社）へ査定を依頼してみましょう。
ホームズでは、全国にある4,800社以上(2026年1月時点)の提携不動産会社から複数社への一括査定をネットから簡単に申し込むことができます。物件情報の入力後には、不動産会社の社員画像や店舗画像、強みなど、お客様の物件の査定を依頼できる不動産会社の詳細情報を一覧で見て選べるのが特徴です。
こうしたサービスを利用することで、税金面についてもしっかりとサポートしてくれる不動産会社と出会うことができるでしょう。
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初回公開日：2023年1月26日
